Apelação Cível Nº 5098618-85.2021.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por RESIDENCIAL BAIRRO CARIOCA – CONDOMÍNIO 02.
O apelante combate a sentença que julgou improcedente o pedido por ele formulado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) e da DIRECIONAL ENGENHARIA S/A (adiante apenas Construtora ou DIRECIONAL) (Evento 211).
O Condomínio autor busca indenização por danos morais e materiais decorrentes de alegados vícios construtivos apontados em áreas comuns do empreendimento construído no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV.
Na petição inicial, ajuizada em setembro de 2021, o autor narra que, pouco tempo após a instalação do Condomínio e a posse do imóvel, foram observados inúmeros problemas externos e internos, descritos como “1. Falha dos rufos pingadeira; 2. Falha da cobertura; 3. Umidade nas molduras; 4. Janelas de vidro nos dormitórios; 5. Falta de janelas nas cozinhas; 6. Falta de estanqueidade das esquadrias; 7. Falta de pingadeira nas janelas; 8. Má instalação da esquadria; 9. Má fixação do corrimão; 10. Deterioração da escada; 11. Corrosão dos elementos metálicos; 12. Umidade nos abrigos; 13. Má execução do calçamento externo; 14. Falha na acessibilidade; 15. Deterioração das tampas das caixas de inspeção; 16. Drenagem ineficiente; 17. Problemas no sistema de esgoto”; que a NBR 15575 estabelece parâmetros técnicos mínimos para vários itens de uma edificação, como desempenho acústico, térmico, durabilidade, garantia e vida útil, que não foram atendidos; que profissional técnico identificou diversos vícios e, se for o caso, poderão ser confirmados por perícia; que entrou em contato com a CEF para a solução dos problemas, mas não obteve retorno; que a CEF não cumpriu seu dever de fiscalizar a obra, como agente executor do PMCMV; que estão caracterizados vícios de construção, e há responsabilidade da CEF por deixar de garantir a solidez e a segurança do empreendimento, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil; que os vícios constatados nas áreas comuns geram riscos à saúde e integridade física dos moradores, e daí a responsabilidade por danos morais; que cabe aplicar ao caso o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a inversão do ônus da prova; que há necessidade de pagamento da indenização em pecúnia. Daí os pedidos de indenização dos danos materiais, estimados por perito particular em R$ 1.217.510,63, ou outro valor a ser aferido por perícia, de reembolso de gastos com assistente técnico e de danos morais em valor não estimado (cf. emenda do Evento 03).
Foi concedida a gratuidade e indeferida a produção antecipada de prova pericial (Evento 11).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de improcedência, que acatou as conclusões da perícia acerca da inexistência de vícios construtivos ou estruturais.
Em seu recurso, o Condomínio autor sustenta que o empreendimento é destinado a pessoas humildes, na Faixa I do PMCMV; que é sabido que mais de 90% dos imóveis do Programa são entregues com graves vícios de projeto e construtivos; que a CEF e o perito do juízo tratam da manutenção periódica desses empreendimentos populares como se fossem de prédios de luxo, aplicando friamente a norma, sem considerar as dificuldades das famílias; que o Residencial Bairro Carioca deveria ter sido projetado para mínimas manutenções, com materiais que atingissem o tempo de vida útil previsto; que o uso de padrão construtivo inferior (de baixa qualidade) compromete a vida útil dos materiais; que apenas por ser destinado à população de baixa renda não exime as rés de entregar imóveis em condições seguras e adequadas; que foram constatados vários problemas nas áreas comuns, por profissional capacitado; que, para realização da prova pericial, requereu a juntada de diversos documentos relativos à construção, o que foi indeferido e alvo de agravo de instrumento, afinal desprovido, com a ressalva de que tudo poderia ser rediscutido em apelo; que, após o laudo, apontou a sua nulidade por não terem sido esclarecidos todos os pontos questionados, o que foi desconsiderado pelo juízo de primeiro grau; que houve cerceamento de defesa pela falta dos documentos solicitados, que foram reputados imprescindíveis pelo primeiro perito designado, mas ele afinal declinou do encargo, e o segundo perito, “da confiança do juízo”, reputou desnecessários; que não se justifica o indeferimento do pedido de tais documentos, e o juízo não possui conhecimento técnico para tanto; que diversos vícios foram descartados apenas porque não foram reclamados no período de 8 anos desde a entrega do empreendimento, a pretexto de uma ficta falta de manutenção, o que não se pode admitir; que não faz parte das atribuições do perito declarar a prescrição ou decadência do direito da parte autora; que o prazo prescricional é de 10 anos; que cabia à construtora ou à CEF apresentar os projetos e vistorias de acompanhamento das obras; que o perito também refutou outros problemas por supostamente não constarem da especificação do projeto da construção ou não serem obrigatórios à época; que, apesar de a Portaria n. 465/2011, que define especificações mínimas do PMCMV, ser posterior ao presente projeto (de 2010), isso não exime as rés de entregar unidades habitáveis e seguras, nem o construtor de garantir o desempenho mínimo da edificação; que a mera expedição do “habite-se” não é garantia de que as exigências legais e normativas foram atendidas; que a falta do piso podotátil, e de corrimãos contínuos, apesar de não exigidos no Programa, já o eram pela Lei n. 10.098/2000, por comprometer a acessibilidade; que o consumidor tem direito a um imóvel seguro, funcional e adequado, que atenda à função social de moradia e ao padrão de qualidade mínimo exigido; que o condomínio é parte legítima para pleitear indenização por danos morais, que afetam sua imagem e credibilidade como responsável pelo empreendimento, e que não se confundem com os danos experimentados individualmente pelos proprietários das unidades autônomas; que foi comprovado o dano moral aos moradores do PMCMV de unidades comprometidas, através de parecer de neurocientista. Assim, requer a decretação de nulidade da sentença, para que seja realizada nova perícia, com a integralidade dos documentos solicitados ou, se for o caso, a procedência dos pedidos, e a condenação das rés em danos morais não inferiores a R$ 100.000,00 (Evento 217).
Em suas contrarrazões, a CEF sustenta que não há nulidade alguma, e o perito respondeu às alegações genéricas da parte autora; que todos os questionamentos foram respondidos e o perito afinal concluiu pela inexistência de vícios de origem construtiva, mas apenas decorrentes de falta de manutenção; que a perícia foi acompanhada pelo assistente técnico do autor, que não apontou qualquer irregularidade na ocasião; que o apelante não demonstrou como a falta de documentos ou a perícia realizada tenha comprometido sua capacidade de defesa, e não há nulidade sem prejuízo; que a anterior decisão proferida em agravo meramente afirmou a autonomia do perito para requisitar os documentos que reputasse pertinentes; que não foi imposta à CEF a obrigação de exibir todo e qualquer documento que o autor entendesse relevante; que tanto a CEF quanto a Construtora apresentaram farta documentação nos autos, e em diversas demandas semelhantes patrocinadas pelo mesmo escritório, os peritos tem constatado a inexistência de vícios ou, quando muito, bem menos problemas do que os descritos; que o perito não afirmou a prescrição ou a decadência, mas apenas apontou que a ausência de registro anterior de problema, ao longo de oito anos desde a entrega do empreendimento, compromete a análise técnica da origem e evolução dos vícios alegados; que, assim, não era possível determinar se os problemas surgiram ainda dentro dos prazos de garantia dos elementos, por falha construtiva, ou se decorrentes de falta de manutenção posterior; que o apelante pretende atribuir uma análise jurídica incabível ao perito, no intuito de desqualificá-lo; que o laudo foi elaborado de acordo com a norma ABNT NBR 13752, e observadas as normas do Código de Ética Profissional do Engenheiro (Resolução n. 1.002/2002 do Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura - CONFEA); que a divergência entre peritos não configura, por si só, alguma falha ou parcialidade, e há autonomia técnica do profissional, respeitados os limites éticos e normativos; que a manutenção é essencial para preservar o desempenho, a segurança e a funcionalidade da edificação, e sua falta compromete as garantias, agrava os problemas e traz riscos aos usuários, além da responsabilização civil do Condomínio pelos danos causados; que não se pode exigir a execução de itens não contratados e não previstos nos projetos aprovados pelos órgãos competentes e dentro das normas vigentes; que as normas da ABNT não tem poder regulatório por si só, e são impositivas apenas quando incorporadas pela legislação ou regulamentos oficiais; que as especificações do PMCMV quanto às condições de acessibilidade de áreas públicas e de uso comum somente foram exigidas a partir da Portaria n. 465/2011 do Ministério das Cidades, e o empreendimento foi contratado em outubro de 2010; que não há dano moral ao condomínio, e a sentença não afirmou a sua ilegitimidade ativa, mas sim julgou improcedente o pedido por ausência de comprovação dos vícios alegados e da repercussão extrapatrimonial que justificasse a indenização; que o parecer unilateral anexado ao apelo, após já encerrada a instrução probatória, é inadmissível e nada comprova; que o dano moral não se presume, e não houve interdição, desocupação ou risco aos moradores (Evento 224).
Por fim, a DIRECIONAL alega em suas contrarrazões que não há nulidade da perícia, que tem autonomia técnica para solicitar documentos que entender pertinentes (art. 473, § 3º, do CPC), e não cabe à parte decidir em lugar do perito o que é ou não indispensável, como afirmado pelo juízo ao indeferir o pleito do autor (Evento 147), em decisão confirmada por esta Corte em sede de agravo de instrumento; que vigora o princípio do livre convencimento motivado do juízo (art. 371 do CPC); que os argumentos do apelo meramente demonstram a discordância com as conclusões da perícia que lhe foi desfavorável; que itens não previstos no projeto não podem ser considerados vícios construtivos, e foi afirmada a falta de manutenção por parte do Condomínio quanto aos demais problemas alegados, e o autor não apresentou qualquer prova em contrário quanto à realização de manutenções preventivas por empresas especializadas; que o parecer que instrui a inicial e a primeira reclamação feita em sede administrativa são datados de mais de nove anos desde o “habite-se” e oito anos após a entrega do empreendimento; que não foram comprovados os elementos necessários à responsabilidade e ao dever de indenizar; que a petição inicial segue o mesmo modelo utilizado em mais de 150 demandas do mesmo escritório, e é baseada em parecer unilateral sem anotação de responsabilidade técnica, com avaliação meramente visual dos alegados problemas e narrativas parciais dos moradores; que a culpa exclusiva da vítima ou de terceiros são causas excludentes de responsabilidade, e os problemas reportados são oriundos de obras e intervenções feitas pelo próprio Condomínio ou pelos moradores, vandalismo e falta de manutenção adequada, como confessado pelo parecer da inicial, e nada disso pode ser atribuído às rés; que não foram observadas as manutenções previstas no Manual do Proprietário, e há indicativos de mau uso e desleixo dos condôminos; que não há dano moral, e o laudo que acompanha o apelo nada comprova, nem pode ser admitida sua juntada inoportuna; que a legitimidade do condomínio, como massa patrimonial despersonalizada, é restrita e excepcional, vinculada aos interesses comuns dos condôminos, o que não é o caso de dano moral; que o pedido é genérico, sem qualquer demonstração do alegado abalo à imagem, reputação ou ao nome do autor (Evento 226).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo não merece ser provido.
A sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, independentemente de transcrição, e pelas razões que se seguem.
O programa "Minha Casa Minha Vida" institui mecanismos de incentivo à aquisição de unidades habitacionais urbanas ou rurais para famílias de baixa renda (Lei nº 11.977/2009). O programa é implementado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que tem como agente gestor e operacional a CEF, conforme dispõem os artigos 1º, §§ 1º e 2º, §8º, da Lei nº 10.188/2001, 9º da Lei nº 11.977/09: "a gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2º desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal - CEF".
O STJ, nos autos do REsp n.º 1102539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”.
O Superior Tribunal de Justiça assinala que a causa de pedir e as cláusulas contratuais definem, em cada caso, se há ou não a responsabilidade da CEF. Neste sentido, o julgamento do REsp 1534952/SC, DJe 14/02/2017, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assentou que “Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisados os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir”.
Aqui, a CEF atuou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, já que o imóvel está vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. O empreendimento Residencial Bairro Carioca II, localizado na Zona Norte do Rio de Janeiro, foi construído em terreno pertencente ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR (Evento 17, ANEXO3), mediante contrato de financiamento no âmbito do PMCMV, celebrado em outubro de 2010 (cf. Evento 17, ANEXO5).
Assim, nos contratos celebrados para construção de imóvel e financiamento no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a construtora do empreendimento é escolhida e contratada diretamente pela CEF. Desta forma, assente o entendimento de que a empresa pública responde pela entrega do imóvel em perfeitas condições de uso e conservação e por eventuais vícios de construção (inclusive custeio dos reparos decorrentes desses vícios).
No mais, não há que se falar em decadência. E isso porque a pretensão indenizatória do consumidor por prejuízos decorrentes de vícios do imóvel se submete a prazo prescricional.
E no que se refere à alegação de ocorrência de prescrição, incide o prazo de 10 (dez) anos previsto no art. 205 do Código Civil, como já o disse o Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.
1. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência em relação à pretensão de indenização por vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelos consumidores.
2. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC).
3. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas.
4. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição.
5. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra").
6. Recurso especial conhecido e provido.”
(STJ, REsp 1717160/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, 3ª Turma, DJe 26/03/2018).
No caso, o “habite-se” foi expedido em 2013 (cf. Evento 15). Assim, a ação proposta em setembro de 2021 não foi atingida pela prescrição.
E não se argumente que o prazo quinquenal do art. 618 do Código Civil restou ultrapassado. Pouco importa que a ação tenha sido ajuizada após o quinquênio que se seguiu à emissão do “habite-se”. E isso porque esse artigo 618 é apenas um prazo de garantia, um benefício a mais, e nada obsta que o interessado, além da garantia contra vícios de solidez e segurança, litigue dentro do prazo geral, para mostrar defeitos de construção. Assim, incide o artigo 205, como já apontado, ou o artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor.
No mérito, a discussão centra-se em alegados vícios de construção e danos materiais e morais daí advindos.
Quanto ao problema de quem adquire o bem, embora recomendável, não é necessária a prévia reclamação direta para recomposição de prejuízo, como usualmente defendido pela CEF. Apenas quando isso prejudica sobremaneira a defesa a alegação pode ser considerada, e não é o caso, já que a defesa foi plenamente exercida.
E, no caso, até houve reclamação administrativa, em julho de 2021, dois meses antes da propositura da ação, quando foram apontados genericamente os vícios, mas nem há prova do envio ou do recebimento pela CEF (Evento 1, OFICIO-C10 e AR10). E não há notícia de qualquer resposta após tal reclamação.
O caso, porém, é diverso das ações propostas individualmente pelos beneficiários do Programa. Aqui é o Condomínio quem aponta vícios diversos nas áreas comuns do edifício e do empreendimento, que deveriam ter sido comunicados à Construtora ou à CEF assim que constatados, especialmente “pouco depois da posse”, como alegado na inicial, exatamente para permitir a imediata identificação do que deveria ou não ser reparado, e nos prazos de garantia da construção. E o tempo decorrido sem oportuna reclamação foi determinante para as conclusões da perícia, como se verá adiante.
Quanto aos danos materiais, a inicial se reportava genericamente ao parecer constante do Evento 3, PARECER2, que assim descrevia os problemas do imóvel:
“1. Falha dos rufos pingadeira; 2. Falha da cobertura; 3. Umidade nas molduras; 4. Janelas de vidro nos dormitórios; 5. Falta de janelas nas cozinhas; 6. Falta de estanqueidade das esquadrias; 7. Falta de pingadeira nas janelas; 8. Má instalação da esquadria; 9. Má fixação do corrimão; 10. Deterioração da escada; 11. Corrosão dos elementos metálicos; 12. Umidade nos abrigos; 13. Má execução do calçamento externo; 14. Falha na acessibilidade; 15. Deterioração das tampas das caixas de inspeção; 16. Drenagem ineficiente; 17. Problemas no sistema de esgoto”.
Em sua defesa, a CEF apresentou os documentos e licenças relativos à construção e ART´s (Anotação de Responsabilidade Técnica - Evento 41), incluídos o manual do proprietário (Evento 41, ANAEXO16) e o memorial descritivo (ANEXO17 e 18).
Não obstante, o primeiro perito designado pelo juízo requereu a juntada do projeto executivo e do memorial descritivo (que já constava dos autos – Evento 64), os quais reputou indispensáveis à realização da prova.
Em seguida, o Condomínio autor, sem nem mesmo observar os documentos que já constavam dos autos ou o requerido pelo perito, acrescentou genericamente a seguinte listagem de peças: “PROJETOS ESTRUTURAIS, PROJETOS ELÉTRICOS, PROJETOS HIDRÁULICOS, PROJETOS ARQUITETÔNICOS, PROJETO APROVADO NA PREFEITURA, DIRETRIZ E DIMENSIONAMENTO DA RESPONSÁVEL PELO SERVIÇO DE ABASTECIMENTO DE AGUA E ESGOTO, PROJETO DO CENTRO DE MEDIÇÃO APROVADO PELA CONCESSIONÁRIA LOCAL, ART E DOCUMENTOS REFERENTES A FISCALIZAÇÃO DA CAIXA, DOCUMENTO REFERENTE A VISTORIA DA ENTREGA DA UNIDADE, ART DOS PROJETOS, ART DE EXECUÇÃO DA OBRA MEMORIAL DESCRITIVO, MANUAL DO PROPRIETÁRIO, HABITE-SE, RAZÃO SOCIAL E CNPJ DA CONSTRUTORA, ALVARA DA CONSTRUÇÃO” (Eventos 73 e 108).
E antes de qualquer debate sobre os documentos solicitados, foi destituído o perito anterior, que não aceitou reduzir seus honorários (Eventos 105 e 119). O novo perito aceitou o encargo e designou data para a vistoria (Evento 135), sem requerer outros documentos.
Não satisfeito, o Condomínio autor acrescentou nova e maior listagem de documentos reputados essenciais, desta vez com a ressalva daqueles já constantes nos autos (Evento 144), o que foi indeferido (Evento 147), e daí a interposição de agravo de instrumento, no qual foi mantida a decisão agravada (processo n. 5009962-27.2024.4.02.0000).
Assim, a perícia foi realizada em julho de 2024. Em visita ao local, acompanhado dos assistentes técnicos do Condomínio autor, da CEF e da DIRECIONAL, o perito refutou os alegados vícios de construção e não há nulidade no laudo pericial (Evento 182).
De acordo com o laudo:
“4.1.Falha dos rufos pingadeira
Item 7.1.6.1 do Parecer técnico do autor.
Na vistoria foi indicado pelo assistente técnico que a água coletada pelo rufo é esgotada diretamente na calçada do condomínio. Não é a forma tecnicamente indicada.
➢ Conclusão: constatado e não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: não consta da especificação do projeto de construção.
4.2.Falha da cobertura
No Parecer técnico do autor consta no item 7.2.1 a identificação de ineficiência da cobertura em telhas de fibrocimento sobre estrutura em madeira. Informa destelhamentos constantes que originam infiltração de águas da chuva e grandes danos nos apartamentos e hall dos últimos andares dos blocos. O condomínio autor não apresentou registros da execução de reparos na cobertura do edifício. A ausência de registros desta reclamação impossibilita avaliar quando os destelhamentos iniciaram, se dentro do período de garantia. Outro aspecto relevante corresponde às condições em que os destelhamentos ocorreram, se em virtude de chuvas e ventos intensos acima do previsto, aspecto fundamental para a avaliação do problema.
➢ Conclusão: não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: ausência de registro de reclamação por 8 anos.
4.3.Umidade nas molduras
Item 7.1.6.2 do Parecer técnico do autor. Da mesma forma em relação à ausência de pingadeira em rufos, item 4.1, não é a forma tecnicamente indicada. Porém, não consta da especificação do projeto de construção.
➢ Conclusão: constatado e não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: não consta da especificação do projeto de construção.
4.4. Janelas de vidro nos dormitórios
Item 7.1.3 do Parecer técnico do auto. As janelas instaladas nos dormitórios são do tipo duas folhas em vidro. Afirma que esse tipo de esquadria não é indicado para dormitórios, devido à passagem de iluminação permanente e que a especificação técnica do Programa Minha Casa Minha Vida exige venezianas. Não é o que consta. Nas especificações do MCMV Fase 2 – Portaria nº 325, de 7/7/2011, consta apenas a especificação do material da esquadria. [...]E na especificação do projeto de construção aprovado, consta explicitamente vidro para janelas da sala e quartos. Janelas e basculantes – Evento 41 Anexo 18-pg.3
Portanto, não consta da especificação do MCMV.
➢ Conclusão: constatado e não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: não consta da especificação do projeto de construção.
4.5.Falta de janelas nas cozinhas
Item 7.1.4 do Parecer técnico do autor. Trata-se do vão da área de serviço integrada à cozinha. Afirma que os vãos deveriam ser fechados por janelas.
➢ Conclusão: constatado e não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: não consta da especificação do projeto de construção.
4.6.Falta de estanqueidade das esquadrias;
Item 7.1.2 do Parecer técnico do autor.
Foram identificadas várias janelas com esquadrias sem material selante em seu perímetro, como indicado pela boa técnica. A análise está prejudicada em função da não apresentação de reclamações às rés no início da constatação do problema, impossibilitando identificar se estaria dentro do prazo de garantia e até mesmo se existiam e teriam sido removidas em função do estado de desgaste. A situação reclamada é compatível com falta de manutenção. Portanto, não é possível validar nesta perícia.
➢ Conclusão: não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: ausência de registro de reclamação por 8 anos.
4.7.Falta de pingadeira nas janelas;
Item 7.1 do Parecer técnico do autor. Ausência de pingadeiras na extremidade dos peitoris das janelas. Constatado. Recomendado, porém, não consta da especificação do projeto.
➢ Conclusão: constatado e não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: não consta da especificação do projeto de construção.
4.8. Má instalação da esquadria;
Analisado no item 4.6 anterior.
➢ Conclusão: não validado nesta perícia. ➢ Justificativa: ausência de registro de reclamação por 8 anos.
4.9. Má fixação do corrimão
Constatada a má fixação, peças faltando ou em estado precário. Os problemas são reduzidos em direção ao pavimento superior. Ou seja, quanto maior o uso, maior o comprometimento. Portanto, característico de falta de conservação pelo condomínio. Esta constatação é reforçada pela inexistência de reclamações do condomínio junto às rés, a data de início do problema é desconhecida. Não é possível afirmar se iniciou dentro do prazo previsto na garantia. A vistoria desta perícia ocorreu em novembro de 2024, 11 anos após a conclusão da obra do condomínio. A única reclamação consta no Parecer técnico do autor, em 2021, após 8 anos.
➢ Conclusão: não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: ausência de registro de reclamação por 8 anos e dependente de manutenção periódica.
4.10. Deterioração da escada
Item 7.3.1 do Parecer técnico do autor. Mesmas considerações em relação ao corrimão.
➢ Conclusão: não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: ausência de registro de reclamação por 8 anos e dependente de manutenção periódica.
4.11. Corrosão dos elementos metálicos
Ilustrada no Evento 3, PARECER3, Página 5. Na vistoria desta perícia foram mostradas oxidações nos compartimentos de medidores de energia. Valem as considerações sobre falta de manutenção e ausência de registro de reclamações junto às rés desde a entrega do empreendimento em 2013. O Parecer técnico do autor é de 2021, indicando o problema 8 anos após. A manutenção periódica está prevista no Plano de manutenção preventiva e Corretiva – Evento 15, OUT15, Página 20. Imagem do trecho. [...].
A verificação anual deve identificar os pontos de oxidação e tratar quando necessário. Como não houve reclamações desde a entrega do empreendimento em 2013, conclui-se por falta de manutenção pelo condomínio.
➢ Conclusão: não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: ausência de registro de reclamação por 8 anos e dependente de manutenção periódica.
4.12. Umidade nos abrigos
Mesmo caso anterior – Corrosão.
➢ Conclusão: não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: ausência de registro de reclamação por 8 anos e dependente de manutenção periódica.
4.13. Má execução do calçamento externo
Item 7.3.2 do Parecer técnico do autor. Foram identificadas diversas irregularidades. Vale a mesma consideração relacionada à ausência de registro de reclamação junto às rés e a apresentação do problema apenas após 8 anos, no Parecer técnico do assistente técnico. Este dano construtivo corresponde aos que devem ser relatados o quanto antes para conter a sua evolução e que o custo de reparação não seja elevado em função da falta de ações e não da maior complexidade do reparo. Com a reclamação apenas no Parecer técnico em 2021, após 8 anos, não é possível à perícia avaliar se houve má utilização das áreas, como uso indevido frequente por veículos ou equipamentos pesados, por exemplo.
➢ Conclusão: não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: ausência de registro de reclamação por 8 anos e dependente de manutenção periódica.
4.14. Falha na acessibilidade
Item 7.5 do Parecer técnico do autor. A reclamação corresponde à falta de piso tátil em toda a extensão do condomínio. Item 14 do Evento 3, PARECER2, Página 63. Identificado na vistoria desta perícia. Não há registro de reclamações. Porém, neste caso, por tratar-se ausência, da não entrega do item, não há nenhum comprometimento do estado do item pela demora na reclamação. Imagem parcial da especificação do projeto do MCMV:
Portanto, item validado. Não cabe à perícia avaliar o aspecto jurídico da reclamação após 8 anos da entrega da construção. Consta do item 11 do orçamento de reparos apresentado no Parecer técnico do autor. [...]
➢ Conclusão: validado nesta perícia. Valor R$ 34.269,15.
➢ Justificativa: inexistente e consta da especificação do PMCMV Validado o item e o orçamento apresentado R$ 27.436,50 em 2021. Atualizado pelo INCC – Índice Nacional da Construção Civil desde a data do orçamento, 9/2021, variação de 24,9% resulta em R$ 34.269,15.
4.15. Deterioração das tampas das caixas de inspeção;
Item 7.4.3 do Parecer técnico do autor. Deterioração das tampas das caixas de inspeção. A análise também está prejudicada em função da não apresentação de reclamações às rés no início da constatação do problema, impossibilitando identificar se o início do dano estaria dentro do prazo de garantia.
➢ Conclusão: não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: ausência de registro de reclamação por 8 anos e dependente de manutenção periódica.
4.16. Drenagem ineficiente;
Item 7.4.1 do Parecer técnico do autor. Empoçamentos de água. A rede de drenagem depende de manutenção regular, como a limpeza e desentupimento de bueiros, por exemplo. Em função da inexistência de reclamações do condomínio junto às rés, a data de início do problema é desconhecida. Não é possível afirmar se iniciou dentro do prazo previsto na garantia. A vistoria desta perícia ocorreu em novembro de 2024, 11 anos após a conclusão da obra do condomínio. A única reclamação consta no Parecer técnico do autor, em 2021, após 8 anos.
➢ Conclusão: não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: ausência de registro de reclamação por 8 anos e dependente de manutenção periódica.
4.17. Problemas no sistema de esgoto sanitário.
Item 7.4.2 do Parecer técnico do autor. Entupimentos frequentes na rede interna. Análise da perícia prejudicada pela inexistência de reclamações do condomínio junto às rés. Consta do Parecer técnico elaborado no ano de 2021, após 8 anos da conclusão e entrega do condomínio. E com o agravante de que, como de conhecimento geral, entupimentos em redes de esgoto de um condomínio de casas ou edifícios são muito dependentes de manutenção periódica pelo condomínio. Consta no Manual de manutenção periódica que as caixas de esgoto e pluvial das áreas comuns devem passar por constante manutenção e limpeza visando evitar entupimentos e outros problemas
➢ Conclusão: não validado nesta perícia.
➢ Justificativa: ausência de registro de reclamação por 8 anos e dependente de manutenção periódica”.
Em resumo, o perito descartou quase todos os problemas apontados, diante do tempo decorrido sem prévia reclamação, e da impossibilidade de aferir se foram causados pelo decurso do tempo ou por mau uso/falta de manutenção adequada, além daqueles que nem eram previstos no projeto da construção.
Assim, como acertadamente explicado no laudo, “somente foram consideradas as patologias em que foi possível identificar como originadas de vício construtivo, seja em relação a deficiência do material utilizado ou da mão de obra da execução e considerando a obrigatoriedade no item, se constante da especificação do projeto” (Evento 182, p. 14).
Em resposta aos quesitos, o perito destacou que o Condomínio não comprovou a realização de quaisquer intervenções/manutenções/reparos nas estruturas ou limpeza das redes de esgoto e de drenagem (p. 16, 19, 20, 22). Isso é consequência provável da falta de recursos decorrente da alta taxa de inadimplência, alcançando 91,11% dos condôminos (quesito n. 21, p. 33/34 do laudo).
Apenas foi feita a ressalva quanto à acessibilidade, pois o projeto previa genericamente tal aspecto, mas não havia indicação expressa sobre a instalação de piso tátil, cuja falta foi reclamada pelo Condomínio somente oito anos depois de instalado o empreendimento. E não se trata de vício oculto, mas ao revés, é facilmente perceptível. Tanto que, posteriormente, tal aspecto foi corrigido pelo perito em laudo complementar, e daí a improcedência do pedido.
Ao final, o perito concluiu que:
“I. Os vícios reclamados pelo autor foram analisados no item 4 deste laudo.
II. Todas analisadas em detalhes, confrontado o conteúdo do Parecer técnico do autor com as observações da vistoria desta perícia, recomendações de normas técnicas aplicáveis, especificação do projeto de construção e do Programa Minha Casa Minha Vida.
III. Não houve necessidade de testes ou ensaios de laboratório para a identificação dos itens reclamados.
IV. Apenas uma reclamação foi validada neste laudo. A falta de acessibilidade. Apresentado no item 4.14, valor R$ 34.269,00 (trinta e quatro mil duzentos e sessenta e nove reais).
V. As justificativas para as não validações foram, de forma resumida: a. Ausência de registro de reclamações do autor desde 2013, entrega do condomínio pela construtora ré. b. Originados de falta de manutenção preventiva periódica. c. Não constantes da especificação do projeto.
VI. Detalhando as justificativas:
✓ O Parecer técnico apresentado pelo autor é de setembro 2021, portanto, 8 anos após a entrega do empreendimento em 2013.
✓ Não consta nenhum registro de reclamação do autor junto à construtora ré e nem à Caixa. Desta forma, não é possível precisar a data de início de cada patologia reclamada e se ocorreu dentro do período de qualquer garantia aplicável.
✓ A ausência de reclamação oportuna da ocorrência de vícios construtivos progressivos aumenta a extensão e suas consequências, elevando os custos de recuperação e comprometendo a avaliação de sua origem, se vício construtivo, falta ou ausência de manutenção preventiva periódica”.
Em sua manifestação sobre o laudo, a ré DIRECIONAL destacou que “Os projetos aprovados, memoriais descritivos arquitetônicos, projetos aprovados pela CEF, projetos executivos, manual do proprietário fornecido pela Direcional Engenharia S/A e a tabela de referência dos prazos de garantia da CEF, não mencionam instalação, conservação e/ou garantias de sistemas-materiais relativos à acessibilidade”.
E acrescentou que “A cartilha das especificações mínimas exigidas para elaboração de projetos do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), onde se prevê a instalação de acessibilidade foi publicada em 06/06/2014, data esta posterior a aprovação dos projetos do empreendimento e posterior até mesmo a data de entrega desse empreendimento, conforme destacado acima, 21/07/2013. (Evento 190, PARECER2, p. 19).
Por sua vez, a CEF apontou que os danos físicos, caso constatados no prazo de garantia, devem ser imediatamente comunicados para reparos, sob pena de perda da garantia. E, se posteriores, provavelmente não são oriundos de vícios, mas sim de falhas de manutenção, uso ou alteração indevidos, além do decurso do tempo (Evento 191, ANEXO2), como parece ser o caso. E, também quanto à acessibilidade, destacou que as especificações necessárias somente foram publicadas em 2011 (Portaria n. 465 do Ministério das Cidades), inaplicáveis ao contrato de construção do empreendimento, celebrado em 2010.
Já o Condomínio autor apresentou quesitos complementares e manifestou sua discordância do laudo pericial (Evento 192), que teria adentrado análise jurídica quanto a prazos de prescrição, o que evidentemente não é o caso. O perito apenas apontou que a demora na reclamação, sem qualquer registro anterior, comprometeu a análise das origens e causas dos problemas constatados.
E o autor acrescentou sua irresignação quanto à fundamentação do laudo, que não teria considerado se os projetos foram corretamente dimensionados e executados, e se estariam de acordo com as normas vigentes, com base em laudos periciais produzidos em outros processos, de outros edifícios do mesmo empreendimento. E destacou, dentre outros aspectos, a norma ABNT NBR9050:2004, anterior à construção, que já exigiria a instalação de piso tátil para a acessibilidade (p. 18, Evento 192, PET1), e que a construção não atende ao art. 5º da Lei n. 10.098/2000 e ao art. 39, VIII, do CDC, que impõe a observância dos atos normativos da ABNT.
Em laudo complementar, o perito esclareceu os questionamentos acerca da alegada prescrição, e que o tempo decorrido é relevante quanto ao agravamento dos problemas e o comprometimento da análise técnica e identificação dos vícios construtivos. E ratificou as demais conclusões do laudo, quanto à inexistência de vícios relativos a especificações que não constavam do projeto original aprovado à época, nem das exigências específicas do PMCMV então vigentes (Evento 198).
Pela mesma razão, como adiantado, o perito retificou o laudo e retirou a observação feita quanto à falha de acessibilidade e ao piso tátil, pela inexistência de especificação normativa à época, no âmbito do PMCMV, de modo que sua instalação não poderia ser exigida da Construtora (Evento 198, p. 05, item 1.2.4).
E acrescentou que: “A concessão do Habite-se é a garantia do cumprimento de todas as exigências relacionadas à acessibilidade. Vale acrescentar que no PMCMV a acessibilidade ao morador é assegurada nos apartamentos com essa destinação específica, localizados no pavimento térreo de alguns blocos de apartamentos em número determinado em projeto” (p. 07, Evento 198).
Quanto à Lei n. 10.098/2000, o perito respondeu que:
“4) O Residencial atendeu o artigo 5º da Lei nº 10.098?
RESPOSTA: A Lei 10.098/00 estabelece as normas gerais e os critérios básicos para a promoção da acessibilidade mediante a supressão de barreiras e obstáculos nas vias e espaços públicos, no mobiliário urbano, na construção e reforma de edifícios e nos meios de transporte e de comunicação, seguido pelas não observâncias do Código de Trânsito Brasileiro, em sua Lei Nº 9.503 De Setembro 1997.
Não foram identificadas e nem reclamadas na vistoria da perícia a existência de barreiras ou desníveis estabelecidos na construção original do condomínio. As irregularidades existentes nas calçadas foram analisadas no item 1.2.6 desde esclarecimento.
Vale a resposta anterior, sobre a concessão do Habite-se assegurar a garantia do cumprimento de todas as exigências relacionadas a acessibilidade”.
A Construtora (Evento 206) e a CEF concordaram com o laudo (Evento 208).
Já o Condomínio autor reiterou sua irresignação, e sustentou que, apesar da norma posterior sobre as especificações técnicas mínimas do PMCMV, tal não eximiria a construtora de entregar unidades plenamente habitáveis e seguras (Evento 207).
Em seguida, foi proferida a sentença ora recorrida.
Sem razão, portanto, a irresignação da parte autora, insuficiente para refutar as conclusões da perícia. A situação do empreendimento foi pessoalmente verificada e, acaso utilizados materiais ou técnicas inadequadas, de acordo com as normas vigentes à época da construção, isso se revelaria nas falhas apontadas.
Não se pode exigir da construtora ou da CEF que fossem adequados os contratos, os projetos, e todo o trabalho já executado, ao sabor de cada modificação normativa posterior, mesmo sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor. O perito assentou que as normas técnicas de construção foram seguidas, tal como era exigido à época, e toda a documentação foi submetida à fiscalização dos órgãos competentes.
Em suma, não houve cerceamento de defesa. O laudo elaborado pelo perito mostrou-se suficiente e os documentos acostados aos autos, aliados à prova pericial produzida, foram considerados bastantes para o deslinde da controvérsia. A prova é, portanto, suficiente ao esclarecimento dos fatos.
Repise-se: o profissional é categórico quanto à origem dos problemas no imóvel, decorrentes da falta de manutenção e/ou do decurso do tempo, além de excluir aqueles relativos a exigências que inexistiam ao tempo da construção.
De resto, a idade útil esperada do imóvel não exclui a manutenção periódica e o cuidado de suas diversas instalações. Deixada sem conservação, nenhuma construção resiste ao tempo e ao desgaste natural pelo uso, e os problemas daí decorrentes não se confundem com vícios de construção.
Ainda que se trate de empreendimento destinado à população de baixa renda, tal não exime os moradores, e no caso, o Condomínio, de manterem adequadamente o imóvel e zelarem pela sua conservação, às suas expensas. Como aliás, está usualmente expresso nos contratos do PMCMV, de redação padronizada, dentro da cláusula de “conservação da garantia”.
Não houve, portanto, qualquer nulidade na prova pericial, realizada por profissional habilitado, e nada de concreto infirma suas conclusões.
A mera insatisfação com o padrão de construção utilizado no Programa Minha Casa Minha Vida não significa que suas especificações técnicas, ou condições de habitabilidade, tenham sido descumpridas.
Por fim, não constatados quaisquer problemas de natureza construtiva, não há responsabilidade pelos alegados danos morais.
A ação foi ajuizada pelo Condomínio, sem qualquer notícia de reclamação anterior de algum problema, diretamente à construtora ou à CEF. A única reclamação comprovada nos autos, como visto, foi feita às vésperas da propositura da ação, em 2021, anos depois da entrega do imóvel, em 2013.
E o Condomínio não pode pretender que as más condições do empreendimento afetariam sua reputação ou imagem pública, de molde a impor indenização ao ente despersonalizado, como já o disse o Superior Tribunal de Justiça:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO. DECLARATÓRIA. PRESTADOR DE SERVIÇOS. MANUTENÇÃO. ELEVADORES. MULTA. COBRANÇA. INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO. INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1º, IV, 1.022, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. CONDOMÍNIO. ENTE DESPERSONALIZADO. VIOLAÇÃO DA HONRA OBJETIVA. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Não há que se falar em negativa da prestação jurisdicional, se o Tribunal local, clara e fundamentadamente, dirimir as questões que lhe forem submetidas.
2. A jurisprudência prevalente nesta Corte Superior de Justiça orienta que os condomínios não podem sofrer danos morais por serem entes despersonalizados.
3. Agravo Conhecido. Recurso especial parcialmente provido.
(STJ, AREsp n. 2.694.516/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/5/2025, DJEN de 22/5/2025.)
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. COMPENSAÇÃO DE DANO MORAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. LEGITIMIDADE. CONDOMÍNIO. INTERESSE PRÓPRIO. DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. NÃO DEMONSTRAÇÃO DE DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE HONRA OBJETIVA.
I - Na origem, trata-se de ação indenizatória por danos morais e materiais, objetivando a condenação ao pagamento de danos nos morais no valor de R$ 249.610,00 (duzentos e quarenta e nove mil, seiscentos e dez reais) e R$ 6.839,00 (seis mil, oitocentos e trinta e nove reais) a título de danos materiais referente ao conserto da cancela, limpeza interna e contração de advogado para defesa de direitos. Na sentença o pedido foi julgado parcialmente procedente. No Tribunal a quo, a sentença foi parcialmente reformada para declarar indevido o ressarcimento de gastos com contratação de advogado para ajuizamento da ação.
II - Os embargos de divergência, recurso de fundamentação vinculada, têm o propósito de compor divergência entre órgão fracionário do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça e qualquer outro órgão jurisdicional do mesmo tribunal (CPC/15, art. 1.043). Visa, portanto, uniformizar a jurisprudência do tribunal.
[...]
VIII - No caso em mesa, embora se vislumbre identidade entre o caso ora em apreço e o paradigma, deve ser mantido de forma o entendimento adotado no acordão vergastado, dado que embora condomínios edilícios sejam detentores de capacidade processual, não há como conferir aos referidos entes jurídicos reparação por danos morais em razão do perfil de massa patrimonial conferida pelo ordenamento jurídico, não sendo ele dotado de honra objetiva. Nesse sentido, oportuno colacionar o seguinte precedente: AgInt no REsp 1.837.212/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020, DJe 3/9/2020.
IX - Ademais, não obstante o paradigma apontado pudesse dar agasalho à tese defendida, trata-se de pronunciamento exarado há aproximadamente 7 anos e que, portanto, não reflete a jurisprudência recente e pacífica desta Corte que é no sentido da decisão embargada valendo reportar, além do supra referenciado, os seguintes pronunciamentos: AgInt no REsp 1.812.546/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 9/12/2019; AgInt no REsp 1.521.404/PE, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 6/11/2017. Refira-se, ademais, a pronunciamento monocrático em mesma linha: EDcl no AREsp 1.675.414/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, p ublicação: 8/9/2020.
X - Portanto, caracterizado o condomínio como uma massa patrimonial, não há como reconhecer que seja ele próprio dotado de honra objetiva. Vale dizer, qualquer ofensa ao conceito que possui perante a comunidade representa, em verdade, uma ofensa individualmente dirigida a cada um dos condôminos, não havendo possibilidade de conferir ao condomínio dano extrapatrimonial de cunho moral.
XI - Agravo interno improvido.
(STJ, AgInt nos EREsp n. 1.736.593/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Corte Especial, julgado em 8/8/2023, DJe de 10/8/2023.)
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANO MORAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. PRETENSÃO EXERCIDA PARA DEFENDER INTERESSE PRÓPRIO. NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO. ENTE DESPERSONALIZADO. VIOLAÇÃO DA HONRA OBJETIVA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO: CPC/15.
1. Ação de indenização por danos materiais e compensação de dano moral ajuizada em 07/12/2011, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 09/09/2016 e atribuído ao gabinete em 09/10/2017.
2. O propósito recursal é decidir sobre a negativa de prestação jurisdicional; a legitimidade ativa do condomínio para pleitear, em favor próprio, a compensação de dano moral; a caracterização do dano moral do condomínio; o valor da condenação a título compensatório do dano moral.
3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação dos arts. 489, II, e 1.022 do CPC/15.
4. O condomínio tem legitimidade ativa para pleitear, em favor próprio, indenização por dano moral, não podendo fazê-lo em nome dos condôminos.
5. No âmbito das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ, prevalece a corrente de que os condomínios são entes despersonalizados, pois não são titulares das unidades autônomas, tampouco das partes comuns, além de não haver, entre os condôminos, a affectio societatis, tendo em vista a ausência de intenção dos condôminos de estabelecerem, entre si, uma relação jurídica, sendo o vínculo entre eles decorrente do direito exercido sobre a coisa e que é necessário à administração da propriedade comum.
6. Caracterizado o condomínio como uma massa patrimonial, não há como reconhecer que seja ele próprio dotado de honra objetiva, senão admitir que qualquer ofensa ao conceito que possui perante a comunidade representa, em verdade, uma ofensa individualmente dirigida a cada um dos condôminos, pois quem goza de reputação são os condôminos e não o condomínio, ainda que o ato lesivo seja a este endereçado.
7. Diferentemente do que ocorre com as pessoas jurídicas, qualquer repercussão econômica negativa será suportada, ao fim e ao cabo, pelos próprios condôminos, a quem incumbe contribuir para todas as despesas condominiais, e/ou pelos respectivos proprietários, no caso de eventual desvalorização dos imóveis no mercado imobiliário.
8. Hipótese em que se afasta o dano moral do condomínio, ressaltando que, a par da possibilidade de cada interessado ajuizar ação para a reparação dos danos que eventualmente tenha suportado, o ordenamento jurídico autoriza o condomínio a impor sanções administrativas para o condômino nocivo e/ou antissocial, defendendo a doutrina, inclusive, a possibilidade de interdição temporária ou até definitiva do uso da unidade imobiliária.
9. Recurso especial conhecido e provido.
(STJ, REsp n. 1.736.593/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/2/2020, DJe de 13/2/2020.)
Em síntese, não há prova de vício de construção que possa ser atribuído à CEF como gestora do PMCMV, seja à luz dos arts. 186 ou 618 do CC, ou ainda do art. 14 do CDC. A ré não responde pela conservação ou manutenção do empreendimento habitacional, nem praticou qualquer conduta apta a ensejar os transtornos experimentados pela parte autora. Correta, destarte, a improcedência do pedido.
Do exposto, voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária em 1% sobre o montante final resultante do percentual aplicado pela sentença, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002735773v3 e do código CRC c0c26933.
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