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Apelação Cível Nº 5009995-86.2024.4.02.5118/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5009995-86.2024.4.02.5118/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por F. S. D. A. contra sentença (evento 47.1), proferida pelo Juízo da 2ª Vara Federal de Duque de Caxias, da Seção Judiciária do Rio de Janeiro, que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e de indenização dos danos materiais e morais.

Sustenta a apelante (evento 54.1), em síntese, que ajuizou a presente demanda “(...) em face de GALVÃO ENGENHARIA LTDA., DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ora Apeladas, visando à rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a 1ª Apelada e, por consequência, do contrato de financiamento bancário firmado com a 3ª Apelada, tendo a 2ª Apelada atuado diretamente na intermediação e condução de ambos os ajustes”.

Afirma que “(...) restou documentalmente comprovado que o pedido a rescisão contratual e de celebração de distrato foi realizado em 26/03/2024, enquanto o registro do contrato de financiamento somente se deu em 26/04/2024, ou seja, 30 dias após a manifestação expressa da Apelante de não mais prosseguir com o negócio jurídico”, fato este que configura violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Salienta, dessa forma, que, “(...) considerando que em caso de não haver registro do contrato de financiamento no cartório, aplicam-se sim os ditames da legislação civilista e consumerista, a autora faz jus ao distrato unilateral do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, com restituição parcial dos valores pagos, conforme preceituam os artigos 472 e 743, CC, art. 53 do CDC e Súmula 543 do STJ”.

No mais, destacando, ainda, a abusividade da cobrança de taxas de cartório e de água, em afronta ao CDC e à Lei Estadual 6.370/2012, pleiteia o acolhimento integral das suas razões recursais, de modo a julgar integralmente procedentes seus pedidos.

A Caixa Econômica Federal (evento 62.1) e Direcional Engenharia S.A. (evento 63.1) apresentam contrarrazões pugnando pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002676628v2 e do código CRC eb1885ab.

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Apelação Cível Nº 5009995-86.2024.4.02.5118/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5009995-86.2024.4.02.5118/RJ

VOTO

Cuida-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e de indenização dos danos materiais e morais.

Como relatado, sustenta a apelante que ajuizou a presente demanda “(...) em face de GALVÃO ENGENHARIA LTDA., DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ora Apeladas, visando à rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a 1ª Apelada e, por consequência, do contrato de financiamento bancário firmado com a 3ª Apelada, tendo a 2ª Apelada atuado diretamente na intermediação e condução de ambos os ajustes”.

Afirma que “(...) restou documentalmente comprovado que o pedido a rescisão contratual e de celebração de distrato foi realizado em 26/03/2024, enquanto o registro do contrato de financiamento somente se deu em 26/04/2024, ou seja, 30 dias após a manifestação expressa da Apelante de não mais prosseguir com o negócio jurídico”, fato este que configura violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Salienta, dessa forma, que, “(...) considerando que em caso de não haver registro do contrato de financiamento no cartório, aplicam-se sim os ditames da legislação civilista e consumerista, a autora faz jus ao distrato unilateral do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, com restituição parcial dos valores pagos, conforme preceituam os artigos 472 e 743, CC, art. 53 do CDC e Súmula 543 do STJ”.

No mais, destacando, ainda, a abusividade da cobrança de taxas de cartório e de água, em afronta ao CDC e à Lei Estadual 6.370/2012, pleiteia o acolhimento integral das suas razões recursais, de modo a julgar integralmente procedentes seus pedidos.

Pois bem. De uma forma geral, em um financiamento destinado à aquisição de imóvel residencial, a Caixa Econômica Federal pode atuar como mero agente financeiro, assim como as demais instituições financeiras, limitando-se a conceder o crédito utilizando-se dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS, ou como agente executor de políticas públicas para a promoção da moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

Na primeira hipótese, a atuação da empresa pública se encontra limitada ao contrato de mútuo, com a concessão do valor mutuado e a cobrança dos respectivos encargos mensais no tempo e modo contratados, inexistindo, portanto, qualquer responsabilidade sobre questões que envolvem a compra propriamente dita do bem.

Já no segundo caso, a CEF assume responsabilidades mais específicas, usualmente estabelecidas em lei ou normas regulamentares, tais como a promoção do empreendimento, escolha da construtora, dentre outros, concluindo-se, assim, pela possibilidade de eventual configuração de responsabilizar a empresa pública, apta a ensejar o dever de reparar ou indenizar danos de ordem material e até mesmo moral.

No presente caso, verifica-se que a parte autora, inicialmente, celebrou contrato de promessa de compra e venda em 22.07.2023 (evento 1.4) com Galvão Empreendimentos Imobiliários Ltda para aquisição de um imóvel residencial e, em 27.02.2024, firmou “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida – Recursos do FGTS” (evento 1.6), no qual figuram Galvão Empreendimentos Imobiliários Ltda. como alienante, interveniente incorporadora e entidade organizadora, Direcional Engenharia S/A como interveniente construtora e fiadora, e a Caixa Econômica Federal como credora fiduciária.

É possível, pois, observar que há ao menos duas obrigações principais no instrumento contratual em questão, a saber, a venda realizada por Galvão Empreendimentos Imobiliários Ltda., e o mútuo contratado com a Caixa Econômica Federal para integralizar a compra do imóvel pela parte autora.

A análise do instrumento contratual permite concluir que a Caixa Econômica Federal, não tendo qualquer ingerência sobre a venda do bem, tampouco utilizando recursos especificamente destinados à política habitacional para pessoas de baixíssima renda, atuou como mero agente financeiro, limitando-se a emprestar determinada quantia para integralizar o valor de compra de um imóvel adquirido na fase de construção.

Assim sendo, há de ser reconhecida a ilegitimidade passiva da CEF e o necessário declínio da competência para a Justiça Estadual do Rio de Janeiro para processamento e julgamento das pretensões que dizem respeito ao negócio jurídico de compra e venda realizado entre a parte autora, Galvão Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Direcional Engenharia S/A., na forma do art. 485, IV e VI, do CPC c/c art. 109, I, da CRFB.

Em relação ao contrato de financiamento, tem-se que, como anteriormente explanado, considerando as específicas e distintas obrigações assumidas pelos contratantes, não se identificando qualquer responsabilidade da CEF no tocante às questões que dizem respeito unicamente à compra do bem, já que inexiste qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e a demandante neste específico aspecto, não deve ser atribuída à instituição financeira responsabilidade por discussões relacionadas ao negócio jurídico celebrado entre comprador e vendedor de unidade residencial, que em nada repercutirão no mútuo exclusivamente contratado para complementar o valor de aquisição do bem – aquisição esta que, repise-se, não foi realizada com a instituição financeira –.

Nesse contexto, cumpre asseverar que a obrigação em comento deriva de vínculo contratual, originado da declaração de vontade e do consentimento das partes, as quais manifestaram a vontade livre de se submeterem às cláusulas avençadas.

A liberdade de contratar, legitimamente exercida pelos litigantes, refletiu o poder de fixar o conteúdo do contrato. Trata-se do princípio da autonomia da vontade, o qual, entretanto, não se constitui absoluto, vez que as obrigações contratuais se submetem às restrições decorrentes da prevalência da ordem pública, cujos princípios limitam a liberdade dos pactos privados.

Inexistindo, portanto, qualquer alegação de ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato de mútuo hipotecário sob exame, impõe-se a improcedência do pedido de rescisão do financiamento imobiliário celebrado com a Caixa Econômica Federal.

Ademais, insta destacar que, no contrato de mútuo, "(...) o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade" – art. 586, CC, sendo forçoso concluir que não se mostra cabível a rescisão de um contrato de mútuo feneratício sem que haja a necessária devolução à instituição financeira de todo o montante emprestado, acrescido dos juros devidos pelo período do empréstimo (art. 591, do CC).

Dessa forma, impõe-se a anulação parcial da sentença, de forma a reconhecer a ilegitimidade passiva da empresa pública e determinar o declínio da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro para processamento e julgamento dos pleitos autorais inerentes à compra do imóvel, formulados contra Galvão Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Direcional Engenharia S/A, bem como deve ser mantido o decisum em relação à improcedência dos pedidos de rescisão do contrato de financiamento celebrado com a CEF e de sua condenação ao pagamento de danos morais, restando não provido o apelo autoral.

Impõe-se, no mais, a condenação da parte autora ao pagamento de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa a título de honorários de sucumbência, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, devidos ao patrono da empresa pública, devendo, todavia, ser suspensa sua exigibilidade, na forma do art. 98, §3º, daquele diploma processual, ante o deferimento da gratuidade de justiça.

Face ao exposto, voto no sentido de (i) anular parcialmente a sentença, julgando extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação à Caixa Econômica Federal, nos termos do art. 485, IV e VI, do CPC c/c art. 109, I, da CRFB, e determinando o declínio da competência para a Justiça Comum Estadual do Rio de Janeiro para processamento e julgamento das pretensões que dizem respeito ao negócio jurídico de compra e venda realizado entre a parte autora, Galvão Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Direcional Engenharia S/A., bem como (ii) negar provimento à apelação.

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002676629v2 e do código CRC 885f6812.

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Apelação Cível Nº 5009995-86.2024.4.02.5118/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5009995-86.2024.4.02.5118/RJ

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO. PEDIDO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATUAÇÃO DA CEF COMO MERO AGENTE FINANCEIRO DE MÚTUO HABITACIONAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA PÚBLICA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. FALTA DE ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DOS REQUISITOS SUBJETIVOS E FORMAIS DE VALIDADE DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

– Cuida-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e de indenização dos danos materiais e morais.

– A análise das cláusulas contratuais permite concluir que a Caixa Econômica Federal atua como mero agente financeiro, não se verificando qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e a demandante no que tange ao específico negócio jurídico de compra e venda.

– Revela-se descabida a pretensão de rescisão do contrato de financiamento habitacional, na medida em que a autora não logrou apontar a ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato de mútuo imobiliário.

– Ademais, considerando que no contrato de mútuo, "(...) o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade" – art. 586, CC, não se mostra cabível a rescisão sem que haja a necessária devolução à instituição financeira de todo o montante emprestado, acrescido dos juros devidos pelo período do empréstimo (art. 591, do CC).

– Sentença que deve ser parcialmente anulada para julgar extinto o processo sem resolução do mérito em relação à CEF e declinar da competência em favor da Justiça Estadual para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados contra pessoa não elencada no art. 109 da CRFB, mantendo-a quanto à improcedência dos pedidos de rescisão do contrato de financiamento e de indenização por danos morais formulados contra a empresa pública.

– Apelação não provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, (i) anular parcialmente a sentença, julgando extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação à Caixa Econômica Federal, nos termos do art. 485, IV e VI, do CPC c/c art. 109, I, da CRFB, e determinando o declínio da competência para a Justiça Comum Estadual do Rio de Janeiro para processamento e julgamento das pretensões que dizem respeito ao negócio jurídico de compra e venda realizado entre a parte autora, Galvão Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Direcional Engenharia S/A., bem como (ii) negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 24 de fevereiro de 2026.

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002676630v3 e do código CRC 727667ab.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 11/02/2026 A 24/02/2026

Apelação Cível Nº 5009995-86.2024.4.02.5118/RJ

RELATOR: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária