Agravo de Instrumento Nº 5017043-90.2025.4.02.0000/ES
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5035895-97.2025.4.02.5001/ES
RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES
RELATÓRIO
Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por D. A. L., objetivando a reforma da r. decisão [] proferida nos autos da Ação Anulatória de nº. 5035895-97.2025.4.02.5001, proposta em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual o douto Juízo da 19ª Vara Federal Cível de Vitória/ES INDEFERIU a tutela de urgência requerida para “1. declarar a nulidade da consolidação por ausência de intimação pessoal do devedor para purgação da mora na forma do artigo 39 da lei 9514/97 c/c artigo 34 do DL 70/66; 2. declarar a nulidade dos leilões por ausência de intimação pessoal do devedor para ciência do praceamento e, inclusive, direito de preferência; (...)”
O recorrente alega, em síntese, que "é evidente que a decisão guerreada merece ser modificada, para o fim de que seja determinada a suspensão do leilão extrajudicial operacionalizado pelo banco Agravado, a uma, porquanto ausente a comprovação da regularidade da intimação pessoal do Agravante para purgação da mora; a duas, porquanto igualmente ausente a comprovação de regularidade da intimação para fins de comunicação do praceamento do imóvel, e, a três, porquanto existente impedimento/indisponibilidade judicial na matrícula do bem para qualquer forma de alienação..".
Por tais razões requer a "a) (...) tutela antecipada recursal para determinar a suspensão imediata do leilão extrajudicial do imóvel em litígio; b) seja decretada de ofício a nulidade da r. decisão objurgada, tendo em vista a ausência de manifestação do Juiz de Piso para as razões do pedido de concessão da tutela de urgência, notadamente referentes à existência de INDISPONIBILIDADE JUDICIAL assentada na matrícula do imóvel, o que impede sua alienação;(...)".
. Decisão que indeferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso.
. Contrarrazões apresentadas pela Caixa Econômica Federal-CEF, sustentando, em resumo, os fundamentos da r. decisão agravada.
. O Ministério Público Federal entendeu não ser hipótese de intervenção no feito.
É como relato.
Peço dia para julgamento.
VOTO
Cuida-se, como visto, de agravo de instrumento interposto em face da decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender o leilão do imóvel objeto da lide.
A decisão proferida no destes autos, que indeferiu o pedido antecipatório, apreciou com profundidade a questão posta e, a partir de então, não sobreveio nenhum fato novo capaz de infirmar os seus fundamentos, que são suficientes para confirmar o desprovimento ao presente Agravo de Instrumento. Vejamos.
Conforme visto, o recorrente sustenta, em resumo, a invalidade do procedimento de expropriação extrajudicial do imóvel por falta de intimação do devedor para purgar a mora e acerca das datas dos leilões e, ainda, em razão da indisponibilidade do bem decretada em outra ação judicial.
A r. decisão agravada indeferiu o pedido de tutela de urgência, tendo em vista, no essencial, que os elementos dos autos não evidenciam a probabilidade do direito.
Permito-me, de início, transcrever excertos da r. decisão objurgada, cujos fundamentos [], aliás, adoto, "per relationem", como razões de decidir:
"(...)
O deferimento do pedido de antecipação de tutela está vinculado à observância dos requisitos previstos no art. 300 do CPC: a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Tratando-se de contrato com alienação fiduciária em garantia, é certo que a notificação pessoal do mutuário para a purgação da mora antes da consolidação da propriedade é requisito de validade da execução extrajudicial discutida nos autos, conforme expressa disposição da Lei 9.514/97, bem como posicionamento da jurisprudência pátria.
Entretanto, não vislumbro a existência de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo que justifique o deferimento do pedido de tutela de urgência, sem permitir o exercício do contraditório pelo réu.
A simples inclusão do imóvel em leilão extrajudicial não enseja, ao menos como consequência imediata, a perda da posse do autor sobre o bem.
De todo modo, a parte autora está plenamente ciente do leilão que ocorrerá na data de 02/12/2025, podendo exercer o seu direito de preferência. Ora, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte: "[...] é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. [...]"(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022).
Ante o exposto, INDEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA requerida.
(...)".
Destaco que a inadimplência é incontroversa, não havendo, nos autos, sequer questionamento acerca desse tema, o que autorizou o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei 9.514/97.
Certo é, por outro lado, que a Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, determina que a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, quando não paga a dívida vencida, depende da constituição em mora do fiduciante. O art. 26 e seus parágrafos da lei em comento estabelecem a forma como o fiduciante será constituído em mora, in verbis:
“(...)
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
(...)
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)"(Grifei)
O recorrente alega que não foi devidamente notificado para purgar a mora. Ocorre, todavia, que não é o que se constata pela leitura dos autos, na medida em que consta da Certidão de Registro do Imóvel – MATRÍCULA 142.023 - a intimação da fiduciante, na forma do artigo 26 e 26-A da Lei n. 9.514/97 []:
Registre-se, ademais, que para que a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei n. 8.935/94 seja afastada, são necessárias provas concretas, aptas a infirmá-la, análise que demanda dilação probatória e que, por isso, não pode ser feita em sede de cognição sumária.
Verifica-se, portanto, a estrita observância do procedimento disciplinado no artigo 26 e seguintes da Lei Federal nº 9.514/97, em face da devedora fiduciante, sem que tenha ocorrido a purgação da mora.
Ressalte-se, por oportuno, que, uma vez consolidada a propriedade do imóvel, o bem pode ser levado a leilão público --- como, aliás, se verificou no caso em apreço, por sinal, nos exatos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97, in verbis: “Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)”.
Ademais, no caso, a ação originária, cujo objetivo principal era a suspensão dos referidos leilões, foi ajuizada em 06.11.2025, o que faz crer que a ciência do leilão se deu com bastante antecedência, na medida em que os primeiro e segundo leilões foram designados para os dias 02 e 09 de dezembro de 2025, respectivamente, conforme consigou o autor na sua peça inicial.
Dito isso, impende registrar que a jurisprudência é firme no sentido de que não se decreta a nulidade de leilão quando restar inequívoca a ciência do devedor fiduciante acerca das datas designadas. Como é o caso. Confiram-se os seguintes precedentes:
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO PESSOAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
(...)
Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade fiduciária após a Lei n. 13.465/2017 impede a purgação da mora, garantindo apenas o direito de preferência. 2. A ciência inequívoca da parte sobre a data do leilão afasta a nulidade por falta de intimação pessoal."
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 489, § 1º, IV e VI, 1.022, II; Lei n. 9.514/1997, art. 27, §§ 2º-A e 2º-B.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.186.439/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/3/2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.001.115/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023; STJ, REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.10.2020; STJ, REsp n. 1.733.777/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.897.413/SP, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022.
(AgInt no REsp n. 2.112.217/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024.)
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM. ADMISSIBILIDADE. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. VERIFICAÇÃO DOS REQUISITOS NO CASO CONCRETO. REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULA N.º 7 DO STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CIÊNCIA PRÉVIA DA DEVEDORA FIDUCIANTE. QUESTÃO ANALISADA A PARTIR DO EXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, ocorrendo o devido enfrentamento da matéria, como no caso, admite-se a utilização da técnica da fundamentação per relationem, não havendo que se falar em ofensa ao art. 489 do CPC.
2. A revisão da conclusão do acórdão recorrido, no sentido de averiguar a presença, ou não, dos requisitos autorizadores da inversão do ônus da prova, daria ensejo ao reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado nesta instância especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.
3. No contrato de alienação fiduciária em garantia, em regra, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, tanto na vigência do Decreto-Lei n.º 70/66, quanto na vigência da Lei n.º 9.514/97.
4. Sem embargo, "não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).
5. Rever a conclusão do Tribunal estadual, no sentido de que a devedora teve ciência prévia da realização do leilão, exigiria nova incursão no acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.
6. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp n. 2.573.041/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024.)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO.
1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial.
1.1. Ao mesmo tempo, "a Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante".
(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).
De mais a mais, em tese, a indisponibilidade de bens do devedor fiduciante não impede a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário; isso porque até a quitação do bem, o devedor não possui a propriedade plena; mas, apenas a expectativa de direito. Entender que a indisponibilidade do bem na matrícula do imóvel obsta a consolidação da propriedade vai de encontro ao conceito do próprio instituto da alienação fiduciária. Nos termos do Art. 22 da lei n. 9.514/97, “A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”.
Destaque-se, outrossim, que, acerca do procedimento previsto na Lei n. 9.514/97, no julgamento do Recurso Extraordinário n. 860.631/SP [TEMA 982], submetido ao rito da Repercussão Geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a seguinte tese jurídica: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Relator Ministro Luiz FUX. Plenário, 26.10.2023.
Releva anotar, por fim, que esta Egrégia Corte tem entendimento consolidado no sentido de que apenas em casos de decisão teratológica, com abuso de poder ou em flagrante descompasso com a Constituição, a Lei ou com a orientação consolidada de Tribunal Superior ou deste Tribunal, seria justificável a reforma da decisão de Primeiro Grau por este órgão ad quem, em agravo de instrumento, sendo certo que a decisão impugnada não se encontra entre tais exceções. Nesse sentido, consultem-se: AG 5010947-35.2020.4.02.0000/RJ. Relator Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA. 6ª Turma Especializada. Julgado em 30/11/2020. AG. 5000847-84.2021.4.02.0000/RJ. Relator Desembargador Federal MARCUS ABRAHAM. 3ª Turma Especializada. Julgado em 18/05/2021. AG. 5009175-37.2020.4.02.0000/ES. Relatora Desembargadora Federal VERA LÚCIA LIMA DA SILVA. 8ª Turma Especializada. Julgado em 31/10/2020.
Por fim, vale registrar que o direito ora invocado pelo autor/recorrente estará devidamente resguardado na hipótese de o pedido ser julgado procedente, mesmo após a realização dos leilões.
Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento.
Documento eletrônico assinado por FERREIRA NEVES, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002691426v7 e do código CRC 295cd1b7.
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