Apelação Cível Nº 5073814-19.2022.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO
RELATÓRIO
R. D. S. N. e D. F. A. interpõem apelação contra que julgou improcedentes os pedidos de rescisão de contratos de promessa de compra e venda e de financiamento imobiliário com alienação fiduciária firmados com a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, de restituição de valores pagos, de declaração de nulidade de cláusulas contratuais e de indenização por danos morais.
Em suas , os apelantes alegam que celebraram promessa de compra e venda de um imóvel com a construtora MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. e foram induzidos a erro por informações verbais do vendedor sobre o valor das parcelas mensais; no momento da assinatura do financiamento com o banco, foram surpreendidos com valores muito superiores, que comprometeriam sua subsistência; tentaram o distrato administrativo imediatamente após a assinatura, sem sucesso, pois as empresas teriam se omitido em resolver a questão, culminando na inscrição de seus nomes em cadastros de restrição ao crédito.
A CEF e a incorporadora apresentaram contrarrazões (, ), requerendo o desprovimento do recurso.
O não opinou sobre o mérito da demanda, por considerar ausente o interesse social ou individual indisponível apto a justificar sua intervenção.
É o relatório.
VOTO
Os autores/apelantes firmaram em, 21/04/2022, com a incorporadora, o de promessa de compra e venda do apartamento 104, bloco 12, do Residencial Vitória Régia, no bairro de Campo Grande, Rio de Janeiro-RJ no valor total de R$202.600,00. Em 29/04/2022, assinou com a CEF, o de compra e venda de imóvel com alienção fiduciária em garantia, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH/Programa Casa Verde e Amarela, com a quantia financiada de R$149.855,22 parcelada em 360 meses.
Em 29/04/2022, firmou com a incorporadora o particular de confissão de dívida para quitar o valor da diferença entre a quantia financiada pela CEF e o valor total do imóvel.
A incidência do Código de Defesa do Consumidor sobre o contrato em exame (Súmula nº 297 do STJ) não afasta os mutuários, ora apelantes, do ônus de demonstrar os fatos constitutivos de seu direito. No caso concreto, não se evidenciou qualquer irregularidade imputável à Caixa Econômica Federal e à incorporadora. Desse modo, a interpretação do contrato deve observar a convenção firmada entre as partes, a qual possui força normativa, nos termos do art. 421 do Código Civil, ressalvadas as hipóteses de vício que comprometa sua validade, nulidade de cláusulas ou violação dos requisitos essenciais à produção dos efeitos jurídicos almejados.
No caso em exame, os autores alegam que o dever de informação, previsto no Código de Defesa do Consumidor, foi violado, pois o vendedor teria prometido parcelas menores do que as efetivamente cobradas. O dever de informação exige que o fornecedor explique claramente todos os riscos e custos do negócio. No entanto, a prova documental trazida aos autos, especialmente o Termo de Confissão de Dívida e o próprio contrato de financiamento, detalha de forma minuciosa os valores das prestações, os juros e os encargos.
No que se refere à Súmula nº 543 do STJ, sua aplicação ao presente caso é incabível, já que se trata de contrato de promessa de compra e venda desprovido de pacto de financiamento e pressupõe vínculo jurídico exclusivo entre o promitente vendedor e o compromissário comprador, o que permite o retorno das partes ao status quo ante, com a liberação do imóvel, livre de ônus, para revenda.
Quanto ao contrato de financiamento habitacional firmado com a CEF, nos termos do art. 586 do Código Civil, não se admite sua rescisão sem a restituição do valor pactuado. Ainda que rescindido, é imprescindível o reembolso à instituição financeira da totalidade dos valores emprestados, com a devida incidência de juros pelo período de vigência do contrato, conforme previsto no art. 591 do Código Civil.
Nesse sentido:
APELAÇÃO. SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. MÚTUO FINANCEIRO. IMPOSSIBILIDADE RESCISÃO CONTRATUAL. CDC. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VÍCIO CONSENTIMENTO NÃO COMPROVADO. SUPERENDIVIDAMENTO. NÃO INCIDÊNCIA.
1. Apelação interposta em face de sentença que jugou improcedentes os pedidos, extinguindo o feito com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.
2. Deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5133557-91.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.2.2023; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020.
3. A relação negocial entre a demandante e os vendedores evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo.
4. Na modalidade de alienação fiduciária em garantia, a propriedade resolúvel permanece com a Caixa Econômica Federal, que se mantém como proprietária, transferindo somente a posse ao devedor, razão pela qual o procedimento expropriatório tem como escopo consolidar esse fracionamento. Precedente: TRF2. 5ª Turma Especializada, AG 5011834-48.2022.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 14.12.2022.
5. Um dos deveres da imobiliária que realiza a intermediação da venda de um bem imóvel é fornecer com clareza todas as informações necessárias às partes interessadas, mormente aquelas que possam influenciar a vontade de adquiri-lo. No entanto, como a CEF não participou das tratativas da promessa de compra e venda, tendo apenas firmado o contrato de mútuo e disponibilizado o montante financeiro para a aquisição do bem, não há possibilidade de rescisão do contrato de financiamento imobiliário, devendo-se observar o procedimento da Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5062715-86.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 30.9.2024.
6. A 2ª Seção do STJ fixou que em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Precedente: STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022.
7. No caso dos autos, tem-se que o instrumento contratual foi devidamente assinado pela recorrente, o que reforça que a apelante tinha ciência das cláusulas contratuais, concordando com seus termos.
8. A prevenção e o combate ao superendividamento, com vistas à preservação do mínimo existencial do mutuário, não se dão por meio de uma indevida intervenção judicial nos contratos, em substituição aos contratantes. Desse modo, inaplicável a Lei do Superendividamento para justificar a rescisão contratual pretendida. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5018278-63.2023.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 13.3.2024
9. Não se aplica o precedente desta Corte Regional invocado pela apelante, autos 5002252-46.2019.4.02.5006, uma vez que o cenário fático daqueles autos se refere à invasão do imóvel pertencente à faixa I do Programa Minha Casa Minha Vida por terceiros, não sendo este o caso dos presentes autos.
10. Não há dúvidas que a assinatura constante no contrato é da apelante. Assim, o não recebimento da sua via contratual não se mostra suficiente para a rescisão contratual, uma vez que não se evidenciou que a recorrente não tinha ciência dos teor do pacto firmado.
11. O erro como espécie do vício de consentimento para fins de anulação de negócio jurídico, exige comprovação cabal, no qual as circunstâncias fáticas que o envolvem sejam desde logo perceptíveis, a fim de que não se confundam com o mero arrependimento.
12. Não basta o mero arrependimento para rescindir o contrato, e nem mesmo a alegação de dificuldade financeiras, haja vista que, ao assinar o contrato de mútuo, deu ensejo ao financiamento e promoveu o deslocamento de capitais que não teriam sido investidos sem que houvesse a concordância do mutuário. Precedente: TRF4, 3ª Turma, AC 5001484-27.2021.4.04.7001, Rela. Desa. Fed. MARGA INGE BARTH TESSLER, DJe 5.7.2022.
13. Uma vez que a apelante tinha ciência dos termos contratuais, porquanto o contrato encontra-se devidamente assinado, não há que se falar em rescisão do pacto firmado.
14. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor da apelante, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.
15. Apelação não provida.
(TRF2, 5ª T. Esp. , Apelação Cível, 5016420-92.2024.4.02.5001, Rel. Ricardo Perlingeiro, julgado em 02/04/2025, DJe 15/04/2025).
Além disso, o art. 67-A, §10, da Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei n° 13.786/2018 no tocante ao direito de arrependimento, é aplicável apenas na hipótese de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador. Leia-se:
PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA N° 543 DO STJ. LEI N° 4.591/64. DESCABIMENTO. OBRIGATORIEDADE CONTRATUAL. APELAÇÃO IMPROVIDA.
1. Cuida-se de apelação interposta por JAQUELINE SEVERO DOS SANTOS em face de sentença (evento 112 – 1º grau) proferida nos autos da ação ordinária ajuizada contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A, que julgou improcedentes os pedidos autorais, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.
2. A autora, ora apelante, celebrou com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF o contrato “de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Casa Verde e Amarela – recursos FGTS” com o empreendimento imobiliário “CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A”, sendo o imóvel situado na Avenida Itaoca, nº 464, apto. 803, bloco 3, Empreendimento Residencial Dez Bonsucesso, Rio de Janeiro (evento 16 – CONTR7, CONTR8 e CONTR9 – do 1º grau).
3. Impende destacar que o Código de Defesa do Consumidor, neste caso, é aplicável, pois se trata de uma relação jurídica entre a instituição bancária e o cidadão em um contrato de empréstimo pessoal, assim é tido como produto o dinheiro, objeto do termo contratual. Outro fato a justificar esta aparente tutela da pessoa física é a disparidade econômica entre os sujeitos do relacionamento jurídico, desfazendo a hipotética horizontalidade entre partes nos contratos de direito privado.
4. Entretanto, tal fato não desonera a parte autora de comprovar suas alegações, bem como de demonstrar a evidência de cláusula abusiva ou onerosidade excessiva do contrato, sendo vedada, portanto, a mera alegação genérica, a fim de amparar o pedido de revisão contratual. No caso em comento, não foi apresentado ônus excessivo ou desvantagem exagerada no contrato, de forma que não se mostra viável à inversão judicial do ônus da prova, na forma do art. 6º, VIII, do CDC.
5. Saliente-se que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF afigura-se como mero agente financeiro, concedendo mútuo feneratício aos particulares. Assim, percebe-se que a responsabilidade da instituição financeira se adstringe aos termos contratuais do mútuo firmado.
6. Ocorre que esta 5ª Turma Especializada estabelece a distinção entre as hipóteses que ocasionaram a edição da Súmula n° 543 do STJ e o caso em comento, porquanto o verbete sumular do STJ trata especificamente sobre os contratos de promessa de compra e venda firmados sem cláusula de financiamento bancário, isto é, existe um vínculo jurídico apenas entre o promitente vendedor e o compromissário comprador, permitindo, assim, o retorno ao “status quo ante”, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda.
7. Já na hipótese destes autos, as partes firmaram um contrato complexo de financiamento da propriedade imobiliária em que a CEF empresta recursos financeiros, por meio de mútuo, para que o compromissário comprador adquira o imóvel do promitente vendedor.
8. Diante disso, em casos de inadimplemento contratual por parte do comprador, uma das consequências contratuais seria a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da instituição financeira, na forma da Lei n° 9.514/97, demonstrando, assim, a correção da não aplicação do verbete sumular retrocitado.
9. Adicionalmente, ressalta-se que o direito ao arrependimento, previsto no Art. 67-A, § 10, da Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei n° 13.786/2018, é aplicável apenas na hipótese de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador (Art. 67-A, caput, da Lei nº 4.591/64), o que obsta o pleito recursal.
10. Dessa forma, há de ser privilegiado o princípio da força obrigatória dos contratos, o qual estabelece que ninguém é obrigado a contratar, mas aqueles que o fizerem devem cumprir com as obrigações assumidas, de modo que, diante da ausência de abuso ou inadimplemento por parte dos réus, a improcedência do pleito autoral é medida que se impõe.
11. Assim, a sentença recorrida dever ser mantida, sendo certo, ainda, que a fundamentação ora expendida afasta a aplicação de todos os dispositivos invocados na apelação.
12. Apelação improvida, majorando-se os honorários advocatícios, inicialmente arbitrados em 10% (dez por cento), para 11% (onze por cento) do valor atribuído à causa, atualizado, observando-se a gratuidade de justiça.
(TRF - 2ª Região. 5ª Turma Especializada. AC 5102416-54.2021.4.02.5101. Relator: Juiz Federal Convocado Wilney Magno de Azevedo Silva. Data de julgamento: 05/12/2023).
Portanto, não havendo qualquer irregularidade das apeladas, descabe a condenação delas ao pagamento de indenização por dano moral.
Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação e majorar os honorários advocatícios para 11% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §11, do CPC), ficando sua exigibilidade suspensa, em razão da gratuidade de justiça deferida nos autos (art. 98, §3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002690071v7 e do código CRC f14cba05.
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