Apelação Cível Nº 5040318-28.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES
RELATÓRIO
Trata-se de apelações cíveis interpostas pela Caixa Econômica Federal - CEF e por V. B. D. C. e outro contra a sentença proferida pelo MM. Juízo da 26ª Vara Federal do Rio de Janeiro, Seção Judiciária do Rio de Janeiro (), complementada no ), nos autos da ação proposta pelo Procedimento Comum nº 5040318-28.2024.4.02.5101/RJ.
O douto Magistrado a quo assim resume a espécie na r. sentença recorrida:
Vistos etc.
V. B. D. C. e J. D. S. M., qualificados na inicial, ajuizaram ação cognitiva em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, requerendo gratuidade de justiça e inversão do ônus da prova, bem como objetivando, inclusive em sede de antecipação dos efeitos da tutela inaudita altera pars, seja determinado à CEF que, “durante toda a tramitação da presente ação, cobre mensalmente dos autores, à título de encargos, juros ou taxa de obra, apenas a quantia prevista na planilha de simulação elaborada por ela na data da contratação do financiamento imobiliário, bem como “seja suspensa a cobrança mensal de valores destinados à manutenção da conta corrente N.º 585034287-3 da Agência N.º 2954”.
No mérito, pretendem, ainda, “o reconhecimento da abusividade e a decretação de nulidade do tópico B.9.1 do Quadro Resumo e da cláusula 5.1.2, ambos do Contrato de Compra e Venda com Construção e Alienação Fiduciária, com a consequente extinção das cobranças relacionadas aos juros ou encargos de obra com data retroativa à da assinatura do contrato entre as partes”, a “extinção, com data retroativa à da assinatura do contrato entre as partes, das cobranças destinadas à manutenção mensal da conta corrente nº 585034287-3 da Agência nº 2954 operada pela ré”.
Requerem, por fim, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais, e a indenizar danos morais, no montante de R$ 33.000,00 (trinta e três mil reais).
Para tanto, relatam que, “de acordo com a cláusula 5.1.2 do Contrato de Compra e Venda com Construção e Alienação Fiduciária, durante a fase de construção do imóvel serão devidos pelos Autores a chamada 'taxa, encargos ou juros de obra', que são os encargos relacionados a juros e atualização monetária incidentes sobre o saldo devedor, mas que não integram as 412 parcelas (amortização)”, e que, “desde o dia 23/12/2023, os Autores estão pagando os juros de obra mensalmente por débito automático em conta corrente, que ocorre no dia 23 de cada mês”.
Ponderam que, no entanto, “no Contrato de Compra e Venda com Construção e Alienação Fiduciária não há descrição sobre o valor dos encargos de obras ou sobre como é realizado o seu cálculo”, e que “sofrem grandes transtornos em seus cotidianos devido ao fato de não saberem o valor exato dos juros de obra, que têm variado mensalmente sem qualquer parâmetro e de forma desproporcional”.
Sustentam que, na ocasião da assinatura do contrato, “fora apresentado aos Autores uma planilha com a previsão de cobrança da 'taxa ou juros de obra' de todo o período de financiamento, a qual foi elaborada pela Ré Caixa com base nos índices econômicos da data de assinatura do contrato”, que, alegam, não vem sendo obedecida.
Narram que “a contratação do financiamento imobiliário com a Ré Caixa se deu por intermediação da VaptCred (representante da Ré Caixa), que se apresentou como intermediadora no processo habitacional junto à Ré Caixa e a incorporadora imobiliária (vendedora)”, que “enviou e-mail à Autora Vanessa com uma ficha de cadastro a ser assinada por cada um dos Autores como condição para a aprovação do financiamento junto à Ré”.
Afirmam que, “em um primeiro momento os Autores não concordaram em assinar, já que nele havia a informação de que estariam contratando uma conta corrente”, e que, contudo, foram informados de que a abertura da referida conta seriaa obrigatória, para que os descontos das parcelas pudessem ser efetivados.
Alegam que, “além da obrigatoriedade de abertura de conta corrente operada pela Ré Caixa, a referida conta gera aos Autores uma despesa mensal de R$ 14,60 (quatorze reais e sessenta centavos), a qual é descrita nos extratos bancários (anexos 8-13) como 'DB T CESTA'”.
Com a inicial vieram procuração e documentos.
No evento 3, deferimento da gratuidade de justiça e concessão parcial da tutela provisória, apenas para determinar à CEF que efetuasse a cobrança da taxa de obra nos limites da planilha acostada em PLAN26.
Contestação no evento 13, na qual a ré sustenta, em síntese, previsão contratual de cobrança de taxa de obra, e a legalidade das cobranças efetuadas.
Réplica no evento 20, na qual os autores noticiam o descumprimento da antecipação de tutela.
No evento 36, a CEF requer reconsideração da decisão constante do evento 3, afirmando, para tanto, que “o mútuo está sendo cumprido nos exatos termos, conforme item 5.1.2 do contrato assinado entre as partes, ou seja, durante a fase de obra/construção, o cliente é responsável pelo pagamento de juros, atualização monetária, taxa de administração, seguro Morte e Invalidez”, e que “a SIMULAÇÃO refere-se à evolução teórica do contrato, de maneira a permitir ao cliente ter uma noção da evolução do seu contrato ao longo do tempo”.
Acrescenta que “uma planilha de evolução teórica do contrato não se confunde com a real evolução do contrato, posto que naquela não se aplicam os índices da correção monetária e o comportamento futuro da inflação, notadamente, as liberações financeiras para a obra”, e que os autores não podem “se basear nessa planilha para realizar os depósitos/pagamentos dos valores das prestações”.
No evento 48, comprovante de depósito de valores pagos a maior pelos autores.
É O RELATÓRIO.
A seguir, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a CEF:
a) A aplicar, ao longo de toda a cobrança a ser efetuada a título de taxa de obra, os valores constantes da planilha acostada na inicial (evento 1 -PLAN26), e a restituir aos autores, a título de indenização por danos materiais, a diferença entre os valores efetivamente cobrados, e já pagos pelos mesmos, e os constantes da referida planilha, na forma simples, atualizada monetariamente de acordo com a Tabela de Precatórios do Conselho da Justiça Federal, a partir da data do desembolso, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;
b) A pagar, a título de indenização por danos morais, R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada um dos autores, estes atualizados monetariamente de acordo com a Tabela de Precatórios do Conselho da Justiça Federal, a partir da data deste julgado, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Por fim, condenou a Caixa Econômica Federal - CEF ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
Em suas razões recursais, a Caixa Econômica Federal - CEF alega o seguinte: (a) que “a planilha de evolução teórica entregue aos mutuários decorre do cumprimento da Resolução nº 3.517/07 do Banco Central do Brasil, que exige a apresentação de informações detalhadas sobre os custos do financiamento. No entanto, tal planilha não reflete a real evolução do contrato, pois não inclui os índices de correção monetária e demais fatores variáveis que impactam o saldo devedor e os encargos mensais”; (b) que a evolução dos valores constantes na planilha está sujeita a variações contratuais previstas e aceitas no momento da assinatura do contrato; (c) que a “planilha de simulação desconsidera a realidade econômica da correção monetária e das variações contratuais devidamente pactuadas”; (d) que meros aborrecimentos não caracteriza dano moral, sendo que não existe demonstração de abalo psicológico ou prejuízo que extrapole o mero dissabor; (e) que a quantia fixada a título de dano moral (R$ 6.000,000) afigura-se excessivo, não podendo se transformar em fonte de enriquecimento. Pede o provimento do recurso para que seja julgado improcedente os pedidos autorais, alternativamente, seja reduzido os danos morais ().
Por sua vez, V. B. D. C. e J. D. S. M. aduzem o seguinte: (a) que objetivam a decretação de nulidade do tópico B.9.1. do Quadro de Resumo e da cláusula 5.1.2, ambos do contrato de compra e venda do imóvel objeto da presente demanda; (b) que de setembro/2024, janeiro/2025 e março/2025 a CEF debitou a maior a quantia de R$ 1.877,06 (mil oitocentos e setenta e sete reais e seis centavos); (c) que a sentença reconheceu a cobrança indevida das mensalidade pagas a título de encargos, juros ou taxa de obra; (d) que continuam a pagar valores excessivos, sendo evidente que a demora do julgamento da demanda poderá causar prejuízos financeiros aos apelantes, sendo cabível a antecipação dos efeitos da tutela, com base no art. 54-D, parágrafo único, do CDC, “que permite à autoridade judiciária a redução dos encargos, juros ou taxa de obra para os valores descritos na planilha apresentada pela Apelada, já que os Apelantes provisionaram o orçamento com base em tal documento”; (e) que o magistrado reconheceu a abusividade da cobrança, contudo, não decretou sua nulidade do tópico B.9.1 do Quadro Resumo e da cláusula 5.1.2 do contrato de compra e venda; (f) que não existe conduta ilegal que não seja abusiva; (g) que não houve boa-fé na cobrança da taxa, assim, justa a devolução em dobro; (h) que os danos morais devem ser majorados para R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada um dos apelantes. Ao final, pedem a antecipação dos efeitos da tutela para que a cobrança de encargos seja em conformidade com a planilha de simulação que se encontra no evento 1, PLAN26, aplicando-se multa diária de R$ 600,00 (seiscentos reais) em caso de descumprimento; a reforma da sentença para decretar a nulidade do tópico B.9.1 e a cláusula 5.1.2 do contrato de compra e venda; condenar a parte contrária devolva toda quantia paga pelos encargos de obra e que a indenização por dano moral seja majorada para R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para cada autor ().
Em suas contrarrazões, a parte autora () e a CEF () refutam os argumentos da parte adversa.
O Ministério Público Federal absteve-se de opinar ().
Valor da causa: R$ 296.953,80 (junho/2024).
É como relato.
Peço dia para julgamento.
VOTO
A questão posta nos recursos cinge-se ao pagamento da taxa de obra em conformidade com a planilha fornecida no contrato de financiamento imobiliário e à nulidade do tópico do Quadro de Resumo B.9.1 e da cláusula 5.1.2, que prevêem os encargos no período de construção.
Da entrega do imóvel
O prazo para entrega da unidade imobiliária, fixado no contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida – Recurso do FGTS – com utilização dos recursos da conta vinculado do FGTS do(s) devedor(es), está previsto para 5.5.2026 ().
Dos encargos mensais na fase de construção
Uma vez assinado o contrato de financiamento, o adquirente passa a responder pelo pagamento da chamada "taxa de evolução de obra", que é composta unicamente de juros e atualização monetária, calculados sobre os valores repassados à construtora para a realização do empreendimento.
Contudo, a taxa de evolução de obra precisa estar prevista de forma clara no contrato de financiamento. Presume-se que a parte autora leu o contrato antes de assinar.
No caso, a taxa de evolução de obra encontra-se prevista no contrato de financiamento assinado entre a parte autora e a Caixa Econômica Federal de forma clara ().
Confira-se:
Como é cediço, caso o mutuário não efetue o pagamento da taxa de evolução de obra, a construtora arca com o pagamento, uma vez que figura como fiadora na fase de construção.
Dessa forma, a parte autora entende que existe cobrança a maior dos encargos no período de construção, o que, no entanto, não enseja nulidade do item B.9.1 do Quadro de Resumo e da cláusula 5.1.2 do contrato de financiamento imobiliário, cabendo, caso abusiva a cobrança, sua adequação aos termos do contrato.
Ademais, no caso de inexistência da taxa de obra, os juros não pagos seriam acrescidos ao saldo devedor, por conseguinte, acarretando acréscimo considerável do saldo devedor.
Da discrepância entre a planilha de evolução teórica (evento 1-plan26) e os valores cobrados.
A sentença condenou a CEF a proceder a cobrança dos valores das prestações em conformidade com a planilha de evolução teórica dos valores utilizados no cálculo do Custo Efetivo Total (CET), constante no , entregue à parte autora no momento da assinatura do contrato de financiamento imobiliário
Extrai-se da planilha de evolução o seguinte trecho:
Esta planilha é uma simulação matemática para demonstração da evolução teórica dos valores utilizados no cálculo do Custo Efetivo Total (CET), em atendimento ao que dispõe a Resolução 4.881/2020. De acordo com o Artigo 5º da referida resolução o cálculo do CET não considera taxas flutuantes, índices de preços ou outros referenciais de remuneração cujo valor se altere no decorrer do prazo da operação, portanto, os valores acima estão sujeitos à alteração em decorrência da aplicação das atualizações monetárias previstas no contrato de financiamento. (destaquei)
Conforme se depreende do texto acima, a planilha de evolução teórica se trata de mera simulação aproximada dos encargos mensais, não correspondendo ao valor efetivamente a ser pago, pois não constam no cálculo da planilha as taxas flutuantes, índices de preços ou outros referenciais de remuneração cujo valor se altere no decorrer do prazo da operação, eis que não se pode prever de forma antecipada os indexadores de correção monetária previstos no contrato.
Dessa forma, há de se aplicar, no caso concreto, o princípio pacta sunt servanda (os pactos devem ser cumpridos), portanto a parte autora, como todo e qualquer mutuário em idêntica situação, há de se submeter ao cumprimento do contrato pactuado.
Diante do exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO à apelação da CEF para, reformando a r. sentença, julgar improcedente a pretensão autoral. PREJUDICADA a apelação da parte autora. Condeno a parte autora em honorários advocatícios sucumbenciais que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, os quais ficam suspensos em razão da gratuidade de justiça, na forma do art. 98, § 3º do CPC/2015.
Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002636903v9 e do código CRC 2a02e925.
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Signatário (a): FERREIRA NEVES
Data e Hora: 08/02/2026, às 22:24:31