Apelação Cível Nº 5009333-70.2024.4.02.5103/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF).
A apelante combate a sentença que julgou procedente em parte o pedido contra ela formulado pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO GOLDEN GATE (doravante Condomínio) (Eventos 18 e 33).
Na petição inicial, ajuizada em novembro de 2024, o Condomínio narra o não pagamento das cotas condominiais, desde março de 2021, pelo anterior ex-mutuário, referentes ao apartamento cobertura duplex n. 1, no 10º pavimento do edifício Golden Gate, localizado na Rua Comendador José Francisco Sanguedo, n. 16, Campos dos Goytacazes/RJ. Assinala que atualmente o imóvel está registrado em nome da instituição financeira, que deve regularizar o débito de R$ 144.258,43, dado o caráter propter rem da obrigação.
Ao final, a CEF foi condenada ao pagamento das cotas condominiais em atraso, desde a consolidação da propriedade, em setembro de 2022, e as vencidas e não pagas até o trânsito em julgado, atualizadas e acrescidas de juros moratórios desde cada vencimento, e multa moratória de 2% sobre o valor do débito principal corrigido.
Em seu recurso, a ré sustenta que, apesar da consolidação da propriedade, não se imitiu na posse do imóvel em razão de pendência impeditiva oriunda da ação anulatória de n. 5007320-69.2022.4.02.5103, ajuizada pelo mutuário; que a Lei n. 9.514/97 é cristalina quanto à obrigação do devedor fiduciante pelo pagamento de tributos e encargos condominiais enquanto não houver imissão do fiduciário na posse direta do bem; que a CEF não recebeu as chaves, nem usufruiu do bem, e ainda há discussão pendente sobre a validade do procedimento de execução; que é o devedor quem ocupava o imóvel quando venceram as taxas cobradas e quem ainda o ocupa; que é, portanto, parte ilegítima ad causam, e impor à credora as cotas condominiais enquanto pendente a discussão judicial viola os princípios da causalidade e da segurança jurídica; que, quando retoma os imóveis com dívidas condominiais em aberto, faz a ressalva em seus editais de que arcará com as despesas do imóvel, até a data da venda; que o STJ consolidou o entendimento de que a responsabilidade do credor fiduciário somente surge com a consolidação da propriedade plena, isto é, quando da imissão na posse (arts. 27, § 8, da Lei n. 9.514 e art. 1.;368-B do Código Civil); que somente nos casos em que não realizado o registro da alienação fiduciária, ou de negligência da CEF na retomada do imóvel, pode ser configurada a responsabilidade da credora, o que não é o caso; que a obrigação condominial pressupõe a relação direta com o bem; que o reconhecimento de sua ilegitimidade resulta na incompetência absoluta do juízo e pode ser reconhecida a qualquer tempo; que o título é inexequível, pois faltam a convenção e as aprovações em assembleias gerais das cotas e da eleição do síndico (art. 784, X, do CPC); que não existe previsão legal de que o credor fiduciário deva pagar as cotas condominiais para consolidar a propriedade, e ele jamais deveria ter essa responsabilidade, pois ela caberia ao devedor fiduciário e, posteriormente, ao arrematante do imóvel; que, por uma questão prática, diante da frustração da maioria dos leilões, passou a assumir excepcionalmente tal responsabilidade, por força do art. 27, § 5º, da Lei 9.514/97 e da extinção da dívida; que, se for o caso, os juros moratórios somente podem incidir a partir da citação, pois não houve notificação anterior que a constituísse em mora (Evento 38).
Em suas contrarrazões, o Condomínio sustenta que, desde a consolidação da propriedade, a ré detém a posse e guarda exclusivas do imóvel, e tal fato foi demonstrado por fotografias constantes dos autos; que é a CEF quem detém as chaves, o controle de acesso e o poder de dispor da unidade, e a sentença não merece reforma, sendo a consolidação da propriedade o marco inicial da cobrança (Evento 44).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo merece parcial provimento, apenas para apontar que os juros moratórios são devidos a partir da citação, e não antes.
De resto, a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, independentemente de transcrição, e pelas razões que se seguem.
O caso é de ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio, relativa a cotas condominiais vencidas desde março de 2021, no total de R$ 144.258,43, em novembro de 2024 (Evento 1, PLAN9). A convenção do Condomínio consta do Evento 1, ANEXO5, e as atas das assembleias de 2019 em diante estão no Evento 1, ANEXO3, 6 e 7.
De acordo com a escritura do imóvel (matrícula 30.305), consta a alienação fiduciária em agosto de 2015, celebrada pelo proprietário ARTHUR LUIZ ALEXANDRE MARINHO, para garantia do crédito em favor da pessoa jurídica da qual é sócio e representante, A.V.M. INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS (R.2/30.305), com renegociações posteriores registradas em 2017 e 2019 (Evento 1, ANEXO8).
Em janeiro de 2022, consta a certidão de intimação positiva do devedor ARTHUR para purga da mora (Av.5), seguida da consolidação da propriedade pela credora, em agosto de 2022 (Av.6).
Em setembro do mesmo ano, foi proposta a ação anulatória autuada sob o n. 5007320-69.2022.4.02.5103, às vésperas dos leilões, pela A.V.M. INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Em dezembro de 2022, foi averbado o resultado negativo dos leilões com resultado e o cancelamento do registro da propriedade fiduciária em favor da CEF, em razão da quitação de dívida (Evento 1, ANEXO8, Av. 7 e 8) concedida ao fiduciante ARTHUR.
Apesar da consolidação da propriedade em seu nome, a CEF alega que não é responsável pela dívida condominial porque jamais chegou a ter a posse direta do bem, em razão de pendente discussão judicial sobre a execução (Evento 10, ANEXO2.
E, em consulta à referida ação anulatória (processo n. 5007320-69.2022.4.02.5103), verifica-se que o pedido foi julgado procedente e anulado todo o procedimento de execução, em razão da ausência de intimação pessoal do devedor para purga da mora, já que o Oficial do Cartório certificou indevidamente o fato.
A sentença foi proferida em junho de 2025 e o trânsito em julgado foi certificado em fevereiro de 2026. E ali é indicado que o devedor teria permanecido na posse do imóvel ao longo da tramitação do feito. Eis a ementa do acórdão:
APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO HABITAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. nulidade VERIFICADA.
1. Apelação cível interposta contra a sentença que julga procedente o pedido, para declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, de modo que a posse dos imóveis seja mantida em nome da demandante, sem prejuízo de instauração da execução extrajudicial ou prosseguimento daquela porventura existente. Cinge-se a controvérsia em verificar a alegada nulidade da notificação para purgação da mora, no procedimento de execução extrajudicial ora em análise.
2. O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do RE 860.631, com repercussão geral (Tema 982). A tese fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/97 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”. Trata-se de procedimento deflagrado, a requerimento do credor, pelo Ofício de Registro de Imóveis para constituição em mora, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante.
3. As anotações feitas por Oficial de Cartório revestem-se de fé pública, tendo presunção juris tantum de veracidade, comportando prova em sentido contrário. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0034072-14.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.10.2019.
4. É possível afastar a veracidade de certidão emitida por Oficial do RGI, fazendo-se necessária a demonstração por parte do interessado da ausência de higidez do ato, mediante apresentação ou indicação de elemento de prova idôneo a afastar a presunção legal, o que restou verificado na hipótese dos autos.
5. Caso em que a sociedade empresária contesta a regularidade de notificação realizada no âmbito de procedimentos de consolidação da propriedade do imóvel oferecido em garantia. O documento atesta que a notificação foi realizada em janeiro de 2022, contudo a demandante afirma que não estaria na sede da empresa no dia e hora informados na notificação feita pelo Escrevente do 8° Ofício de Campos dos Goytacazes, fato esse que foi comprovado por meio do ofício fornecido pela Telefônica Brasil S.A. (VIVO), o qual consta a geolocalização da demandante na referida data e hora.
6. O juiz de primeiro grau registrou a existência de outras demandas similares a esta em trâmite no referido Juízo, envolvendo os atos de notificação realizados pelo Escrevente. Destacou, ainda, que em um dos processos, foi anexada cópia do procedimento criminal instaurado para apurar a conduta supostamente criminosa cometida pelo funcionário do Cartório, o qual consta depoimento do próprio declarando que não comparecia no local para as notificações.
7. Atesta-se, in casu, a existência de elementos aptos a afastar, excepcionalmente, a presunção de veracidade da certidão de notificação da parte demandante para purgação da mora, no que diz respeito ao procedimento de consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia fiduciária.
8. Apelação cível não provida.
(TRF 2ª Região, AC 5007320-69.2022.4.02.5103/RJ, 5ª Turma Especializada, Relator RICARDO PERLINGEIRO, julgado em 10/12/2025, pub.: 21/01/2026).
De outro lado, o Condomínio alega que o antes ocupante desocupou e esvaziou o imóvel, e retirou até objetos como torneiras, lustres, portas e tomadas, tendo constatado cenário de “completo abandono” quando teve de adentrar o local em razão de infiltrações, como mostrado em fotografias (Evento 14, ANEXO2).
Por fim, na ação anulatória, a própria CEF admitiu que é responsável pelas cotas condominiais, ao dizer que está obrigada mensalmente a “custear os encargos de natureza propter rem” enquanto é impedida de alienar o bem (Evento 14, p. 03, reportando-se à petição do Evento 107 dos autos da ação anulatória).
E é o caso.
A jurisprudência do STJ assentou o entendimento de que não pode ser transferido aos demais condôminos os ônus decorrentes do inadimplemento contínuo do devedor fiduciante, e nem pode a credora fiduciária se eximir de tal responsabilidade, deixando a dívida acumular mensalmente em detrimento de terceiros condôminos alheios ao contrato de garantia fiduciária. Confira-se:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE. QUITAÇÃO DO DÉBITO. FACULDADE.
1. A Segunda Seção, no julgamento conjunto dos Recursos Especiais n. 2.100.103/PR, 1929926/SP e 2082647/SP, firmou entendimento no sentido de reconhecer a legitimidade do credor fiduciário pelas taxas condominiais em razão de sua natureza propter rem, cujo inadimplemento autoriza o condomínio promover a penhora do bem e sua alienação.
2. Fica facultado ao credor fiduciário arcar com os débitos condominiais, de modo que a recusa em adimplir autoriza o prosseguimento expropriatório do bem e reversão dos valores da arrematação para quitação do débito e, caso alguma quantia sobeje, a reversão do residual ao credor fiduciário.
3. Cabe à agravante, credora fiduciária, sopesar, no que toca a pretensão do condomínio, seu interesse na quitação do débito ou o prosseguimento da execução até a eventual alienação do bem. Na discussão quanto ao efetivo devedor das taxas, "O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário".
Agravo conhecido. Recurso especial improvido.
(STJ, AREsp n. 2.953.673/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.)
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.
O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
6. Recurso especial improvido.
(STJ, REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)
De acordo com o voto condutor do julgado acima transcrito:
“As normas dos supratranscritos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, não constituem exceção à norma do art. 1.345 do CC/2002 e não impedem a compreensão acima. Essas disposições legais são reguladoras da relação jurídica espontânea e do respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel e apenas disciplinam essas relações entre esses contratantes, sem obrigar, prejudicar ou onerar terceiros não participantes dessa contratação voluntária. Assim, evidentemente, aquelas disposições legais e contratuais não prevalecem, não alcançam, nem prejudicam, nem se sobrepõem, a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso de um condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
[...]
Os riscos desses negócios não podem ser transferidos para o condomínio edilício não contratante, nem para os demais condôminos, igualmente terceiros estranhos às relações contratuais referidas.
Ao regular as relações jurídicas, seja no contexto da locação imobiliária, seja no campo da alienação fiduciária de coisa imóvel, a respectiva lei estabelece os direitos e as obrigações dos contratantes, e não de terceiros estranhos a tais relações. A Lei de Locação dispõe sobre os direitos e obrigações nas relações entre locador e locatário; as regras legais sobre Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel dispõem sobre os direitos e as obrigações nas relações entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário.
Ressalta-se, conforme bem observado pela em. Ministra Maria Isabel Gallotti, a Lei 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, dispõe sobre o débito, mas não sobre a responsabilidade, que deve ser analisada sob as regras do Código Civil de 2002, que adota a teoria dualista do vínculo obrigacional - obrigação composta por dois elementos: dívida e responsabilidade - criteriosamente analisado no judicioso voto do em. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, proferido no julgamento do REsp n. 1.442.840/PR, Terceira Turma, DJe de 21/8/2015, do qual extrai-se o seguinte excerto:
[...]
Com isso, a equivocada vertente jurisprudencial está a ensejar uma situação esdrúxula e antijurídica, em que o devedor fiduciante, embora siga quitando mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel adquirida, simplesmente não paga as contribuições condominiais mensais, as quais, por sua vez, também não são assumidas pelo condômino credor fiduciário, que se julga imune a tal obrigação propter rem. Nesse contexto, a dívida daquele devedor fiduciante inadimplente é acumulada mensalmente e passa a ser suportada, na prática, por todos os demais condôminos, terceiros alheios à contratação, até que, algum dia (em data próxima improvável), se alcance uma solução para a dívida.
Não faz sentido.
Ao firmar o contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel integrante de condomínio edilício, a instituição financeira se torna titular da propriedade resolúvel do bem e, portanto, condômino naquele condomínio. E, para acautelar seus interesses de proprietária fiduciária na relação condominial, dispõe de todos os meios para exigir do devedor fiduciante contratante que cumpra com seus deveres e obrigações relacionados à posse direta do imóvel condominial, sob pena de rescisão contratual.
Não há surpresa no fato de que qualquer proprietário de imóvel integrante de condomínio edilício se submete à obrigação, inerente à condição de condômino, de participar do rateio das despesas condominiais. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabe-se, não é lógico, nem justo, nem correto, nem devido.
O natural, lógico e justo rateio das despesas é inerente à propriedade de unidade integrante de condomínio edilício. É dever de todo condômino para com o condomínio. Por isso mesmo, a natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário (assim como do locador), dado que este, como proprietário da unidade, é também condômino obrigado, como qualquer outro, a participar do rateio das despesas condominiais, embora com direito regressivo contra o devedor fiduciante.
[...]
É, pois, descabido isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
Do contrário, ter-se-á, de um lado, o devedor fiduciante confortável em não pagar as despesas condominiais, porque sabe que o apartamento alienado fiduciariamente não poderá ser objeto de nenhuma constrição; e, de outro lado, o credor fiduciário igualmente tranquilo porque, recebendo o valor mensal das prestações correspondentes ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade no condomínio edilício, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem definição de pagamento. Fica, então, o problema transferido ilegalmente para o condomínio edilício e todos os demais condôminos, pessoas completamente estranhas à contratação do financiamento imobiliário.
[...]
Portanto, cabe ao credor fiduciário, para seu melhor resguardo, estabelecer, no respectivo contrato de financiamento imobiliário mediante alienação fiduciária de coisa imóvel, não só a obrigação de o devedor fiduciante pagar as prestações inerentes ao financiamento, como também destacar a obrigação legal de o possuidor direto apresentar mensalmente a comprovação da quitação das dívidas relativas às despesas de condomínio edilício.
Por sua vez, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor
O que não tem cabimento é simplesmente pretender colocar, na prática, sobre os ombros dos demais condôminos os ônus de arcarem com a dívida que é, afinal de contas, obrigação propter rem tocante ao imediato interesse de qualquer proprietário de unidade em condomínio vertical.
Ressalta-se que, na hipótese, conforme documentos à fl. 5 do apenso 1, a taxa condominial simplesmente não é paga desde 05/04/2011, de modo que o total da dívida alcança o montante de R$17.465,98, em julho de 2013, bem como o contrato de alienação fiduciária, em favor da Caixa Econômica Federal, tem prazo de duração de 240 meses (fl. 714).
A melhor solução é, pois, integrar todas as partes na execução para que se possa, então, talvez até facilmente, encontrar a adequada solução, a qual depende apenas do essencial e lógico reconhecimento do dever do condômino proprietário, perante o condomínio edilício, de quitar aquele débito para não ver o imóvel ser arrematado em praça na execução. Pagando a dívida, poderá o credor fiduciário, sem maior dificuldade, sub-rogar-se e fazer administrativamente a cobrança regressiva junto ao possuidor direto, que é devedor fiduciante, sujeito à rescisão contratual por descumprimento de obrigação legal e contratual.
[...]
Conclui-se, portanto, pela possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente que originou a dívida condominial, devendo o condomínio exequente promover a prévia citação também do credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial, dando por rescindida a relação contratual com o devedor fiduciante ou cobrando regressivamente deste o que pagou.
Diante do exposto, dá-se provimento ao recurso especial, para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, devendo o condomínio exequente promover a prévia citação também do credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial. É como voto” (g.n.).
É verdade que a propriedade fiduciária é direito real de garantia, nos termos do art. 1.367 do CC:
"A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231."
Portanto, o credor fiduciário não é verdadeiramente proprietário, e sim titular de garantia.
Se todo inadimplemento de condomínio gerasse a possibilidade de imediata cobrança contra o titular da garantia o sistema seria abalado, com desprestígio da modalidade e imediata repercussão negativa para a seara negocial.
A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais é, portanto, do devedor enquanto ele estiver na posse direta do imóvel. Tal responsabilidade, passa ao credor fiduciário, contudo, quando a propriedade se consolidar em seu nome, ou, por construção jurisprudencial, se há clara morosidade do credor em adotar providências para consolidar a propriedade, o que deve ser aferido em cada caso.
Dessa forma, na ausência de pagamento das cotas condominiais pelo devedor, e comprovada a cessação da posse daquele sobre a unidade objeto da cobrança, a CEF deve sim arcar diretamente com os valores devidos.
Assim, não pode ser imputado ao Condomínio o prejuízo decorrente da anulação da execução e da consolidação da propriedade, com o retorno dos contratantes ao status quo ante.
O quadro demonstra que o imóvel está desocupado e abandonado, e, diferentemente do precedente citado, o devedor também está inadimplente com o contrato de mútuo. A CEF terá de repetir a execução extrajudicial e afinal retomará o bem, para futura nova tentativa de alienação em leilão, quando, de toda forma, terá de assumir o débito condominial pendente, como ela mesma o admitiu e é praxe dos editais de leilões, ou para alienação direta.
E não é o caso de eventualmente extinguir o feito e impor ao Condomínio a propositura de outra ação, agora em face do devedor fiduciante, com nova citação da credora fiduciária para assegurar a penhora e alienação do bem, apenas para se chegar à mesma conclusão acima.
A matéria decidida no âmbito dos recursos repetitivos pelo STJ, no Tema n. 886, invocado pela apelante, versa sobre compromisso de compra e venda não levado a registro e a efetiva relação material com o imóvel, para fins de responsabilidade pelas obrigações condominiais, também não altera o quadro traçado acima. De acordo com aquele julgado:
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.
Aqui, repise-se, a CEF chegou a consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, em 2022, e o anterior mutuário já não ocupava o bem, visivelmente abandonado.
A credora, ao consolidar sua propriedade sobre o bem, responde pelas cotas condominiais inadimplidas, mesmo anteriores à consolidação, como também já assentado pelo STJ:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.
3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.
4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.
5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.
7. Recurso especial provido.
(REsp n. 1.696.038/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 28/8/2018, DJe de 3/9/2018.)
Por conseguinte, a obrigação relativa ao pagamento das cotas condominiais está prevista em lei e é disciplinada na convenção de condomínio, daí que não pode a CEF, na qualidade de credora fiduciária, eximir-se de tal responsabilidade.
Por fim, assiste razão à CEF apenas quanto aos juros moratórios, que somente podem incidir desde a citação, e então a partir de cada vencimento, nos termos dos arts. 405 e 1.336, § 1º, do Código Civil. Nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO DE OMISSÕES. NECESSIDADE DE ACLARAMENTO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PROVIDOS
I - Embargos de Declaração opostos por GARANTE RIO COBRANÇAS GARANTIDAS LTDA, objetivando que sejam sanadas supostas omissões no acórdão que deu provimento à Apelação para, reformando em parte a sentença, julgar integralmente procedentes os pedidos autorais, condenando a Caixa Econômica Federal também ao pagamento das cotas condominiais vencidas e não pagas, anteriores à consolidação de sua propriedade plena, ressalvado eventual direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor. Condenação da CEF, ainda, a arcar com o pagamento da totalidade das despesas processuais.
II - O decisum embargado merece aclaramento para fazer constar com precisão o que ficou decidido.
III - Embora o acórdão embargado tenha julgado integralmente procedentes os pedidos autorais, condenando a CEF a arcar com o pagamento das cotas condominiais vencidas e não pagas, anteriores à consolidação de sua propriedade plena, bem como com a totalidade das despesas processuais, o decisum não foi expresso quanto aos consectários da condenação (multa, juros e correção monetária) e quanto à verba honorária sucumbencial.
IV - No caso em exame, a Parte Autora visa à cobrança de cotas condominiais referentes ao apartamento nº 203, bloco 03, do Residencial Meu Lar I, no município de Duque de Caxias/RJ, tendo a sentença julgado parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial, para condenar a CEF a pagar à parte autora o valor das cotas condominiais, vencidas e não pagas a partir de 29.12.2022, bem como aquelas que vencerem ao longo da lide (artigo 323 do CPC), além de multa de 2% sobre o valor do débito corrigidas monetariamente pelo IPCA-E, desde a data de cada vencimento da prestação e acrescidas de juros de 1% ao mês, sem capitalização, desde a data da citação. Em sede de Apelação, a sentença foi reformada em parte, julgando-se integralmente procedentes os pedidos autorais, para condenar a Caixa Econômica Federal também ao pagamento das cotas condominiais vencidas e não pagas, anteriores à consolidação de sua propriedade plena, ressalvado eventual direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor.
V - Assim, foi acrescido à condenação expressa na sentença o dever da Ré de proceder igualmente ao pagamento das cotas condominiais vencidas e não pagas, anteriores à consolidação de sua propriedade plena, de modo que deve a CEF custear os consectários decorrentes, arcando com a multa de 2% sobre o valor do débito corrigidas monetariamente pelo IPCA-E, desde a data de cada vencimento da prestação e acrescidas de juros de 1% ao mês, sem capitalização, desde a data da citação, inclusive em relação às cotas condominiais anteriores à consolidação de sua propriedade.
VI - No que concerne às despesas processuais, é cediço que as partes arcarão com o ônus da sucumbência na proporção de seu respectivo decaimento. Dessa forma, uma vez que a Ré decaiu na totalidade da pretensão, cumpre esclarecer que apenas a CEF deve arcar com a integralidade das custas e com o pagamento dos honorários advocatícios, fixados no montante de 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.
VII - Tendo em vista que não foi interposto recurso pela CEF, revela-se descabida a aplicação do art. 85, § 11, do CPC em seu desfavor. Além disso, o provimento do Apelo da Autora também desautoriza que se lhe aplique o referido dispositivo legal.
VIII - Embargos de Declaração providos para aclarar o acórdão embargado.
(TRF2, Apelação Cível, 5105168-28.2023.4.02.5101, Rel. REIS FRIEDE, 6a. TURMA ESPECIALIZADA, DJe 06/11/2024)
Do exposto, voto por dar parcial provimento à apelação, apenas para determinar a incidência dos juros moratórios desde a citação. Os demais termos da sentença são mantidos, inclusive a verba honorária, agora com base de cálculo reduzida.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002759791v3 e do código CRC 91ac4e32.
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