Apelação Cível Nº 5002055-36.2025.4.02.5118/RJ
RELATOR: Juiz Federal GUILHERME BOLLORINI PEREIRA
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra a sentença proferida no Evento 29 – 1º grau, nos autos da Ação de Reintegração de Posse ajuizada pela instituição financeira em face da parte ré, por meio da qual o Juízo de origem indeferiu a petição inicial, com fundamento no art. 321, parágrafo único, do CPC, e extinguiu o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, incisos I e VI, do CPC.
Em suas razões recursais (Evento 40 – 1º grau), a CEF sustenta, preliminarmente, que a petição inicial atende aos requisitos do art. 319 do CPC, sendo indevida a exigência de documentos referentes à consolidação da propriedade e à alienação fiduciária, por se tratar de questão de mérito, e não de vício formal. Aduz que o art. 321 do CPC não autoriza a exigência de prévio enquadramento jurídico, e que o indeferimento da inicial afrontou os princípios da primazia do julgamento do mérito e da cooperação processual (arts. 4º e 6º do CPC).
No mérito, argumenta que o regime jurídico do PMCMV/FAR (Faixa I) é de direito público e disciplina própria, distinta da alienação fiduciária, sendo inaplicável a Lei nº 9.514/97 e desnecessária a consolidação da propriedade para fins de reintegração de posse.
Afirma que a retomada administrativa do imóvel ao patrimônio do FAR, com posterior realocação no âmbito do PMCMV, é compatível com a finalidade do programa, independe dos procedimentos próprios da alienação fiduciária e pode ser cumulada com reintegração de posse quando houver resistência do ocupante. Exigir a observância de ritos estranhos ao FAR desvirtua a política pública, compromete a recomposição do fundo e prejudica a coletividade de beneficiários de baixa renda.
Pugna pelo conhecimento e provimento da apelação para anular a sentença e determinar o prosseguimento do feito, com apreciação do pedido liminar, ou, subsidiariamente, reformar a sentença para julgar procedente o pedido possessório. Requer, ainda, a concessão de tutela recursal, a inversão do ônus sucumbencial e o prequestionamento de dispositivos legais.
Sem contrarrazões.
O Ministério Público Federal não vislumbrou interesse no feito (Evento 5 – 2º grau).
É o relatório.
VOTO
Conheço do apelo, uma vez que seus requisitos de admissibilidade encontram-se presentes.
Trata-se de apelação em Ação de Reintegração de Posse ajuizada pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF em face de F. B. A. objetivando a reintegração na posse de imóvel localizado na Rua Echevéria, nº 309, bloco 1, apto. 503 – Condomínio Narcisa Amália IV, Duque de Caxias/RJ, arrendado à parte ré, mediante contrato firmado com base no Programa de Arrendamento Residencial - PAR, nos termos da Lei nº 10.188/01, tendo em vista que a parte demandada deixou de pagar os encargos relativos ao arrendamento e às taxas condominiais.
O Juízo a quo extinguiu o feito, sem exame de mérito. Concluiu que o contrato firmado entre as partes não configura arrendamento residencial, razão pela qual afastou a aplicação das normas do regime FAR. Entendeu tratar-se de hipótese sujeita à Lei 9.514/97, afirmando que nos contratos de alienação fiduciária a reintegração de posse exige, nos termos do art. 30, a prévia consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário — requisito que não teria sido comprovado nos autos.
Compulsando os autos, verifica-se que as partes firmaram, em 28.09.2018, Contrato por “Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel Residencial, com Parcelamento e Alienação Fiduciária em Garantia no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - Recursos FAR”, pelo prazo de 120 meses, por meio do qual a Caixa Econômica Federal arrendou a parte ré o imóvel localizado na Rua Echevéria, nº 309, Bloco 1, Apto. 503 – Condomínio Narcisa Amália IV, Duque de Caxias/RJ (Evento 1 – CONTR3 – 1º grau).
O Programa de Arrendamento Residencial (PAR), instituído pela Lei nº 10.188/2001, tem por finalidade propiciar moradia à população de baixa renda mediante arrendamento residencial com opção de compra, operacionalizado pela Caixa Econômica Federal. O conceito de arrendamento residencial encontra-se estabelecido no artigo 6º, verbis:
“Art. 6º Considera-se arrendamento residencial a operação realizada no âmbito do Programa instituído nesta Lei, que tenha por objeto o arrendamento com opção de compra de bens imóveis adquiridos para esse fim específico.
Parágrafo único. Para os fins desta Lei, considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério das Cidades, seja habilitada pela CEF ao arrendamento”.
O regime jurídico do PAR/FAR é específico e difere substancialmente da alienação fiduciária regulada pela Lei 9.514/1997. Esta última prevê rito próprio para retomada do bem, condicionado à prévia consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (art. 30), o que não se aplica aos imóveis adquiridos com recursos do FAR. Nesses casos, a propriedade permanece desde a origem com o Fundo de Arrendamento Residencial, administrado pela CEF.
O art. 9º da Lei 10.188/2001 disciplina expressamente o inadimplemento no arrendamento, estabelecendo que, transcorrido o prazo da notificação sem pagamento dos encargos, resta caracterizado o esbulho possessório, autorizando a reintegração de posse. Trata-se de presunção legal específica, que dispensa a aplicação dos procedimentos próprios da alienação fiduciária, por incompatíveis com a finalidade social do programa habitacional.
Confira-se:
“Art. 9o Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse”.
No caso concreto, os documentos que instruem os autos demonstram a inadimplência da ré quanto às obrigações contratuais, mesmo após regularmente notificada para quitar os débitos em atraso. Sua inércia caracteriza esbulho possessório, nos termos do art. 9º da Lei nº 10.188/2001, legitimando a reintegração de posse pretendida.
Saliente-se que, embora o instrumento contratual mencione “alienação fiduciária”, o imóvel foi adquirido pelo FAR, como demonstrado pelo registro na matrícula 21488 do Cartório do 3º Ofício de Registro de Imóveis de Duque de Caxias/RJ, em decorrência do contrato de compra e venda celebrado em 21.12.2012 entre a empresa Moreira e Sotelo Empreendimentos Imobiliários Ltda. - ME e o Fundo de Arrendamento Residencial (Evento 1 – CONTR3, fl. 1 – 1º grau):
A natureza pública e social do fundo — voltada à provisão de moradia a famílias de baixa renda — impõe que prevaleça o regime do PAR/FAR, independentemente da nomenclatura utilizada no contrato.
Desse modo, a exigência de comprovação da consolidação da propriedade como condição para o processamento da ação de reintegração de posse mostra-se incompatível com o regime legal aplicável. A petição inicial descreveu adequadamente o inadimplemento, a notificação e o vínculo do imóvel ao FAR, preenchendo os requisitos legais para a ação possessória.
Nesse sentido:
DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ARRENDAMENTO RESIDENCIAL PREVISTO PELA LEI Nº 10.188-2001. INADIMPLEMENTO PELA ARRENDATÁRIA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PREVISÃO CONTRATUAL E LEGAL. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I – É firme o entendimento na jurisprudência no sentido de que a redução de renda não é considerada evento extraordinário.
II – Se o apelante, ciente da necessidade de purga da mora, mediante a notificação prévia, emitida pela Caixa Econômica Federal – CEF, manteve a inadimplência, a arrendadora está autorizada a adotar as medidas cabíveis para a reintegração da posse do imóvel.
III – Não há como ser reconhecida, portanto, qualquer ilegalidade no procedimento de reintegração de posse do imóvel em questão, já que o descumprimento das cláusulas contratuais, por parte do arrendatário, autoriza a restituição do imóvel à Caixa Econômica Federal - CEF.
IV – Apelação desprovida.
(TRF2 – AC 5049557-56.2024.4.02.5101 – Rel. Desembargador Federal André Fontes – 5ª Turma Especializada. Data: 08.07.2025) (Grifei)
Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO à apelação, para anular a sentença e determinar o prosseguimento da ação de reintegração de posse no juízo de primeiro grau, nos termos da fundamentação supra.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME BOLLORINI PEREIRA, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002694802v4 e do código CRC 283a569f.
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