Documento:20002754154

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5039841-68.2025.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

VOTO

Conforme relatado, trata-se de apelação, atribuída à minha relatoria por prevenção, interposta por R. C. S. D. O. (Natália Roxo da Silva – OAB/SP 344.310), figurando como apelada a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, em face de sentença proferida pelo MM. Juiz Federal MARCELO LEONARDO TAVARES, da 10ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que julgou improcedentes os pedidos, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

A sentença recorrida, evento 43/1º grau, foi fundamentada nos seguintes termos:

2. FUNDAMENTAÇÃO

Consonante Tema 1095 dos Recursos Repetitivos do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o CDC é inaplicável ao presente caso, o qual deve ser dirimido à luz da Lei nº 9.514/1997.

Tema 1095, STJ: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

O art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/1994, estabelece que a consolidação da propriedade ocorrerá após a intimação pessoal do devedor, a qual pode ocorrer por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la. Infrutífera a intimação pessoal, o art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/1994, determina a intimação por edital.

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

(...)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Como se verifica na "AV-11-103370 - CONSTITUIÇÃO EM MORA DO(S) DEVEDOR(ES) FIDUCIANTE(S)" averbada na matrícula de evento 1, MATRIMOVEL5, a parte autora não foi encontrada pelo oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel, o que deu azo à regular intimação por edital. O prazo assinalado nos editais transcorreu sem a purgação da mora, o que acarretou na consolidação da propriedade fiduciária ("AV-12-103370 - CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE"). [...]Os atos notariais gozam de fé pública (art. 3º da Lei nº 8.935/94) e a parte autora não trouxe provas capazes de infirmar a presunção relativa de veracidade da averbação "AV-11-103370 - CONSTITUIÇÃO EM MORA DO(S) DEVEDOR(ES) FIDUCIANTE(S)", ônus que lhe incumbia conforme art. 373, I, do CPC.

Não há os vícios alegados pela parte autora no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária objeto desta lide.

O art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997 estabelece:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (redação vigente à época dos fatos)

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (redação vigente à época dos fatos)

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.

No evento 29, COMP6, a CEF juntou aviso de recebimento de correspondência enviada para o imóvel alienado fiduciariamente pela parte autora e recebido em 15.08.2025.

[...] No evento 29, COMP16 a CEF juntou notificação extrajudicial de leilão de imóvel direcionado à parte autora. Não há nulidade no procedimento do leilão extrajudicial por suposta falta de intimação da parte autora.

Frisa-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se pela impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, uma vez que, após a Lei nº 13.465/2017, o que há é o direito de preferência ao fiduciante (art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997). Nesse sentido, colaciono a seguinte ementa:

1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022.

2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes.

4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, “com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário”, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: “i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997” (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).

6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.

7. Recurso especial conhecido e não provido.

(STJ. Terceira Turma. REsp nº 2.007.941. Rel. Min. Nancy Andrighi.)

Incumbe à instituição financeira promover a ciência do devedor sobre as datas dos leilões, através de mera correspondência, eletrônica ou não, o que, no entanto, caso não ocorra, não encerra, necessariamente, em nulidade do procedimento.

A primeira notificação para a purgação da mora ocorre antes da consolidação da propriedade. Decorrido o prazo para purgação da mora, efetiva-se a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, a qual deverá, necessariamente, promover a venda do imóvel em leilão extrajudicial.

Os demais atos de notificação do devedor acerca da realização dos leilões são apenas para mera ciência do seu eventual resultado e também para oportunizar o direito de preferência pelo devedor. Para exercer seu direito de preferência, o devedor deverá quitar integralmente o débito, acrescido dos encargos legais, tributos e despesas do leilão, inclusive custas e emolumentos.

A realização do leilão após os 60 dias estabelecidos no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 não tem o condão de reverter a consolidação da propriedade ou anular a alienação. De fato, a demora na realização do leilão somente enseja eventual indenização por perdas e danos.

A despeito da alegação que não foi devidamente intimada dos leilões, a parte autora não demonstrou nenhuma iniciativa concreta para o exercício do direito de preferência. Nesse sentido, não foi exercido o direito de preferência ou mesmo buscada a conciliação, com a quitação integral do débito, o que poderia ter sido feito em qualquer momento após a consolidação da propriedade.

A pretensão autoral é tão somente tentar desfazer a consolidação da propriedade e reaver a posso do imóvel, o que não deve prosperar. Não há pretensão de quitar o débito anterior, de modo que a restituição da posse do imóvel acarretaria mais prejuízo à credora.

Para corroborar o exposto, colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. INTIMAÇÃO. EDITAL. VALIDADE. NOTIFICAÇÃO. LEILÃO. DESNECESSIDADE. CIÊNCIA. VENDA DIRETA. RECEBIMENTO VALORES DIFERENÇA. 1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos. 2. O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”. 3. A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 4. No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora é formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º). 5. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5025084-06.2024.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.10.2024; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024. 6. O Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022. 7. Conquanto aleguem que não foram intimados para a realização dos leilões, conforme observado pelo Juízo de origem, foi possível observar a existência do processo relacionado de nº 0004813-25.2019.4.02.5105, distribuído em 30/10/2019, pelo qual Lúcia Helena Pires Tavares e seu falecido companheiro Iracildes Borges Filho se insurgiam contra a designação dos leilões extrajudiciais a serem realizados pela CEF para alienação do imóvel, sendo o feito extinto sem resolução do mérito, por inadequação da via eleita. 8. Conforme admitiram os apelantes na inicial do referido processo, “foram notificados que sua residência seria objeto de Leilão Público 0027/2019-CPA/RJ que seria realizado no dia 15/10/2019, sendo o segundo realizado no dia 30/10/2019.” Além disso, anexaram cópia da notificação recebida, com as datas dos leilões”. Desse modo, tem-se que os recorrentes tinham ciência da designação dos leilões. 9. O apelante tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixaram de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira. 10. Em 26.10.2022, a 2ª Seção do STJ fixou que em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0000231-38.2008.4.02.5114, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 6.10.2023. 11. Os imóveis adjudicados pela CEF em virtude de processo de execução da garantia de alienação fiduciária, após a realização infrutífera dos dois leilões previstos legalmente, podem ser disponibilizados para compra nas modalidades de leilão, licitação aberta, licitação fechada e venda direta, com preços atrativos e condições especiais. 12. No caso dos autos, o imóvel foi retomado pela CAIXA e foi alienado na modalidade "Venda Direta", procedimento comumente adotado pelo agente financeiro quando os leilões extrajudiciais se encerram sem que haja licitantes. Nesta hipótese, a dívida dos mutuários é extinta e o imóvel fica sob propriedade plena e exclusiva do banco, não sendo mais necessário observar o valor da avaliação, tampouco as regras para a venda previstas na Lei nº. 9.514/97. Precedente: TRF4, 3ª Turma, AI 5042039-06.2022.4.04.0000, Rel. Des. Fed. ROGERIO FAVRETO, DJe 6.12.2022. 13. Na hipótese ora analisada, os leilões designados foram frustrados. Desse modo, a legislação de regência estabelecia que, em caso de frustração dos leilões, a credora fiduciária dará quitação da dívida e ficará desobrigada de entregar ao devedor o montante remanescente. 14. Diante da frustração dos leilões, a dívida dos mutuários foi extinta, de modo que a CEF pôde dispor do bem livremente. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5056042-09.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.12.2023. 15. Uma vez que inexiste direito ao recebimento da diferença do valor da venda, por se tratar de alienação direta, de rigor a improcedência. 16. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor do apelante, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. 17. Apelação não provida. (TRF2, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5003977-25.2023.4.02.5105, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 10/02/2025)

APELAÇÃO. ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL COM GARANTIA FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. INTIMAÇÃO PESSOAL E POR EDITAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL. RECURSO DESPROVIDO. 1- Trata-se de ação de procedimento comum, ajuizada por GERDEL ALBUQUERQUE DA SILVA, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando o cancelamento da consolidação da propriedade, bem como a suspensão de futuros leilões. 2- O art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/97 exige a intimação pessoal do fiduciante para purgar a mora, o que pode ser suprido por edital em caso de o devedor estar em local incerto, ignorado ou inacessível. No caso concreto, a intimação pessoal restou infrutífera, sendo posteriormente realizada a publicação do edital, cumprindo-se os requisitos legais. 3- A legislação aplicável não prevê a obrigatoriedade de intimação pessoal sobre a realização dos leilões extrajudiciais, considerando que a notificação da dívida é o momento adequado para a purgação da mora, sendo o leilão mera consequência do inadimplemento. Precedentes do TRF2 corroboram a desnecessidade de intimação pessoal nesse contexto (AC 01039140920174025104, TRF2, DJE 25.4.2019). 4- Os atos praticados pelo oficial do registro de imóveis gozam de presunção de fé pública (juris tantum), sendo válida a consolidação da propriedade em favor do fiduciário, não havendo elementos nos autos que infirmem tal presunção. 5- A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (Tema 249 da Repercussão Geral) reconhece a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto no Decreto-Lei nº 70/66 e aplicável subsidiariamente à alienação fiduciária, reforçando a legalidade do iter procedimental seguido. 6- Desprovido o recurso de apelação interposto por Gerdel Albuquerque da Silva. (TRF2, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5051520-36.2023.4.02.5101, 7ª TURMA ESPECIALIZADA, Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 06/02/2025)

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/1997. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. POSSIBILIDADE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO DE LEILÃO. DESNECESSIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. Lide envolvendo o pedido de declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária firmado pela Autora, em que houve a consolidação da propriedade do bem em nome da CEF, sustentando a recorrente que não teriam sido atendidos os requisitos previstos pela Lei nº 9.514/1997, como a intimação pessoal do devedor para purgar a mora e a ciência das datas de realização dos leilões. 2. A consolidação da propriedade em nome do fiduciário, em caso de inadimplemento, é prevista no instrumento contratual e pela Lei nº 9.514/1997, sendo certo que o procedimento nela previsto não apresenta qualquer inconstitucionalidade. Precedentes desta Corte. 3. Configurado o inadimplemento das parcelas mensais, será intimado o devedor para a purga da mora e, não havendo o pagamento, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, promovendo-se o posterior leilão público para sua alienação, não havendo que se falar em eventual desconhecimento acerca desse procedimento, realizado com fulcro na Lei nº 9.514/1997 e previsto contratualmente, ou que teria a autora sido surpreendida pela prática dos atos que ora pretende desconstituir. 4. Comprovada a intimação do devedor para purga da mora, através da notificação editalícia, na forma prevista no §4º do art. 26, não há como dissentir do Magistrado de Primeiro Grau quando, diante da Certidão do Registro de Imóveis acostada aos autos, constatando que “o cartório procedeu à tentativa de notificação para purgação da mora em 10, 11 e 12/05/2022, no endereço do imóvel, não tendo sido a autora localizada”, enfatizando que “uma vez que o fiduciante não foi encontrado naqueles momentos, a intimação se deu por edital, publicado em jornal de grande circulação nos dias 15, 16 e 17/06/2022, o que não viola, a princípio, a norma contida no art. 26 da Lei nº 9.514/97”, concluiu pela regularidade da intimação da devedora e dos atos subsequentes, com a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, asseverando que “ao celebrar com a CEF o contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, a parte autora assumiu o risco de, caso inadimplente, ser deflagrado o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, instrumento destinado à pronta recuperação dos créditos com garantia imobiliária, indispensável ao razoável funcionamento do Sistema Financeiro da Habitação”. 5. O registro notarial é dotado de fé pública, muito embora a presunção de veracidade do ato seja relativa. Deixando a interessada de colacionar aos autos qualquer prova, ou indício de prova, a elidir a presunção de veracidade dos atos notariais, cujo ônus é da parte autora, na forma do art. 373, I, do CPC/2015, mormente considerando a possibilidade de, entre outros, pugnar pela juntada dos documentos depositados na serventia que ensejaram o ato registral, não logrou afastar a presunção de veracidade do ato notarial, indicando a intimação editalícia da devedora, frustradas as tentativas de intimação pessoal, assim como a consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal. 6. Consolidada a propriedade em nome da CEF, não subsiste mais a relação contratual. Na forma do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, a credora promoverá a alienação do bem por leilão público, no prazo de 30 dias, não havendo previsão legal que determine a intimação do devedor das datas de sua realização. Afigura-se “desnecessária a notificação pessoal do mutuário para ciência do leilão. É a notificação da dívida o momento oportuno para a purgação da mora, configurando-se o futuro leilão em apenas uma consequência lógica do não pagamento do débito” (TRF2, AC 0007132-86.2017.4.02.5120, Desembargadora Federal NIZETE LOBATO CARMO, Sétima Turma Especializada, E-DJF2R 10.12.2019) 7. Ademais, a comunicação do devedor acerca das datas dos leilões (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97) tem por finalidade apenas assegurar o direito de preferência do devedor para a aquisição do imóvel, previsto no § 2º-B, ambos introduzidos pela Lei n. 13.465/2017, mediante pagamento da integralidade da dívida acrescida dos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos, sendo certo que a sua ausência não enseja a nulidade da consolidação da propriedade. No caso dos autos, a despeito da alegação no sentido de que não foi comunicada das datas dos públicos leilões, que, ao final, restaram negativos, conforme consta averbado na Certidão do Cartório do 1º Ofício da 2ª Zona de Serra/ES, não foi demonstrada qualquer iniciativa concreta para o exercício do direito de preferência, com o adimplemento do montante que seria exigido, a fim de retomar o imóvel, embora tivesse conhecimento da legislação aplicável ao contrato e do próprio inadimplemento. 8. Apelação da Autora desprovida. (TRF2, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5005565-73.2023.4.02.5006, 8ª TURMA ESPECIALIZADA, Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 19/07/2024)

3. DISPOSITIVO

JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Condeno a parte autora em custas e honorários advocatícios a serem pagos aos advogados da parte ré, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Fica suspensa a exigibilidade dessas obrigações em virtude da gratuidade da justiça deferida na forma do art. 98 do CPC.

Registre-se. Publique-se. Intimem-se.

Em razões recursais (evento 49/1º grau), o apelante sustenta, em síntese, que: i) os dispositivos legais trazidos na petição inicial, não deixam dúvidas de que para que os autores tivessem a prerrogativa de utilizar do direito de purgar o débito como está descrito no dispositivo legal, ou seja, os supostos valores previstos no segundo público leilão, teria de ter ciência da data da realização do certame, o que demonstra a nulidade no procedimento; ii) dentro do procedimento de retomada e com a realização de leilões existe a possibilidade de terem valores a serem devolvidos ao devedor após o leilão, caso seja ultrapassado o valor da dívida. Não tendo o devedor direito a pleitear benfeitorias.

Assim vieram-me os autos. Decide-se.

O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

Ademais, no dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

Outrossim, cumpre ressaltar a Lei nº 9.514/97, no âmbito das alienações fiduciárias em garantia, assim dispõe:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

§3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

§4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

§5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

§8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

Consoante dispõem os artigos 22 e seguintes da legislação em análise, a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.

Salienta-se que a mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Trata-se, assim, de criação legislativa de uma garantia estabelecida ante o inadimplemento de uma ou mais prestações do financiamento do imóvel (obrigação principal), razão pela qual as parcelas vencidas até a data de formalização da mora são acrescidas da incidência de juros convencionais e de correção monetária (encargos); e, em seguida, somam-se os débitos tributários e as contribuições condominiais pendentes (obrigações acessórias). A somatória desse montante descrito corresponde ao valor exigível para a purgação da mora.

Ainda, nesse procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora resta formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).

Entretanto, se transcorrido o prazo sem a quitação do passivo, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário (art. 26, § 7º), impondo-se que a satisfação do crédito se dê por meio de leilão, sob a responsabilidade da instituição financeira, no prazo de 30 (trinta) dias (art. 27).

Por oportuno, vale destacar que, mesmo nesse estágio de oferta pública do bem, o fiduciante assume tratamento especial (§ 2º-B do artigo 27), eis que ao devedor se garante direito de preferência para a aquisição do imóvel até a data de eventual segundo leilão, com preço fixado com base no saldo devedor.

Assim, trata-se de procedimento deflagrado, a requerimento do credor, pelo Ofício de Registro de Imóveis para constituição em mora, a partir de quando se encandeiam atos sucessivos que oportunizam a manifestação e a tomada de providências pelo devedor fiduciante. Caso o inadimplemento persista, a conclusão necessária é a averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, momento em que o credor está autorizado a promover leilão público para alienação do bem.

Outrossim, a 2ª Seção do STJ fixou que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

No caso concreto, conforme se depreende da leitura da inicial, o caso em tela se trata do fato de terem as partes litigantes entabulado contrato de alienação fiduciária em 19 de fevereiro de 2018, e tendo ocorrido o inadimplemento por motivo de uma drástica dificuldade financeira oriunda do desemprego do Autor, o credor fiduciário iniciou o procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel aqui correlacionado. Desse modo, o inadimplemento é incontroverso.

Ainda segundo a narrativa inicial, o imóvel situado na Rua Conselheiro Galvão, 210 bloco 02 apto 403- Madureira, Rio de Janeiro CEP 21360-000, matriculado sob o nº 103370 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Rio de Janeiro - RJ, encontra-se com leilão agendado para 26/08/2024 e 02/09/2024 e agora em venda direta.

Outrossim, consoante a matrícula do imóvel (evento 1/1º grau, MATRI5), a parte autora não foi encontrada pelo oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel, o que ocasionou a regular intimação por edital.

Desse modo, diante do não inadimplemento contratual, foi consolidada a propriedade em favor da instituição financeira.

Por outra perspectiva, a regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais. Neste sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. IRRELEVÂNCIA NO CASO DE GARANTIA FIDUCIÁRIA. agravo de instrumento DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra a decisão do Juízo da 19ª Vara Federal da SJ/RJ, que, nos autos de ação anulatória de arrematação de imóvel com pedido liminar, indeferiu tutela de urgência para sustar os efeitos da arrematação do imóvel objeto de garantia fiduciária, bem como a expedição da carta de transcrição da arrematação. A agravante alega ausência de intimação para purgação da mora, vícios no procedimento de execução extrajudicial e impenhorabilidade do bem por ser sua residência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se estão presentes os requisitos legais para concessão da tutela de urgência em ação anulatória de arrematação de imóvel com garantia fiduciária; (ii) analisar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial promovido pela CEF, especialmente quanto à intimação da devedora; e (iii) avaliar se o imóvel objeto da execução possui natureza de bem de família, apta a impedir sua alienação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão da tutela de urgência exige demonstração cumulativa de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300), o que não se verifica na hipótese, diante da necessidade de dilação probatória quanto à alegada irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade e da ausência de prova inequívoca da condição de bem de família.

4. A agravante reconhece a inadimplência contratual e sua ciência sobre os leilões agendados, o que enfraquece os fundamentos de sua alegação de surpresa e nulidade do procedimento.

5. De acordo com o art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 13.465/2017, a comunicação ao devedor acerca dos leilões pode se dar por correspondência aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico, não sendo exigível intimação pessoal.

6. As certidões expedidas por oficial de registro de imóveis gozam de fé pública e presunção de veracidade, somente afastáveis mediante prova idônea em sentido contrário, o que não foi apresentado.

7. A jurisprudência do STF (Tema 982 da RG) reconhece a constitucionalidade da execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997, desde que observados os requisitos legais, o que se presume no caso até prova em contrário.

8. O STJ admite a penhora de bem de família ofertado voluntariamente como garantia fiduciária, em respeito à boa-fé objetiva e à vedação ao comportamento contraditório, mesmo que se trate de imóvel residencial.

9. A documentação constante dos autos demonstra que o imóvel já passou pelas duas praças legais sem interessados, integrando atualmente o estoque da CEF e sendo incluído em licitação futura, afastando o risco iminente de perda da posse ou da moradia.

10. O juízo de origem diligenciou para apurar eventual nulidade no procedimento extrajudicial, sem prejuízo de posterior análise em sede de cognição exauriente, não sendo cabível interferência liminar no leilão sem elementos de prova robustos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Agravo de instrumento desprovido.

Tese de julgamento:

1. A tutela de urgência em ação anulatória de arrematação exige prova inequívoca da probabilidade do direito alegado, o que não se verifica quando há necessidade de dilação probatória.

2. A regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais.

3. O imóvel residencial ofertado voluntariamente como garantia fiduciária não se beneficia da impenhorabilidade do bem de família, em respeito à boa-fé objetiva e à eficácia da garantia contratada.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV e LIV; CPC, art. 300; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei nº 8.009/1990, art. 3º, V.

Jurisprudência relevante citada: STF, RE 860.631, Tema 982 da RG, Plenário, rel. Min. Luís Roberto Barroso, j. 26.10.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.071.640/ES, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 10.08.2022; STJ, AgInt nos EDv nos EREsp 1.560.562/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 09.06.2020; TRF2, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, DJe 16.02.2022; TRF2, AG 0007792-80.2018.4.02.0000, rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, DJe 28.11.2018 (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5009262-51.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 3.7.2025) (grifos nossos)

APELAÇÃO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PROCEDIMENTO EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA VÍCIOS. INTIMAÇÃO EDITAL. VALIDADE.

1. Apelação interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

3. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

4. A 2ª Seção do STJ fixou que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

5. A regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5009262-51.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 3.7.2025.

6. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

7. No caso dos autos, a certidão do imóvel evidencia que houve a tentativa de intimação pessoal da apelante (evento 9, COMP3/1º grau), sendo negativa a certidão do 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos, expedida em 24/10/2024. Assim sendo, foi realizada a intimação por edital, publicado por meio eletrônico em 04/06/2024, 05/06/2024 e 06/06/2024, através da Central de Serviços Eletrônicos, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/1991, tendo, ainda, sido encaminhado e-mail à recorrente.

8. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Na hipótese em análise, comprovada o envio da notificação acerca dos leilões para a apelante (evento 15/1º grau, NOT2). Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024.

9. O fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res. BNH n.º 11/72.

10. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação dos autores quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.

11. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024.

12. Para evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, torna-se necessário, em tese, que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, entre outros requisitos, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50).

13. O Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022.

14. A demandante tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

15. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

16. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 27.11.2025) (grifos nossos)

Outrossim, o fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res. BNH n.º 11/72.

A esse respeito, cumpre esclarecer que a notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da parte autora quanto ao ato.

Em caso semelhante, tem-se o precedente:

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. EDITAL. VALIDADE. NOTIFICAÇÃO. LEILÃO. DESNECESSIDADE. REVISÃO CONTRATUAL. TEORIA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos para rejeitar o pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial.

2. O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

3. A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

4. No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora é formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).

5. Consta expressamente da matrícula do imóvel acima que a consolidação da propriedade em favor da CEF deu-se de acordo com o estabelecido no artigo 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97, vale dizer, sem a purgação da mora.

6. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório 2º Ofício de Itaguaí, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato.

7. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

8. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022.

9. Fora oportunizada ao apelante a purgação do débito, tendo sido expedida notificação para tentativa de notificação pessoal, de modo que não foi demonstrada qualquer irregularidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise.

10. Os problemas financeiros invocados pelos contratantes, ora apelantes, não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021.

11. Dispensar os recorrentes da contraprestação livremente contratada, também imposta aos demais contratantes, consistiria em violação ao princípio da isonomia, sem contar o universo de pessoas que deixam de celebrar contratos do gênero por falta de condições para honrar o pagamento das prestações, de sorte que a inadimplência do devedor fiduciário não pode ser chancelada pelo Poder Judiciário. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5033107-14.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.6.2021.

12. Não se caracteriza cobrança abusiva o simples fato de a taxa de juros remuneratórios praticada pela instituição financeira superar a taxa média do mercado, consistindo a referida taxa em um referencial a ser considerado, e não em um limite que deva ser necessariamente observado pelas instituições financeiras. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0129316-69.2015.4.02.5102, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS, DJe 11.3.2021.

13. A pactuação dos juros deve ser realizada de forma livre entre as partes, somente se podendo falar em taxa abusiva se constatado que outras instituições financeiras, nas mesmas condições, praticariam percentuais muito inferiores aos cobrados no contrato em questão, hipótese em que não se caracterizou nos presentes autos. Precedente:TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000612-59.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 24.10.2022.

14. A CEF não pode ser obrigada a renegociar, de modo que não pode o Poder Judiciário forçar a repactuação do acordo na seara administrativa ou impor coercitivamente a transação judicial. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5012693-58.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.4.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5015421-15.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.2.2022.

15. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

16. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024) (grifos nossos)

Outrossim, esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Neste sentido:

APELAÇÃO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PROCEDIMENTO EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA VÍCIOS. INTIMAÇÃO EDITAL. VALIDADE.

1. Apelação interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

7. No caso dos autos, a certidão do imóvel evidencia que houve as tentativas de intimação pessoal da apelante, nos dias 25/04/2024, 26/04/2024 e 29/042024. Assim sendo, foi realizada a intimação por edital, consoante documento constante no evento 13/1º grau, EDITAL1. Ademais, foi encaminhada notificação eletrônica ao autor, nos moldes do art. 27, §2º-A da Lei 9514/97.

14. O demandante tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

16. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5008688-91.2024.4.02.5120, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 05.12.2025) (grifos nossos)

Noutro giro, os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária. Confira-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. SISTEMA FINANCEIRO HABITAÇÃO. LEILÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. PERIGO DA DEMORA NÃO CONFIGURADO.

1. Agravo de instrumento contra decisão que pretende a suspensão dos leilões designados para alienação do imóvel objeto da ação.

2. Os requisitos à concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar (requerida seja em caráter antecedente ou incidental), consistem na simultânea presença de fumus boni juris e periculum in mora, ou seja, indícios da probabilidade (ou incontestabilidade) do alegado direito enquanto calcado em fundamento jurídico, bem como de perigo de dano ao mesmo direito ou de risco ao resultado útil do processo, sendo que, de forma contrária, a tutela de urgência não pode causar irreversibilidade dos efeitos antecipados.

3. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

4. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

5. Em um juízo de cognição não exauriente, não se vislumbra, neste momento processual, urgência na situação, caracterizando o perigo da demora, uma vez que a determinação da realização do leilão do imóvel não implica imediato desapossamento do bem, afastando-se, assim, o risco da demora do pleito. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0000520-30.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 20.8.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5006989-02.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 8.7.2024.

6. A própria agravante admite a inadimplência, o que justifica o início do procedimento de execução extrajudicial realizado pelo banco.

7. A recorrente informa que houve o cancelamento da consolidação da propriedade pela instituição financeira, o que afasta o perigo da demora.

8. Faz-se necessária a oitiva da instituição financeira e consequente dilação probatória, a fim de averiguar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5004098-42.2023.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 18.5.2023

6. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 00079284820164020000, Rel. Juiz Fed. Conv. JOSÉ EDUARDO NOBRE MATTA, DJe 29.5.2018.

7. O direito de manutenção a permanecer no imóvel somente permanece hígido enquanto se mantiveram adimplentes com as prestações pactuadas. Caso venham a ser descumpridas as cláusulas contratuais, pode a CEF iniciar o procedimento de execução extrajudicial. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5004135-25.2019.4.02.5104, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 22.5.2023.

8. A CEF não pode ser obrigada a renegociar, de modo que não pode o Poder Judiciário forçar a repactuação do acordo na seara administrativa ou impor coercitivamente a transação judicial. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5012693-58.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.4.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5015421-15.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.2.2022.

9. Agravo de instrumento não provido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024) (grifos nossos)

Para evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, torna-se necessário, em tese, que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, entre outros requisitos, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50).

Neste contexto, cabe registrar que o demandante tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixaram de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira. Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO EDITAL. VALIDADE. REDUÇÃO DE RENDA. TEORIA IMPREVISÃO. NÃO INCIDÊNCIA.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos.

3. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

4. A alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.

5. Consoante dispõem os artigos 22 e seguintes da legislação em análise, a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.

6. A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

7. No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora resta formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).

8. No caso dos autos, consoante consta da certidão da matrícula do imóvel, a tentativa de intimação pessoal da autora para purgação da mora, promovida pelo Registro de Títulos e Documentos, foi infrutífera, sendo publicado edital com a finalidade de intimação em 20.9.2023, 21.9.2023 e 22.9.2023, na forma do art. 26 §4º e 26-A da Lei nº 9.514/97.

9. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

10. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024.

11. O fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res. BNH n.º 11/72.

12. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.

13. A apelante tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

14. Vige em nosso ordenamento jurídico, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao pacta sunt servanda, o que impede a revisão contratual pelo Poder Judiciário quando inexiste descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas avençadas. Desse modo, não se aplica o artigo 6º, V, do CDC, ou o artigo 478 do CC, e sim as regras contratuais. O contrário faria o mutuante segurador dos infortúnios particulares dos mutuários, causando o encarecimento do sistema. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5073064-22.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. ALUÍSIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 18.3.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5075483-78.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2021.

15. A redução da renda não autoriza a aplicação da teoria da imprevisão, vez que não se apresenta como um fato superveniente imprevisível, de caráter geral, no cumprimento do contrato. A situação econômico-financeira dos mutuários não pode ser imposta ao credor, e não tem o condão de modificar as cláusulas contratuais do mútuo, nem de ensejar a aplicação da cláusula rebus sic standibus. Nessa conformidade, é inaplicável à hipótese a regra do art. 478 do Código Civil. Assim, não há como o Judiciário se imiscuir nesta relação para impor as condições convenientes ao mutuário. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5002403-63.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. ALUISIO MENDES, DJe 16.11.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5125179-49.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 24.7.2024.

16. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor da apelante, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil.

17. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5033083-10.2024.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.1.2025) (grifos nossos)

Vale destacar, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. Confira-se:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA.

1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.

2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.

3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões.

4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022) (grifos nossos)

APELAÇÃO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PROCEDIMENTO EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA VÍCIOS. INTIMAÇÃO EDITAL. VALIDADE.

1. Apelação interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

16. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2025) (grifos nossos)

Diante desse cenário, imperativa a manutenção da sentença.

Por fim, há orientação do STJ no sentido de que é devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 19.10.2017).

Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002754155v2 e do código CRC 08bffe58.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 12/03/2026, às 19:02:37