Agravo de Instrumento Nº 5015772-46.2025.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de tutela antecipada e de efeito suspensivo ativo, interposto por H. F. S., figurando como agravada a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, contra a decisão proferida pelo Juízo da 34ª Vara Federal do Rio de Janeiro/RJ, nos autos do processo nº 5103304-81.2025.4.02.5101. A decisão impugnada indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado (evento 4, DESPADEC1), que tinha por objetivo, em síntese, a suspensão dos leilões e dos demais atos expropriatórios. 

Em suas razões recursais (evento 13, CONTRAZ1), o agravante alega, em resumo: (i) a ausência de notificação válida para a purgação da mora antes da consolidação da propriedade; (ii) a ausência de intimação acerca das datas designadas para os leilões; (iii) que a intimação foi realizada indevidamente por edital; (iv) a probabilidade do direito, fundamentada nas irregularidades do procedimento; e, ainda, (v) a existência de risco iminente e irreparável, em razão da probabilidade de perda do seu imóvel residencial. Requer, ao final, a concessão de tutela para suspender os efeitos dos leilões realizados e manter-se na posse do imóvel até o julgamento final do agravo. No mérito, postula a reforma da decisão agravada, com o reconhecimento da nulidade do procedimento expropriatório e, considerando que o recurso foi interposto após a realização dos leilões, a declaração de nulidade de eventual arrematação, bem como a suspensão de todos os atos decorrentes.

Em contrarrazões (evento 13, CONTRAZ1), a CEF sustenta, em resumo: (i) a sua ilegitimidade passiva e a ausência de interesse processual quanto ao pedido de manutenção na posse, ao argumento de que a execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97 visa exclusivamente à consolidação da propriedade fiduciária, não à posse do imóvel, sendo eventual tutela possessória de interesse do adquirente do bem, e não da instituição financeira; (ii) a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade, uma vez que a intimação por edital foi realizada nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, e todos os atos foram devidamente registrados pelo RGI, com emissão de certidão regular; (iii) a desnecessidade de intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões, bastando a comunicação por correspondência prevista no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/9; e (iv) a inexistência de probabilidade do direito e de perigo concreto de dano. Requer, ao final, o desprovimento do recurso.

O Ministério Público Federal informou que não há interesse público primário que justifique a sua intervenção no feito (evento 17, PROMOCAO1).

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por RAFFAELE FELICE PIRRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002686137v8 e do código CRC 76f4ea34.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RAFFAELE FELICE PIRRO
Data e Hora: 16/01/2026, às 07:32:49

Agravo de Instrumento Nº 5015772-46.2025.4.02.0000/RJ

VOTO

Conheço do agravo de instrumento, eis que presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento, com pedido de tutela antecipada e de efeito suspensivo ativo, interposto por H. F. S., figurando como agravada a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, contra a decisão proferida pelo Juízo da 34ª Vara Federal do Rio de Janeiro/RJ, nos autos do processo nº 5103304-81.2025.4.02.5101. A decisão impugnada indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado (evento 4, DESPADEC1), que tinha por objetivo, em síntese, a suspensão dos leilões e dos demais atos expropriatórios. 

A decisão atacada foi fundamentada nos seguintes termos:

“Trata-se de ação de PROCEDIMENTO COMUM ajuizada por H. F. S. em face do(a) CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, requerendo o deferimento da antecipação de tutela para:

obstar o Réu de prosseguir com o processo de execução extrajudicial do bem imóvel dado em garantia hipotecária, suspendendo os leilões designados para os dia 06/10/2025 E 13/10/2025 às 10:00 horas; bem como que se abstenha da emissão da CARTA DE ARREMATAÇÃO em favor de terceiros ou do próprio banco, em virtude de adjudicação compulsória; devendo a leiloeiro oficial a Sr. DEONIZIA KIRATCH, Tel: 08007079272, ser intimada via e-mail: contato@deonizialeiloes.com.br, ou ligação, da respectiva decisão de suspensão dos Leilões; devendo também o Registro de Imóveis, ser oficiado para não averbação da arrematação, caso haja, junto a matricula 260.472, 4º Registro de Imóveis do Rio de Janeiro.

Aduz que, em 07/08/2020, celebrou contrato de financiamento com a ré, para aquisição do imóvel situado na Estrada da Pedra, 2243, apartamento 503, Bloco 02, Santa Cruz, Rio de Janeiro/RJ.

Informa que, após efetuar o financiamento, passou por dificuldades, tornando-se inadimplente, e que, quando obteve valor para negociar com a ré, as prestações vencidas acumuladas com os juros e as multas impossibilitaram o acordo, pois a ré não aceitou nenhuma forma de pagamento, exceto à vista, restando consolidada a propriedade do imóvel.

Alega ilegalidade, em vista da falta de sua intimação pessoal para purgar a mora.

Gratuidade de justiça requerida.

Inicial acompanhada de procuração, documentos pessoais da parte autora e demais documentos relacionados ao feito.

É o relato. Decido.

Conforme disposto no artigo 300, caput, do Novo Código de Processo Civil, o juiz poderá antecipar os efeitos da tutela pretendida na petição inicial quando, houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Fazendo uma análise ainda superficial dos fatos aventados na inicial e dos documentos que a acompanham, não vislumbro nesta fase processual probabilidade jurídica suficiente para deferir a tutela de urgência.

De acordo com o documento juntado ao Evento 1, MATRIMOVEL6, anotação AV - 15 - M - 260472, diante do resultado negativo das intimações promovidas pelo ora réu, os autores foram intimados da constituição em mora, nos dias 27, 28 e 29/01/2025, por meio de edital eletrônico.

Sendo assim, em relação à alegada falta de intimação, de acordo com o que consta na certidão de ônus reais, apesar de infrutífera a intimação pessoal dos autores, ocorreu intimação por edital.

No ponto, as certidões subscritas por Oficiais do Cartório de Registro de Imóveis, agentes delegados do Poder Público, denotam documentos dotados de fé pública e em favor dos quais milita a presunção de veracidade e legitimidade. 

É o entendimento consolidado pelo Tribunal Regional Federal da 2a Região:

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO DO FIDUCIANTE. COMPROVAÇÃO. INTIMAÇÃO POR CARTÓRIO DE TÍTULOS. INTIMAÇÃO POR EDITAL. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Apelação Cível interposta por mutuário em face da Sentença que julgou improcedente a pretensão autoral que objetivava a declaração de nulidade da consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal - CEF em contrato de financiamento celebrado entre as partes. 2. De acordo com a Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada no nome do fiduciário após a intimação do fiduciante para satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, incluídas as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. 3. A referida intimação do fiduciante poderá ser realizada pessoalmente, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, conforme dispõe o artigo 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997. 4. O Oficial do Registro de Imóveis tentou notificar o Apelante para purgar a mora em 26/03/2015, contudo a diligência restou infrutífera por ter sido informado que o Apelante não mais residia no endereço do imóvel objeto do financiamento, encontrando-se em local ignorado e incerto. 5. Atendendo ao disposto no art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, houve a notificação por edital do Apelante, publicada nos dias 08/06/2015, 09/06/2015 e 10/06/2015 no jornal A Gazeta. 6. Desta forma, resta demonstrado nos autos que a Apelada realizou todos os atos necessários para a realização da execução extrajudicial do contrato de financiamento celebrado com o Apelante, inclusive tendo comprovado que buscou a notificação pessoal do fiduciante para a purga da mora. 7. Não se verifica o cerceamento de defesa alegado pelo Apelante, motivo pelo qual descabida a sua pretensão recursal à anulação da Sentença, que deverá ser mantida. 8. Recurso desprovido. (TRF-2 - Apelação - Recursos - Processo Cível e do Trabalho: 0018610-94.2016.4.02.5001, Relator: REIS FRIEDE, Data de Julgamento: 30/08/2018, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: 03/09/2018) [grifei]

Por fim, há que se observar que o documento juntado em Evento 1, MATRIMOVEL6 é datado de 10/07/2025, tendo havido, portanto, tempo hábil para manifestar-se perante a ré, com objetivo de negociar a dívida do financiamento em questão, em vista que a presente ação foi ajuizada em 30/09/2025.

Assim, é indispensável que haja manifestação da parte ré acerca do suposto direito da parte autora, com apresentação de outras provas. Outrossim, não se verifica o dano irreparável que justifica a não observância do Princípio do Contraditório.

Isto posto, diante da ausência de pressuposto inserto no artigo 300, caput, do Novo Código de Processo Civil, INDEFIRO, por ora, o requerimento de tutela antecipada, sem prejuízo de nova análise em sentença.”

Sob esta moldura, cinge-se a presente controvérsia. Decide-se.

Inicialmente, não prosperam as alegações de ilegitimidade passiva da CEF e de carência de interesse processual, formuladas em contrarrazões.

É assente o entendimento de que a Caixa Econômica Federal possui legitimidade para figurar no polo passivo de demandas que questionam a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, da consolidação da propriedade fiduciária e dos atos preparatórios ao leilão, porquanto atua como credora fiduciária e responsável pela condução do procedimento, ainda que os atos formais sejam praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis.

Nesse sentido, eventuais vícios na intimação, na consolidação da propriedade ou na observância das etapas legais da Lei nº 9.514/97 são imputáveis ao credor fiduciário, o que evidencia sua legitimidade para responder às ações que visam à invalidação ou suspensão desses atos.

Do mesmo modo, não há falar em ausência de interesse processual, uma vez que o autor busca tutela jurisdicional apta a afastar os efeitos do procedimento de execução extrajudicial promovido pela credora fiduciária, o que revela a presença dos requisitos da necessidade e da utilidade da demanda. 

Assim, o simples fato de eventual discussão possessória envolver, em momento posterior, o adquirente do imóvel não afasta a legitimidade da CEF, tampouco descaracteriza o interesse processual do autor em questionar a legalidade dos atos praticados no âmbito do procedimento regido pela Lei nº 9.514/97.

Rejeitam-se, portanto, as preliminares suscitadas.

No mérito, a tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar, busca evitar lesão a direito oriunda da demora na prestação jurisdicional, de modo que o seu objetivo é antecipar o provimento pretendido. Mas a sua concessão, nos termos do artigo 300, caput, do CPC, está vinculada à presença de forte probabilidade do direito alegado e de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo.

Vale consignar que, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor/fiduciário.

Ressalte-se que o Supremo Tribunal Federal, em sessão do Plenário de 26.10.2023, por unanimidade, apreciando o tema 982 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" (STF, Presidência do Ministro Luís Roberto Barroso. Plenário, 26.10.2023).

No caso dos autos, o agravante não nega a inadimplência e o procedimento de consolidação da propriedade obedeceu aos trâmites descritos na Lei nº 9.514/97, no âmbito das alienações fiduciárias em garantia, que assim dispõe:

“Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação.     (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.         (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

[...]”

Nesse diapasão, segundo a Lei nº 9.514/1997, no caso de inadimplência, no todo ou em parte, em contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, o fiduciante é constituído em mora e intimado pessoalmente para a purgação no prazo de quinze dias, cuja inobservância consolida a propriedade em nome do fiduciário e o registro na matrícula do imóvel. Em seguida, o fiduciário está autorizado a promover o leilão público para a alienação do bem, independentemente de intimação pessoal do fiduciante, uma vez consolidada a propriedade em seu nome (Precedente: STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1463916 SP 2019/0065795-7, Relatora: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/12/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/12/2019).

Nesse sentido, o § 3º do dispositivo transcrito estabelece que a intimação pessoal, indicada no parágrafo anterior, poderá ser promovida por oficial de Registro de Imóveis ou de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

No caso em análise, o agravante foi devidamente notificado do procedimento de execução extrajudicial, conforme se infere da averbação nº 15 constante da certidão do imóvel (evento 1, MATRIMOVEL6). Confira-se:

Nessa vertente, não se pode olvidar que, a teor do disposto no artigo 405 do Código de Processo Civil: "O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença".

A certidão do Cartório de Registro Geral constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei nº 8.935/94, o qual certificou as tentativas de entrega da notificação ao destinatário, ora agravante.

Nesse ponto, cabe asseverar que as anotações feitas por Oficial de Cartório revestem-se de fé pública, tendo presunção juris tantum de veracidade, comportando prova em sentido contrário. A fé pública traduz-se na confiança na autoridade do Estado em confeccionar documentos que valham como prova de algo ou representem um valor, correspondendo à confiança geral que se estabelece em relação aos atos atribuídos por lei ao tabelião ou oficial e à eficácia do negócio jurídico atestado ou declarado.

Sobre o tema, registra-se o julgado da Quinta Turma Especializada:

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO.

1. Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que indeferiu o requerimento de tutela provisória de urgência, sem prejuízo de reexame posterior da matéria, após o regular curso de instrução probatória, formulado para "obstar o Réu de prosseguir com o processo de execução extrajudicial do bem imóvel dado em garantia hipotecária, suspendendo o leilão designado para o dia 13/04/2023 e 28/04/2023 às 10h00min; bem como que se abstenha da emissão da CARTA DE ARREMATAÇÃO em favor de terceiros ou do próprio banco, em virtude de adjudicação compulsória;" 

2. As razões apresentadas pela parte agravante, no entanto, não se mostram suficientes para reformar a decisão agravada. 

3. Como se sabe, para o deferimento da tutela de urgência devem ser observados os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil Exige-se ainda a existência de elementos que convençam o(a) Magistrado(a) de que a pretensão merece ser acolhida, ainda que provisoriamente, além da inexistência de perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

4. Com efeito, “a concessão da tutela provisória de urgência pressupõe, genericamente, a demonstração da probabilidade do direito (fumus boni iuris) e, junto a isso, a demonstração do perigo de dano ou de ilícito, ou ainda do comprometimento da utilidade do resultado final que a demora do processo representa (periculum in mora)." (Didier Jr., Fredie, Curso de Direito Processual Civil: Teoria da Prova, Direito probatório, Decisão, Precedente, Coisa Julgada e Tutela Provisória, 11ª. ed. - Salvador: Ed. Juspodivm, 2016, p.607)

5. Vale consignar que, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor/fiduciário.

6. Registre-se que a agravante não nega a impontualidade do pagamento das prestações, em decorrência de problemas financeiros, o que atrai a aplicação do disposto no art. 26 da Lei 9.514/97.

7. Por sua vez, as alegações acerca da boa-fé dos agravantes e a incapacidade de honrar com as prestações e da função social da propriedade não têm o condão de inviabilizar o cumprimento do contrato pela agravada, impedindo-a de promover as medidas necessárias ao seu cumprimento, conforme a jurisprudência deste Tribunal. (0007132-57.2016.4.02.0000 (TRF2 2016.00.00.007132-7), Agravo de Instrumento, Órgão julgador: 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão 11/04/2018, Data de disponibilização 16/04/2018, Relator Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO)

8. No caso em debate, a agravante foi notificada através do expediente nº 26941, datado de 19/09/2018, com ciência exarada em 22/12/2018, fato que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF, conforme certidão do RGI.

9. Por certo, as anotações advindas do Oficial do RGI se revertem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituída por robusta prova em contrário.

10. Com efeito, efetivada a notificação do mutuário acerca de sua inadimplência, o ato realizado cumpriu com a finalidade de dar conhecimento sobre a mora, demonstrando que a agravante tinha plena ciência da existência de gravame decorrente do mútuo com garantia fiduciária contratado com o agente financeiro e que, em caso de inadimplemento, essa garantia seria exercida através dos meios legais. Assim, não há como reconhecer a verossimilhança nas alegações da agravante.

11. Acrescente-se a isso, não se vislumbra, neste momento processual, urgência na situação, caracterizando o perigo da demora, uma vez que determinada a realização do leilão do imóvel, o que não implica imediato desapossamento do bem, afastando-se, assim, o perigo da demora do pleito.

12. Agravo de instrumento desprovido.

(TRF2, Agravo de Instrumento n° 5004473-43.2023.4.02.0000, 5ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Data de Julgamento 21/06/2023) (g.n.)

Com efeito, embora, a princípio, seja possível afastar a veracidade de certidão emitida por Oficial do RGI, faz-se necessária a demonstração por parte do interessado da ausência de higidez do ato, mediante apresentação ou indicação de elemento de prova idôneo a afastar a presunção legal, o que não restou demonstrado na hipótese dos autos. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022.

Além disso, não prospera a alegação de que a intimação do devedor para purgação da mora teria ocorrido diretamente por edital, sem prévias tentativas de notificação pessoal, pois restou demonstrado que foram realizadas diligências nesse sentido, conforme se verifica no evento 13, ANEXO2 e ANEXO3. Assim, a intimação por edital somente foi realizada após frustradas as tentativas de intimação pessoal, conforme previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/97.

A seu turno, quanto à intimação da data dos leilões, o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que, designados os leilões extrajudiciais para a alienação do imóvel, deve ser promovida a intimação da parte devedora por correspondência enviada ao endereço constante do contrato, incluindo o endereço eletrônico, para ciência das datas e horários respectivos.

No caso concreto, verifica-se que a Caixa Econômica Federal observou tal exigência legal, procedendo à comunicação dos devedores mediante o envio de correspondências, conforme comprovam os documentos anexados no evento 22 dos autos originários (COMP14 e COMP15). Assim, restou demonstrado o regular cumprimento do dever de intimação, inexistindo nulidade a ser reconhecida quanto à ciência das datas designadas para os leilões.

Vale destacar, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que não deve ser decretada a nulidade do leilão por ausência de intimação pessoal se restar demonstrada a ciência da parte devedora, o que demanda dilação probatória. Confira-se:

PROCESSO CIVIL . AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA.

1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.

2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.

3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões.

4. Agravo interno a que se nega provimento. 

(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022) (g.n.)

Desse modo, restou evidenciado que a parte agravante tinha ciência inequívoca do procedimento de execução, uma vez que ajuizou a presente ação em 30/09/2025, portanto, antes das datas designadas para a realização dos leilões, marcados para os dias 06/10/2025 e 13/10/2025. 

Por essas razões, não há que se falar em nulidade decorrente da falta de intimação da data dos leilões.

Pelo que se vê, há necessidade de dilação probatória de toda argumentação fático-jurídica levantada pelo agravante. Outrossim, segundo a jurisprudência desta Corte, nas hipóteses em que a complexidade fática do alegado demandar dilação probatória não é possível que a tutela de urgência seja deferida, faltando, desse modo, a probabilidade do direito alegado. Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL ADQUIRIDO ATRAVÉS DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. SUSTAÇÃO DOS EFEITOS DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDO. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE NOTIF ICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. VÍCIOS PROCEDIMENTAIS NÃO CARACTERIZADOS. DEPÓSITO REALIZADO APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NECESSIDADE DO EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO E DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO CONFIRMADA. [...]

9. Na hipótese, os valores controversos decorrentes do contrato em questão foram depositados após a consolidação da propriedade do imóvel, razão pela qual tal ato não tem o condão de obstaculizar o procedimento de execução extrajudicial. Portanto, em cognição sumária, afigura-se ausente a verossimilhança nas alegações aduzidas pelos agravantes, requisito essencial para a concessão da tutela antecipada, sendo necessária a observância do exercício do contraditório, bem como a dilação probatória, a fim de se chegar a uma conclusão acerca das alegadas irregularidades apontadas.

10. Agravo de instrumento não provido.

(TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0007792-80.2018.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 28.11.2018).

Além disso, o agente financeiro não deve ser privado de tomar as providências cabíveis com o intuito de executar a dívida se o devedor se mantém em débito. Uma vez em mora, não pode o mutuário, em tese, impedir a execução da obrigação pactuada, devendo arcar com o ônus de sua inadimplência.

Ademais, o direito constitucional à moradia e o postulado da dignidade da pessoa não podem ser interpretados de modo a chancelar a inadimplência do mutuário. Nesse ponto, é importante destacar que os financiamentos para aquisição de moradia atendem a um conjunto de cidadãos, sendo o retorno do crédito concedido indispensável para o seu equilíbrio e manutenção.

Diante desse cenário, verifica-se que a parte agravante tinha ciência da inadimplência e foi regularmente intimada para purgar a mora, mas não o fez. Logo, não se identifica qualquer irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade levado a efeito pela CEF capaz de autorizar, neste momento processual, a suspensão de qualquer procedimento de execução extrajudicial do imóvel.

Por fim, é importante frisar que o E. TRF-2ª Região possui entendimento, no sentido de que a concessão da tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, somente sendo possível ocorrer a sua reforma, por meio do presente recurso, em casos de interpretação teratológica, fora da razoabilidade, ou quando flagrantemente ilegal, ilegítimo ou abusivo (TRF2, 8ª Turma Especializada, AG 0008385-12.2018.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJe 10.7.2019), o que não ocorreu na hipótese dos autos.

Em conclusão, ausentes os requisitos autorizadores da concessão da tutela de urgência, impõe-se a manutenção da decisão agravada.

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao agravo de instrumento, na forma da fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por RAFFAELE FELICE PIRRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002686138v12 e do código CRC 46384c8e.

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Agravo de Instrumento Nº 5015772-46.2025.4.02.0000/RJ

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE LEILÃO. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. INTIMAÇÃO POR EDITAL APÓS TENTATIVAS FRUSTRADAS. FÉ PÚBLICA DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. TEMA 982 DA REPERCUSSÃO GERAL. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra a decisão que, em ação de procedimento comum ajuizada em face da Caixa Econômica Federal – CEF, indeferiu o pedido de tutela de urgência destinado a suspender leilões extrajudiciais e demais atos expropriatórios de imóvel objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária, sob alegação de ausência de intimação pessoal para purgação da mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve regular intimação do devedor fiduciante para purgar a mora no procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997; e (ii) estabelecer se estão presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil para a concessão de tutela de urgência com a finalidade de suspender leilões extrajudiciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Reconhece-se a legitimidade passiva da instituição financeira para figurar no polo passivo de demandas que questionam a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, por atuar como credora fiduciária e responsável pela condução do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.

4. Afasta-se a alegação de ausência de interesse processual, pois a demanda busca tutela jurisdicional apta a afastar os efeitos do procedimento de execução extrajudicial, demonstrando necessidade e utilidade da prestação jurisdicional.

5. A tutela provisória de urgência exige a presença cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.

6. O fiduciante assume, ao contratar financiamento com garantia de alienação fiduciária, o risco da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário em caso de inadimplência.

7. O Supremo Tribunal Federal declarou constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, reconhecendo sua compatibilidade com as garantias processuais constitucionais (Tema 982 da Repercussão Geral).

8. A certidão do Registro de Imóveis demonstra que houve tentativas frustradas de intimação pessoal do devedor, seguidas de intimação por edital, em conformidade com o art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997.

9. Os atos praticados por Oficial de Registro de Imóveis gozam de fé pública e presunção juris tantum de veracidade, somente afastável por prova robusta em sentido contrário, inexistente no caso.

10. Restou comprovado que o agravante teve ciência inequívoca do procedimento de execução extrajudicial e das datas dos leilões. A alegação de nulidade por ausência de intimação pessoal da data dos leilões não prospera quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor.

11. A controvérsia apresentada demanda dilação probatória, o que afasta, em cognição sumária, a probabilidade do direito necessária à concessão da tutela de urgência.

12. A decisão agravada não se revela teratológica, ilegal ou abusiva, inserindo-se no âmbito do poder geral de cautela do magistrado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Agravo de instrumento desprovido.

Teses de julgamento: 1. É válida a intimação por edital para purgação da mora na alienação fiduciária de bem imóvel quando frustradas as tentativas de intimação pessoal, nos termos da Lei nº 9.514/1997. 2. A certidão expedida por Oficial de Registro de Imóveis goza de fé pública e presunção de veracidade, somente afastável por prova idônea em sentido contrário. 3. A ausência de probabilidade do direito e a necessidade de dilação probatória afastam a concessão de tutela de urgência destinada a suspender leilão extrajudicial.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º e 6º; CPC, arts. 300 e 405; Lei nº 9.514/1997, art. 26 e parágrafos; Lei nº 8.935/1994, art. 3º.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE nº 1.031.955, Tema 982 da Repercussão Geral, Plenário, j. 26.10.2023; STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 1.463.916/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 03.12.2019; STJ, AgInt no AgInt no AREsp nº 1.897.413/SP, 4ª Turma, j. 27.06.2022; TRF2, Apelação nº 0018610-94.2016.4.02.5001, 6ª Turma Especializada, j. 30.08.2018; TRF2, AI nº 5004473-43.2023.4.02.0000, 5ª Turma Especializada, j. 21.06.2023.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, na forma da fundamentação supra, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 23 de fevereiro de 2026.

Documento eletrônico assinado por RAFFAELE FELICE PIRRO, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002686139v6 e do código CRC 7284762f.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 10/02/2026 A 23/02/2026

Agravo de Instrumento Nº 5015772-46.2025.4.02.0000/RJ

RELATOR: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

Votante: Juiz Federal RAFFAELE FELICE PIRRO

Votante: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária