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Apelação Cível Nº 5026038-18.2025.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação, interposta pelo autor, D. S., da sentença, proferida pela 10ª Vara Federal do Rio de Janeiro, em ação pelo procedimento comum, ajuizada em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, que julgou improcedente o pedido de anulação dos atos expropriatórios referentes ao imóvel situado à Avenida Chrisostomo Pimentel de Oliveira, n.º 477, bl. 06, apto 102, Anchieta, Rio de Janeiro (RJ). 

Sustenta, inicialmente, cerceamento de defesa, pois o juiz teria decidido o processo "com base apenas na documentação constante dos autos". Aduz, ademais, que, após o início do trâmite expropriatório do imóvel, ajustou com a CEF que as parcelas em atraso seriam incorporadas ao saldo devedor, com o pagamento da primeira parcela em 18/12/2024. Todavia, ela não respeitou o acordo (apelação).

Sem contrarrazões.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002731862v4 e do código CRC 76c84663.

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Apelação Cível Nº 5026038-18.2025.4.02.5101/RJ

VOTO

Trata-se de apelação, interposta pelo autor, D. S., da sentença, proferida pela 10ª Vara Federal do Rio de Janeiro, em ação pelo procedimento comum, ajuizada em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, que julgou improcedente o pedido de anulação dos atos expropriatórios referentes ao imóvel situado à Avenida Chrisostomo Pimentel de Oliveira, n.º 477, bl. 06, apto 102, Anchieta, Rio de Janeiro (RJ). 

O Ministério Público Federal (MPF) opinou no sentido da ausência de interesse público a justificar sua intervenção (7.1).

Conheço a apelação, porque estão presentes os seus requisitos de admissibilidade. 

Sustenta, inicialmente, cerceamento de defesa, pois o juiz teria decidido o processo "com base apenas na documentação constante dos autos".

O juiz analisa e julga os processos que lhe são submetidos, ao crivo das provas produzidas pelas partes, conforme as regras de repartição do ônus probatório (artigo 373, do CPC).

Não compete ao juiz, nem poderia, julgar com base em elementos externos aos produzidos nos autos. Dessa forma, não há cerceamento de defesa.

Aduz, ademais, que, após o início do trâmite expropriatório do imóvel, ajustou com a CEF que as parcelas em atraso seriam incorporadas ao saldo devedor, com o pagamento da primeira parcela em 18/12/2024. Todavia, ela não respeitou o acordo.

Uma vez que o devedor está confessadamente inadimplente com o pagamento das prestações, a propriedade plena se consolida na pessoa do fiduciário, a quem cabe promover a venda extrajudicial do bem.

Significa dizer que a alienação do bem em hasta pública é direito do credor após a consolidação da propriedade do imóvel.

Assim, a parte ré poderá exercer o seu direito e, de acordo com o disposto no art. 50, §§ 1° e 2°, da Lei nº 10.931/2004, a suspensão dos atos de execução extrajudicial fica condicionada ao pagamento integral da quantia incontroversa diretamente à instituição financeira e ao depósito do montante correspondente ao valor controvertido, no tempo e modo contratados.

O autor afirmou que procurou a CEF para renegociar a dívida (1.13) e ajustou com ela que as parcelas em atraso seriam incorporadas ao saldo devedor, com o pagamento da primeira parcela em 18/12/2024.

Contudo, o autor não demonstrou, de forma inequívoca, a verossimilhança de sua alegação. Inclusive, nessa data (18/12/2024), a CEF já havia consolidado a propriedade do imóvel (05/06/2024).

De fato, comprovada a renegociação da dívida entre as partes, seria possível reconhecer a obrigação de repactuação gerada. No entanto, a mera transcrição de suposta conversa com representante da instituição financeira ré não configura prova suficiente de renegociação do contrato.

O autor não informou, por exemplo, o protocolo da ligação que cita, nem mesmo a data e o horário de sua realização ou o número para o qual teria ligado, mas apenas o nome da suposta atendente (Adriana). Assim, não se permite a verificação de veracidade da renegociação contratual. 

Quem celebra um contrato de financiamento (especialmente os que envolvem prazos longos) assume um risco, pois acidentes pessoais, desemprego, reduções na remuneração e outros fatores imprevistos no momento da celebração do pacto podem implicar na redução de sua capacidade financeira. 

Se o devedor assinou o contrato, de livre e espontânea vontade, decidiu assumir o risco, e quem emprestou quantia de monta elevada não pode ficar responsável pelos eventuais infortúnios sofridos pelo tomador do empréstimo.

Cito o seguinte precedente em apoio a esta tese:

"APELAÇÃO. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. AFASTADA. LEI Nº 9.514/97. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONAL.

1- Constata-se que o contrato em questão foi firmado sob a égide do Sistema de Financiamento Imobiliário, mediante alienação fiduciária do imóvel, nos termos da Lei 9.514/97. 

2- Em relação ao questionamento sobre a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, verifica-se que  no recurso extraordinário nº 860.931 (Tema 982), foi reconhecida a repercussão geral, sendo julgado em 26/10/2023, pelo Ministro Relator Luís Roberto Barroso, sendo fixada a seguinte tese, por unanimidade: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

3- Trata-se de apelação contra sentença que julgou improcedentes os pedidos da autora, ora Apelante, objetivando a revisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária.

4- Na origem, verifica-se que a Apelante celebrou com a CEF "Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH - Sistema Financeiro de Habitação" (Evento 1, CONTR5) em 27/07/2012, no valor de R$ 112.499,53, com parcelas mensais no valor inicial de R$ 908,78, adotando-se o Sistema de Amortização Constante - SAC para o cálculo dos encargos mensais, taxa anual de juros nominal de 5,5 % (taxa efetiva de 5,6407%) ao ano e prazo de amortização de 300 meses (Evento 1 - COMP5, fl.2).

5- A Apelante pretende a revisão contratual, sustentando que, após ficar doente, houve redução de sua renda, o que inviabilizou o pagamento das prestações contratuais.

6- Importante destacar que as dificuldades financeiras enfrentadas pelo Apelante, ainda que em decorrência de doença, não se apresentam como motivo hábil e suficiente para invocação da "Teoria da Imprevisão", conforme previsto no art. 478 do CC/2002. A redução da renda familiar pode ser motivo imprevisto, mas jamais imprevisível, não tendo, por essa razão, o condão de impor a revisão contratual.

7- Desprovido o recurso de apelação interposto por VIVIANE OLIVEIRA DA SILVA."

(TRF2. Apelação Cível nº 5000631-46.2021.4.02.5102, Rel. Theophilo Antonio Miguel Filho, 7ª Turma Especializada, julgado em 22/11/2023, DJe 04/12/2023)".

A notificação prévia do devedor para pagar o débito (purgar a mora) é exigência prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

O registro de matrícula do imóvel indica que houve sua intimação pessoal, por meio do 4º Registro de Títulos e Documentos, na forma do art. 26, §4º da Lei nº 9.514/97 (1.12, folhas 03):

A consolidação da propriedade do imóvel, em favor da CEF, ocorreu em 03/04/2025 (evento 15, MATRIMOVEL2, fls. 3).

Dessa forma, a instituição financeira cumpriu o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

Não há informação sobre a ocorrência de leilão extrajudicial do imóvel, nos autos.

Em face do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO. Majoro, em 1%, os honorários advocatícios fixados em desfavor do autor na sentença, ressalvada a gratuidade de justiça concedida.

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Apelação Cível Nº 5026038-18.2025.4.02.5101/RJ

EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. OBRIGAÇÕES. ESPÉCIES DE CONTRATOS. CEF. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. INADIMPLÊNCIA DO CONTRATO. PURGAÇÃO DE MORA. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. Trata-se de apelação, interposta pelo autor, D. S., da sentença, proferida pela 10ª Vara Federal do Rio de Janeiro, em ação pelo procedimento comum, ajuizada em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, que julgou improcedente o pedido de anulação dos atos expropriatórios referentes ao imóvel situado à Avenida Chrisostomo Pimentel de Oliveira, n.º 477, bl. 06, apto 102, Anchieta, Rio de Janeiro (RJ). 

2. Sustenta, inicialmente, cerceamento de defesa, pois o juiz teria decidido o processo "com base apenas na documentação constante dos autos".

3. O juiz analisa e julga os processos que lhe são submetidos, ao crivo das provas produzidas pelas partes, conforme as regras de repartição do ônus probatório (artigo 373, do CPC).

4. Não compete ao juiz, nem poderia, julgar com base em elementos externos aos produzidos nos autos. Dessa forma, não há cerceamento de defesa.

5. Aduz, ademais, que, após o início do trâmite expropriatório do imóvel, ajustou com a CEF que as parcelas em atraso seriam incorporadas ao saldo devedor, com o pagamento da primeira parcela em 18/12/2024. Todavia, ela não respeitou o acordo.

6. Uma vez que o devedor está confessadamente inadimplente com o pagamento das prestações, a propriedade plena se consolida na pessoa do fiduciário, a quem cabe promover a venda extrajudicial do bem.

7. Significa dizer que a alienação do bem em hasta pública é direito do credor após a consolidação da propriedade do imóvel.

8. Assim, a parte ré poderá exercer o seu direito e, de acordo com o disposto no art. 50, §§ 1° e 2°, da Lei nº 10.931/2004, a suspensão dos atos de execução extrajudicial fica condicionada ao pagamento integral da quantia incontroversa diretamente à instituição financeira e ao depósito do montante correspondente ao valor controvertido, no tempo e modo contratados.

9. O autor afirmou que procurou a CEF para renegociar a dívida e ajustou com ela que as parcelas em atraso seriam incorporadas ao saldo devedor, com o pagamento da primeira parcela em 18/12/2024.

10. Contudo, o autor não demonstrou, de forma inequívoca, a verossimilhança de sua alegação. Inclusive, nessa data (18/12/2024), a CEF já havia consolidado a propriedade do imóvel (05/06/2024).

11. De fato, comprovada a renegociação da dívida entre as partes, seria possível reconhecer a obrigação de repactuação gerada. No entanto, a mera transcrição de suposta conversa com representante da instituição financeira ré não configura prova suficiente de renegociação do contrato.

12. O autor não informou, por exemplo, o protocolo da ligação que cita, nem mesmo a data e o horário de sua realização ou o número para o qual teria ligado, mas apenas o nome da suposta atendente (Adriana). Assim, não se permite a verificação de veracidade da renegociação contratual. 

13. Quem celebra um contrato de financiamento (especialmente os que envolvem prazos longos) assume um risco, pois acidentes pessoais, desemprego, reduções na remuneração e outros fatores imprevistos no momento da celebração do pacto podem implicar na redução de sua capacidade financeira. 

14. Se o devedor assinou o contrato, de livre e espontânea vontade, decidiu assumir o risco, e quem emprestou quantia de monta elevada não pode ficar responsável pelos eventuais infortúnios sofridos pelo tomador do empréstimo (TRF2. Apelação Cível nº 5000631-46.2021.4.02.5102, Rel. Theophilo Antonio Miguel Filho, 7ª Turma Especializada, julgado em 22/11/2023, DJe 04/12/2023).

15. A notificação prévia do devedor para pagar o débito (purgar a mora) é exigência prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

16. O registro de matrícula do imóvel indica que houve sua intimação pessoal, por meio do 4º Registro de Títulos e Documentos, na forma do art. 26, §4º da Lei nº 9.514/97.

17. A consolidação da propriedade do imóvel, em favor da CEF, ocorreu em 03/04/2025. Dessa forma, a instituição financeira cumpriu o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

18. Não há informação sobre a ocorrência de leilão extrajudicial do imóvel, nos autos.

19. Apelação desprovida. Majora-se, em 1%, os honorários advocatícios fixados em desfavor do autor na sentença, ressalvada a gratuidade de justiça concedida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO. Majoro, em 1%, os honorários advocatícios fixados em desfavor do autor na sentença, ressalvada a gratuidade de justiça concedida, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 25 de março de 2026.

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002731864v8 e do código CRC 509696ed.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 18/03/2026 A 25/03/2026

Apelação Cível Nº 5026038-18.2025.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária