Apelação Cível Nº 5001158-46.2022.4.02.5107/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO
RELATÓRIO
V. B. O., assistida pela DPU, interpôs apelação contra que julgou improcedente o pedido de aquisição de domínio, por usucapião, do imóvel descrito como Lote n.º 21/B da quadra 10 do Conjunto Residencial Marambaia, situado na expansão da zona urbana do 3º distrito do município de Itaboraí–RJ, Estrada da Conceição, n.º 671.
Entendeu o Juízo de primeiro grau que a usucapião é inviável, em razão do vínculo do imóvel com o Sistema Financeiro da Habitação.
Em suas , alegou a apelante que não há comprovação de que o bem objeto da ação esteja afetado ao interesse público ou a qualquer tipo de projeto habitacional; que mera caução com ônus reais relacionada a hipoteca em favor da CEF não evidencia finalidade pública da operação, inexistindo nos autos documentos que comprovem a origem do direito real, para melhor análise a respeito da qualidade da relação da empresa pública com o bem; que a qualidade de bem público de imóveis de titularidade da CEF só existe quando há sua atuação como agente de políticas públicas, o que não restou comprovado nos autos; que a CEF, sucessora do BNH, não figura como proprietária do imóvel, mas mera detentora de caução com garantia real sobre o bem, sequer demonstrando ser titular de direito real sobre o imóvel; que, “não havendo mínimos indícios que demonstrem que o bem estava gravado à CEF na qualidade de agente de políticas públicas ou que tenha o imóvel sido construído com recursos do SFH, e, ainda, pelas características do negócio, é forçoso concluir que teve atuação de agente financeiro, não sendo suficiente para atrair a condição de bem público, ainda que este fosse de sua titularidade, o que não ocorre nos autos, uma vez que é mera titular de caução com ônus reais”; que o animus domini dela, autora, é evidente e perfeito, uma vez que reside no imóvel há mais de 20 anos de forma ininterrupta, sem oposição, de forma mansa e pacífica. Com esses argumentos, requereu o provimento do recurso, para que o pedido seja julgado procedente.
Em contrarrazões, as rés SERPREM S.A. SERVIÇOS PROJETOS CONSTRUÇÃO E EMPREENDIMENTOS (SJRJ, ), N. G. M. C. (SJRJ, ) e CEF (SJRJ, ) pugnaram pelo desprovimento do recurso.
O Ministério Público Federal pelo desprovimento da apelação.
É o relatório.
mae/gma
VOTO
A apelação deve ser recebida, na presença de seus requisitos de admissibilidade, mas não merece provimento.
A usucapião pretendida pela autora-apelante, pelo que se depreende da da ação, é a extraordinária (CC, art. 1.238), com alegação de “ocupação pacífica” desde maio de 1993, posse sem oposição e moradia habitual por mais de 20 anos. A sentença julgou improcedente o pedido, em razão da vinculação do imóvel ao SFH, e a tese central da apelação se assenta na alegação de que não haveria nos autos comprovação efetiva da afetação do imóvel ao interesse público ou a qualquer projeto habitacional que justificasse a impossibilidade de usucapião, e que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL figuraria como mera detentora de caução, e não como proprietária. Contudo, essa argumentação não encontra respaldo nos fatos processuais comprovados e na interpretação jurídica consolidada.
Como bem analisou a :
O Banco Nacional da Habitação (BNH), instituído pela Lei 4.380/1964, foi uma entidade pública federal com o objetivo de financiar projetos imobiliários, sendo a principal organização federal responsável pelo desenvolvimento urbano na época. Sua dissolução ocorreu em 1986, por meio do Decreto-Lei 2.291, e seus ativos foram transferidos para a Caixa Econômica Federal.
A referida sucessão levou à elaboração, pelo Superior Tribunal de Justiça, da Súmula 327, que estabeleceu que "nas ações relacionadas ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal possui legitimidade como sucessora do Banco Nacional da Habitação".
No presente caso, considerando que a operação de crédito imobiliário foi inicialmente realizada no contexto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com a constituição de hipoteca em favor do BNH/Caixa Econômica Federal, não há se falar em possiblidade de aquisição originária da propriedade por usucapião.
