Documento:20002635756

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

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Apelação Cível Nº 5003486-08.2025.4.02.5118/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

VOTO

Trata-se de apelação, interposta por A. M. D. S., da sentença, proferida pela 2ª Vara Federal de Duque de Caxias, em ação pelo procedimento comum, que julgou improcedente o pedido de suspensão dos atos expropriatórios extrajudiciais referentes ao bem imóvel situado à Avenida Joaquim da Costa Lima, n. 10101, Quadra C2, Wona, Belford Roxo (RJ), o que inclui a suspensão dos efeitos dos leilões realizados em 15/04/2025 e 24/04/2025.

Conheço a apelação, pois estão presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Uma vez que o devedor está confessadamente inadimplente com o pagamento das prestações, a propriedade plena se consolida na pessoa do fiduciário, a quem cabe promover a venda extrajudicial do bem.

Significa dizer que a alienação do bem em hasta pública é direito do credor após a consolidação da propriedade do imóvel.

Assim, a parte ré poderá exercer o seu direito e, de acordo com o disposto no art. 50, §§ 1° e 2°, da Lei nº 10.931/2004, a suspensão dos atos de execução extrajudicial fica condicionada ao pagamento integral da quantia incontroversa diretamente à instituição financeira e ao depósito do montante correspondente ao valor controvertido, no tempo e modo contratados.

Além disso, não há comprovação de que o mutuário procurou a CEF para negociar a dívida. Nessa linha, o mutuário inadimplente se manteve inerte, e só se preocupou em discutir a dívida com o ajuizamento da ação anulatória, em abril de 2025. E nem se prontificou a quitar integralmente o saldo devedor.

Quem celebra um contrato de financiamento (especialmente os que envolvem prazos longos) assume um risco, pois acidentes pessoais, desemprego, reduções na remuneração e outros fatores imprevistos no momento da celebração do pacto podem implicar na redução de sua capacidade financeira.

Se o devedor assinou o contrato de livre e espontânea vontade, decidiu assumir o risco, e quem emprestou quantia de monta elevada não pode ficar responsável pelos eventuais infortúnios sofridos pelo tomador do empréstimo.

Cito o seguinte precedente em apoio a esta tese:

"APELAÇÃO. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. AFASTADA. LEI Nº 9.514/97. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONAL.
1- Constata-se que o contrato em questão foi firmado sob a égide do Sistema de Financiamento Imobiliário, mediante alienação fiduciária do imóvel, nos termos da Lei 9.514/97.
2- Em relação ao questionamento sobre a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, verifica-se que no recurso extraordinário nº 860.931 (Tema 982), foi reconhecida a repercussão geral, sendo julgado em 26/10/2023, pelo Ministro Relator Luís Roberto Barroso, sendo fixada a seguinte tese, por unanimidade: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".
3- Trata-se de apelação contra sentença que julgou improcedentes os pedidos da autora, ora Apelante, objetivando a revisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária.
4- Na origem, verifica-se que a Apelante celebrou com a CEF "Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH - Sistema Financeiro de Habitação" (Evento 1, CONTR5) em 27/07/2012, no valor de R$ 112.499,53, com parcelas mensais no valor inicial de R$ 908,78, adotando-se o Sistema de Amortização Constante - SAC para o cálculo dos encargos mensais, taxa anual de juros nominal de 5,5 % (taxa efetiva de 5,6407%) ao ano e prazo de amortização de 300 meses (Evento 1 - COMP5, fl.2).
5- A Apelante pretende a revisão contratual, sustentando que, após ficar doente, houve redução de sua renda, o que inviabilizou o pagamento das prestações contratuais.
6- Importante destacar que as dificuldades financeiras enfrentadas pelo Apelante, ainda que em decorrência de doença, não se apresentam como motivo hábil e suficiente para invocação da "Teoria da Imprevisão", conforme previsto no art. 478 do CC/2002. A redução da renda familiar pode ser motivo imprevisto, mas jamais imprevisível, não tendo, por essa razão, o condão de impor a revisão contratual.
7- Desprovido o recurso de apelação interposto por VIVIANE OLIVEIRA DA SILVA."
(TRF2. Apelação Cível nº 5000631-46.2021.4.02.5102, Rel. Theophilo Antonio Miguel Filho, 7ª Turma Especializada, julgado em 22/11/2023, DJe 04/12/2023)".

A notificação prévia do devedor para pagar o débito (purgar a mora) é exigência prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

As AV-4 3275 e AV-5 3275 (1.6) indicam que houve sua intimação por três editais, pois não foi encontrado em tentativas de notificações anteriores, na forma do art. 26, §4º da Lei nº 9.514/97:

A propriedade do imóvel foi consolidada em favor da CEF em 30/12/2024 (1.6).

Os leilões foram realizados nos dias 15/04/2025 e 24/04/2025 (1.7).

Dessa forma, a instituição financeira cumpriu o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

Os autores sustentaram, ainda, que não foram cientificados da realização dos leilões, conforme preceitua o §2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

A Lei nº 14.711/23 acrescentou o §2º-A ao art. 27 da Lei nº 9.514/97 que estabeleceu a obrigatoriedade de comunicação da data e horário dos leilões ao devedor.

A notificação do devedor para ciência da data de realização dos leilões tem por objetivo viabilizar o exercício de seu direito de preferência na aquisição do bem imóvel, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97.

Os documentos apresentados pela CEF (18.13 e 18.14) não comprovam o recebimento da notificação pelo autor.

Ademais, os recibos de entrega de correspondência anexados (18.19 e 18.20), todos assinados por Paulo Fonseca, não indicam a que se referem, uma vez que não apresentam o conteúdo dos documentos através dela enviados. Assim, não autorizam presumir a notificação do devedor.

Logo, o leilão realizado é nulo.

Todavia, a consolidação da propriedade foi regular. Assim, o reconhecimento da nulidade do leilão não impede que a CEF dê prosseguimento adequado à expropriação, marque novo leilão e notifique corretamente o devedor.

Em face do exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO para julgar o pedido procedente e reconhecer a nulidade dos leilões realizados pela ré, sem óbice à sua repetição para regularização da expropriação, mas com a devida notificação do devedor para que possa exercer seu direito de preferência. Inverto o ônus de sucumbência fixado na sentença e condeno o apelado ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002635757v8 e do código CRC 4808fee2.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS
Data e Hora: 18/12/2025, às 11:21:33

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5003486-08.2025.4.02.5118/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

VOTO-VISTA

O eminente Relator proferiu voto no sentido de DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO da parte autora “para julgar o pedido procedente e reconhecer a nulidade dos leilões realizados pela ré, sem óbice à sua repetição para regularização da expropriação, mas com a devida notificação do devedor para que possa exercer seu direito de preferência”. Condenou a CEF ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Sustenta o eminente Relator, verbis:

Conheço a apelação, pois estão presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Uma vez que o devedor está confessadamente inadimplente com o pagamento das prestações, a propriedade plena se consolida na pessoa do fiduciário, a quem cabe promover a venda extrajudicial do bem.

Significa dizer que a alienação do bem em hasta pública é direito do credor após a consolidação da propriedade do imóvel.

Cito o seguinte precedente em apoio a esta tese:

A notificação prévia do devedor para pagar o débito (purgar a mora) é exigência prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

A propriedade do imóvel foi consolidada em favor da CEF em 30/12/2024 (1.6).

Os leilões foram realizados nos dias 15/04/2025 e 24/04/2025 (1.7).

Dessa forma, a instituição financeira cumpriu o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

Os autores sustentaram, ainda, que não foram cientificados da realização dos leilões, conforme preceitua o §2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

A Lei nº 14.711/23 acrescentou o §2º-A ao art. 27 da Lei nº 9.514/97 que estabeleceu a obrigatoriedade de comunicação da data e horário dos leilões ao devedor.

Os documentos apresentados pela CEF (18.13 e 18.14) não comprovam o recebimento da notificação pelo autor.

Logo, o leilão realizado é nulo.

Feita essa breve recapitulação, passo ao voto.

Concessa maxima venia, divirjo parcialmente do eminente Relator.

Justifico.

No presente caso, a parte autora firmou CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES - FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS NA PLANTA E/OU EM CONSTRUÇÃO - RECURSOS FGTS com a Caixa Econômica Federal para compra do imóvel do sito na Rua Joaquim da Costa Lima, nº 10.101, casa 107, Belford Roxo/RJ (evento 1, CONTR5 - 1ª instância).

Vale registrar que acerca do procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, no julgamento do Recurso Extraordinário n. 860.631/SP (TEMA 982), submetido ao rito da Repercussão Geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a seguinte tese jurídica: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Relator Ministro Luiz FUX. Plenário, 26.10.2023.

No caso sob exame, a inadimplência é incontroversa, não havendo, nos autos, sequer questionamento acerca desse tema, o que autorizou o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei 9.514/97.

Pois bem. Consoante cediço, a cobrança extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel, tornou mais célere a satisfação do crédito concedido ao fiduciante, já que dispensado o credor do ônus de ter que recorrer ao Poder Judiciário. Assim, havendo inadimplência, o crédito será executado extrajudicialmente.

Sujeitos do contrato são: o fiduciante, sendo aquele que concede o bem em garantia fiduciária para assegurar o pagamento da dívida, e o fiduciário, que será sempre o credor, sendo para quem a propriedade é constituída.

Na alienação fiduciária o devedor fiduciante transfere a propriedade que adquiriu para o credor fiduciário. O credor tem a posse indireta do imóvel e o devedor a posse direta. O devedor possui o direito real de aquisição, direito de reaver a propriedade quando pagar a dívida, todavia, em caso de inadimplência, o credor passa a ser o detentor da propriedade plena do imóvel.

Oportuna se faz a transcrição dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, ressalvando que o leilão foi realizado após a vigência da Lei nº 14.711, de 30.10.2023, que alterou vários artigos da execução extrajudicial de garantia imobiliária:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3^o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3^o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8^o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1^o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1^o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1^o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 6º (Revogado). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 9º O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei n^o 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

§ 11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Art. 27-A. Nas operações de crédito garantidas por alienação fiduciária de 2 (dois) ou mais imóveis, na hipótese de não ser convencionada a vinculação de cada imóvel a 1 (uma) parcela da dívida, o credor poderá promover a excussão em ato simultâneo, por meio de consolidação da propriedade e leilão de todos os imóveis em conjunto, ou em atos sucessivos, por meio de consolidação e leilão de cada imóvel em sequência, à medida do necessário para satisfação integral do crédito. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Na hipótese de excussão em atos sucessivos, caberá ao credor fiduciário a indicação dos imóveis a serem excutidos em sequência, exceto se houver disposição em sentido contrário expressa no contrato, situação em que a consolidação da propriedade dos demais ficará suspensa. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º A cada leilão, o credor fiduciário promoverá nas matrículas dos imóveis não leiloados a averbação do demonstrativo do resultado e o encaminhará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, por meio de correspondência dirigida aos endereços físico e eletrônico informados no contrato. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º Na hipótese de não se alcançar a quantia suficiente para satisfação do crédito, a cada leilão realizado, o credor recolherá o imposto sobre transmissão inter vivos e, se for o caso, o laudêmio, relativos ao imóvel a ser excutido em seguida, requererá a averbação da consolidação da propriedade e, no prazo de 30 (trinta) dias, realizará os procedimentos de leilão nos termos do art. 27 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Satisfeito integralmente o crédito com o produto dos leilões realizados sucessivamente, o credor fiduciário entregará ao devedor e, se for o caso, aos terceiros fiduciantes, o termo de quitação e a autorização de cancelamento do registro da propriedade fiduciária de eventuais imóveis que restem a ser desonerados. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

Extrai-se que, no caso do fiduciante não realizar o pagamento das prestações estará constituído em mora; por conseguinte, ao credor fiduciário, por meio do Cartório de Registro de Imóveis, cabe providenciar a intimação do devedor fiduciante a fim de, no prazo de 15 (quinze) dias, purgar a mora.

Nota-se que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorrerá na hipótese de inadimplemento e não purgação da mora pelo devedor fiduciante, no prazo e nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97.

Caso não ocorra a purgação da mora, cumprindo o que determina o § 7º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, o oficial de Registro de Imóveis promoverá o registro na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Observe-se que o devedor fiduciante pode purgar a mora limitada à data da a averbação da consolidação da propriedade fiduciária, de acordo com o disposto no § 2º do art. 26-A da Lei 9.514/97.

Por sua vez, o art. 27 refere-se ao leilão público para a alienação do imóvel.

Depois de consolidada a propriedade, o credor fiduciário promoverá o leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, a partir do registro da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

Não obstante, o § 2-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97, com redação dada pela Lei 14.711/2023, disciplinou acerca da comunicação dos leilões na alienação fiduciária em garantia, de modo que deve ser mediante correspondência dirigida aos endereços constantes no contrato, inclusive o endereço eletrônico.

De outro lado, a comunicação também serve para garantir o direito de preferência do devedor fiduciante até a data da realização do segundo leilão de acordo com o que está disposto no § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

Da notificação para purgar a mora.

Em relação a controvérsia acerca da intimação da parte autora para purgação da mora, sigo o entendimento do E. Relator que manteve a improcedência do pedido autoral.

Da notificação dos leilões.

Pacífica a jurisprudência do Colendo STJ no sentido de que o devedor deve ser notificado sobre a data do leilão extrajudicial, sob pena de nulidade da venda.

Pontue-se, outrossim, que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização dos leilões. Nos termos do art. 27, §2º-A do mesmo artigo, a comunicação acerca das datas, horários e locais dos leilões é feita "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico". Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA OS LEILÕES. APELAÇÃO DESPROVIDA.

(...)

4. Consolidada validamente a propriedade do imóvel em nome da CEF em 01/12/2023, conforme art. 27 da Lei nº 9.514/97, autorizou-se o prosseguimento do leilão extrajudicial. A legislação não exige intimação pessoal do fiduciante acerca da data dos leilões, sendo suficiente o envio de correspondência informando as datas, conforme prevê o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97.

5. O entendimento jurisprudencial consolidado, inclusive no âmbito do TRF2, reconhece que a notificação pessoal é exigida apenas para fins de purgação da mora, sendo o leilão consequência lógica do inadimplemento, não exigindo nova intimação pessoal.

6. Apelo conhecido e desprovido.

(TRF2, AC nº 5046522-88.2024.4.02.5101/RJ, Relator Desembargador Federal Theophilo Antonio Miguel Filho, Sétima Turma Especializada, julgado em 19.8.2025)

(...)

8. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Na hipótese em análise, comprovada o envio da notificação acerca dos leilões para a apelante (evento 15/1º grau, NOT2). Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024.

(...)

(TRF2, AC nº 5112050-69.2024.4.02.5101/RJ, Relator Desembargador Federal Ricardo Perlingeiro, Quinta Turma Especializada, julgado em 23.9.2025)

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. VALIDADE. SENTENÇA MANTIDA.

(...)

Cinge-se a controvérsia em perquirir a regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel realizado pela instituição financeira.

2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

3. Esta Corte Regional já manifestou entendimento de que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019.

(...)

(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NOTIFICAÇÃO ENVIADA PARA O ENDEREÇO DO CONTRATO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ.

1. A questão consiste em saber se houve nulidade no procedimento de leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal da devedora fiduciária, impedindo-a de exercer o direito de preferência.
Hipótese em que o contrato de financiamento imobiliário foi firmado em 5/4/2011.

2. O preceito contido no § 2º-A do art. 27 da Lei n. 9.514/1997, com a redação conferida pela Lei n. 13.465/2017, dispõe expressamente que a comunicação ao devedor deve ser realizada "mediante correspondência endereçada aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico", razão pela qual não se exige a intimação pessoal.

(...)

(STJ, AgIn no AREsp 2383447/PR, Relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN 23.4.2025)

No que tange à notificação do devedor fiduciante sobre as datas dos leilões do imóvel, verifica-se no evento 18, COMP13 - 1ª instância, que a CEF enviou à parte autora correspondência com aviso de recebimento (evento 18, COMP20 - 1ª instância) para o endereço correto, qual seja, Avenida Joaquim da Costa Lima, nº 10101, casa 107, Condomínio Nova Guanabara, bairro Wona, Belford Roxo/RJ, com a identificação 8409570001628, ou seja, o documento diz respeito ao contrato de compra e venda e alienação fiduciária assinado entre a parte autora e a CEF (evento 1, CONTR5 - 1ª instância), notificando-o das datas dos leilões, assegurando o direito de preferência para aquisição do imóvel, cumprindo, então, o disposto no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97.

Releva anotar que o fato de a notificação ter sido recebida por terceiro, com indicação do número do documento de identidade, não constitui irregularidade apta a invalidá-la, principalmente tratando-se de condomínio,. Restou cumprido, portanto, o requisito do art. 27, § 2-A, da Lei 9.514/97, ao enviar a notificação para o endereço da parte devedora, pois, como dito acima, não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização dos leilões.

Portanto, basta que a notificação postal, enviada por aviso de recebimento, seja entregue no endereço correto da parte autora. Ainda que recebida por terceira pessoa, não é causa de sua nulidade, restando evidente sua validade, eis que atingiu sua finalidade, ou seja, que a parte autora, ora apelante, teve ciência dos leilões.

De mais a mais, analisados os autos, verifica-se que a presente demanda foi ajuizada em 14 de abril e 2025, com a “Procuração” e a “Declaração de Hipossuficiência” assinadas em 10 de abril de 2025 (evento 1, PROC2 - 1ª instância), o que faz crer que a ciência do leilão se deu com antecedência, na medida em que os primeiro e segundo leilões foram designados para os dias 15 e 24 de abril de 2025, respectivamente.

Veja-se:

Dito isso, impende registrar que a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não se decreta a nulidade de leilão quando restar inequívoca a ciência do devedor fiduciante acerca das datas designadas. Como é o caso.

Confira-se, inter plures, os precedentes:

(...)

7. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta nulidade do leilão se houver ciência inequívoca da parte.

8. A ciência inequívoca da parte agravante sobre as datas dos leilões foi demonstrada, afastando a alegação de nulidade por falta de intimação pessoal.

9. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ).

(AgInt no REsp 2112217/SP, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4.11.2024, DJe 7.11.2024)

(...)

4. Sem embargo, "não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).

(...)

(AgInt no AREsp 2573041/RS, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23.9.2024, DJe 25.9.2024)

(...)

4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).

5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada.

6. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1325854/RS, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4.10.2021, Dje 8.11.2021).

Concluindo, estou em que não há justificativa plausível para que seja determinada a nulidade do leilão extrajudicial.

Diante do exposto, com a devida vênia do eminente Relator, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação, majorando os honorários advocatícios devidos pela parte autora em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002682844v8 e do código CRC 9e39876e.

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Apelação Cível Nº 5003486-08.2025.4.02.5118/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

VOTO REVISÃO

Conheço a apelação, pois estão presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Acompanho a divergência inaugurada pelo Desembargador Federal Ferreira Neves e, no uso da faculdade regimental, altero o meu voto para negar provimento à apelação, conforme fundamentação a seguir.

Significa dizer que a alienação do bem em hasta pública é direito do credor após a consolidação da propriedade do imóvel.

Cito o seguinte precedente em apoio a esta tese:

A notificação prévia do devedor para pagar o débito (purgar a mora) é exigência prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

A propriedade do imóvel foi consolidada em favor da CEF em 30/12/2024 (1.6).

Os leilões foram realizados nos dias 15/04/2025 e 24/04/2025 (1.7).

Dessa forma, a instituição financeira cumpriu o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

O autor sustentou, ainda, que não foi cientificado da realização dos leilões, conforme preceitua o §2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97.

A Lei nº 14.711/23 acrescentou o §2º-A ao art. 27 da Lei nº 9.514/97 que estabeleceu a obrigatoriedade de comunicação da data e horário dos leilões ao devedor.

O autor, todavia, tinha ciência inequívoca de que se encontrava em mora e das datas dos leilões, uma vez que ajuizou a ação de nulidade em 14/04/2025 (1.1), antes da sua realização (15/04/2025 e 24/04/2025). Ademais, assinou procuração e firmou declaração de hipossuficiência em 10/04/2025, 5 dias antes, portanto, da realização do primeiro leilão (1.2 e 1.3).

Cito o seguinte precedente do STJ em abono a tese:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA.

1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.

2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.

3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022.)

Em face do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO. Majoro em 1% os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor do apelante, com a ressalva do artigo 98, § 3°, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida.

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002731359v3 e do código CRC 22066ef8.

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Apelação Cível Nº 5003486-08.2025.4.02.5118/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. OBRIGAÇÕES. ESPÉCIES DE CONTRATOS. CEF. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. INADIMPLÊNCIA DO CONTRATO. PURGAÇÃO DE MORA. NOTIFICAÇÃO PARA CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. COMPROVAÇÃO DE REGULARIDADE. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. APELAÇÃO DESPROVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

1. Trata-se de apelação, interposta por A. M. D. S., da sentença, proferida pela 2ª Vara Federal de Duque de Caxias, em ação pelo procedimento comum, que julgou improcedente o pedido de suspensão dos atos expropriatórios extrajudiciais referentes ao bem imóvel situado à Avenida Joaquim da Costa Lima, n. 10101, Quadra C2, Wona, Belford Roxo (RJ), o que inclui a suspensão dos efeitos dos leilões realizados em 15/04/2025 e 24/04/2025.

2. Sustenta que não teve oportunidade de purgação da mora e que não foi notificado da realização do leilão pela CEF. Requer a suspensão dos atos expropriatórios extrajudiciais sobre o imóvel objeto dos autos.

3. Uma vez que o devedor está confessadamente inadimplente com o pagamento das prestações, a propriedade plena se consolida na pessoa do fiduciário, a quem cabe promover a venda extrajudicial do bem. Significa dizer que a alienação do bem em hasta pública é direito do credor após a consolidação da propriedade do imóvel.

4. Assim, a parte ré poderá exercer o seu direito. De acordo com o disposto no art. 50, §§ 1° e 2°, da Lei nº 10.931/2004, a suspensão dos atos de execução extrajudicial fica condicionada ao pagamento integral da quantia incontroversa diretamente à instituição financeira e ao depósito do montante correspondente ao valor controvertido, no tempo e modo contratados.

5. Além disso, não há comprovação de que o mutuário procurou a CEF para negociar a dívida. Nessa linha, o mutuário inadimplente se manteve inerte, e só se preocupou em discutir a dívida com o ajuizamento da ação anulatória, em abril de 2025. E nem se prontificou a quitar integralmente o saldo devedor.

6. Quem celebra um contrato de financiamento (especialmente os que envolvem prazos longos) assume um risco, pois acidentes pessoais, desemprego, reduções na remuneração e outros fatores imprevistos no momento da celebração do pacto podem implicar na redução de sua capacidade financeira.

7. Se o devedor assinou o contrato de livre e espontânea vontade, decidiu assumir o risco, e quem emprestou quantia de monta elevada não pode ficar responsável pelos eventuais infortúnios sofridos pelo tomador do empréstimo. Precedente (TRF2, Apelação Cível, 5000631-46.2021.4.02.5102, Rel. Theophilo Antônio Miguel Filho, 7a. Turma Especializada, Rel. do Acordao - Theophilo Antônio Miguel Filho, julgado em 22/11/2023, DJe 04/12/2023).

8. As AV-4 3275 e AV-5 3275 indicam que houve sua intimação por três editais, pois não foi encontrado em tentativas de notificações anteriores, conforme o art. 26, §4º da Lei nº 9.514/97.

9. A Lei nº 14.711/23 acrescentou o §2º-A ao art. 27 da Lei nº 9.514/97 que estabeleceu a obrigatoriedade de comunicação da data e horário dos leilões ao devedor. A notificação do devedor para ciência da data de realização dos leilões tem por objetivo viabilizar o exercício de seu direito de preferência na aquisição do bem imóvel, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97.

10. O autor, todavia, tinha ciência inequívoca de que se encontrava em mora e das datas dos leilões, uma vez que ajuizou a ação de nulidade em 14/04/2025, antes da sua realização (15/04/2025 e 24/04/2025). Ademais, assinou procuração e firmou declaração de hipossuficiência em 10/04/2025, 5 dias antes, portanto, da realização do primeiro leilão.

11. Apelação desprovida. Majora-se, em 1%, dos honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor do apelante, com a ressalva do art. 98, § 3°, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO. Majoro em 1% os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor do apelante, com a ressalva do artigo 98, § 3°, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 25 de fevereiro de 2026.

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002635758v13 e do código CRC f7bf1e99.

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