Apelação Cível Nº 5000985-74.2021.4.02.5004/ES
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela ré da ação, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF), e de recurso adesivo interposto por W. P., autora da ação.
As partes combatem, cada qual em aspecto de seu interesse, sentença que julgou procedente em parte o pedido (evento 179).
A sentença condenou a CEF a pagar a quantia de R$ 5.195,81, a título de danos materiais, e R$ 5.000.00 por danos morais, tudo decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido pela autora do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, por meio de contrato celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV. A sentença também condenou a ré ao reembolso das despesas relativas aos honorários do assistente técnico da autora.
Na petição inicial, ajuizada em abril de 2021, a autora narra que celebrou com a CEF contrato de venda, com parcelamento e alienação fiduciária para adquirir imóvel; que diversos danos físicos começaram a surgir após a entrega e ocupação do imóvel, tais como “rachaduras nas paredes e estruturas, problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, esgoto sanitário entupindo e transbordando, falha de impermeabilização, reboco e pintura esfarelados e deteriorados, pisos trincados, umidade ascendente, bem como portas emperradas e janelas de baixa qualidade, com frestas que permitem a entrada de água da chuva”; que entrou em contato com a CEF para a solução dos problemas, mas não obteve retorno; que a CEF deve apresentar aos autos o contrato de financiamento, não recebido pela autora; que encaminhou requerimento administrativo à CEF, requerendo a entrega de seu contrato de financiamento e informando-a dos vícios construtivos, sem resposta; que há necessidade de perícia; que a CEF não cumpriu seu dever de fiscalizar a obra, como agente executor do PMCMV; que estão caracterizados vícios de construção; que cabe aplicar ao caso o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a inversão do ônus da prova; que há necessidade de pagamento da indenização em pecúnia. Daí os pedidos de indenização dos danos materiais, de reembolso de gastos com assistente técnico, conforme contrato a ser juntado após a realização da perícia judicial, e de danos morais estimados em R$20.000,00.
Foi concedida a gratuidade (evento 3).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de parcial procedência, que acolheu as conclusões do perito judicial quanto aos problemas de construção efetivamente verificados e os custos de reparos, e respectivos transtornos causados (evento 179).
Em seu apelo, a CEF defende que os danos morais devem ser afastados, uma vez que os vícios de construção apontados não geraram problemas que afetam a segurança e a estrutura do imóvel; que há necessidade de formação de litisconsórcio com a construtora responsável, que participa do empreendimento apenas como agente financeiro, e não possui responsabilidade de fiscalizar os materiais e as técnicas empregadas na construção dos imóveis que financia; que a responsabilidade é do construtor/empreiteiro da obra, na forma do art. 618 do Código Civil; que não detém legitimidade passiva; que a responsabilidade por vícios construtivos é exclusiva da construtora; que a inicial é inepta; que o feito deve ser extinto, já que a inicial não apresenta os fatos, a causa de pedir e os pedidos de forma individualizada; que não há registro de reclamação da autora no programa “De Olho na Qualidade”, o que demonstra que a instituição não foi cientificada de problemas no imóvel, não havendo resistência e tampouco oportunidade prévia de solução extrajudicial; que há “Divergência entre a narrativa inicial e o laudo pericial – genericidade e ausência de comprovação dos vícios alegados”; que, diante desse cenário, a sentença deve ser reformada para afastar ou reduzir os valores relativos aos danos materiais e morais, e ao pagamento de honorários do assistente técnico. Por fim, requer também a redução dos honorários advocatícios fixados em favor da autora (evento 185, APELACAO1).
Por sua vez, em seu recurso adesivo, a “parte autora” alega que “(...) há anos atrás foi apresentado o Laudo Pericial elaborado pela Perita ÉRICA BATISTA SANTOS, que diagnosticou, de forma exauriente e fundamentada, numerosos vícios construtivos no imóvel objeto da lide”; que “(...) Todavia, o juízo singular determinou a realização de novo Laudo Pericial, cuja atuação parece ignorar a existência deste primeiro laudo. O Perito Complementar ignora frontalmente os reparos que a Autora executou com base no Laudo Principal, como se as obras não houvessem ocorrido.”; que “(...) A realização de nova perícia, três anos após a primeira, prolonga indevidamente o feito, causando grave dano à Autora, que já investiu recursos próprios para reparar o imóvel confiando na perícia original.”; que “(...) A jurisprudência do TRF2 já e manifestou sobre a necessidade de indenização pelo primeiro laudo pericial juntado no processo, mesmo que posteriormente haja novo laudo reduzindo ou excluindo o orçamento”; que “(...) O novo perito, posteriormente, simplesmente excluiu diversos itens do orçamento, sem justificativa alguma. Logo, o valor correto a ser adotado é o orçado no LAUDO PERICIAL PRINCIPAL, que foi elaborado pouco tempo após a VITORIA IN LOCO NO IMÓVEL.”; que “(...) havendo dúvida técnica quanto à origem de vícios construtivos, a interpretação deve ser feita em favor do consumidor, parte hipossuficiente na relação.”; que “(...) O segundo perito (que foi o expert cujo laudo foi acatado pelo juízo singular) já possui histórico neste Tribunal, acerca da sua falta de fundamentação nos laudos, com diversas sentenças sendo anuladas e reformadas, ante a fragilidade do laudo em que foram baseadas”; que o laudo apresenta diversas incongruências, relacionadas à data de inspeção nas unidades, à inexistência de revestimento cerâmico na cozinha e à origem da umidade (se descendente ou ascendente); que os danos morais devem ser majorados; que os juros de mora sobre os danos morais incidem desde a citação; que os honorários sucumbenciais devem ser majorados, nos termos do art. 85, §§ 8º e 8º-A, do CPC, adotando-se a tabela da OAB (evento 189, RECADESI1).
Em contrarrazões, a autora alega que a inicial não é inepta; que não há que se falar em ausência de interesse de agir, pois encaminhou requerimento administrativo à ré, que jamais foi respondido; que a CEF resistiu à pretensão autoral; que o laudo pericial confirmou que os danos verificados decorrem de vícios construtivos, com a aplicação de técnicas e materiais inadequados à finalidade da construção; que o CDC é aplicável à hipótese dos autos; que não ocorreu a prescrição, que incide, no caso, o prazo geral decenal previsto no artigo 205 do Código Civil; não há que se falar em decadência no caso; que não há que se falar em ilegitimidade da CEF, uma vez que ela é responsável por eventuais vícios de construção nos imóveis; que o caso enseja o pagamento de danos morais, ante a “gravidade e seriedade dos vícios de construção que acometem o imóvel, atingindo a personalidade da parte autora e de se seus familiares, (devido ao risco à integridade física, saúde e segurança), além da desocupação do imóvel”; que a CEF deve ser condenada a reembolsar os gastos despendidos com o assistente técnico, nos termos do artigo 84 do CPC (evento 189, CONTRAZAP2).
Por fim, em contrarrazões, a CEF alega, em síntese, a inexistência de dano moral. Aduz que “(...) não foi demonstrada qualquer situação que justificasse a reparação pretendida e suficiente a ensejar a sua majoração. (...)”; que “(...) não cabe a presunção de ocorrência do dano moral, porquanto os danos decorrentes de eventuais vícios de construção, que não obstem a habitabilidade do imóvel, devem ser comprovados, assim como as circunstâncias que, no caso concreto, ultrapassaram o mero dissabor da vida cotidiana por causarem dor, vexame e constrangimento, cuja gravidade tenha acarretado abalo emocional, malferindo direitos da personalidade. (...)” (evento 196, CONTRAZAP1).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O recurso adesivo da autora não merece provimento. Já o apelo da CEF será parcialmente provido, de modo a reduzir os danos materiais, a afastar a indenização por danos morais e a afastar a condenação da CEF a pagar a despesa relativa aos honorários do assistente técnico da parte autora.
De resto, a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, independentemente de transcrição, e pelas razões que se seguem.
O programa "Minha Casa Minha Vida" institui mecanismos de incentivo à aquisição de unidades habitacionais urbanas ou rurais para famílias de baixa renda (Lei nº 11.977/2009). O programa é implementado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que tem como agente gestor e operacional a CEF, conforme dispõem os artigos 1º, §§ 1º e 2º, §8º, da Lei nº 10.188/2001, 9º da Lei nº 11.977/09: "a gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2º desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal - CEF".
O STJ, nos autos do REsp n.º 1102539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”.
O Superior Tribunal de Justiça assinala que a causa de pedir e as cláusulas contratuais definem, em cada caso, se há ou não a responsabilidade da CEF. Neste sentido, o julgamento do REsp 1534952/SC, DJe 14/02/2017, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assentou que “Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisados os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.”
Aqui, a CEF atuou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, já que o imóvel está vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. A parte autora e a CEF celebraram o contrato de financiamento habitacional, cujo objeto foi a compra de uma unidade no Condomínio Residencial Jocafe, Bairro Santa Cruz, Linhares/ES, construído no âmbito do PMCMV, em junho de 2012 (cf. termo de recebimento de imóvel – Evento 19, CONTR7 – p.11/13).
Assim, nos contratos celebrados para construção de imóvel e financiamento no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a construtora do empreendimento é escolhida e contratada diretamente pela CEF. Desta forma, assente o entendimento de que a empresa pública responde pela entrega do imóvel em perfeitas condições de uso e conservação e por eventuais vícios de construção (inclusive custeio dos reparos decorrentes desses vícios).
No tocante à alegação da CEF de inépcia da petição inicial, decorrente de alegada falta de individualização dos fatos, da causa de pedir e dos pedidos, a tese não merece prosperar.
Embora a inicial tenha redação padronizada e essencialmente repetida em feitos semelhantes relativos a outros empreendimentos construídos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, não se pode dizer que a petição seja inepta.
Há descrição mínima dos fatos e dos vícios encontrados, e dos fundamentos para os pedidos de indenização. E a inicial é amparada por reclamação administrativa encaminhada à CEF, relatando os problemas encontrados (evento 1, OFIC3 e AR11), o que se mostra suficiente para o caso.
E, ao contrário do que defendeu no apelo, não há litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e a construtora, e a autora indicou que pretende litigar apenas com a instituição financeira. Em tese, há responsabilidade solidária, e ao consumidor compete a escolha do polo passivo, nos termos do art. 275 do Código Civil e dos artigos 7º e 25, ambos da Lei nº 8.078/90.
No máximo, a construtora poderia, ela sim, requerer seu ingresso em assistência da CEF. Mas litisconsórcio necessário não há, e não incide o artigo 114 do CPC.
Naturalmente, toda eventual condenação imposta à CEF gera, para ela, a possibilidade de regresso contra a construtora contratada, mas esse tema deve ficar alheio ao debate estrito destes autos.
No mais, não há que se falar em decadência. E isso porque a pretensão indenizatória do consumidor por prejuízos decorrentes de vícios do imóvel se submete a prazo prescricional.
E no que se refere à alegação de ocorrência de prescrição, incide o prazo de 10 (dez) anos previsto no art. 205 do Código Civil, como já o disse o Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.
1. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência em relação à pretensão de indenização por vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelos consumidores.
2. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC).
3. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas.
4. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição.
5. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra").
6. Recurso especial conhecido e provido.”
(STJ, REsp 1717160/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, 3ª Turma, DJe 26/03/2018).
A autora começou a utilizar o imóvel em 01/06/2012 (Evento 19, CONTR7 - termo de recebimento de imóvel, p.11/13), de modo que a ação proposta em abril de 2021 não foi atingida pela prescrição.
E não se argumente que o prazo quinquenal do art. 618 do Código Civil restou ultrapassado. Pouco importa que a ação tenha sido ajuizada após o quinquênio que se seguiu o termo de recebimento do imóvel. E isso porque esse artigo 618 é apenas um prazo de garantia, um benefício a mais, e nada obsta que o interessado, além da garantia contra vícios de solidez e segurança, litigue dentro do prazo geral, para mostrar defeitos de construção. Assim, incide o artigo 205, como já apontado, ou o artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor.
Em face de tal quadro, passa-se ao exame do tema de fundo e dos alegados vícios.
Quanto ao problema de quem adquire o bem, embora recomendável, não é necessária a prévia reclamação direta para recomposição de prejuízo, como usualmente defendido pela CEF. Apenas quando isso prejudica sobremaneira a defesa a alegação pode ser considerada, e não é o caso, já que a defesa foi plenamente exercida; e, no caso, até houve reclamação administrativa, em março de 2021, um mês antes da propositura da ação, quando foram apontados genericamente os vícios, em conjunto com outros adquirentes, bem como requerida à CEF a entrega dos contratos de financiamento (evento 1, OFIC3 e AR11). Não há notícia, porém, de resposta dada à beneficiária após tal reclamação.
Aqui, a primeira perícia foi realizada em março de 2022. Em visita ao local, acompanhada dos assistentes técnicos das partes, a perita (Sra. Érica Batista Santos) constatou no imóvel os respectivos danos (cf. laudo no evento 36, LAUDO1, p. 4):
3 –Manifestações Patológicas e Prováveis Causas:
Manifestações | Sintomatologia | Fase processo construtivo | Causas prováveis que atuam com ou sem simultaneidade |
Piso cerâmico com avarias | Peças desplacadas | Execução | Falha no assentamento com argamassa pobre de componentes; |
Infiltração água da chuva | -Manchas de umidade -gotejamento | Projeto | Caimento inadequado para o telhado - Muito Alto – Telha Escorrega -Muito Baixo – Penetra água no trespasse Dimensionamento incorreto da estrutura do telhado (flechas exageradas). |
Manchas de umidade, mofo, bolor | Manchas escuras em tonalidades preta, marrom e verde, ou ocasionalmente, manchas claras esbranquiçadas ou amareladas. Revestimento em desagregação. | Externas ao revestimento | Umidade constante que pode ser proveniente da fase de obras, da absorção e capilaridade dos materiais, de infiltrações, da condensação e de eventos acidentais. - Área não exposta ao sol. |
A autora apresentou parecer elaborado por seu assistente técnico, com quesitos complementares, e o respectivo contrato de honorários (evento 45, PARECER2 e CONTR3).
Em sua impugnação ao laudo, a CEF afirmou que a autora jamais reclamou administrativamente dos supostos danos, que o laudo pericial atesta a ausência de vícios construtivos e que os danos verificados advêm da ausência de manutenção ou mau uso ou alterações feitas no imóvel pela autora (Evento 46, PET1).
Após a juntada de laudo complementar pela perita (evento 76), o Juízo determinou a intimação da perita para individualização dos danos enquadrados como vícios de construção (Evento 101, DESPADEC1).
Não obstante as intimações para apresentar os esclarecimentos requisitados pelo Juízo (eventos 101, 107 e 112), referentes à origem dos vícios identificados no imóvel, a perita permaneceu inerte. Assim, a profissional foi destituída do encargo e substituída pelo perito Sr. Manoel Agostinho Lima Novo (evento 118), e nova prova pericial foi realizada.
O perito do juízo, em visita ao local, em novembro de 2024, acompanhado apenas pelo assistente técnico da parte ré (cf. evento 136, LAUDO1 – p.3 – nota do expert), constatou que a autora “mesmo sendo conhecedora do impedimento em proceder modificações no imóvel e a perda de garantia, a parte autora executou uma ampliação no imóvel, que além de descarregar toda a carga do telhado novo nas paredes da obra original, cujo cargas não foram previstas em projeto, ainda demoliu uma parede estrutural na cozinha” (cf. evento 136, LAUDO1 – p.12).
Quanto aos danos materiais, o perito apontou que “foi identificado comprovadamente que dos danos reclamados pôde ser enquadrado como vício de construção, apenas a umidade ascendente, sendo os demais não constatado, obra irregular e falta de manutenção.” (cf. laudo no evento 136, LAUDO1, p. 43).
De acordo com o laudo (p. 16 e seguintes):
“Esfarelamento de emboço e umidade nas paredes (umidade ascendente):
Essa manifestação patológica é proveniente da umidade ascendente, causando essa criptoflorescência. (...)
Esta reação química forma cristais, desagregando o revestimento. Normalmente quando ocorre este tipo de fenômeno haverá danos nas duas faces da parede, exceto se existir revestimento em azulejos o que provocará o desagregamento das peças oferecendo som cavo ao teste de percussão. (...)
Estes danos serão classificados com falha construtiva, pois não houve o tratamento correto na base das alvenarias, havendo a umidade ascendente que exige uma correção adequada – portanto – vício construtivo. (...)” – grifos nossos
Dos danos reclamados pela autora o perito apontou apenas a umidade ascendente, como vício construtivo (evento 136, LAUDO1).
Em resposta aos quesitos das partes, o perito destacou a ausência de manutenção regular do imóvel (quesitos 6, 8 e 9 do Juízo; quesitos 2 e 19 da autora e quesitos 15 e 27 da CEF), e rechaçou a existência de danos nas instalações elétricas, hidráulicas e de esgoto e de recalques nas fundações do imóvel e risco de desmoronamento. O perito apontou que há uma rachadura/trinca “Única e exclusivamente decorrente de obra irregular executada no imóvel” (evento 136).
No mais, o profissional é categórico quanto à desnecessidade de desocupação do imóvel para os reparos necessários (p. 30).
Ao final, eis a conclusão do laudo (ps. 42/43):
“A parte autora, depois de decorrido certo tempo de recebidas as chaves, observou inúmeros danos no imóvel, e sem atentar para as reais causas de cada um dos danos, generalizou, atribuindo a todos como causa vícios de origem endógenas.
Na diligência pericial, acompanhado do (s) assistente (s) técnico (s), este perito procurou identificar cada um dos danos reclamados, fazendo testes, inspeções visuais, medições, entrevistas, etc, para que pudesse entender indubitavelmente quais as causas, podendo identificá-las como sendo vícios construtivos (falha na construção), falta de manutenção, danos provocados pelos próprios moradores ou por terceiros, eventos da natureza ou até mesmo a inexistência do dano reclamado. Assim, nesta linha técnica de trabalho foi identificado comprovadamente que dos danos reclamados pôde ser enquadrado como vício de construção, apenas a umidade ascendente, sendo os demais não constatado, obra irregular e falta de manutenção.” – grifos nossos.
No que tange aos vícios construtivos efetivamente constatados, o valor dos reparos foi quantificado em R$ 4.329,84, ao qual foi somado o BDI de 20%, chegando-se à cifra de R$ 5.195,81 (valor acolhido pela sentença), em novembro de 2024 (p. 31).
Na sequência, a autora apresentou parecer elaborado por seu assistente técnico, o qual manifestou concordância com o laudo técnico pericial (evento 140, PARECER3).
A CEF impugnou o laudo pericial (evento 141, PET1).
O perito apresentou laudo complementar, reiterando as conclusões do laudo principal, e apresentou os esclarecimentos solicitados (evento 147).
Mais uma vez, a CEF contestou o laudo pericial, sustentando que os danos verificados não se referem a vícios construtivos, que a autora deixou de realizar manutenções periódicas no imóvel, fez obras que alteraram as características originais do imóvel, e que os prazos de garantia já expiraram (evento 153).
Em seguida foi proferida a sentença.
Por conseguinte, embora tenham sido verificados alguns problemas no imóvel, atribuídos à origem construtiva, os demais vícios apontados pela autora não foram identificados, de modo que o pedido é procedente em parte.
Diante dos problemas, atribuídos a erro de construção, não há respaldo à tese genérica de que o “habite-se” foi expedido e tudo estava conforme as normas regulamentadoras. Ora, conforme destacado no laudo, os danos decorrentes de vícios construtivos verificados pela perícia somente poderiam ser percebidos com o passar do tempo.
E o pagamento da quantia será feito diretamente à adquirente, e o valor deve ser empregado no conserto do imóvel. A solução é melhor do que aguardar pela realização dos reparos, e as idas e vindas com os setores responsáveis, como sói acontecer nesses casos. Ademais, caso o imóvel não seja reparado pela principal interessada, após o recebimento da quantia para tanto, ela não poderá reclamar pelos mesmos defeitos posteriormente.
Em suma, os documentos acostados aos autos, aliados à prova pericial produzida, são suficientes para o deslinde da controvérsia, e o perito trouxe complementação ao laudo. A prova é suficiente ao esclarecimento dos fatos, e nada de concreto infirma suas conclusões.
Quanto aos custos de reparo, não é o caso de se adotar o percentual do BDI.
Para as contratações de obras e serviços de engenharia da União, o chamado BDI (Benefício e Despesas Indiretas), previsto no Decreto n.º 7.983/2013, consiste em um percentual adicionado ao custo da obra para cobrir eventuais despesas indiretas, risco do empreendimento, seguro, despesas financeiras ou de comercialização, tributos e o lucro do empreendedor.
O caso é de indenização e não de custeio direto das obras, como já assinalado noutras perícias em processos relativos a casos semelhantes. Assim, inaplicáveis os valores previstos no SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – Dec. n.º 7983/2013), que contém regras para orçamentos de obras públicas. A parte contratará profissionais particulares para realizar os reparos, e os preços, evidentemente, serão diferentes daqueles exigidos em programas financiados com recursos públicos.
Os valores apontados no laudo já incluem os materiais e a mão-de-obra necessários para sanar os vícios efetivamente verificados. Assim, a condenação da CEF ao pagamento de danos materiais deve observar o valor apurado pela perícia, excluído o percentual referente ao BDI.
Por fim, pela natureza e dimensão dos problemas de construção constatados, não estão caracterizados os alegados danos morais.
Não foi comprometido o uso do imóvel ou das instalações sanitárias, as obras necessárias são simples, não há necessidade de desocupação do local e não houve qualquer alegação de transtorno ou aborrecimento maior diretamente decorrente daqueles vícios construtivos.
Além disso, não houve reclamação anterior diretamente à construtora ou ao agente financeiro, e a maior parte dos problemas narrados não foi encontrada pelo perito.
Noutras palavras, não se verificou o quadro alarmante descrito na inicial, de rachaduras, de risco de desmoronamento, imóvel inabitável etc. Ao revés, os danos encontrados foram de pequena monta e os reparos necessários não são capazes de gerar dano moral passível de indenização. Os danos materiais serão ressarcidos e isso é o quanto basta.
No tocante ao ressarcimento dos gastos com assistente técnico, tais despesas em tese podem se enquadrar como processuais, mas apenas quando cumpridos os requisitos do CPC.
No entanto, as despesas a serem ressarcidas, nos termos dos arts. 82, § 2º, e 84, do CPC, são aquelas despendidas no curso do feito, e não para remuneração de assistente técnico que produziu laudo genérico, aplicável a outros imóveis do mesmo empreendimento em causas padronizadas patrocinados pelo mesmo advogado, e que nem sequer participou da perícia designada pelo juízo.
Para além disso, o contrato prevê que o valor seria pago somente ao final pela autora, caso vencedora na demanda (evento 140, CONTR2), de modo que não houve a comprovação de qualquer despesa realizada a este título durante a tramitação do feito, e o pedido não pode ser acolhido.
Nesta linha:
ADMINISTRATIVO. PMCMV. FAIXA 1. RECURSOS DO FAR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. LAUDO PERICIAL. DANO MATERIAL COMPROVADO. DANO MORAL NÃO COMPROVADO. ASSISTENTES TÉCNICOS. GASTOS NÃO COMPROVADOS. IMPOSSIBILIDADE DE REEMBOLSO. REDISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO DA CEF PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO FIDUCIANTE DESPROVIDO.
[...]
8. Não consta nos autos a efetiva comprovação do valor gasto com o assistente técnico, logo não há que se falar em reembolso dos "gastos despendidos com o assistente técnico".
(TRF2, Apelação Cível, 5003568-64.2023.4.02.5003, Rel. REIS FRIEDE, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, julgado em 07/02/2025, DJe 10/02/2025 15:43:22)
Por fim, no que tange aos honorários, a sentença condenou a CEF de acordo com o § 2º do art. 85 e com o art. 86, ambos do CPC, fixando a verba em 10% sobre o valor total da condenação, agora reduzida.
Dada a simplicidade da causa e o efetivo proveito econômico obtido pela parte autora, não é o caso de fixação dos honorários em patamar superior ou, como pretendido pela parte autora, em 80 vezes o valor da URH fixado pela OAB, o que levaria a condenação a patamar excessivo, ante o valor dado à causa (de R$ 25.000,00).
A causa é simples e repetitiva, teve rápida tramitação e as petições seguem padrão repetido pelo mesmo escritório em demandas similares, de forma que, atento aos parâmetros legais, nada impõe majoração.
Do exposto, voto por negar provimento à apelação adesiva da autora e por dar parcial provimento à apelação da CEF, para reduzir o valor da reparação dos danos materiais para R$ 4.329,84, em novembro de 2024, e afastar a indenização por danos morais e o ressarcimento dos gastos com assistente técnico da autora. Mantém-se, no mais, a sentença, tal como lançada, inclusive quanto à verba honorária a cargo da CEF, incidente sobre o valor da condenação, agora reduzida. Ante a sucumbência recíproca, a autora é também condenada em honorários, fixados em 5% do valor dado à causa, mas com suspensão de exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
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