No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça já entendeu que: “descabe aquisição, por usucapião, de imóveis vinculados ao SFH, tendo em vista o caráter público dos serviços prestados pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação” (STJ, AgInt no REsp 1712101, Terceira Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 21/05/2018).
O dito caráter público dos serviços prestados pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação diz respeito ao próprio financiamento do imóvel no âmbito do SFH, destinado, como se sabe, a reduzir o déficit habitacional brasileiro.
No caso, ao contrário do que afirma a apelante, há prova nos autos de que o imóvel foi, sim, construído com finalidade de política pública habitacional, no âmbito do SFH, e ainda se encontra gravado com hipoteca relativa ao financiamento realizado com esse fim, o que inviabiliza a aquisição da propriedade pela prescrição aquisitiva.
Com efeito, no contrato de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca e assunção de dívida (SJRJ, , p. 6-9) firmado, de um lado, por E. P. C., já falecido, e pela ré-apelada NILDA GOMES MUNIZ, e, de outro, pela SERPREM S.A. – SERVIÇOS, PROBNETOS E CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS, outorgante vendedora, com interveniência da corré COMPANHIA FLUMINENSE DE HABITAÇÃO (COFLUHAB), agente financeiro credenciado pelo Banco Nacional da Habitação (BNH) e, ainda, com interveniência do próprio BNH, estabeleceu-se o seguinte (SJRJ, , p. 9):
Por este instrumento particular, com força de escritura pública “ex-vi” do disposto no art. 1º da Lei n.º 5.049 de 29 de junho de 1966, e na melhor forma de direito, a OUTORGANTE VENDEDORA (Anexo I), doravante denominada simplesmente VENDEDORA e o(s) OUTORGADO(S) COMPRADOR(ES) já qualificados no Quadro I deste, doravante denominado simplesmente COMPRADOR(ES) que neste ato se constitui(em) mutuamente procurador(es) com poderes especiais para receber citação decorrentes de procedimento judicial resultante do presente contrato, e como INTERVENIENTE CREDORA, Anexo 1 – Quadro V, e ainda como Interveniente o BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO, Empresa Pública criada pela Lei n.º 4.380 de 21 de agosto de 1964, com a redação que lhe foi dada pela Lai n.º 6.245 de 02 de outubro de 1975, com sede no Distrito Federal, funcionando também na Cidade do Rio de Janeiro, neste Estado, inscrito no CGC-MF sob o n.º 33.633.686/0001-07, neste ato representado pela COMPANHIA FLUMINENSE DE HABITAÇÃO COFLUHAB, têm entre si ajustado o presente contrato de compra e venda com Pacto Adjeto de Hipoteca, Financiamento e Assunção de Dívida mediante as cláusulas e condições que se seguem: 1º) I – Que pela presente e na melhor forma de direito a VENDEDORA vende ao(s) COMPRADOR(ES) o imóvel descrito no Quadro II deste pelo preço certo e ajustado no Quadro IV, recebidos integralmente neste ato mediante a Assunção de dívida adiante contratada, razão pela qual a VENDEDORA dá ao(s) COMPRADOR(ES) plena, rasa e irrevogável quitação da venda antes referida. II – Que, em consequência da venda ora feita, a VENDEDORA cede e transfere ao(s) COMPRADOR(ES) todo o direito, ação, domínio e posse que até agora exercia sobre o imóvel ora vendido, não só por força deste contrato, como em virtude da Cláusula Constituti obrigando-se por si herdeiros ou sucessores a tornarem esta venda sempre boa, firme e valiosa e a responder pela evicção de direito se chamados à autoria. III – O(s) COMPRADOR(ES) declara(m) ter(em) conhecimento dos contratos de empréstimo feito entre a COFLUHAB e o BNH, e entre a VENDEDORA е a СОFLUHAB cujo objeto, cláusulas e condições são do seu conhecimento, bem como de que o dito empréstimo é garantido pela primeira e especial hipoteca de imóveis da VENDEDORA dentre os quais, o imóvel ora vendido ao(s) COMPRADOR(ES) conforme contratos antes mencionados. § 1º Declara(m) também o(s) COMPRADOR(ES) ter(em) conhecimento que em decorrência dos contratos citados nesta Cláusula, os direitos creditórios da COFLUHAB foram caucionados em favor do BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO – BNH na forma do Decreto 24.778 de 14 de julho de 1934. IV - A COFLUHAB declara expressamente que aceita a presente Assunção de Dívida, reconhecendo o(s) OUTORGADO(S) COMPRADOR(ES) como seu(s) novo(s) DEVEDOR(ES). V- Face a Assunção de Dívida efetivada no item anterior a COFLUHAB dá ao(s) COMPRADOR(ES) um financiamento como o estipulado no Quadro IV deste.
Como se vê, a COFLUHAB, agente financeiro credenciado pelo BNH, representou o próprio banco público de fomento na assinatura do contrato, o que afasta qualquer dúvida sobre o fato de a unidade habitacional de 64 m2, com 44 m2 de área construída, ter sido erigida no âmbito de política pública do BNH, sucedido pela CEF.
O Banco Nacional da Habitação (BNH) foi instituído pela Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, com o objetivo de coordenar a política habitacional e de financiamento para o saneamento, difundir a propriedade residencial e melhorar o padrão habitacional no país, com especial atenção às classes sociais mais necessitadas. Em 1986, o BNH foi extinto pelo Decreto-Lei nº 2.291, e seus direitos e obrigações foram integralmente transferidos à Caixa Econômica Federal (CEF), que se tornou sua sucessora universal. Essa sucessão resultou na Súmula 327 do Superior Tribunal de Justiça, que pacificou o entendimento acerca da legitimidade da CEF nas ações relacionadas ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
A vinculação do imóvel ao SFH e o gravame hipotecário em favor do BNH/CEF não representam mero instrumento de garantia de natureza privada, destituído de repercussão pública. Ao revés, o financiamento de bens no âmbito do SFH insere-se intrinsecamente na política nacional de habitação, visando à redução do déficit habitacional brasileiro e ao fomento da moradia para a população. Dessa forma, os imóveis que compõem o patrimônio ou as garantias hipotecárias da CEF e que estão afetados a essa finalidade social assumem um caráter de bens públicos ou, ao menos, a estes se assemelham em sua intangibilidade pela usucapião.
A documentação acostada aos autos, especificamente a matrícula do imóvel (SJRJ, , p. 18), demonstra de forma inequívoca a vinculação do bem ao SFH e a constituição de hipoteca em favor do BNH/CEF. Essa prova documental é determinante para caracterizar a natureza do imóvel e afastar a pretensão de usucapião. O argumento da apelante de que a CEF seria apenas uma “detentora de caução com garantia real” e que não há “prova de que se trata de patrimônio público” desconsidera, além do próprio teor do contrato de aquisição e financiamento, o arcabouço legal e jurisprudencial que rege o SFH e a atuação da CEF como agente executor de políticas públicas. A hipoteca e a respectiva caução, neste contexto específico, são reflexo da afetação do bem à finalidade social do sistema, e não apenas um ônus real comum.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é recorrente em afastar a possibilidade de usucapião de imóveis vinculados ao SFH, em razão do caráter público dos serviços prestados pela CEF na implementação da política nacional de habitação. A esse respeito, diversos julgados corroboram a impossibilidade de aquisição originária, conforme bem apontado na sentença. Por exemplo, no AgInt no REsp 1.712.101, da Terceira Turma do STJ, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 21/05/2018, afirma-se categoricamente que “descabe aquisição, por usucapião, de imóveis vinculados ao SFH, tendo em vista o caráter público dos serviços prestados pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação”. Essa orientação é repetida em outros precedentes como o AgInt no AREsp 1.669.338/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/08/2020, DJe 28/08/2020, e o AgInt no REsp 1.700.681/AL, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/09/2019, DJe 04/10/2019. Tais decisões enfatizam que a titularidade da CEF sobre bens decorrentes de financiamentos habitacionais no âmbito do SFH confere a eles um regime jurídico especial de imprescritibilidade.
Mesmo que a posse exercida pela apelante fosse mansa, pacífica e com animus domini por um longo período, a natureza pública do bem prevalece sobre os requisitos da usucapião. A ocupação de bem público, ou de bem equiparado a público em função de sua afetação a finalidade social, não induz posse, mas mera detenção de caráter precário, como reiterado pela Súmula 619 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que “a ocupação indevida de bem público configura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias”. Portanto, a posse, neste cenário, não é apta a gerar o direito à prescrição aquisitiva.
A tentativa da apelante de diferenciar a atuação da CEF como “agente financeiro” de sua atuação como “agente de políticas públicas” não é suficiente para descaracterizar a natureza do imóvel. No contexto do SFH, a concessão de financiamentos e a constituição de garantias hipotecárias ou fiduciárias são intrínsecas à execução da política habitacional, misturando-se as facetas financeira e pública da instituição. Não se trata de uma atuação meramente comercial desvinculada de qualquer interesse estatal, mas sim da própria materialização de um objetivo social preconizado em lei. Assim, ainda que a CEF atue como pessoa jurídica de direito privado, os bens provenientes de operações do SFH, enquanto mantiverem essa condição, conservam a imprescritibilidade inerente à sua afetação à finalidade pública, em benefício da coletividade.
Em suma, como o imóvel foi construído no âmbito de política pública do BNH, sucedido pela CEF, e ainda se encontra gravado com hipoteca instituída no interesse do Sistema Financeiro da Habitação, é inviável sua aquisição por usucapião.
Nesse sentido, nesta Corte, mutatis mutandis:
ADMINISTRATIVO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. IMÓVEL HIPOTECADO EM FAVOR DA APELANTE E CAUCIONADO AO EXTINTO BANCO NACIONAL DE HABITAÇÃO - BNH. OCUPAÇÃO EM CARÁTER PRECÁRIO. ANIMUS DOMINI NÃO CONFIGURADO. APELAÇÃO PROVIDA.
1. Trata-se de Apelação Cível interposta por IMOBILIARIA LETRA S/A em face de sentença que julgou procedente o pedido da inicial, na forma do art. 487, I, CPC, para declarar a aquisição da propriedade por RUTH CRUZ VIEIRA do imóvel da matrícula 46.151, do Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição da Comarca de São Gonçalo, consistente em apartamento residencial número 902, Bloco 4, T 1, na Rua Dr. Alfredo Backer, número 989, com direito a vaga para guarda de automóvel no parqueamento do condomínio, no Jardim Catarina. Condenação da parte ré ao pagamento de 10% do valor atualizado da causa a título de honorários advocatícios sucumbenciais (art. 85, § 2º, CPC), de forma rateada.
2. No caso em exame, a certidão imobiliária atesta que o bem está onerado com hipoteca a favor de LETRA S/A CRÉDITO IMOBILIÁRIO (atual IMOBILIÁRIA LETRA S/A) e caucionado ao extinto BANCO NACIONAL DE HABITAÇÃO - BNH, o qual foi extinto por intermédio do Decreto-Lei nº 2.291/86, por incorporação à CEF.
3. Os bens imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação e administrados pela Caixa Econômica Federal, porque afetados à prestação de serviço público, devem ser tratados como bem público, haja vista possuírem finalidade de atendimento à política habitacional, com vistas a estimular a construção e o financiamento de habitações de interesse social.
4. Permitir a aquisição de imóvel vinculado ao SFH, por usucapião, implicaria em privilegiar interesse particular em detrimento da sociedade e do interesse público, com evidente burla do ordenamento jurídico, violando-se os princípios constitucionais garantidores dos direitos à moradia e à dignidade da pessoa humana.
5. Uma vez que não ficou demonstrado que o imóvel em questão deixou de ter natureza de bem público, evidencia-se que a Autora vem ocupando o imóvel de forma irregular e clandestina, como mera detentora, sem efeitos possessórios, o que denota estar ausente o elemento animus domini, necessário para caracterizar a usucapião extraordinária.
6. O poder de fato que o particular eventualmente exerça sobre bens públicos jamais terá a natureza de posse, limitando-se à mera detenção, resultante de simples tolerância do ente Estatal que, a qualquer tempo, pode reivindicá-la, sendo a ocupação indevida sempre precária, independentemente de sua natureza.
7. Não comprovado pela Parte Autora o exercício da sua posse com animus domini, deve ser reformada a sentença, reconhecendo-se a improcedência do pleito formulado na inicial.
8. Apelação provida para julgar improcedente o pedido autoral. Invertidos os ônus sucumbenciais.
(TRF2, 6ª Turma Especializada, AC n.º 5000827-39.2019.4.02.5117, Rel. Desembargador Federal Reis Friede, julg. 03/06/2024).
APELAÇÕES. USUCAPIÃO. ADMINISTRATIVO. HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS. SUB-ROGAÇÃO DA DÍVIDA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA HIPOTECA. POSSE MANSA E PACÍFICA. ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA NÃO CONFIGURADA.
I- CASO EM EXAME
1- Trata-se de apelações interpostas pela CEF e pela EMGEA EMPRESA GESTORA DE ATIVOS em face da sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Federal do Rio de Janeiro, nos autos da ação de usucapião, a qual julgou procedente o pedido para declarar a prescrição aquisitiva em favor da autora, ora apelada, do imóvel, diante do exercício da posse de modo pacífico e contínuo por mais de cinco anos, adquirido por usucapião especial urbana de forma livre e desembaraçada; extinguindo o feito com apreciação de mérito, na forma do artigo 487, I do CPC.
II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2- Cinge-se a controvérsia quanto à possibilidade de aquisição de propriedade pela via da usucapião especial urbana, em relação ao imóvel, vinculado ao SFH.
III- RAZÕES DE DECIDIR
3- Como é cediço, para a configuração da usucapião especial urbana é necessária a comprovação simultânea de todos os elementos caracterizadores do instituto, constantes no art. 1.240 do Código Civil. Em que pese a apelada preencher os requisitos para a postulação da aquisição da propriedade em pauta pela via da usucapião especial urbana, cabe perquirir se o imóvel está vinculado ao SFH.
4- Entendeu o Juízo sentenciante que, diante dos elementos probatórios, o vínculo do imóvel objeto da demanda junto à CEF havia se encerrado, pelo fato de a CEF ter se quedado inerte diante da notificação constante do Evento 273, fls. 20-21, tampouco ter comprovado qualquer iniciativa de cobrança de seu crédito, nem apresentado qualquer documento comprobatório de possível crédito.
5- A jurisprudência tem-se orientado no mesmo sentido de que não são passíveis de usucapião os bens adquiridos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação.
6- Saliente-se que a hipoteca vincula o imóvel gravado, transferindo para o credor hipotecário o direito de sequela até o adimplemento total da obrigação assumida, de modo que não há como reconhecer o animus domini necessário ao reconhecimento da prescrição aquisitiva.
7- De fato, a existência do gravame sobre o imóvel em sua matrícula evidencia que a apelada tinha ciência de que o imóvel serviu como garantia do crédito mutuado. Eventual inércia dos gestores públicos - CEF e EMGEA-, ao longo do tempo, não pode servir de justificativa para perpetuar a ocupação ilícita de bem público.
8- Na situação em análise, não há que se falar em prescrição, especialmente porque acolhê-la significaria a possibilidade de a autora, ora apelada, tornar-se proprietária do imóvel sem que tenham sido pagos os valores devidos à CEF/EMGEA.
9- Em razão do provimento dos recursos, inverto os ônus de sucumbência, e condeno a apelada em honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% do valor da causa, nos termos do artigo 85 do Código de Processo Civil.
IV- DISPOSITIVO
10- Apelações providas. Invertido os ônus da sucumbência para condenar a apelada em honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% do valor da causa, nos termos do artigo 85 do Código de Processo Civil.
(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC n.º 0017500-95.2009.4.02.5101, Rel. Desembargador Federal Mauro Souza Marques da Costa Braga, julg. 09/09/2024).
ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL FINANCIADO NO ÂMBITO DO SFH. GRAVAME HIPOTECÁRIO. BEM INSUSCETÍVEL DE USUCAPIÃO. SENTENÇA MANTIDA.
- Cuida-se de apelação interposta em face de sentença que julgou improcedente o pedido formulado nesta ação de usucapião.
- Os bens públicos, definidos no art. 98 e seguintes, do Código Civil, assim como aqueles inseridos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, que tem por finalidade atender à política habitacional e de desenvolvimento urbano do Governo Federal, por assemelharem-se aos bens públicos, não são suscetíveis de usucapião, tendo em vista o evidente interesse público, que deve sobrepor-se ao interesse particular.
- No caso vertente, conforme assentado pela Il. Magistrada de 1º grau, “o imóvel usucapiendo encontra-se hipotecado à Caixa Econômica Federal, ou seja, o imóvel objeto da presente ação serviu de garantia hipotecária em contrato de financiamento imobiliário concedido à adquirente Maria Helena Veiga de Freitas de Aguiar, que, mais tarde, teria cedido os direitos sobre o imóvel através de ‘contrato de gaveta’ (fl. 307) à autora da presente demanda”. Acrescenta que, “Ao consultar a certidão do RGI, diligência adotada pelos futuros adquirentes de direitos sobre bem imóvel, era possível verificar a existência de hipoteca anotada na matrícula do imóvel”, de forma que “a Autora tinha ciência de que o imóvel objeto da presente demanda serviu como garantia hipotecária em empréstimo pelo SFH, até porque celebrou contrato de promessa de compra e venda com a mutuária, quando ainda em vigor o contrato de financiamento”.
- Nesse contexto, não tendo a parte autora logrado demonstrar o cancelamento do gravame hipotecário, o bem é insuscetível de usucapião.
- Recurso desprovido, com a majoração da verba honorária anteriormente fixada em 1%, observada a condição suspensiva prevista no §3º do art. 98 do CPC/2015, por ser a autora beneficiária da gratuidade de justiça.
(TRF2, 8ª Turma Especializada, AC n.º 0016815-88.2009.4.02.5101, Rel. Desembargadora Federal Vera Lucia Lima da Silva, julg. 07/12/2021 – destaques do original).
ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL VINCULADO AO SFH. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso de apelação interposta pelo Autor contra sentença que julgou improcedente o pedido, pelo qual objetivava adquirir, por usucapião, terreno de 7.006,5 m2, com acesso pela Avenida Brasil, n° 37.500 e situado na gleba D, a 116,5 m da Rua Projetada, lado direito, com 45,00 m de frente e fundos e 115,7 m de extensão de ambos os lados, sob alegação de posse mansa e pacífica do imóvel há mais de 30 anos.
II. Conforme se depreende da certidão de registro de imóveis, sobre o bem em questão incide ônus hipotecário em favor da CEF, decorrente de contrato de financiamento habitacional firmado em 30/12/1981. Oportuno salientar que o Autor em nenhum momento logrou demonstrar que houve o cancelamento da hipoteca, não sendo possível afastar sua vinculação ao Sistema Financeiro de Habitação, tendo a a CEF como agente financeira.
III. Nesse contexto, a posse exercida pelo Autor não se configura como mansa e pacífica, mas sim clandestina, inexistindo exercício das faculdades inerentes à propriedade com animus domini, razão pela qual resta inviabilizada a usucapião.
IV. Acrescente-se que não há qualquer outro documento que comprove, de modo efetivo, o exercício das faculdades inerentes à propriedade pelo Autor ou pelos antigos possuidores. O único elemento de prova anexado pelo Autor foi o boleto de cobrança de IPTU do imóvel, relativo apenas ao ano de 2011, que é manifestamente insuficiente para comprovação do exercício de posse mansa e pacífica.
V. Recurso não provido.
(TRF2, 8ª Turma Especializada, AC n.º 0033935-08.2013.4.02.5101, Rel. do acórdão Desembargador Federal Marcelo Pereira da Silva, julg. 31/08/2021).
Por fim, merece registro a narrativa desenvolvida na contestação da ré-apelada N. G. M. C. (SJRJ, , p. 13-15), mutuária adquirente do imóvel vinculado ao SFH:
II - SÍNTESE DA DEMANDA
Trata-se de ação de usucapião pela qual objetiva-se a declaração de domínio sobre o imóvel descrito como Lote n° 21/B da quadra 10 do Conjunto Residencial Marambaia, situado na expansão da zona urbana do 3° distrito do município de Itaboraí, Estrada da Conceição, n° 671, correspondendo à fração ideal de 0,0003052.
Para tanto, a autora relata que exerce posse mansa, pacífica e contínua, com ânimo de dona, desde 2 de maio de 1993, ocasião em que teria ingressado no imóvel por meio de ocupação pacífica.
Aduz, ainda, que realizou benfeitorias no bem, no qual reside com a família desde a referida época.
Os fatos não se sucederam exatamente como o narrado, senão vejamos.
III - REALIDADE FÁTICА
Inicialmente, necessário esclarecer que, em 15 de setembro de 1986, a contestante e o réu, E. P. C., celebraram Contrato de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Hipoteca e Assunção de Dívida com a SERPREM S/A - Serviços, Projetos e Construções e Empreendimentos, por Cr$ 58.159.785,40, a ser pago em 360 parcelas, conforme demonstra a cópia do documento anexa.
Após dois anos morando no local, em 1988, a contestante e o réu celebraram um Contrato de "Gaveta" com um colega de trabalho dele, por meio do qual alienaram o aludido imóvel. O comprador, por sua vez, realizou o pagamento das parcelas do contrato por 3 anos aproximadamente, após o que, cedeu à autora os direitos e obrigações sobre ele.
Registre-se, por relevante, que não foi cobrada qualquer quantia à autora pela cessão do imóvel, apenas foi estabelecido que se encarregasse de honrar o pagamento das parcelas do contrato principal.
Em meados de 2003, ao tentarem obter financiamento para a aquisição de um novo imóvel, a contestante e o réu tomaram conhecimento da existência de divida referente ao Contrato de Compra e Venda do imóvel que a autora pretende obter a declaração de domínio em seu favor.
Diante de tal cenário, a contestante e o réu foram ao encontro da autora, com o intuito de resolverem o problema, de modo que esta formalizasse uma assunção de dívida com a instituição financeira e, assim, pudesse continuar a residir no imóvel.
Na oportunidade, a autora disse estar com muitas dificuldades financeiras, o que a inviabilizava de arcar com o débito do imóvel, apesar disso, prometeu que tentaria regularizar as parcelas.
Confiando na palavra da autora e solidários à sua situação, a contestante e o réu permitiram que ela permanecesse residindo no imóvel, sob a única condição de assumir as parcelas do contrato principal.
Em 4 de janeiro de 2011, o cônjuge da ora contestante faleceu, conforme demonstra a certidão de óbito anexa, e as parcelas vincendas do débito do financiamento foram liquidadas, em virtude do evento morte, conforme o disposto em cláusula contratual.
Anote-se, que durante todos esses anos em que a autora reside no imóvel, antes e após o óbito do réu, ela comumente foi indagada por eles acerca do pagamento das parcelas do contrato de financiamento, no entanto, somente agora, com o manejo da presente ação, é que revela-se nítido que a sua intenção jamais foi a de adimplir a citada obrigação, mas sim tomá-lo para si sem quaisquer custos financeiros.
Tal narrativa, não infirmada pela autora na réplica (SJRJ, , p. 15), indica que ela sabia do vínculo do imóvel com o Sistema Financeiro da Habitação e, também, das prestações em aberto que, caso não pagas, poderiam ensejar a execução da garantia estabelecida em favor da COFLUHAB e do BNH/CEF, situação incompatível com o requisito do animus domini para fins de usucapião.
Ademais, pelo que informou a ré NILDA no arrazoado acima reproduzido, as parcelas vincendas a partir de janeiro de 2011 teriam sido liquidadas pelo seguro habitacional, em razão da morte do marido dela, E. P. C.. Contudo, não houve cobertura das prestações até então em atraso, do período de maio de 1991 a dezembro de 2010, que alcançavam R$176.655,13, segundo mensagem eletrônica encaminhada à mutuária-ré pela COFLUHAB em setembro de 2019 (SJRJ, , p. 6-12).
Conclui-se, assim, que o imóvel ocupado pela autora, construído e financiado no âmbito do SFH, ainda tem débito pendente, garantido por hipoteca em favor da CEF, sucessora do BNH, razão pela qual o bem ainda ostenta, conforme os elementos constantes dos autos, equiparação a imóvel público, a mantê-lo insuscetível de aquisição por usucapião.
Dessa maneira, não se vislumbra qualquer equívoco na sentença. As razões recursais da apelante não lograram êxito em desconstituir os fundamentos que levaram à improcedência do pedido de usucapião, devendo a decisão de primeiro grau ser mantida em todos os seus termos.
Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação, com majoração dos honorários de sucumbência, em desfavor da apelante, em 2% sobre a base de cálculo indicada na sentença, em observância à norma do § 11 do art. 85 do CPC ressalvada a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade de justiça (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002709109v4 e do código CRC 2fd644f0.
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