Apelação Cível Nº 5008081-87.2024.4.02.5117/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por M. R. C., contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Federal do Rio de Janeiro/RJ ( evento 29, SENT1 ), que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de anulação de atos expropriatórios, objetivando a declaração de nulidade da execução extrajudicial do imóvel objeto da demanda.

Em razões de apelação (evento 34, APELACAO1), o apelante alega, em síntese: (i) a ausência de notificação pessoal para purgar a mora, bem como para ciência sobre a realização dos leilões, em ofensa ao disposto no art. 26, § 1º, da Lei 9.514/97; (ii) a irregularidade da intimação por edital, tornando nulo o procedimento de consolidação da propriedade; (iii) que teria enfrentado dificuldades financeiras supervenientes decorrentes da pandemia, o que agravou a impossibilidade de adimplir o contrato; (iv) a violação da boa-fé objetiva e da  função social do contrato, uma vez que a CEF recusou a negociação e omitiu informações relevantes. Requer, ao final, a anulação da sentença, com a consequente declaração de nulidade do procedimento e execução extrajudicial, a autorização para consignação em pagamento das parcelas vencidas e vincendas, bem como a condenação da CEF ao pagamento de indenização por danos morais. 

Em suas contrarrazões (evento 40, CONTRAZ1), a CEF defende a manutenção da sentença, aduzindo a regularidade da intimação, do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões extrajudiciais. Ao final, requer o desprovimento do recurso.

Parecer do Ministério Público Federal (evento 5, PROMOCAO1), justificando a desnecessidade da sua intervenção no feito.

É o relatório.

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Apelação Cível Nº 5008081-87.2024.4.02.5117/RJ

VOTO

Conheço do recurso, porque presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, trata-se de apelação interposta por M. R. C., contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Federal do Rio de Janeiro/RJ ( evento 29, SENT1 ), que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de anulação de atos expropriatórios, objetivando a declaração de nulidade da execução extrajudicial do imóvel objeto da demanda.

A controvérsia recursal cinge-se em perquirir acerca da regularidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto dos autos, realizado pela instituição financeira apelada.

No que tange à regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel, não procedem as alegações dos recorrentes.

Isso porque a 2ª Seção do STJ consolidou o entendimento de que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

Ressalte-se que o Supremo Tribunal Federal, em sessão plenária de 26.10.2023, por unanimidade, ao apreciar o Tema 982 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" (STF, Presidência do Ministro Luís Roberto Barroso. Plenário, 26.10.2023).

Nesses termos, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

No caso dos autos, o procedimento de consolidação da propriedade obedeceu aos trâmites descritos na Lei nº 9.514/97, no âmbito das alienações fiduciárias em garantia.

Segundo a Lei nº 9.514/1997, no caso de inadimplência, no todo ou em parte, em contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, o fiduciante é constituído em mora e intimado pessoalmente para a purgação no prazo de quinze dias, cuja inobservância consolida a propriedade em nome do fiduciário e o registro na matrícula do imóvel. Em seguida, o fiduciário está autorizado a promover o leilão público para a alienação do bem, independentemente de intimação pessoal do fiduciante, uma vez consolidada a propriedade em seu nome (Precedente: STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1463916 SP 2019/0065795-7, Relatora: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/12/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/12/2019).

De acordo com o art. 26, §3º, da referida lei, a intimação pessoal poderá ser promovida por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

No caso dos autos, observa-se que foram adotadas as providências previstas no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, no tocante à notificação do devedor fiduciário para a purgação da mora. Conforme se infere do evento 1, ANEXO11, consta certidão do Cartório de Registro de Imóveis dando conta de que foi realizada a tentativa de intimação pessoal do apelante. Registra-se:

Encontrando-se os recorrentes em local incerto, acertada a incidência do disposto no artigo 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97, sendo certo que, o diploma não prevê a existência de demais diligências após a certidão exarada pelo cartório, havendo permissivo de que, de imediato, já sejam expedidos os editais.

Dessa forma, ausente vício no procedimento, mostra-se legítima a notificação por edital, realizada após frustrada a notificação pessoal da parte apelante. 

Veja-se, a propósito, o seguinte aresto, aplicável no âmbito da execução fundada na Lei nº 9.514/97:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ANULAÇÃO. DECADÊNCIA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL FRUSTRADA. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. FALTA DE COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor. Precedentes desta Corte.

2. O Tribunal de origem, com base na prova documental, consignou que foram feitas diversas notificações aos mutuários, concluindo pela validade da notificação por edital da segunda agravante, em razão de não ter sido encontrada no local quando da notificação pessoal do primeiro, seu marido. Diante disso, decretou a decadência da pretensão dos agravantes de anular o procedimento de execução extrajudicial de imóvel arrematado em 2006, tendo em vista o ajuizamento da ação somente em 2013.[...]” 

(STJ, AgInt no REsp 1706761 / RJ, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 22/05/2019) (g.n.) 

Nessa vertente, não se pode olvidar que, a teor do disposto no artigo 405 do Código de Processo Civil: "O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença".

A certidão do Cartório de Registro de Imóveis constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei nº 8.935/94, o qual certificou o comparecimento no local e a entrega da notificação aos destinatários, ora apelante.

Nesse ponto, cabe asseverar que as anotações feitas por Oficial de Cartório revestem-se de fé pública, gozando de presunção juris tantum de veracidade, comportando prova em sentido contrário. A fé pública traduz-se na confiança na autoridade do Estado em confeccionar documentos que valham como prova de algo ou representem um valor, correspondendo à confiança geral que se estabelece em relação aos atos atribuídos por lei ao tabelião ou oficial e à eficácia do negócio jurídico atestado ou declarado.

Com efeito, embora, a princípio, seja possível afastar a veracidade de certidão emitida por Oficial do RGI, faz-se necessária a demonstração por parte do interessado da ausência de higidez do ato, mediante apresentação ou indicação de elemento de prova idôneo a afastar a presunção legal, o que não restou demonstrado na hipótese dos autos. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022.

No presente caso, não foi colacionado aos autos qualquer documento capaz de infirmar a veracidade do ato notarial praticado.

Por sua vez, a alegação de eventual dificuldade financeira do mutuário não implica quebra da base do contrato, pois situações tais são de antemão consideradas nos ajustes financeiros. Assim, não se aplicam o artigo 6º, V, do CDC, ou o artigo 478 do CC, e sim as regras contratuais. O contrário faria o mutuante segurador dos infortúnios particulares do mutuário, com encarecimento ainda maior do sistema (TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020).

Nesse contexto, o agente financeiro não deve ser privado de tomar as providências cabíveis com o intuito de executar a dívida se o devedor se mantém em débito. Uma vez em mora, não pode o devedor, em tese, impedir a execução da obrigação pactuada, devendo ele arcar com o ônus de sua inadimplência.

Ressalte-se que o direito constitucional à moradia e o postulado da dignidade da pessoa não podem ser interpretados de modo a chancelar a inadimplência do mutuário. Nesse sentido, confira-se o julgado a seguir:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL ADQUIRIDO ATRAVÉS DE CONTRATO DE FINANCIAMENTE COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NECESSIDADE DO EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO E DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO REFORMADA.

1. Agravo de instrumento contra a decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência para que a agravante suspendesse a execução extrajudicial em face do contrato de financiamento imobiliário questionado, bem como se abstivesse de incluir a agravada nos cadastros restritivos de crédito.

2. A jurisprudência é firme no sentido da constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial realizado com base no Decreto-Lei nº 70/66(TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 00019413220134025110, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJE 27.10.2016).

3. Os documentos constantes dos autos não são suficientes para demonstrar a inadequação dos valores cobrados pela CEF e a existência de irregularidade no procedimento de execução extrajudicial. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do SFH, assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 00079284820164020000, Rel. Juiz Fed. Conv. JOSÉ EDUARDO NOBRE MATTA, DJE 29.5.2018).

4. O agente financeiro não deve ser privado de tomar as providências cabíveis com o intuito de executar a dívida se o devedor se mantém em débito. Uma vez em mora, não pode o mutuário, em tese, impedir a execução da obrigação pactuada, devendo ele arcar com o ônus de sua inadimplência.

5. O direito constitucional à moradia e à dignidade da pessoa, bem como a função social da posse, não podem ser interpretados de modo a chancelar a inadimplência do mutuário. Os financiamentos para aquisição de moradia atendem a um conjunto de cidadãos, sendo o retorno do crédito concedido indispensável para o seu equilíbrio e manutenção.

6. A simples discussão judicial da dívida não é suficiente para obstaculizar ou remover a negativação do devedor nos bancos de dados, a qual depende da presença concomitante dos seguintes requisitos: a) ação proposta pelo devedor contestando a exigência integral ou parcial do débito; b) efetiva demonstração de que a pretensão funda-se na aparência do bem direito; e c) depósito ou prestação de caução idônea do valor referente à parcela incontroversa (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 00029549420184020000, Rel. Juiz Fed. Conv. FIRLY NASCIMENTO FILHO, DJE 30.5.2018).

7.Necessidade, no caso concreto, de observância do exercício do contraditório e da ampla defesa, bem como da dilação probatória, a fim de se chegar a uma conclusão acerca das alegadas irregularidades a pontadas pelo demandante.

8. Agravo de instrumento provido.

(TRF2, Agravo de instrumento 0004068-68.2018.4.02.0000, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator  Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO, Data de Julgamento 14/08/2018) (g.n.)

Diante desse cenário, tem-se que a parte recorrente tinha ciência da inadimplência e foi intimada para purgar a mora, o que não fez, de modo que não se verifica qualquer irregularidade no procedimento de execução extrajudicial do imóvel.

Outrossim, a parte apelante tinha ciência inequívoca do procedimento expropriatório, pois ajuizou a presente ação, em 17/10/2024, antes da data designada para o primeiro leilão em 22/10/2024 (evento 1, ANEXO14), demonstrando conhecimento prévio da execução.

Em conclusão, não demonstrada qualquer ilegalidade apta a justificar a anulação do procedimento em análise, impõe-se a manutenção da sentença.

Por fim, há orientação do STJ no sentido de que é devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor do apelante, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos da fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por RAFFAELE FELICE PIRRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002671954v8 e do código CRC c8939db5.

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Apelação Cível Nº 5008081-87.2024.4.02.5117/RJ

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. LEI Nº 9.514/1997. NOTIFICAÇÃO PESSOAL FRUSTRADA. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO. HONORÁRIOS RECURSAIS. APELAÇÃO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de anulação de atos expropriatórios, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal, na qual se pretendeu desconstituir procedimento de execução extrajudicial de imóvel garantido por alienação fiduciária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se houve irregularidade no procedimento de execução extrajudicial do imóvel, especialmente quanto à constituição em mora do devedor fiduciário e à validade da notificação por edital após frustrada a tentativa de intimação pessoal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Aplica-se ao contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária a disciplina específica da Lei nº 9.514/1997, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

4. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é constitucional, por ser compatível com as garantias processuais asseguradas pela Constituição Federal.

5. A inadimplência do fiduciante autoriza a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que observados os trâmites legais.

6. A tentativa frustrada de intimação pessoal do devedor legitima a adoção da notificação por edital, nos termos do art. 26, §§ 3º e 4º, da Lei nº 9.514/1997.

7. A certidão expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis goza de fé pública e presunção relativa de veracidade, não afastada por prova idônea em sentido contrário.

8. A alegação de dificuldade financeira do mutuário não autoriza a revisão do contrato nem impede a execução da garantia, sendo inaplicáveis o art. 6º, V, do CDC e o art. 478 do Código Civil.

9. No caso, a parte apelante tinha ciência inequívoca do procedimento expropriatório, pois ajuizou a presente ação antes da data designada para o primeiro leilão, demonstrando conhecimento prévio da execução.

10. O direito à moradia e a dignidade da pessoa humana não podem ser interpretados de forma a legitimar a inadimplência contratual.

11. Presentes os requisitos legais, é cabível a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso desprovido.

13. Tese de julgamento: 1. O procedimento de execução extrajudicial do imóvel com garantia de alienação fiduciária, quando observado o rito da Lei nº 9.514/1997, é válido e constitucional. 2. Frustrada a notificação pessoal do devedor fiduciário, é legítima a intimação por edital para fins de constituição em mora. 3. A certidão lavrada por Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e presunção de veracidade, somente afastável por prova idônea em contrário. 4. A inadimplência do mutuário autoriza a consolidação da propriedade e a realização do leilão extrajudicial, não sendo a dificuldade financeira causa apta a invalidar o procedimento.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 1º, III, e 6º; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 3º e 4º; CPC, arts. 85, §11, 98, §3º, e 405; Lei nº 8.935/1994, art. 3º; CC, art. 478.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.891.498, Rel. Min. Marco Buzzi, 2ª Seção, j. 26.10.2022; STF, Tema 982 da Repercussão Geral, Plenário, j. 26.10.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 03.12.2019; STJ, AgInt no REsp nº 1.706.761/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, DJe 22.05.2019; STJ, AgInt nos EREsp nº 1.539.725, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 2ª Seção, DJe 19.10.2017; TRF2, AG nº 5014591-49.2021.4.02.0000, 5ª Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, DJe 16.02.2022.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 23 de fevereiro de 2026.

Documento eletrônico assinado por RAFFAELE FELICE PIRRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002671955v5 e do código CRC 6985bbc5.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 10/02/2026 A 23/02/2026

Apelação Cível Nº 5008081-87.2024.4.02.5117/RJ

RELATOR: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

Votante: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

Votante: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária