Agravo de Instrumento Nº 5015885-97.2025.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por W. D. M. Q. contra a decisão proferida no juízo da 22ª Vara Federal do Rio de Janeiro/RJ, na qual, nos autos da ação nº 5110500-05.2025.4.02.5101, o magistrado indeferiu o pedido de tutela de urgência, através do qual a parte ora agravante objetivava a suspensão dos leilões extrajudiciais designados para os dias 13/10/2025 e 20/10/2025, referentes ao imóvel objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária firmado entre as partes(evento 4, DESPADEC1).

Em suas razões recursais (evento 1, INIC1), o agravante alega, em suma, que há vícios no procedimento de execução extrajudicial, sendo eles: (i) a ausência de intimação pessoal para purgar a mora antes da consolidação da propriedade; (ii) a ausência de intimação pessoal das datas dos leilões extrajudiciais e (iii) a inobservância do prazo mínimo de 15 (quinze) dias entre o primeiro e o segundo leilão, tendo sido observado um lapso de apenas 7 (sete) dias entre as datas.

Decisão indeferindo o pedido de antecipação de tutela recursal, uma vez que não foi constatada a probabilidade do direito alegado que justifique a suspensão dos efeitos dos leilões já realizados (evento 2, DESPADEC1).

Em contrarrazões (evento 13, CONTRAZ1), a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL pugna pelo desprovimento do recurso. Para tanto, argumenta, em suma, que: (i) tanto o Decreto-Lei 70/66 quanto a Lei 9.514/97 demandam que o credor, ao ter a garantia arrematada/consolidada para satisfação do crédito, ou o terceiro adquirente em leilão ou procedimento licitatório, tenha que buscar no Poder Judiciário a imissão na posse. Logo, uma vez que ainda não há notícia de ter sido ajuizada ação nesse sentido, faleceria ao agravante interesse processual no pedido de manutenção na posse do imóvel; (ii) a demonstração da irregularidade do procedimento de execução extrajudicial demanda dilação probatória; (iii) há específica orientação do E. STJ para casos em que os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, no sentido da inexistência de prejuízo e validade dos leilões; (iv) foram tentadas regularmente as notificações para purga da mora, por Oficial De Cartório de Títulos e Documentos, estando o autor em lugar incerto, o que ensejou a notificação por edital e (v) não há nos autos qualquer manifestação concreta no sentido do pagamento dos valores devidos.

O Ministério Público Federal não vislumbrou interesse público que justifique a sua intervenção no feito (evento 16, PROMOCAO1).

É o relatório. Peço inclusão em pauta.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002699498v5 e do código CRC 390da7b1.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES
Data e Hora: 27/01/2026, às 15:58:28

Agravo de Instrumento Nº 5015885-97.2025.4.02.0000/RJ

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, deve ser conhecido o presente recurso.

Cinge-se a controvérsia em verificar se correta a decisão de primeiro grau que indeferiu o pedido de tutela de urgência, na qual a parte agravante objetivava a suspensão dos leilões extrajudiciais designados para os dias 13/10/2025 e 20/10/2025, referentes ao imóvel objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária firmado entre as partes.

O artigo 300 do Código de Processo Civil exige, como requisitos para a concessão da tutela de urgência, a presença concomitante da probabilidade do direito (“fumus boni iuri”), ou seja, uma probabilidade lógica que surge da confrontação das alegações com as provas e demais elementos disponíveis nos autos, e do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (“periculum in mora”), e, ademais, como pressuposto negativo, o perigo de irreversibilidade dos efeitos da medida.

Verifica-se que o agravante e a Caixa Econômica Federal celebraram contrato de financiamento habitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, com garantia de alienação fiduciária, sendo regido, portanto, pelo disposto na Lei nº. 9.514/97.

Sendo o contrato regido pela Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis no sistema normativo brasileiro, o imóvel não pertence, desde logo, ao mutuário, sendo-lhe transmitida tão somente a posse direta do bem (artigo 23), permanecendo a posse indireta com o credor até a satisfação de todas as obrigações contratuais, de modo que, em caso de inadimplência, fica o credor fiduciário autorizado a consolidar a propriedade do imóvel em seu nome.

Com efeito, efetivada a notificação do mutuário acerca de sua inadimplência, o ato realizado cumpre com a finalidade de dar conhecimento sobre a mora, demonstrando a ciência da existência de gravame decorrente de um mútuo com garantia fiduciária contratado com o agente financeiro e que, em caso de inadimplemento, essa garantia seria exercida através dos meios legais.

No presente caso, através da cópia da matrícula colacionada aos autos originários (evento 13, ANEXO7), verifica-se que, em 24/01/2025, a tentativa de intimação pessoal do devedor para purga da mora realizada pelo Registro de Títulos e Documentos restou infrutífera. Diante disso, a intimação se deu por meio dos editais publicados nos dias 13/03/2025, 14/03/2025 e 17/03/2025, nos termos do §4º do artigo 26 da Lei 9.514/1997, o que corrobora, por ora, a ausência de irregularidade no procedimento.

Havendo inadimplência e não tendo sido purgada a mora, foi iniciado e concretizado o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel.

Sobre a comunicação acerca da realização dos leilões, convém destacar que a regra prevista no § 2º-A do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", o que, por ora, aparenta ter sido cumprido pela CEF, de acordo com a documentação acostada aos autos (13.4, 13.10, 13.11 e 13.12).

Além disso, há entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que não será decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal do devedor, se ficar demonstrada a sua ciência inequívoca.

Observa-se, no caso, que o recorrente distribuiu a ação originária em 14/10/2025, entre a realização dos leilões marcados para 13/10/2025 e 20/10/2025, postulando a suspensão das praças e juntando o respectivo edital (evento 1, EDITAL7). Conclui-se, portanto, que tinha inequívoca ciência e pode exercer o seu direito de preferência até a data da realização do segundo leilão, como previsto no artigo 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997, o que afasta qualquer alegação de prejuízo concreto. 

Colaciona-se, nesse seguimento, os seguintes julgados:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - LEI N. 10.188/2001 - INADIMPLEMENTO PELO ARRENDATÁRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.
1. É cabível o ajuizamento de ação de reintegração de posse pela instituição financeira quando houver o inadimplemento de parcelas previstas em contrato de arrendamento residencial, nos termos da Lei nº 10.188/2001. Precedentes.
1.1 O inadimplemento de parcelas em contrato de arrendamento residencial previsto na Lei nº 10.188/2001 autoriza a instituição financeira arrendante a ingressar com ação de reintegração de posse.
2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante.
3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 2.188.341/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/6/2025, DJEN de 17/6/2025.)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR COMPROVADA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ. CIÊNCIA INEQUÍVOCA CONFIGURADA. REVISÃO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE, MAS, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. O entendimento desta Corte Superior consolidou-se no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.
2. De igual forma, a orientação firmada nesta Corte Superior entende que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte interessada.
3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ.
4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial, mas, nessa extensão, negar-lhe provimento.

(AREsp n. 2.860.665/RO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.)

Da análise dos autos, observa-se que inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais. Não se vislumbra, portanto, a probabilidade do direito ou a possibilidade de dano ou risco irreversível, caso a providência não lhe seja concedida imediatamente, razão pela qual deve ser mantida a decisão agravada.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos da fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002699499v5 e do código CRC 635af869.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES
Data e Hora: 27/01/2026, às 15:58:28

Agravo de Instrumento Nº 5015885-97.2025.4.02.0000/RJ

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL POR ALEGADO VÍCIO. TUTELA DE URGÊNCIA. INTIMAÇÃO POR EDITAL DO DEVEDOR PARA PURGA DA MORA. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.

CASO EM EXAME

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão na qual o magistrado indeferiu a tutela de urgência que objetivava a suspensão dos leilões extrajudiciais designados para os dias 13/10/2025 e 20/10/2025, referentes ao imóvel objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária firmado entre as partes.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão de tutela de urgência, a fim de suspender os leilões extrajudiciais designados para os dias 13/10/2025 e 20/10/2025, referentes ao imóvel objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária firmado entre as partes.

RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão de tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC, além da ausência de risco de irreversibilidade da medida.

4. Em razão da inadimplência contratual e não tendo sido purgada a mora, foi iniciado e concretizado o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos do disposto na Lei nº 9.514/97.

5. Da análise dos autos, em razão do resultado infrutífero da notificação pessoal do devedor para purga da mora, foi procedida a intimação por editais publicados em 13/03/2025, 14/03/2025 e 17/03/2025, o que corrobora, por ora, a ausência de irregularidade no procedimento.

6. Sobre a comunicação acerca da realização dos leilões, convém destacar que a regra prevista no § 2º-A do artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023, expressamente determina que o devedor deve ser comunicado "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", o que, em análise inicial, teria sido cumprido pela CEF.

7. Ausente a demonstração de probabilidade do direito, tampouco se verifica risco iminente de dano irreparável, sendo indevida a concessão de tutela de urgência para suspensão do procedimento.

DISPOSITIVO

8. Agravo de instrumento desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 19 de fevereiro de 2026.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002699500v6 e do código CRC 296b12a5.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ALUISIO GONCALVES DE CASTRO MENDES
Data e Hora: 20/02/2026, às 20:21:39

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 10/02/2026 A 19/02/2026

Agravo de Instrumento Nº 5015885-97.2025.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

PRESIDENTE: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Juíza Federal GERALDINE PINTO VITAL DE CASTRO

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária