Apelação Cível Nº 5027432-94.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Em exame, duas apelações, interpostas por EMPRESA GESTORA DE ATIVOS – EMGEA (evento 84/JF) e por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (evento 85/JF), tendo por objeto sentença (evento 76/JF) que julgou parcialmente procedente o pedido, nos autos de ação de rescisão contratual com declaração de quitação e expedição de escritura definitiva, para declarar o direito da parte autora à quitação do contrato de financiamento mediante utilização dos recursos do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS para cobertura do saldo residual, bem como para condenar os réus a fornecerem a documentação necessária à baixa da hipoteca, inclusive ofício de quitação, a fim de possibilitar à autora a averbação junto ao Registro de Imóveis e a obtenção da escritura definitiva. Os réus foram condenados ao pagamento de honorários advocatícios fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais), deixando-se de condenar a parte autora em verba honorária, por ter sucumbido em parcela mínima do pedido.
Sustenta a apelante EMGEA, em suma, que:
1) a sentença julgou parcialmente procedente a ação para declarar o direito dos autores à quitação do contrato de financiamento imobiliário nº 110248501385 mediante utilização de recursos do FCVS, determinando a baixa da hipoteca e condenando os réus ao pagamento de honorários, embora tenha reconhecido que não houve qualquer recolhimento ao referido Fundo;
2) os mutuários não contribuíram para o FCVS porque o valor financiado (NCz$ 121.803,00) superava o limite de cobertura do Fundo (NCz$ 92.275,00), conforme item “C” e cláusula décima oitava do contrato, razão pela qual o ajuste não era vinculado ao FCVS;
3) não é possível reconhecer cobertura com base em cláusula genérica ou adendo contratual sem contribuição efetiva, sob pena de enriquecimento ilícito e desequilíbrio do Sistema Financeiro da Habitação;
4) a ausência de recolhimento ao Fundo não pode ser imputada à instituição credora ou à EMGEA, sendo indevida a transferência de obrigação típica do FCVS à apelante;
5) incumbia aos autores comprovar a adesão e os pagamentos ao Fundo, ônus do qual não se desincumbiram, razão pela qual requer a reforma integral da sentença para afastar a quitação pelo FCVS e reconhecer a exigibilidade do saldo residual, com inversão dos ônus sucumbenciais.
Por sua vez, sustenta a apelante CEF, em suma, que:
1) é parte ilegítima para figurar no polo passivo, pois o contrato de financiamento foi cedido à EMGEA, que passou a deter a titularidade do crédito e a responsabilidade pela gestão e cobrança da dívida, não possuindo mais a CAIXA poderes de representação ou condições materiais para promover a quitação ou a baixa da hipoteca;
2) a sentença aplicou indevidamente a Súmula 327 do STJ, porquanto tal entendimento não alcançaria hipótese de cessão integral do crédito;
3) inexiste cobertura pelo FCVS, uma vez que o contrato não prevê limite de cobertura, não houve contribuição ao Fundo e a planilha de evolução aponta valor “0,00” a esse título, sendo indevida a quitação do saldo residual com base em mera expectativa dos mutuários;
4) a boa-fé objetiva não pode criar cobertura securitária inexistente nem transferir ao FCVS obrigação não contratada;
5) a manutenção da sentença implicaria enriquecimento sem causa dos autores;
6) subsidiariamente, requer a redução dos honorários advocatícios fixados em R$ 3.000,00 para cada réu, por entender excessivo o valor arbitrado.
No evento 93/JF, contrarrazões da EMGEA.
No evento 97/JF, contrarrazões de P. A. A. P. D. S. E OUTRAS.
É o Relatório.
VOTO
Em exame, duas apelações, interpostas por EMPRESA GESTORA DE ATIVOS – EMGEA (evento 84/JF) e por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (evento 85/JF), tendo por objeto sentença (evento 76/JF) que julgou parcialmente procedente o pedido, nos autos de ação de rescisão contratual com declaração de quitação e expedição de escritura definitiva, para declarar o direito da parte autora à quitação do contrato de financiamento mediante utilização dos recursos do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS para cobertura do saldo residual, bem como para condenar os réus a fornecerem a documentação necessária à baixa da hipoteca, inclusive ofício de quitação, a fim de possibilitar à autora a averbação junto ao Registro de Imóveis e a obtenção da escritura definitiva. Os réus foram condenados ao pagamento de honorários advocatícios fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais), deixando-se de condenar a parte autora em verba honorária, por ter sucumbido em parcela mínima do pedido. Verbis:
“I – RELATÓRIO
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO E EXPEDIÇÃO DE ESCRITURA DEFINITIVA ajuizada por P. A. A. P. D. S. e M. S. B. M. contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, FIDUCIAL DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA. e EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA, em que requerem a rescisão do contrato de compra e venda com declaração de quitação do saldo residual pelo Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS) e a condenação da Ré a efetuar a baixa da hipoteca gravada sobre o imóvel (evento 1, INICIAL.pdf).
Na Petição Inicial, os Autores informam que adquiriram o imóvel situado na Rua Professor Henrique Costa, nº 604, bloco 01, apto 407, Pechincha, Rio de Janeiro, RJ, em 10/10/1989, mediante contrato de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca. A última parcela foi quitada em 10/10/2009. Ao buscar o cancelamento da hipoteca e a transmissão do imóvel, foram surpreendidos com a cobrança de um saldo devedor residual, atualmente no valor de R$ 507.025,16. Os Autores alegam que o contrato contava com cobertura do FCVS e do Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP), conforme Cláusula Nona, Décima Sétima e adendo "EM TEMPO", que previam a quitação do saldo devedor pelo Fundo ao final do prazo contratual, uma vez pagas todas as prestações. Argumentam que a cobrança do saldo residual viola a legislação vigente, os princípios da probidade e boa-fé (art. 422, CC), e que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento em recursos repetitivos sobre a quitação automática de contratos com cobertura do FCVS. A fundamentação indica que o saldo residual é uma decorrência dos contratos mais antigos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), devido à diferença de reajuste entre as prestações e o saldo devedor, e que o Banco Central do Brasil, por meio da Resolução 1446/88 e Circular 1278/88, disciplinou o regime de amortização. Os Autores entendem que a Caixa Econômica Federal age de má-fé e que o contrato, de adesão, não permitiu sua manifestação sobre as condições (evento 1, INICIAL.pdf).
A EMGEA - EMPRESA GESTORA DE ATIVOS SA apresentou Contestação, alegando que o financiamento nº 110248501385 não possuía cobertura FCVS. Fundamenta sua alegação na ausência de valor no campo "FCVS" do contrato (Evento 1.12 - OUT12) e na planilha de evolução do financiamento, onde consta 0,00 para o FCVS, além do prazo de amortização de 240 meses e prazo prorrogado de 108 meses. Cita jurisprudência que, em contratos sem cobertura FCVS no âmbito do SFH, o saldo devedor residual deve ser suportado pelo mutuário. Argumenta, ainda, sobre o direito do credor de executar dívida vencida e não paga, citando o Código Civil, o Código de Processo Civil e o Decreto-lei nº 70/66 (evento 20, Contestacao.pdf).
Em Réplica, os Autores impugnam a alegação da EMGEA de que o contrato não possui cobertura pelo FCVS. Reiteram que o contrato foi integralmente cumprido, com o pagamento das 240 parcelas. Os Autores destacam a presença da cláusula "EM TEMPO", que faz referência à Resolução nº 1.446/88 e à Circular nº 1.278/88 do Banco Central do Brasil, e à Cláusula Décima Sétima, as quais, em conjunto, confirmariam a cobertura do Fundo. Alegam que a EMGEA viola as cláusulas contratuais ao cobrar o saldo residual. Citam precedente do TRF-5 sobre a quitação da dívida para contratos com cobertura do FCVS firmados antes de 05/12/1990. Os Autores impugnam a alegação de inadimplência, afirmando que todas as 240 prestações foram pagas rigorosamente. Atribuem à contestante má-fé, conduta abusiva, e violação ao direito constitucional à moradia, à dignidade da pessoa humana, à função social do contrato e à boa-fé objetiva, buscando enriquecimento sem causa. Reafirmam que o contrato está expressamente coberto pelo FCVS conforme a Cláusula 17ª e o adendo "EM TEMPO" (evento 40, REPLICA.pdf).
Os Autores, por meio de Petição, informaram que todas as provas já se encontram nos autos e que não há necessidade de produzir mais, requerendo o prosseguimento do feito (evento 47, petição não ha mais provas a produzir 09ago2024.pdf).
Em Despacho/Decisão, o Juízo, considerando as disposições do documento constante no evento 1 (anexo 13), que indica que o contrato objeto dos autos conta com cobertura do FCVS, intimou a Caixa Econômica Federal para que, no prazo de 15 dias, prestasse esclarecimentos e acostasse aos autos documentos que demonstrassem a razão da existência do suposto saldo devedor impugnado pelo demandante, no montante de R$ 507.025,16. Após o cumprimento, foi determinada vista às demais partes (evento 50, gproc_510014326108.html).
A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou Petição informando que o contrato de financiamento nº 1102485013850 se encontra na carteira de créditos da EMGEA - Habitação/Hipoteca. A Caixa esclareceu que rompeu o vínculo contratual com a EMGEA que legitimava sua atuação em demandas judiciais e na prática de atos materiais relacionados aos contratos administrados. Apresentou notificação de renúncia ao mandato judicial à EMGEA e solicitou sua exclusão do polo passivo da demanda por ilegitimidade passiva ad causam, requerendo que a EMGEA assuma sua defesa com exclusividade.
Em Réplica à contestação da Caixa Econômica Federal, os Autores impugnaram a alegação de ilegitimidade passiva da CEF. Argumentam que o contrato de financiamento foi firmado com a CEF em 10/10/1989, e todas as 240 prestações foram pagas à Caixa. Reiteram que a CEF é quem não fornece a quitação do imóvel e que o contrato possui cobertura pelo FCVS, conforme a cláusula "EM TEMPO" e a Cláusula Décima Sétima. Citaram uma sentença de outro processo (nº 0008267-93.2017.4.02.5101) onde a Caixa Econômica Federal foi reconhecida como sucessora do Banco Nacional de Habitação e gestora dos recursos do SFH, sendo a parte legítima para responder a ações relativas à cobertura do saldo residual pelo FCVS e expedir o ofício de quitação.
Os Autores requereram a permanência da CEF e da EMGEA no polo passivo e a exclusão da FIDUCIAL DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA, por entenderem que a relação jurídica se deu diretamente entre a CEF, os mutuários e a EMGEA (evento 65, replica a contestação da CEF 04112024.pdf).
É o relatório.
II- FUNDAMENTAÇÃO
P. A. A. P. D. S. e M. S. B. M. ajuízam a presente ação contra a Caixa Econômica Federal (CEF), Fiducial Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. e Empresa Gestora de Ativos (EMGEA), buscando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e financiamento pactuado entre as partes, a declaração de quitação do saldo residual e a expedição da escritura definitiva.
Alegam que, em 1989, adquiriram um imóvel mediante contrato de financiamento, sob as regras do Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP) e com cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS). A última parcela foi quitada em 10/10/2009, sendo que foram surpreendidos com a cobrança de um saldo residual de R$ 169.694,99, atingindo o montante de R$ 507.025,16 na época da propositura da ação.
Em defesa, os réus afirmam que o financiamento nº 110248501385 não possui cobertura pelo FCVS, haja vista ausência de valor no campo "FCVS" do contrato (Evento 1.12 - OUT12) e na planilha de evolução do financiamento, onde consta 0,00 para o FCVS, além do prazo de amortização de 240 meses e prazo prorrogado de 108 meses. Citam jurisprudência que atribui ao mutuário a responsabilidade pelo pagamento do saldo residual, na hipótese de contrato sem previsão de cobertura pelo FCVS.
Pois bem.
Inicialmente, acolho o pedido da parte autora de exclusão da FIDUCIAL DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA do polo passivo da relação processual, uma vez que a ação judicial guarda relação com o contrato de financiamento e não com o de compra e venda.
Por outro lado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao afirmar que a Caixa Econômica Federal, após a extinção do Banco Nacional da Habitação - BNH, ostenta legitimidade para figurar no polo passivo das demandas referentes aos contratos de financiamento com cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) e que podem nele repercutir, porquanto, como sucessora dos direitos e obrigações do extinto BNH, passou a gerir o aludido fundo (Enunciado sumular nº 327/STJ: “Nas ações referentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal tem legitimidade como sucessora do Banco Nacional da Habitação.”.
Em reforço, destaco a orientação firmada pelo TRF desta 2ª Região no julgamento do Processo: 5008524-63.2024.4.02.0000:
Tese de julgamento: A Caixa Econômica Federal (CEF) é parte legítima exclusiva para figurar no polo passivo em ações que discutem o cumprimento de cláusulas contratuais relativas ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e ao Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), sendo desnecessária a inclusão da União.
Passo à análise do mérito.
O contrato de compra e venda e financiamento referido nos autos foi celebrado em 10/10/1989, entre a MVC ENGENHARIA LTDA, na condição de vendedora, P. A. A. P. D. S. e MARIA SALETE MUZZI DA SILVA, como compradores, e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL como instituição financeira credora, tendo por objeto o imóvel inscrito na matrícula 90.784, apartamento 407, Bloco 01, do edifício na Rua Prof. Henrique Costa, 604, da Freguesia de Jacarepaguá, pelo valor de NCZ$ 152.253,75, sendo NCZ$ 30.450,75 pago em espécie e NCZ$ 121.803,00 mediante financiamento, com prestação inicial de NCZ$ 1.588,57; utilização do sistema de amortização PES/PRICE e com prazo de financiamento de 240 meses, mais prorrogação de 108 meses (evento 1, OUT12, quadro Item "C").
Ainda de acordo com o quadro do Item "C", o limite de cobertura do FCVS seria de NCZ$ 92.275,00, sendo que não foi prevista a respectiva parcela na composição da prestação.
As cláusulas décima sétima e décima oitava preveem a aplicação do FCVS nos seguintes termos:
(...)
Ao final, o contrato contém um adendo com a seguinte redação:
(...)
Portanto, apesar de repetir a redação das cláusulas décima sétima e décima oitava originais, o adendo promove uma complementação, assegurando que o contrato contaria com a cobertura do FCVS, na forma da cláusula décima sétima.
A parte autora apresenta planilha de evolução de débito nos anexos 24 a 45 do evento 1 que, na falta de impugnação específica da parte ré, atesta o pagamento das 240 prestações acordadas, restando um saldo devedor de R$ 169.694,99, após o pagamento da última prestação com vencimento em 06/10/2009.
A mesma planilha demonstra que, tal como defendido pela parte ré, nenhum valor foi pago pela parte autora a título de FCVS.
O FCVS - Fundo de Compensação das Variações Salariais - foi criado pela Resolução nº 25, de 16 de junho de 1967, do Conselho de Administração do Banco Nacional da Habitação – BNH e ratificado pela Lei nº 9.443, de 14 de março de 1997, na forma da legislação pertinente, tendo como finalidade:
a) garantir o limite de prazo para amortização dos financiamentos habitacionais, contraídos pelos mutuários no Sistema Financeiro da Habitação - SFH;
b) assumir, em nome do mutuário, os descontos concedidos nas liquidações antecipadas e nas transferências de contratos de financiamento habitacional, observada a legislação de regência;
c) garantir o equilíbrio da Apólice de Seguro Habitacional do SFH; e
d) liquidar as operações remanescentes do extinto Seguro de Crédito.
Posteriormente, o FCVS foi objeto de outros regramentos: Decreto-Lei nº 2.406, de 5 de janeiro de 1988, e das Leis ns. 8.004, 8.100 e 8.692, de 14 de março de 1990, 5 de dezembro de 1990, e 28 de julho de 1993, respectivamente.
Especificamente em relação à Lei 8.100/90, o art. 3° previa que o Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS) quitaria somente um saldo devedor remanescente por mutuário ao final do contrato, inclusive os já firmados no âmbito do SFH.
Posteriormente, o caput do art. 3º foi alterado pela Lei 10.150/2001, contendo atualmente a seguinte redação:
Art. 3o O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS quitará somente um saldo devedor remanescente por mutuário ao final do contrato, exceto aqueles relativos aos contratos firmados até 5 de dezembro de 1990, ao amparo da legislação do SFH, independentemente da data de ocorrência do evento caracterizador da obrigação do FCVS.
O § 1°, do mesmo artigo, assim dispõe:
No caso de mutuários que tenham contribuído para o FCVS em mais de um financiamento, desde que não sejam referentes a imóveis na mesma localidade, fica assegurada a cobertura do fundo, a qualquer tempo, somente para quitações efetuadas na forma estabelecida no caput do art. 5° da Lei n° 8.004, de 14 de março de 1990.
As atuais contratações pelo sistema financeiro de habitação não mais preveem a cobertura pelo FCVS.
Na época em que era prevista, apesar da lei atribuir ao agente credor a responsabilidade pelo pagamento da contribuição, o FCVS compunha a prestação mensal do próprio financiamento, a cargo de mutuário.
Basicamente, o FCVS tem por objetivo liquidar eventual saldo devedor residual, que decorre da distorção gerada pela aplicação de sistemáticas incompatíveis de atualização utilizadas nos contratos de financiamento imobiliário da época. Vale dizer, enquanto o saldo devedor era regularmente atualizado por indexadores específicos, a prestação do mútuo só poderia ser revisada quando e na proporção do reajuste salarial da categoria a qual pertencente o devedor.
Caso prevista a cobertura na contratação, após o pagamento da totalidade das prestações contratadas, remanescendo saldo devedor, o adquirente do imóvel pode pleitear a cobertura do débito pelo FCVS, obtendo a quitação do financiamento, levantando assim a hipoteca que grava o imóvel como garantia de pagamento da dívida.
A questão a ser dirimida nos presentes autos decorre de uma situação singular, em que a parte autora pugna pela cobertura securitária prevista em contrato, sendo que a parcela respectiva não foi incluída na prestação.
Nestas circunstâncias deve ser ponderado que, independentemente da falta de cobrança de parcela específica de FCVS voltada à cobertura do saldo devedor residual, a parte autora, ao firmar o contrato de financiamento, o fez acreditando que seria beneficiada com o seguro ao final do pagamento das prestações contratadas, tal como expressamente estabelecido no instrumento de negociação.
Com efeito, tendo por base o princípio da boa-fé objetiva, seja na função integrativa prevista no art. 422 do Código Civil, seja na função interpretativa prevista no art. 113, em respeito às expectativas legítimas que decorrem da contratação, e uma vez que não foi apontado pelos réus qualquer vício capaz de interferir na liberdade de negociar, há de ser prestigiada a obrigatoriedade do negócio jurídico (princípio Pacta Sunt Servanda), com a prevalência dos termos originalmente pactuados entre as partes.
Não há que se falar em rescisão do contrato de financiamento, já que, como ressaltado, não se identifica vício na contratação, mas falha na execução do contrato, que se imputa unicamente à parte ré credora, cujas consequências não podem ser transferidas à parte autora, que honrou com o pagamento das prestações cobradas ao longo do período ordinário de execução contratual, acreditando que seria suficiente à aquisição do imóvel, dado os termos, sobretudo, do adendo final.
Assim, considerando que as prestações do financiamento pertinentes ao contrato n.º 110248501385/0, objeto desta ação, foram integralmente adimplidas, e diante da previsão contratual, há de se reconhecer a quitação do saldo devedor residual pelo FCVS.
III – DISPOSITIVO
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO, para DECLARAR o direito da parte autora à quitação do contrato de financiamento, mediante utilização dos recursos do Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS para fins de cobertura do saldo residual apurado no contrato de financiamento imobiliário objeto desta ação, e CONDENO os réus a fornecerem a documentação necessária à baixa da hipoteca do referido imóvel, notadamente o ofício de quitação, para que seja providenciada pela própria parte interessada a baixa na hipoteca junto ao Registro de Imóveis e obtenção da escritura definitiva.
Retifique-se a autuação, excluindo-se do polo passivo a FIDUCIAL DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA.
Considerando que a parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido, deixo de condená-la ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência, com fulcro no parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil.
Em contrapartida, condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência e, tendo em vista o alto valor atribuído à causa, na forma autorizada pelo art. 85, §8º, do CPC, fixo a verba sucumbencial em favor do advogado do autor em R$ 3.000,00 para cada um dos réus (STJ, REsp 1789913/DF, 2ª Turma, DJe 11/03/2019; TRF-2, AC 0503107-98.2015.4.02.5101/RJ, 6ª Turma, DJe 19/02/2020).”
Sustenta a apelante EMGEA, em suma, que:
1) a sentença julgou parcialmente procedente a ação para declarar o direito dos autores à quitação do contrato de financiamento imobiliário nº 110248501385 mediante utilização de recursos do FCVS, determinando a baixa da hipoteca e condenando os réus ao pagamento de honorários, embora tenha reconhecido que não houve qualquer recolhimento ao referido Fundo;
2) os mutuários não contribuíram para o FCVS porque o valor financiado (NCz$ 121.803,00) superava o limite de cobertura do Fundo (NCz$ 92.275,00), conforme item “C” e cláusula décima oitava do contrato, razão pela qual o ajuste não era vinculado ao FCVS;
3) não é possível reconhecer cobertura com base em cláusula genérica ou adendo contratual sem contribuição efetiva, sob pena de enriquecimento ilícito e desequilíbrio do Sistema Financeiro da Habitação;
4) a ausência de recolhimento ao Fundo não pode ser imputada à instituição credora ou à EMGEA, sendo indevida a transferência de obrigação típica do FCVS à apelante;
5) incumbia aos autores comprovar a adesão e os pagamentos ao Fundo, ônus do qual não se desincumbiram, razão pela qual requer a reforma integral da sentença para afastar a quitação pelo FCVS e reconhecer a exigibilidade do saldo residual, com inversão dos ônus sucumbenciais.
Por sua vez, sustenta a apelante CEF, em suma, que:
1) é parte ilegítima para figurar no polo passivo, pois o contrato de financiamento foi cedido à EMGEA, que passou a deter a titularidade do crédito e a responsabilidade pela gestão e cobrança da dívida, não possuindo mais a CAIXA poderes de representação ou condições materiais para promover a quitação ou a baixa da hipoteca;
2) a sentença aplicou indevidamente a Súmula 327 do STJ, porquanto tal entendimento não alcançaria hipótese de cessão integral do crédito;
3) inexiste cobertura pelo FCVS, uma vez que o contrato não prevê limite de cobertura, não houve contribuição ao Fundo e a planilha de evolução aponta valor “0,00” a esse título, sendo indevida a quitação do saldo residual com base em mera expectativa dos mutuários;
4) a boa-fé objetiva não pode criar cobertura securitária inexistente nem transferir ao FCVS obrigação não contratada;
5) a manutenção da sentença implicaria enriquecimento sem causa dos autores;
6) subsidiariamente, requer a redução dos honorários advocatícios fixados em R$ 3.000,00 para cada réu, por entender excessivo o valor arbitrado.
Passo ao exame dos recursos.
As apelações não merecem prosperar.
1. Da legitimidade passiva da CEF
A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela Caixa Econômica Federal não se sustenta. A CEF, na qualidade de sucessora do extinto BNH e gestora do Sistema Financeiro da Habitação, ostenta legitimidade para figurar no polo passivo das demandas relativas a contratos celebrados no âmbito do SFH e à cobertura do FCVS, consoante a Súmula 327/STJ.
A cessão da carteira à Empresa Gestora de Ativos não afasta, por si só, a legitimidade da CEF para responder por obrigações decorrentes da origem contratual do ajuste, notadamente quando se discute cláusula referente à cobertura do FCVS e a expedição de documento apto à baixa de hipoteca constituída em seu favor. Trata-se de relação jurídica complexa, cuja formação envolveu diretamente a instituição financeira originária.
Além disso, a própria sentença reconheceu a exclusão da Fiducial, mantendo apenas CEF e EMGEA, solução que se mostra adequada ao caso concreto.
2. Da existência de cobertura pelo FCVS
No mérito, ambas as apelantes sustentam inexistir cobertura pelo FCVS, sob o argumento de que: (i) não houve recolhimento de contribuição ao Fundo; (ii) o valor financiado superava o limite de cobertura; e (iii) a planilha indica “0,00” no campo relativo ao FCVS.
Todavia, o contrato celebrado em 10/10/1989 – portanto, anterior a 05/12/1990 – contém previsão expressa de cobertura pelo FCVS, inclusive com indicação de limite de cobertura no quadro-resumo (Item “C”), além de cláusulas específicas (17ª e 18ª) e adendo final que reafirma a submissão do ajuste à disciplina do Fundo.
A circunstância de não ter sido destacada parcela autônoma a título de contribuição ao FCVS não tem o condão de afastar a cobertura contratualmente assegurada. Como reconhecido na sentença, à época, embora a contribuição fosse de responsabilidade do agente financeiro, o respectivo encargo integrava a estrutura econômica do contrato, compondo a prestação global suportada pelo mutuário.
A controvérsia instaurada revela situação em que o instrumento contratual assegura a cobertura do saldo residual pelo FCVS, mas a instituição financeira deixou de operacionalizar adequadamente tal previsão. Não é juridicamente admissível transferir ao mutuário as consequências de eventual falha administrativa do agente financeiro ou da entidade gestora.
Tratando-se de contrato firmado sob as regras do SFH, com adoção do PES/CP, é notório que o saldo residual decorre da própria sistemática de atualização diferenciada entre saldo devedor e prestações. Justamente para equalizar essa distorção é que foi instituído o FCVS.
Ademais, o art. 3º da Lei nº 8.100/90, com redação conferida pela Lei nº 10.150/2001, excepciona expressamente os contratos firmados até 5 de dezembro de 1990, garantindo a quitação do saldo devedor remanescente ao final do ajuste. O contrato em exame enquadra-se precisamente nessa hipótese.
Não procede, portanto, a alegação de enriquecimento sem causa. Ao revés, enriquecimento indevido haveria se, após o pagamento integral das 240 prestações contratadas, os mutuários fossem compelidos a satisfazer saldo residual cuja cobertura estava expressamente prevista no pacto.
3. Da boa-fé objetiva e da força obrigatória do contrato
A interpretação contratual deve observar os arts. 113 e 422 do Código Civil, privilegiando a boa-fé objetiva e a proteção das legítimas expectativas criadas pelo instrumento.
Os autores firmaram contrato que expressamente indicava cobertura pelo FCVS ao término do prazo. Cumpriram integralmente sua obrigação principal, pagando todas as prestações ajustadas. Não há qualquer indício de vício de consentimento ou inadimplemento.
Nessas circunstâncias, impõe-se prestigiar o conteúdo objetivo do negócio jurídico e a confiança legitimamente depositada pelos mutuários, não sendo possível esvaziar cláusula contratual expressa com base exclusivamente na ausência de destaque contábil de contribuição específica.
4. Dos honorários advocatícios
A verba honorária foi fixada com fundamento no art. 85, § 8º, do CPC, em razão do elevado valor da causa, arbitrando-se R$ 3.000,00 para cada réu.
Consideradas a natureza da demanda, a complexidade da controvérsia (que envolve legislação específica do SFH e do FCVS), bem como o trabalho desenvolvido, não se revela excessiva a quantia arbitrada, mostrando-se adequada e proporcional. Não há razão para redução.
Diante do exposto, as razões recursais não infirmam os fundamentos da sentença, que não merece reforma, impondo-se a majoração da verba honorária em 1% (um por cento), nos termos do art. 85, § 11 do CPC.
Voto por negar provimento aos recursos.
Documento eletrônico assinado por POUL ERIK DYRLUND, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002734084v2 e do código CRC 7d94af29.
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Data e Hora: 25/02/2026, às 13:57:08