Apelação Cível Nº 5000137-16.2023.4.02.5102/RJ
PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5000137-16.2023.4.02.5102/RJ
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta pela SPE19 GLOBAL PREMIO RECANTO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A (evento 74/JFRJ) e parte apelada L. A. L. M. (Espólio), CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, A. D. M. e R. L. M., herdeiros habilitados, conforme decisão do evento 28/TRF, tendo por objeto sentença (evento 53/JFRJ), prolatada nos autos de ação ajuizada por L. A. L. M. em face da CEF e da ora apelante, objetivando a baixa do registro de hipoteca que grava imóvel adquirido da 2ª ré, cujo credor é a 1ª ré (evento 1 - ANEXO2, fl. 27), além da condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 20.000,00.
A causa de pedir foi, assim, sumariada:
"Alega que adquiriu da 2ª ré, em 16/02/2013, através de instrumento particular de promessa de compra e venda com previsão de hipoteca do empreendimento imobiliário denominado Residencial Ouro Verde. Aduz que efetuou o pagamento integral no valor de R$209.125,23, referente ao somatório do valor da unidade habitacional e da vaga de garagem, e buscou obter a respectiva escritura pública e, consequentemente, proceder ao registro do imóvel, porém não logrou êxito, em razão da hipoteca gravada."
O juízo a quo dirimiu a lide nos seguintes termos:
"Confirmo a tutela anteriormente deferida e JULGO PROCEDENTE o pedido para que a CEF forneça ao autor o termo de quitação necessário para a baixa do gravame do imóvel, devendo em seguida, a SPE19 GLOBAL PRÊMIO RECANTO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, proceder à baixa/anulação do registro de hipoteca que grava o imóvel. Saliento que as exigências porventura solicitadas pelo Cartório do Registro de Imóveis competente para a efetivação da baixa da hipoteca deverão ser atendidas pela SPE19. Condeno, ainda, as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$20.000,00, pro rata. Sobre essa quantia deverão incidir correção monetária e juros de mora, na forma prevista no Manual de Cálculos da Justiça Federal para condenações civis em geral.
Condeno as rés em honorários advocatícios, pro rata, os quais arbitro em 10% sobre o valor da causa, na forma do artigo 85, §2º do CPC.
Custas na forma da lei."
A apelante requer gratuidade e sustenta a uma, que não se justifica a condenação em danos morais, tendo em vista a ausência de resistência da incorporadora na baixa do gravame desde a primeira manifestação nos autos; a duas, que a parte autora tinha total conhecimento da existência da hipoteca; a três, que a instituição financeira se recusou a emitir os documentos necessários à baixa da hipoteca no momento oportuno; a quatro, que a demora na baixa da hipoteca não trouxe qualquer risco ao autor, que se já se encontrava na posse do imóvel desde 2016; a cinco, que os efeitos da hipoteca não afetam os terceiros adquirentes de boa fé, consoante Súmula 308 do STJ; a seis, que não houve qualquer possibilidade do recorrido ter prejuízos com a existência da hipoteca; e a sete, a inexistência de danos morais e sua condenação excessiva, devendo ser reduzida para montante não superior a um salário mínimo.
Contrarrazões (evento 81/JFRJ).
Deferida gratuidade de justiça à apelante (evento 20/TRF).
Noticiado o óbito do autor, foi deferida a habilitação dos herdeiros (evento 28/TRF).
É o relatório.
VOTO
Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível interposta pela SPE19 GLOBAL PREMIO RECANTO VERDE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A (evento 74/JFRJ) e parte apelada L. A. L. M. (Espólio), CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, A. D. M. e R. L. M., herdeiros habilitados, conforme decisão do evento 28/TRF, tendo por objeto sentença (evento 53/JFRJ), prolatada nos autos de ação ajuizada por L. A. L. M. em face da CEF e da ora apelante, objetivando a baixa do registro de hipoteca que grava imóvel adquirido da 2ª ré, cujo credor é a 1ª ré (evento 1 - ANEXO2, fl. 27), além da condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 20.000,00.
Inicialmente, é fato incontroverso que o autor quitou integralmente o valor do imóvel objeto da presente lide.
A hipoteca sobre o imóvel em questão tem origem em negócio jurídico realizado entre a Construtora e a CEF.
A hipoteca concedida pela construtora/incorporadora em favor da instituição financeira não se mostra válida perante o particular adquirente da unidade habitacional, não podendo se apresentar como empecilho ao registro do domínio do autor sobre o imóvel versado nos autos.
O caso em tela enseja a aplicação dos termos do enunciado da Súmula n. 308 do STJ, in verbis: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
O enunciado é claro no sentido de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não pode ser oposta ao adquiriente do imóvel, indepententemente da data da promessa de compra e venda ou da ciência do adquirente. Seria desarrazoado que o promitente comprador assumisse eventual inadimplência da construtora face à instituição financeira.
Neste sentido:
"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO.DETERMINAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA LIVRE DE ÔNUS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA, A TEOR DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 568 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO NÃO CONFIGURADA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015(relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ).
3. Ultrapassar a conclusão firmada na Corte bandeirante acerca da legitimidade passiva do Banco para responder pela baixa da hipoteca que recaiu sobre o imóvel adquirido pela parte autora, demandaria nova incursão no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, e das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, incidindo, na espécie, o óbice contido nas Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte:
4. Uma vez preenchidos os requisitos para majoração, os honorários recursais devem ser mantidos nos termos da decisão monocrática, tanto mais que foram observados os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do art. 85 do NCPC.
5. Agravo interno não provido."
(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1411290/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 04/06/2020).
A jurisprudência protege o adquirente de boa-fé contra práticas abusivas da promitente vendedora ou de instituição financeira, e nesse contexto afirma a inoponibilidade de hipoteca constituída pela construtora, em má situação financeira, em favor de instituição bancária e em detrimento do consumidor.
A quitação do preço pelo promitente comprador não foi a ratio decidendi dos julgamentos do STJ que levaram à adoção da regra jurídica insculpida na Súmula 308.
Inclusive, no REsp nº 439.604/PR, de relatoria do saudoso Min. Carlos Alberto Menezes Direito, cuja ementa segue abaixo transcrita, o caso concreto refere-se a situação na qual o promitente comprador havia pago apenas parte do preço ao tempo da execução proposta pela instituição financeira.
"Compra e venda de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação.Embargos de terceiro. Hipoteca em favor da construtora. Precedentes da Corte.
1. Merece prestigiada a orientação da Corte no sentido de que os embargos de terceiro opostos pelos compradores de imóvel, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, são procedentes, não atingindo a garantia hipotecária do financiamento o terceiro adquirente da unidade, o qual responde, apenas, pelo pagamento do seu débito.
2. Recurso especial não conhecido."
(STJ, Terceira Turma, REsp 439604/PR, rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 30/06/2003).
Neste sentido:
"APELAÇÕES. DIREITO CIVIL. HIPOTECA. IMÓVEL. CONSTRUTORA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308 DO STJ. HONORÁRIOS. RECURSO DO EMBARGADO NÃO CONHECIDO. RECURSO DA CEF CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Trata-se de apelações interpostas contra sentença proferida em embargos de terceiros, objetivando a suspensão do processo de execução que tem como objeto imóvel situado nesta cidade e, consequentemente, a extinção da hipoteca que grava o referido imóvel.
2. A apelação da Construtora não merece conhecimento, pois assinada por advogado sem procuração nos autos.
3. A Súmula n. 308 do STJ é clara no sentido de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não pode ser oposta ao adquirente do imóvel, no caso, os autores, independentemente da data da promessa de compra e venda ou da anuência do adquirente. Precedente.
4. A comprovação ou não da quitação do imóvel junto a construtora em nada interfere na aplicabilidade da Súmula 308, do STJ. Conforme bem assevera o magistrado sentenciante "a quitação do preço pelo promitente comprador não foi a ratio decidendi dos julgamentos do STJ que levaram a adoção da regra jurídica insculpida na Súmula 308. Inclusive, no REsp n° 439.604, o terceiro cujo voto do relator foi parcialmente transcrito acima, o caso concreto refere-se a situação na qual o promitente comprador havia pago apenas parte do preço ao tempo da execução proposta pela instituição financeira."
5. Os honorários de sucumbência foram fixados no seu patamar mínimo, assim como foram respeitados os requisitos determinados pelo art. 20, §§3º e 4º, do CPC/ 73. Mantidos os honorários de sucumbência fixados pelo magistrado sentenciante em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.
6. Recurso da Construtora não conhecido. Recurso da CEF conhecido e improvido."
(TRF2, Sexta Turma Especializada, AC 0136030-82.2014.4.02.5101, rel. Des. Fed. Guilherme Calmon Nogueira da Gama, DJe 21/09/2018).
Como já dito acima, incontroverso que o autor quitou integralmente o valor do imóvel, contudo, foi obrigado a conviver com a hipoteca que grava o imóvel, por longos anos, impossibilitando a assinatura da escritura definitiva, bem como a disposição do bem imóvel, o que gerou um abalo psicológico. Ora, o longo tempo de indefinição da situação relativa à hipoteca do imóvel, impossibilitando a disposição do bem configurou o dano moral em sua acepção mais técnica.
Houve angústia e abalo psicológico, importando em lesão de bem integrante da personalidade, como a integridade psicológica, causando sofrimento e tristeza.
A presente ação comporta como partes legítimas passivas tanto a CEF quanto a construtora, tendo em vista a relação jurídica entre as partes envolvendo a hipoteca do bem em análise e considerando que a decisão judicial deve repercutir na esfera dessas duas rés, inclusive no tocante aos danos morais, sendo solidária a condenação, uma vez que a hipoteca sobre o imóvel em questão tem origem em negócio jurídico realizado entre a Construtora e a CEF.
No tocante à indenização, a mesma deve ser fixada em termos razoáveis, não se justificando que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento indevido, com manifestos abusos e exageros, devendo o arbitramento se operar com moderação.
O órgão julgador há de se orientar pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e bom senso, atento à realidade da vida, notadamente à situação econômica atual e às peculiaridades de cada caso.
Considerando que o imóvel foi pago à vista pelo valor de R$ 209.125,23, em fevereiro de 2013, gerando angústia e abalo psicológico por mais de uma década, entendo por bem fixá-lo em R$ 10.000,00 (dez mil reais) pro rata.
Feitas tais considerações, voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso apenas para reduzir o valor do dano moral.
Documento eletrônico assinado por POUL ERIK DYRLUND, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002561459v17 e do código CRC 81601e15.
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Data e Hora: 27/01/2026, às 15:05:33