Apelação Cível Nº 5033061-15.2025.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA
RELATÓRIO
1.Trata-se de recurso de apelação interposto por M. A. S. J. em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação anulatória proposta contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). Na origem, o autor buscava a declaração de nulidade do procedimento administrativo de consolidação da propriedade de imóvel objeto de alienação fiduciária, alegando, em síntese, a ausência de notificação pessoal para purgação da mora e a irregularidade da intimação por edital. Subsidiariamente, pleiteou a conversão da obrigação em perdas e danos.
2.O autor narrou ter celebrado contrato de financiamento imobiliário regido pela Lei nº 9.514/1997 e que, após enfrentar dificuldades financeiras, teve a propriedade do bem consolidada pela instituição financeira sem que lhe fosse garantido o direito à notificação prévia e pessoal. Argumentou que a intimação por edital é medida excepcional e que não foram esgotados os meios para sua localização.
3.A sentença recorrida (Evento 34) julgou improcedente a demanda. O magistrado de primeiro grau fundamentou que o procedimento seguiu estritamente os ditames da legislação específica, verificando-se que o oficial de registro certificou a não localização do devedor, o que autorizou a intimação editalícia. Destacou, ainda, que as notificações sobre os leilões foram enviadas e recebidas no endereço constante no contrato, não havendo vícios a sanar.
4.Em suas razões recursais (Evento 43), o apelante reitera a tese de nulidade, defendendo a obrigatoriedade da notificação pessoal sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor. Sustenta que a intimação por edital foi prematura e que a consolidação da propriedade violou os princípios do devido processo legal e da ampla defesa. Requer a reforma integral da sentença para restabelecer sua posse e propriedade sobre o imóvel.
5.Foram apresentadas contrarrazões ao recurso de apelação pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (Evento 49).
É o relatório. Peço dia para julgamento.
VOTO
1.Conheço do recurso de apelação, pois presentes seus pressupostos.
2.A questão central deste recurso consiste em verificar se o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária realizado pela Caixa Econômica Federal observou as formalidades legais, especialmente no que tange à necessidade de intimação pessoal do devedor para a purgação da mora e para a ciência dos leilões extrajudiciais.
3.Inicialmente, é preciso pontuar que a relação jurídica em exame é regida por legislação especial, qual seja, a Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel. Embora existam normas de proteção ao consumidor, a execução da garantia segue um rito próprio e específico previsto na norma mencionada, que prevalece pela sua especialidade em casos de inadimplemento contratual com garantia fiduciária.
4.Quanto ao argumento de nulidade pela ausência de notificação pessoal, a análise dos fatos e da lei revela que a insurgência não merece prosperar. O artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 estabelece que, vencida e não paga a dívida, o devedor será intimado, a requerimento do credor, pelo oficial do registro de imóveis para satisfazer a obrigação no prazo de quinze dias. O parágrafo 4º desse mesmo artigo é claro ao prever que, quando o devedor encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o oficial promoverá a intimação por edital.
5.No caso dos autos, consta certidão exarada por oficial de registro, que detém fé pública nos termos do artigo 3º da Lei nº 8.935/1994, atestando que o autor não foi encontrado nas tentativas de diligência no endereço do imóvel e do domicílio indicado. A fé pública de que gozam os atos notariais e registrais gera uma presunção de veracidade que só pode ser afastada por prova robusta em contrário, o que não ocorreu. O apelante limitou-se a alegar a falta de tentativas, mas não apresentou qualquer elemento concreto que demonstrasse que estava presente no local ou que o oficial agiu com erro ou má-fé. Portanto, a utilização do edital foi legítima e amparada pelo texto legal, diante da frustração da diligência pessoal. Em hipótese semelhante, a jurisprudência deste Eg. TRF-2:
ADMINISTRATIVO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. LOCAL INCERTO OU NÃO SABIDO. INTIMAÇÃO POR EDITAL. PURGAÇÃO DA MORA. NÃO OBRIGATORIEDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL SOBRE LEILÃO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Trata-se de recurso de agravo de instrumento, interposto por RODRIGO SANTOS ESTEVAM, em virtude de decisão interlocutória proferida pelo Juiz da 2ª Vara Federal de Nova Iguaçu, Seção Judiciária do Rio de Janeiro, nos autos de ação anulatória de consolidação de propriedade de bem imóvel e execução extrajudicial com pedido de tutela de urgência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em verificar se houve irregularidade dos atos praticados pela ré em relação à notificação extrajudicial por edital do autor no que tange à purgação da mora, em sede de procedimento para consolidação da propriedade em favor da Caixa Federal Econômica - CEF, ora agravada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A ideia de que a intimação via edital incorreu em ilegalidade não merece subsistir, pois consta dos autos documento que, ao contrário do alegado pelo autor, indica a notificação extrajudicial no endereço do mesmo. Verifica-se que foram tentadas as notificações para purga da mora, portadas por Oficial De Cartório de Títulos e Documentos, mas, estando o autor em lugar incerto, cabe, no presente caso, a notificação por edital, razão pela qual não se percebe qualquer irregularidade. Portanto, a notificação por edital reputa-se perfeita, não havendo qualquer vício no procedimento adotado. [...]
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso desprovido. Decisão interlocutória mantida. Tese de julgamento: "Em ação anulatória de consolidação de propriedade de bem imóvel e execução extrajudicial, não verifica-se irregularidade na intimação por edital para purgação da mora, dado que restou comprovado que houve tentativa de notificação extrajudicial no endereço do autor, além do fato de que não há necessidade de intimação pessoal acerca da data dos leilões extrajudiciais, sendo a notificação da dívida o momento correto para a purgação da mora. "
Dispositivos relevantes citados: art. 26, §§ 1º, 3º e 4º da L. 9.514/97
Jurisprudência relevante citada: TRF2 , Apelação Cível, 5007527-37.2023.4.02.5102, Rel. THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO , 7ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, julgado em 11/12/2024, DJe 13/12/2024 14:37:22
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 6ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao Agravo de Instrumento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Agravo de Instrumento, 5003656-08.2025.4.02.0000, Rel. GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA , 6ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, julgado em 13/06/2025, DJe 18/06/2025 17:18:08) (grifei)
6.O princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil, impõe às partes o dever de agir com lealdade e transparência. Ao devedor incumbe manter seu endereço atualizado junto à instituição financeira. Se o oficial de registro comparece ao local e não o encontra, a lei autoriza a ficção jurídica da intimação por edital para evitar que a ocultação ou o paradeiro incerto do devedor impeça o exercício do direito do credor.
7.No tocante à ciência sobre os leilões extrajudiciais, o artigo 27, parágrafo 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 determina que as datas, horários e locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. Os documentos apresentados no processo demonstram que a Caixa Econômica Federal enviou notificação para o endereço informado pelo próprio autor, com aviso de recebimento devidamente assinado. Assim, a obrigação legal de transparência e informação foi plenamente cumprida, permitindo ao devedor, caso desejasse, exercer seu direito de preferência na aquisição do bem.
8.Sobre a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, a legislação vigente, após as alterações da Lei nº 13.465/2017, restringiu tal faculdade. Uma vez consolidada a propriedade no patrimônio do credor, o contrato de financiamento se resolve, restando ao devedor apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida e encargos até a data do segundo leilão, conforme o artigo 27, parágrafo 2º-B. Não há mais previsão legal para a simples retomada do pagamento das prestações em atraso após o registro da consolidação na matrícula do imóvel.
9.Portanto, não se vislumbra qualquer violação ao devido processo legal ou à ampla defesa. O procedimento extrajudicial é uma escolha legislativa válida para conferir celeridade e segurança ao mercado imobiliário, desde que seguidos os passos da lei, o que restou comprovado nesta lide. O inadimplemento é incontroverso e as etapas de constituição em mora, consolidação e publicidade dos leilões seguiram estritamente o rito legal.
10.Em síntese, a sentença de primeiro grau agiu com acerto ao reconhecer a validade dos atos praticados pela ré. As alegações do apelante são desprovidas de suporte fático-probatório e jurídico, não sendo capazes de infirmar a presunção de legalidade do procedimento adotado.
11.Ante o exposto, voto por CONHECER E NEGAR PROVIMENTO aos pedidos formulados na apelação, a fim de manter a sentença in totum. Confirmo a condenação em honorários advocatícios da sentença, que serão majorados em 1% sobre o valor fixado, em função do trabalho recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC, restando suspensa, entretanto, a exigibilidade de tal condenação no tocante à parte autora, em virtude da gratuidade de justiça concedida.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002748726v2 e do código CRC 0e78ae73.
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Data e Hora: 05/03/2026, às 03:48:50