Apelação Cível Nº 5003375-35.2022.4.02.5116/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por ANDRÉ LUIZ MENEZES, contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Macaé/RJ (evento 191, SENT1), que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de anulação de atos expropriatórios, com pedido de tutela antecipada, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF.

Em razões de apelação (evento 198, APELACAO1), o apelante alega, em síntese: (i) a ausência de notificação pessoal para purgar a mora, em ofensa ao disposto no art. 26, § 1º, da Lei 9.514/97; (ii) a falta de juntada de documentos pela CEF sobre o procedimento de compra do imóvel; e (iii) que há indícios de simulação na compra do imóvel, o que enseja a nulidade do negócio jurídico. Requer, ao final, a anulação da sentença, com a consequente declaração de nulidade do procedimento extrajudicial, reconhecendo a simulação e, por consequência, a nulidade do negócio jurídico. 

Em suas contrarrazões (evento 208, CONTRAZAP1), a CEF defende a manutenção da sentença, aduzindo que o apelante não apresenta argumentos capazes de modificar a decisão. 

Parecer do Ministério Público Federal (evento 7, PARECER1), pelo provimento parcial do recurso, para que seja reconhecida a nulidade do procedimento executivo.

É o relatório.

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Apelação Cível Nº 5003375-35.2022.4.02.5116/RJ

VOTO

Conheço do recurso, porque presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, trata-se de apelação interposta por ANDRÉ LUIZ MENEZES, contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Macaé/RJ (evento 191, SENT1), que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de anulação de atos expropriatórios, com pedido de tutela antecipada, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF.

A controvérsia recursal cinge-se em perquirir acerca da regularidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto dos autos, realizado pela instituição financeira apelada, bem como se houve simulação na compra do imóvel capaz de ensejar a nulidade do negócio jurídico.

No que tange à regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel, não procedem as alegações do recorrente.

Isso porque a 2ª Seção do STJ consolidou o entendimento de que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

Ressalte-se que o Supremo Tribunal Federal, em sessão plenária de 26.10.2023, por unanimidade, ao apreciar o Tema 982 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" (STF, Presidência do Ministro Luís Roberto Barroso. Plenário, 26.10.2023).

Nesses termos, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

No caso dos autos, o procedimento de consolidação da propriedade obedeceu aos trâmites descritos na Lei nº 9.514/97, no âmbito das alienações fiduciárias em garantia.

Segundo a Lei nº 9.514/1997, no caso de inadimplência, no todo ou em parte, em contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, o fiduciante é constituído em mora e intimado pessoalmente para a purgação no prazo de quinze dias, cuja inobservância consolida a propriedade em nome do fiduciário e o registro na matrícula do imóvel. Em seguida, o fiduciário está autorizado a promover o leilão público para a alienação do bem, independentemente de intimação pessoal do fiduciante, uma vez consolidada a propriedade em seu nome (Precedente: STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1463916 SP 2019/0065795-7, Relatora: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/12/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/12/2019).

De acordo com o art. 26, §3º, da referida lei, a intimação pessoal poderá ser promovida por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

No caso dos autos, observa-se que foram adotadas as providências previstas no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, no tocante à notificação do devedor fiduciário para a purgação da mora. Conforme se infere do evento 166, RESPOSTA2, consta certidão do Cartório de Registro de Imóveis (Rio das Ostras - 2º Ofício de Justiça) dando conta de que foi realizada a tentativa de intimação pessoal do apelante. Registra-se:

Encontrando-se o recorrente em local incerto (fls. 3/4 - evento 166, RESPOSTA2), acertada a incidência do disposto no artigo 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97, sendo certo que, o diploma não prevê a existência de demais diligências após a certidão exarada pelo cartório, havendo permissivo de que, de imediato, já sejam expedidos os editais.

Dessa forma, ausente vício no procedimento, mostra-se legítima a notificação por edital, realizada após frustrada a notificação pessoal da parte apelante.

Veja-se, a propósito, o seguinte aresto, aplicável no âmbito da execução fundada na Lei nº 9.514/97:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ANULAÇÃO. DECADÊNCIA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL FRUSTRADA. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. FALTA DE COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor. Precedentes desta Corte.

2. O Tribunal de origem, com base na prova documental, consignou que foram feitas diversas notificações aos mutuários, concluindo pela validade da notificação por edital da segunda agravante, em razão de não ter sido encontrada no local quando da notificação pessoal do primeiro, seu marido. Diante disso, decretou a decadência da pretensão dos agravantes de anular o procedimento de execução extrajudicial de imóvel arrematado em 2006, tendo em vista o ajuizamento da ação somente em 2013.[...]” 

(STJ, AgInt no REsp 1706761 / RJ, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 22/05/2019) (g.n.) 

Nessa vertente, não se pode olvidar que, a teor do disposto no artigo 405 do Código de Processo Civil: "O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença".

A certidão do Cartório de Registro de Imóveis constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei nº 8.935/94, o qual certificou o comparecimento no local e a tentativa de entrega da notificação ao destinatário, ora apelante.

Nesse ponto, cabe asseverar que as anotações feitas por Oficial de Cartório revestem-se de fé pública, gozando de presunção juris tantum de veracidade, comportando prova em sentido contrário. A fé pública traduz-se na confiança na autoridade do Estado em confeccionar documentos que valham como prova de algo ou representem um valor, correspondendo à confiança geral que se estabelece em relação aos atos atribuídos por lei ao tabelião ou oficial e à eficácia do negócio jurídico atestado ou declarado.

Com efeito, embora, a princípio, seja possível afastar a veracidade de certidão emitida por Oficial do RGI, faz-se necessária a demonstração por parte do interessado da ausência de higidez do ato, mediante apresentação ou indicação de elemento de prova idôneo a afastar a presunção legal, o que não restou demonstrado na hipótese dos autos. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022.

No presente caso, não foi colacionado aos autos qualquer documento capaz de infirmar a veracidade do ato notarial praticado.

Por sua vez, a alegação de nulidade da arrematação, sob o fundamento de simulação no negócio jurídico supostamente celebrado entre o arrematante e a construtora, também não merece acolhimento.

A simulação é vício social que implica nulidade do negócio jurídico (art. 167 do Código Civil), mas o seu reconhecimento exige prova robusta e inequívoca, não sendo admissíveis presunções frágeis ou meras conjecturas. A jurisprudência é pacífica no sentido de que não se declara a simulação com base em ilações subjetivas, devendo a parte interessada demonstrar, de forma clara, a existência de acordo oculto destinado a produzir aparência enganosa perante terceiros.

Nesse sentido, registra-se o julgado a seguir:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. AGRAVO RETIDO. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. CONTRATAÇÃO ATRAVÉS DE COAÇÃO. AUSENCIA DE COMPROVAÇÃO . ONUS DO AUTOR. IMPENHORABILIDADE DO BEM DADO EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. PEDIDO IMPROCEDENTE.

A ausência de produção de prova especificada a tempo e modo, mas inútil ao correto desate da lide, não caracteriza cerceio de defesa.

Não havendo provas de que a assinatura do contrato tenha sido realizada mediante coação/simulação, deve ser mantida a improcedência do pedido. A teor do art. 373, I, do CPC compete à parte autora o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, carreando aos autos elementos convincentes sobre suas alegações, sob pena de improcedência do pedido .

(TJ-MG - Apelação Cível: 00254019320138130620 São Gonçalo do Sapucaí, Relator.: Des.(a) Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 30/01/2020, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/02/2020) (g.n.)

No caso em exame, o apelante limita-se a sustentar que o recorrido, em razão de sua profissão e da suposta ausência de comprovação de renda, não teria condições financeiras de arrematar o imóvel, sugerindo que estaria atuando como "laranja" da construtora, com o intuito de prejudicá-lo.

Entretanto, tais afirmações não foram acompanhadas de nenhum elemento concreto capaz de atestar a existência de ajuste ilícito ou intenção simulada. Ao contrário, os autos revelam que a arrematação ocorreu dentro dos parâmetros legais, sem indícios de fraude ou irregularidades no procedimento.

Dessa forma, não tendo o recorrente comprovado o conluio alegado, nem a existência de comportamento fraudulento, inexiste suporte fático e jurídico para o reconhecimento da simulação, devendo ser mantida a validade da arrematação.

Em conclusão, não demonstrada qualquer ilegalidade apta a justificar a anulação do procedimento em análise, impõe-se a manutenção da sentença.

Por fim, há orientação do STJ no sentido de que é devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor do apelante, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos da fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por RAFFAELE FELICE PIRRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002655952v11 e do código CRC e809171c.

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Apelação Cível Nº 5003375-35.2022.4.02.5116/RJ

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. NOTIFICAÇÃO PESSOAL FRUSTRADA. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. FÉ PÚBLICA DE CERTIDÃO CARTORÁRIA. AUSÊNCIA DE PROVA DE SIMULAÇÃO NA ARREMATAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de anulação de atos expropriatórios realizados pela Caixa Econômica Federal – CEF, relativos à execução extrajudicial de imóvel garantido por alienação fiduciária, bem como o pedido de reconhecimento de simulação na arrematação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:

(i) definir se o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 foi regularmente observado, especialmente quanto à notificação do devedor; e

(ii) estabelecer se há prova suficiente para o reconhecimento de simulação no negócio jurídico relativo à arrematação do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do STJ (REsp 1.891.498, 2ª Seção) e a tese fixada pelo STF no Tema 982 da Repercussão Geral reconhecem a constitucionalidade e a aplicação obrigatória do procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da alienação fiduciária.

4. O procedimento de consolidação da propriedade e o subsequente leilão observaram os trâmites legais, inclusive a tentativa de intimação pessoal prevista no art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/1997.

5. Frustrada a notificação pessoal, é legítima a notificação por edital, conforme autorizam o art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/1997 e a jurisprudência do STJ (AgInt no REsp 1706761/RJ).

6. A certidão do Cartório de Registro de Imóveis goza de fé pública (CPC, art. 405; Lei 8.935/94, art. 3º), possuindo presunção relativa de veracidade, não infirmada por qualquer prova produzida pelo apelante.

7. A alegação de simulação carece de prova robusta, exigida pelo art. 167 do Código Civil. Meras suposições sobre a capacidade financeira do arrematante não são suficientes para demonstrar conluio ou fraude.

8. A arrematação observou os parâmetros legais, inexistindo indício de irregularidade ou ajuste oculto entre o arrematante e a construtora.

9. O apelante não se desincumbiu do ônus da prova (CPC, art. 373, I), impondo-se a manutenção da validade do procedimento expropriatório.

10. Presentes os requisitos do art. 85, §11, do CPC, é devida a majoração dos honorários recursais em 1%, com exigibilidade suspensa (art. 98, §3º, CPC).

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

12. Teses de julgamento: 1. A execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997 é válida quando observadas as tentativas de notificação pessoal e, frustradas estas, realizada a notificação por edital. 2. A certidão cartorária dotada de fé pública somente pode ser afastada mediante prova idônea produzida pela parte interessada. 3. A simulação do negócio jurídico exige prova robusta, não sendo admitidas presunções frágeis ou meras conjecturas para invalidar arrematação regularmente realizada.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§3º e 4º; CPC, arts. 405, 373, I, 85, §11, e 98, §3º; CC, art. 167; Lei nº 8.935/94, art. 3º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.891.498, 2ª Seção, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 26.10.2022;
STF, Tema 982 da Repercussão Geral, Plenário, j. 26.10.2023;
STJ, AgInt no REsp 1706761/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 22.05.2019;
STJ, AgInt nos EREsp 1539725, 2ª Seção, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 19.10.2017;
TRF2, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, DJe 16.2.2022;
TJMG, Apelação 0025401-93.2013.8.13.0620, j. 30.01.2020.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 03 de fevereiro de 2026.

Documento eletrônico assinado por RAFFAELE FELICE PIRRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002655953v6 e do código CRC 58a482d4.

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Data e Hora: 24/02/2026, às 17:10:05

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 27/01/2026 A 03/02/2026

Apelação Cível Nº 5003375-35.2022.4.02.5116/RJ

RELATOR: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

Votante: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

Votante: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária