Agravo de Instrumento Nº 5001066-24.2026.4.02.0000/ES
RELATOR: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES
RELATÓRIO
Trata-se de agravo interposto por J. S. B., de decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Cachoeiro de Itapemirim, da lavra da MMa Juíza Mariana Nolasco Monteiro Cardoso no evento 4 e integrado no evento 12 do feito nº 5009248-62.2025.4.02.5002, nos seguintes termos:
Evento 4
Trata-se de ação pelo procedimento comum proposta por J. S. B. em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, na qual postula, em síntese, seja a ré condenada a: 1) Promover o registro do "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel com Parcelamento e Alienação Fiduciária", vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro competente; 2) Proceder à baixa da alienação fiduciária, liberando o gravame que recai sobre o referido imóvel.
Requer, ainda, a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita e inversão do ônus da prova.
É o necessário. Decido.
A questão central debatida nesta ação não reside na adjudicação compulsória propriamente dita, mas sim na efetivação de uma obrigação de fazer de natureza puramente administrativa e contratual, pela CEF, enquanto representante do FAR.
Noutras palavras, a pretensão autoral se resume a compelir a instituição financeira a cumprir deveres posteriores à assinatura do contrato do PMCMV: o registro do contrato de financiamento e a subsequente expedição do termo de quitação para baixa do gravame de alienação fiduciária.
O embasamento legal da adjudicação compulsória são os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, que assim preveem:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Portanto, a adjudicação compulsória presta-se, primariamente, a compelir o promitente vendedor a outorgar a escritura definitiva de compra e venda ao promitente comprador, para, posteriormente, viabilizar-se o registro imobiliário. Ocorre que os contratos celebrados entre a Caixa Econômica Federal e os beneficiários do programa Minha Casa, Minha Vida já tem força de escritura pública, conforme previsão legal constante do art. 61, §5º, da Lei n. 4.380/1964:
Art. 61. Para plena consecução do disposto no artigo anterior, as escrituras deverão consignar exclusivamente as cláusulas, têrmos ou condições variáveis ou específicas.
§5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.
Desse modo, não há propriamente uma recusa da CEF, enquanto representante do FAR, em emitir escritura pública para fins de transferência de titularidade do bem (até porque isso já foi realizado quando da própria assinatura do contrato), mas sim um descumprimento de obrigação legal e contratual pela ré no que tange ao registro do contrato no Cartório competente.
E tais obrigações não possuem vinculação direta com o valor de mercado do imóvel. O proveito econômico almejado não é a aquisição do bem, que já está na esfera de posse da autora, mas a regularização documental deste. Para tanto, basta a constatação de que o registro do contrato (que já tem força de escritura pública) resolve toda a pendência trazida aos autos.
Desse modo, com fundamento no art. 292, §3º, do CPC o valor da causa deve ser atribuído de forma estimativa, conforme o art. 291 do CPC, mostrando-se adequada a redução para R$1.064,00, apenas para fins de registro, tendo como referência a importância mínima atribuível à causa para as ações cíveis em geral da Justiça Federal, conforme se infere das disposições da Lei n.º 9.289/1996 (Tabela I, letra ‘a’).
Ante o exposto:
1) RETIFIQUE-SE a autuação para constar o valor da causa em R$1.064,00 (mil e sessenta e quatro reais).
2) Retifique-se a autuação para o rito do Juizado Especial Federal, uma vez que o valor atribuído à causa é inferior a 60 salários mínimos e a matéria em discussão não está alcançada pela vedação de processamento no Juizado Especial Federal, cuja competência é absoluta, na forma do Art. 3º, §3º, da Lei 10.259/01.
3) DEFIRO os benefícios da gratuidade da justiça em favor da parte autora, na forma dos arts. 98 e 99, §1º, do CPC, em virtude da inexistência de elementos capazes de afastar a presunção de veracidade da alegação de insuficiência, nos termos do artigo 99, §3º do CPC. Anote-se.
4) POSTERGO a análise do pedido de inversão do ônus da prova para momento oportuno, após a vinda da contestação.
5) Deixo de designar data para realização da audiência de conciliação ou de mediação prevista no art. 334 do CPC, tendo em vista que a transação pela parte requerida não vem sendo admitida, nessa hipótese, pelos representantes legais até o presente momento. Dessa forma, a obrigatoriedade da designação prévia da audiência deve observar um tratamento peculiar, a fim de se evitar diligências inúteis em prejuízo aos princípios da celeridade e duração razoável do processo. Ressalto, todavia, que a autocomposição é medida cabível em qualquer fase do processo, a teor do art. 139, V, do CPC, podendo ser realizada oportunamente caso as partes manifestem interesse.
6) Cite-se a parte ré para que tome conhecimento dos termos da presente ação e, querendo, apresente contestação, no prazo de 30 (trinta) dias úteis, estando ciente de que deverá apresentar em Juízo a documentação de que disponha para o esclarecimento da causa, nos termos do art. 11 da Lei 10.259/01, bem como especificar as provas que pretende produzir, individualizando-as e esclarecendo sua pertinência com o objeto da demanda (art. 336).
Apresentada a contestação e sendo alegada qualquer das matérias elencadas nos arts. 350 e 351 do CPC, intime-se a parte autora, caso esteja assistida por advogado, para se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, oportunidade em que deverá informar se há outras provas a produzir, especificando e justificando a sua pertinência.
Decorrido o prazo sem a apresentação da contestação, intime-se a parte autora, caso esteja assistida por advogado, para, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, indicar eventuais provas que ainda pretende produzir, especificando-as, bem como fundamentando a sua pertinência. Registro que a revelia e a existência de seus efeitos serão aferidos oportunamente.
Havendo juntada de novos documentos, dê-se vista à parte contrária, pelo prazo de 15 (quinze) dias úteis (ou em dobro, se for o caso), nos termos do art. 437, § 1º , do CPC.
Apresentadas as peças ou decorrido os prazos in albis, voltem-me os autos conclusos.
Intimem-se.
Evento 12
Trata-se de Embargos de Declaração apresentados pela parte autora, em que aponta omissão na decisão inicial.
Narra a embargante, em síntese, que a decisão incorreu em omissão sob dois fundamentos: i) deixou de observar o pedido expresso formulado na inicial para que não houvesse alteração de ofício do rito sem prévia intimação, obstando a interposição de Agravo de Instrumento perante o TRF2, uma vez que o sistema e-Proc, no rito do JEF, inabilita tal classe recursal, violando o art. 108, II, da CF; ii) omitiu-se quanto aos precedentes vinculantes e à jurisprudência (TRF2 e STJ) que determinam que o valor da causa em adjudicação compulsória deve refletir o valor do imóvel, o que afastaria a competência do Juizado Especial Federal.
Requer o provimento dos embargos para sanar as omissões, reconhecendo a competência da Justiça Federal Comum ou, subsidiariamente, tornando sem efeito a alteração de rito até que seja oportunizado o prazo recursal adequado.
É o relatório. Decido.
De início, cabe registrar a tempestividade do recurso.
Quanto ao mérito, os embargos merecem parcial provimento.
Inicialmente, rejeito a alegação de omissão/obscuridade quanto à fundamentação que retificou o valor da causa. A decisão atacada demonstra claramente os motivos que propiciaram a sua conclusão, revelando linguagem compreensível nos moldes do art. 1.022 do CPC.
No entendimento deste Juízo, a questão central debatida nesta ação, ao contrário do que sustenta a embargante e os precedentes por ela invocados, não reside na adjudicação compulsória propriamente dita, mas sim na efetivação de uma obrigação de fazer de natureza puramente administrativa e contratual, pela CEF, enquanto representante do FAR.
Noutras palavras, a pretensão autoral se resume a compelir a instituição financeira a cumprir deveres posteriores à assinatura do contrato do PMCMV: o registro do contrato de financiamento e a subsequente expedição do termo de quitação para baixa do gravame de alienação fiduciária.
O embasamento legal da adjudicação compulsória são os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, que assim preveem:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Portanto, a adjudicação compulsória presta-se, primariamente, a compelir o promitente vendedor a outorgar a escritura definitiva de compra e venda ao promitente comprador, para, posteriormente, viabilizar-se o registro imobiliário.
Ocorre que os contratos celebrados entre a Caixa Econômica Federal e os beneficiários do programa Minha Casa, Minha Vida já têm força de escritura pública, conforme previsão legal constante do art. 61, §5º, da Lei n. 4.380/1964:
Art. 61. Para plena consecução do disposto no artigo anterior, as escrituras deverão consignar exclusivamente as cláusulas, têrmos ou condições variáveis ou específicas.
§5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei. (grifei)
Desse modo, não há propriamente uma recusa da CEF, enquanto representante do FAR, em emitir escritura pública para fins de transferência de titularidade do bem (até porque isso já foi realizado quando da própria assinatura do contrato), mas sim um descumprimento de obrigação legal e contratual pela ré no que tange ao registro do contrato no Cartório competente.
E tais obrigações, no entendimento deste Juízo, não possuem vinculação direta com o valor de mercado do imóvel. O proveito econômico almejado não é a aquisição do bem, que já está na esfera de posse da autora, mas a regularização documental deste. Para tanto, basta a constatação de que o registro do contrato (que já tem força de escritura pública) resolve toda a pendência trazida aos autos.
Portanto, quanto à redução do valor da causa, a decisão analisou corretamente a demanda sob a ótica do seu real conteúdo, concluindo, de forma acertada, que o benefício patrimonial não era imediatamente aferível e, por isso, o valor da causa deveria ser fixado por estimativa, nos termos do art. 291 do CPC.
Todavia, assiste razão à embargante quanto à omissão relativa à necessidade de intimação prévia para fins recursais.
A embargante sustentou expressamente que a alteração imediata da classe processual para o rito do Juizado Especial Federal (JEF) cria um óbice técnico intransponível no sistema e-Proc para a interposição de Agravo de Instrumento, recurso cabível para discutir a competência e o valor da causa perante o Tribunal Regional Federal da 2ª Região.
De fato, ao declinar da competência e alterar a autuação imediatamente, o sistema processual encerra a possibilidade de interposição do recurso adequado para que a parte autora submeta a decisão interlocutória ao crivo da Instância Superior (TRF2), conforme lhe assegura o art. 1.015 do CPC e o art. 108, II, da Constituição Federal.
Embora este Juízo mantenha seu entendimento quanto ao valor da causa, é imperioso garantir à parte o devido processo legal e o acesso ao duplo grau de jurisdição para discutir a questão da competência antes que a remessa ao JEF se torne definitiva.
Portanto, impõe-se o acolhimento dos embargos neste ponto para, sanando a omissão apontada, determinar a manutenção da tramitação do feito sob o rito comum provisoriamente, apenas para viabilizar a interposição do recurso cabível.
Ante o exposto, CONHEÇO dos embargos de declaração e, no mérito, DOU-LHES PARCIAL PROVIMENTO, com efeitos infringentes, para:
1) MANTER a fundamentação da decisão inicial quanto à natureza da ação e à retificação do valor da causa para R$ 1.064,00 (mil e sessenta e quatro reais), rejeitando os argumentos da embargante quanto aos precedentes de adjudicação compulsória, pois inaplicáveis ao caso de mera regularização registral;
2) DETERMINAR, contudo, que a Secretaria retifique a autuação para o Rito Comum (Procedimento Comum Cível), mantendo-se a competência desta Vara Federal Cível, a fim de possibilitar à parte autora a interposição de Agravo de Instrumento perante o TRF2 para discussão da competência e do valor da causa, no prazo legal.
Decorrido o prazo recursal, proceda a Secretaria do Juízo na alteração do valor da causa e na redistribuição para o JEF.
Intimem-se.
Em sua minuta de agravo J. S. B. afirma: (i) “A agravante propôs ação de obrigação de fazer cumulada com adjudicação compulsória, em face da CEF, em razão da ausência de regularização do registro imobiliário de imóvel adquirido no âmbito do PMCMV.”; (ii) “O juízo de origem, entretanto, retificou de ofício o valor da causa para valor inferior a sessenta salários-mínimos.”; (iii) “Com base nisso, declarou a incompetência da Justiça Federal comum, determinando a remessa dos autos ao Juizado Especial Federal, por ultrapassagem do teto de alçada (60 salários mínimos).”; (iv) “O STJ já entendeu por reiteradas vezes ser cabível o agravo de instrumento quando houver declínio de competência, como é o caso dos autos, ante a urgência na prestação jurisdicional:”; (v) “O juízo de origem incorreu em equívoco ao desconsiderar a natureza complexa da presente ação. Trata-se de ação de obrigação de fazer (regularização cartorial e cumprimento de dever pós-contratual da CEF), cumulada com Adjudicação compulsória de imóvel com base em financiamento quitado.”; (vi) “A jurisprudência consolidada reconhece que, mesmo quando já celebrado contrato com força de escritura, a ação de adjudicação compulsória é cabível para assegurar o registro e a consolidação da propriedade.”; (vii) “A autora atribuiu o valor à causa com base em relatório técnico de avaliação imobiliária, elaborado com critérios objetivos, conforme documento juntado à inicial.”; (viii) “Entretanto, a omissão mais grave é aquela acerca do entendimento consolidado no STJ e no TRF2, conforme decisões da 5ª, 6ª, 7ª e 8ª Turmas Especializadas, acerca do valor da causa nas demandas envolvendo pedido de registro do contrato de financiamento cumulado com Adjudicação Compulsória em imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1:”.
Indeferida a tutela recursal vindicada no evento 2.
Contraminuta no evento 8.
Manifestação do Ministério Público pela desnecessidade de sua intervenção no feito (evento 13).
É o relatório.
Dispensada a revisão, na forma regimental.
VOTO
I – Cuida-se de agravo interposto de decisão que reconheceu a competência do Juizado Especial Federal, após a retificação do valor da causa, em processo no qual se pleiteia o cancelamento da alienação fiduciária e a entrega da documentação necessária à transferência da titularidade de imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida.
II – Conforme posicionamento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, o valor da causa quando se trata de ação de adjudicação corresponde ao valor do imóvel.
III – No caso concreto, trata-se de imóvel no valor superior a 60 salários-mínimos. Ao estar o valor corretamente atribuído à causa – o preço do imóvel a adjudicar – afasta-se o procedimento dos Juizados Especiais Cíveis, e, assim, incorreto declinar-se o processamento do feito ao juízo com dita competência.
Conforme consta do relatório, cuida-se de agravo interposto de decisão que reconheceu a competência do Juizado Especial Federal, após a retificação do valor da causa, em processo no qual se pleiteia o registro no Cartório competente de Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida; bem como a baixa da alienação fiduciária, liberando o gravame que recai sobre o imóvel.
Alega a agravante, em síntese, ser o valor da causa correspondente ao valor atualizado do imóvel objeto da demanda; e, por tratar-se de ação de natureza adjudicatória compulsória, o procedimento seria incompatível com o dos juizados especiais federais.
De fato, merece reparos a decisão agravada.
Conforme posicionamento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, o valor da causa quando se trata de ação de adjudicação corresponde ao valor do imóvel. Para tanto, confira-se (grifei):
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VALOR DA CAUSA. PREÇO ATRIBUÍDO AO IMÓVEL NO CONTRATO. SÚMULA 83/STJ. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MONOCRÁTICA. IMPOSSIBILIDADE DE CITAÇÃO COMO PARADIGMA. MULTA. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A orientação jurisprudencial deste Tribunal Superior é no sentido de que o valor atribuído à ação de adjudicação compulsória corresponde ao preço do imóvel constante no contrato.
2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a "previsão legal tanto do CPC/73 (art. 259, V), como do CPC/2015 (art. 292, II), de que o valor da causa será, 'na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida'" (RMS 56.678/RJ, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 17/04/2018, DJe 11/05/2018).
3. Em conformidade com o disposto no art. 1.029, § 1º, do CPC/2015, c/c art. 255, § 1º, do RISTJ, a demonstração da divergência exige não apenas a transcrição da ementa ou voto do acórdão paradigma, mas que o recorrente realize o devido cotejo analítico entre o aresto recorrido e o divergente, com a explicitação da identidade das situações fáticas e a interpretação diversa emprestada ao mesmo dispositivo de legislação infraconstitucional, situação que não ficou configurada no recurso especial interposto pela agravante.
4. De acordo com a jurisprudência desta Corte, provimentos judiciais monocráticos não se mostram idôneos para configurar dissídio jurisprudencial.
5. Não incide a multa descrita no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015 quando não comprovada a manifesta inadmissibilidade ou improcedência do pedido.
6. Agravo interno desprovido.
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.756.639-DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26.4.2021, DJe de 29.4.2021.)
No caso concreto, compulsando os autos, afere-se que trata-se de imóvel avaliado em R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), conforme Parecer Técnico de Avaliação Imobiliária, juntado pela agravante (evento 1 PARECER18, do feito de origem), e não impugnado pela recorrida em sua contraminuta.
Dessa forma, ao estar o valor corretamente atribuído à causa – o preço do imóvel a adjudicar –, superior ao teto de 60 (sessenta) salários mínimos, afasta-se o procedimento dos juizados especiais federal, e, assim, incorreto declinar-se o processamento do feito à vara com dita competência.
Nesse sentido, trago precedentes desta Corte Regional (grifei):
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VALOR DA CAUSA. COMPETÊNCIA. BEM IMÓVEL COM VALOR SUPERIOR A 60 SALÁRIOS MÍNIMOS.
1. Nas causas em que a controvérsia recaia sobre valores relativos a contrato, o art. 292, II, do CPC, estabelece que o valor da causa deve equivaler ao valor do ato pretendido, o qual não necessariamente corresponderá ao valor do contrato.
2. Tratando-se de ação de obrigação de fazer c/c adjudicação compulsória, o valor da causa deve ser o valor atualizado do imóvel. Assim, sendo o bem avaliado em valor superior a 60 salários-mínimos, deve ser afastada a competência do Juizado Especial Federal, nos termos do art. 3º caput e §2º da Lei 10.259/01.
3. Recurso provido.
(TRF2 , Agravo de Instrumento, 5008838-72.2025.4.02.0000, Rel. SERGIO SCHWAITZER , 7ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordão - SERGIO SCHWAITZER, julgado em 23.07.2025, DJe 28.07.2025)
Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO ao agravo, nos termos da fundamentação supra.
Documento eletrônico assinado por ANDRÉ FONTES, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002726038v2 e do código CRC 3b9a2bf7.
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Data e Hora: 12/02/2026, às 20:56:32