Rua Acre, 50, sala 402 - Bairro: Centro - CEP: 20081-000 - Fone: (21) 2282.7834 - https://www10.trf2.jus.br/portal/ - Email: gablnbm@trf2.jus.br

Apelação Cível Nº 5067840-30.2024.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação, interposta pela autora, T. G. L. R., da sentença, proferida pela 34ª Vara Federal do Rio de Janeiro, em ação pelo procedimento comum, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), que julgou improcedente o pedido de suspensão dos atos expropriatórios extrajudiciais referentes ao bem imóvel situado à Rua Projetada 4, 100, Bl 01, apt 103, Campo Grande, Rio de Janeiro (RJ).

Alega a nulidade da consolidação da propriedade do imóvel pela CEF, por ausência de sua notificação regular para purga da mora. Requer a suspensão dos atos expropriatórios extrajudiciais relativos ao imóvel objeto dos autos (apelação).

Contrarrazões da CEF.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002727366v4 e do código CRC 8838b749.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS
Data e Hora: 20/02/2026, às 16:15:56

Rua Acre, 50, sala 402 - Bairro: Centro - CEP: 20081-000 - Fone: (21) 2282.7834 - https://www10.trf2.jus.br/portal/ - Email: gablnbm@trf2.jus.br

Apelação Cível Nº 5067840-30.2024.4.02.5101/RJ

VOTO

Trata-se de apelação, interposta pela autora, T. G. L. R., da sentença, proferida pela 34ª Vara Federal do Rio de Janeiro, em ação pelo procedimento comum, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), que julgou improcedente o pedido de suspensão dos atos expropriatórios extrajudiciais referentes ao bem imóvel situado à Rua Projetada 4, 100, Bl 01, apt 103, Campo Grande, Rio de Janeiro (RJ).

O Ministério Público Federal (MPF) opinou no sentido da ausência de interesse público a justificar sua intervenção (13.1).

Conheço a apelação, porque estão presentes os seus requisitos e pressupostos de admissibilidade.

Uma vez que a devedora está confessadamente inadimplente com o pagamento das prestações, a propriedade plena se consolida na pessoa do fiduciário, a quem cabe promover a venda extrajudicial do bem.

Significa dizer que a alienação do bem em hasta pública é direito do credor após a consolidação da propriedade do imóvel.

Assim, a parte ré poderá exercer o seu direito e, de acordo com o disposto no art. 50, §§ 1° e 2°, da Lei nº 10.931/2004, a suspensão dos atos de execução extrajudicial fica condicionada ao pagamento integral da quantia incontroversa diretamente à instituição financeira e ao depósito do montante correspondente ao valor controvertido, no tempo e modo contratados.

Além disso, não há comprovação de que a mutuária procurou a CEF para negociar a dívida. Nessa linha, a mutuária inadimplente se manteve inerte, e só se preocupou em discutir a dívida com o ajuizamento da ação anulatória, em setembro de 2024. E nem se prontificou a quitar integralmente o saldo devedor.

Entretanto, quem celebra um contrato de financiamento (especialmente os que envolvem prazos longos) assume um risco, pois acidentes pessoais, desemprego, reduções na remuneração e outros fatores imprevistos no momento da celebração do pacto podem implicar na redução de sua capacidade financeira. 

Se a devedora assinou o contrato de livre e espontânea vontade, decidiu assumir o risco, e quem emprestou quantia de monta elevada não pode ficar responsável pelos eventuais infortúnios sofridos pela tomadora do empréstimo.

Cito o seguinte precedente em apoio a esta tese:

APELAÇÃO. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. AFASTADA. LEI Nº 9.514/97. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONAL.

1- Constata-se que o contrato em questão foi firmado sob a égide do Sistema de Financiamento Imobiliário, mediante alienação fiduciária do imóvel, nos termos da Lei 9.514/97. 

2- Em relação ao questionamento sobre a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, verifica-se que  no recurso extraordinário nº 860.931 (Tema 982), foi reconhecida a repercussão geral, sendo julgado em 26/10/2023, pelo Ministro Relator Luís Roberto Barroso, sendo fixada a seguinte tese, por unanimidade: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

3- Trata-se de apelação contra sentença que julgou improcedentes os pedidos da autora, ora Apelante, objetivando a revisão do contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária.

4- Na origem, verifica-se que a Apelante celebrou com a CEF "Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH - Sistema Financeiro de Habitação" (Evento 1, CONTR5) em 27/07/2012, no valor de R$ 112.499,53, com parcelas mensais no valor inicial de R$ 908,78, adotando-se o Sistema de Amortização Constante - SAC para o cálculo dos encargos mensais, taxa anual de juros nominal de 5,5 % (taxa efetiva de 5,6407%) ao ano e prazo de amortização de 300 meses (Evento 1 - COMP5, fl.2).

5- A Apelante pretende a revisão contratual, sustentando que, após ficar doente, houve redução de sua renda, o que inviabilizou o pagamento das prestações contratuais.

6- Importante destacar que as dificuldades financeiras enfrentadas pelo Apelante, ainda que em decorrência de doença, não se apresentam como motivo hábil e suficiente para invocação da "Teoria da Imprevisão", conforme previsto no art. 478 do CC/2002. A redução da renda familiar pode ser motivo imprevisto, mas jamais imprevisível, não tendo, por essa razão, o condão de impor a revisão contratual.

7- Desprovido o recurso de apelação interposto por VIVIANE OLIVEIRA DA SILVA.

(TRF2. Apelação Cível nº 5000631-46.2021.4.02.5102, Rel. Theophilo Antônio Miguel Filho, 7ª Turma Especializada, julgado em 22/11/2023, DJe 04/12/2023).

A notificação prévia do devedor para pagar o débito (purgar a mora) é exigência prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

A AV-13 indica que houve sua intimação por três editais, pois não foi encontrada em tentativa de notificação anterior, na forma do art. 26, §4º da Lei nº 9.514/97 (14.8, folhas 3):

A propriedade do imóvel foi consolidada em favor da CEF (14.8, folhas 4).

Dessa forma, a instituição financeira cumpriu o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

A lide versa, ainda, sobre a validade dos leilões, em razão de falta de notificação regular.

A Lei nº 14.711/2023 acrescentou o §2º-A ao art. 27 da Lei nº 9.514/1997 que estabeleceu a obrigatoriedade de comunicação da data e horário dos leilões ao devedor.

A notificação do devedor para ciência da data de realização dos leilões tem por objetivo viabilizar o exercício de seu direito de preferência na aquisição do bem imóvel, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

Em 26.10.2023,  o STF fixou a seguinte tese: 

É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal

Há comprovação da notificação da autora sobre a realização do leilão (1.9):

Dessa forma, foi comprovada a regularidade do procedimento expropriatório, previsto em lei.

Em face do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO. Majoro, em 1%, os honorários advocatícios fixados na sentença, em desfavor da autora, ressalvada a gratuidade de justiça concedida.

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002727367v5 e do código CRC 66be2b9e.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS
Data e Hora: 26/03/2026, às 13:17:49

Rua Acre, 50, sala 402 - Bairro: Centro - CEP: 20081-000 - Fone: (21) 2282.7834 - https://www10.trf2.jus.br/portal/ - Email: gablnbm@trf2.jus.br

Apelação Cível Nº 5067840-30.2024.4.02.5101/RJ

EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CEF. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA. LEILÃO. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE. INTIMAÇÃO OCORRIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

1. Trata-se de apelação, interposta pela autora, T. G. L. R., da sentença, proferida pela 34ª Vara Federal do Rio de Janeiro, em ação pelo procedimento comum, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), que julgou improcedente o pedido de suspensão dos atos expropriatórios extrajudiciais referentes ao bem imóvel situado à Rua Projetada 4, 100, Bl 01, apt 103, Campo Grande, Rio de Janeiro (RJ).

2. Alega nulidade da consolidação da propriedade do imóvel pela CEF, por ausência de sua notificação regular para purga da mora. Requer a suspensão dos atos expropriatórios extrajudiciais relativos ao imóvel objeto dos autos.

3. Uma vez que a devedora está confessadamente inadimplente com o pagamento das prestações, a propriedade plena se consolida na pessoa do fiduciário, a quem cabe promover a venda extrajudicial do bem. Significa dizer que a alienação do bem em hasta pública é direito do credor após a consolidação da propriedade do imóvel.

4. Assim, a parte ré poderá exercer o seu direito e, de acordo com o disposto no art. 50, §§ 1° e 2°, da Lei nº 10.931/2004, a suspensão dos atos de execução extrajudicial fica condicionada ao pagamento integral da quantia incontroversa diretamente à instituição financeira e ao depósito do montante correspondente ao valor controvertido, no tempo e modo contratados.

5. Além disso, não há comprovação de que a mutuária procurou a CEF para negociar a dívida. Nessa linha, a mutuária inadimplente se manteve inerte, e só se preocupou em discutir a dívida com o ajuizamento da ação anulatória, em setembro de 2024. E nem se prontificou a quitar integralmente o saldo devedor.

6. Quem celebra um contrato de financiamento (especialmente os que envolvem prazos longos) assume um risco, pois acidentes pessoais, desemprego, reduções na remuneração e outros fatores imprevistos no momento da celebração do pacto podem implicar na redução de sua capacidade financeira. 

7. Se a devedora assinou o contrato de livre e espontânea vontade, decidiu assumir o risco, e quem emprestou quantia de monta elevada não pode ficar responsável pelos eventuais infortúnios sofridos pela tomadora do empréstimo.

8. A notificação prévia do devedor para pagar o débito (purgar a mora) é exigência prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997. O registro de matrícula do imóvel indica indica que houve sua intimação por três editais, pois não foi encontrada em tentativa de notificação anterior, na forma do art. 26, §4º da Lei nº 9.514/97.

9. A lide versa, ainda, sobre a validade dos leilões, em razão de falta de notificação regular.

10. A Lei nº 14.711/2023 acrescentou o §2º-A ao art. 27 da Lei nº 9.514/1997 que estabeleceu a obrigatoriedade de comunicação da data e horário dos leilões ao devedor.

11. A notificação do devedor para ciência da data de realização dos leilões tem por objetivo viabilizar o exercício de seu direito de preferência na aquisição do bem imóvel, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

12. Em 26.10.2023,  o STF fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal"

13. Há comprovação da notificação da autora sobre a realização do leilão. Assim, comprovada a regularidade do procedimento expropriatório, previsto em lei. 

14. Apelação desprovida. Majora-se, em 1%, os honorários advocatícios fixados na sentença, em desfavor da autora, ressalvada a gratuidade de justiça concedida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO. Majoro, em 1%, os honorários advocatícios fixados na sentença, em desfavor da autora, ressalvada a gratuidade de justiça concedida, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 25 de março de 2026.

Documento eletrônico assinado por LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002727368v5 e do código CRC 85e9b377.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS
Data e Hora: 26/03/2026, às 13:17:49

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 18/03/2026 A 25/03/2026

Apelação Cível Nº 5067840-30.2024.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

Votante: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária