Agravo de Instrumento Nº 5019052-25.2025.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF contra decisão interlocutória (evento 35, DESPADEC1), proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Angra dos Reis, nos autos da ação de rito ordinário nº 5004880-90.2024.4.02.5116, que deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência para determinar: (i) que o Serviço Registral e Notarial do Ofício Único de Rio das Ostras, relativamente à matrícula nº 33.438, se abstenha de efetuar qualquer averbação ou registro de transferência de titularidade do imóvel, mantendo-se, por ora, a propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, até ulterior deliberação do juízo; (ii) que a ré se abstenha de praticar quaisquer atos materiais de desocupação do imóvel, inclusive por meio de terceiros, até decisão final sobre o mérito da demanda.

Na origem, a parte autora ajuizou ação visando à anulação de leilão extrajudicial de imóvel financiado com garantia de alienação fiduciária, alegando, em síntese, que não teria sido regularmente notificada para purgar a mora e que seu marido recebeu contato telefônico de terceiro que afirmou ter arrematado o imóvel, solicitando a desocupação no prazo de 30 dias.

Em suas razões recursais (evento 1, INIC1), a agravante sustenta que a decisão agravada se fundamentou em mera suposição de risco de dano irreversível decorrente da eventual transferência do imóvel a terceiro. Argumenta que o procedimento de execução extrajudicial foi realizado em conformidade com a Lei nº 9.514/97, tendo havido a regular notificação do devedor para purgar a mora e, diante da inércia, a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária.

Aduz que o imóvel foi posteriormente alienado a terceiro adquirente de boa-fé, inexistindo qualquer restrição judicial ou administrativa registrada na matrícula à época da aquisição, o que configuraria ato jurídico perfeito e impediria a desconstituição da alienação. Sustenta, ainda, a ausência dos requisitos do art. 300 do CPC e a existência de periculum in mora inverso, requerendo a reforma da decisão agravada para que seja afastada a tutela deferida.

Contrarrazões não apresentadas.

O Ministério Público Federal opinou pelo conhecimento e desprovimento do agravo de instrumento, ao entendimento de que, no caso concreto, estão presentes os requisitos necessários à concessão da tutela de urgência (evento 11, PARECER1).

É o relatório. Peço dia para julgamento.

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Agravo de Instrumento Nº 5019052-25.2025.4.02.0000/RJ

VOTO

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face da decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Angra dos Reis que, nos autos da ação de rito ordinário nº 5004880-90.2024.4.02.5116, deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar que o Serviço Registral e Notarial do Ofício Único de Rio das Ostras se abstenha de efetuar qualquer averbação ou registro de transferência de titularidade do imóvel objeto da matrícula nº 33.438, mantendo-se, por ora, a propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, bem como para determinar que a ré se abstenha de praticar quaisquer atos materiais de desocupação do imóvel até decisão final sobre o mérito da demanda.

Sustenta a Caixa Econômica, em síntese, que a decisão agravada teria sido proferida sem a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil. Afirma que o procedimento de execução extrajudicial do contrato de alienação fiduciária teria sido regularmente conduzido, com a consolidação da propriedade em seu favor após a constituição em mora da devedora, nos termos da Lei nº 9.514/1997. Aduz, ainda, que o imóvel teria sido alienado a terceiro adquirente de boa-fé, razão pela qual a manutenção da tutela deferida geraria insegurança jurídica e imporia ônus indevido à instituição financeira.

Na decisão agravada foram examinados adequadamente os elementos constantes dos autos e foi reconhecido, em juízo de cognição sumária, a presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, notadamente diante do risco de transferência do imóvel a terceiro e da possibilidade de ocorrência de prejuízos de difícil ou impossível reparação às partes envolvidas.

Com efeito, conforme consignado pelo Juízo de origem, a autora trouxe aos autos elementos indicativos de que o imóvel objeto da demanda poderia estar em vias de ser transferido a terceiro, circunstância evidenciada por contato realizado por pessoa que se identificou como arrematante do bem e que teria solicitado a desocupação do imóvel no prazo de trinta dias. Ainda que tais elementos não constituam prova definitiva da arrematação, revelam indícios suficientes de risco concreto de alteração da situação fática do bem litigioso.

Cumpre acrescentar que a autora ajuizou, em 14/10/2024 (evento 1, INIC1), a Ação Anulatória de Consolidação de Propriedade cumulada com suspensão de leilão extrajudicial, depósito judicial e tutela de urgência, questionando a regularidade do procedimento expropriatório. Não obstante a existência da demanda judicial, o bem foi posteriormente alienado em 30/10/2025 (evento 1, INIC1), circunstância que evidencia a realização de negócio jurídico envolvendo bem objeto de litígio, conduta vedada pelo artigo 77, VI, do Código de Processo Civil.

Nesses termos, consta das razões do agravo de intrumento:

"Após a consolidação da propriedade e inexistindo qualquer restrição judicial ou administrativa registrada na matrícula do imóvel, a CEF alienou o bem em 30/10/2025, por meio de Venda Online, ao Sr. Isaac Gabry Pinheiro, terceiro absolutamente estranho à relação originária, que adquiriu o imóvel de boa-fé, mediante procedimento público, regular e transparente".

Tal circunstância reforça a necessidade de preservação da situação fática até a apreciação definitiva da controvérsia, evitando-se a consolidação de efeitos potencialmente irreversíveis. No mesmo sentido, o Ministério Público Federal manifestou-se pelo desprovimento do agravo de instrumento, reconhecendo a presença dos requisitos da tutela de urgência e a adequação da decisão proferida pelo Juízo de origem, ante a alteração da situação fática do bem litigioso (evento 11, PARECER1).

Nesse contexto, mostra-se adequada a providência adotada pelo Juízo a quo ao determinar, de forma provisória, a suspensão de quaisquer atos de transferência de titularidade do imóvel e a abstenção de medidas de desocupação, de modo a preservar a utilidade do provimento jurisdicional e evitar a consolidação de situação potencialmente irreversível.

Cumpre ressaltar que o provimento impugnado possui natureza eminentemente cautelar, destinando-se apenas à preservação do estado de fato até que haja a adequada instrução do processo e a formação de juízo definitivo acerca da regularidade do procedimento expropriatório impugnado na ação originária.

Nessa perspectiva, a reversão da decisão neste momento processual poderia acarretar prejuízo irreparável ou de difícil reparação, sobretudo diante da possibilidade de transferência do imóvel a terceiro ou de desocupação do bem antes da apreciação definitiva da controvérsia.

Nesses termos, a jurisprudência do STJ:

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA. DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. I - Trata-se de pedido de tutela provisória. Esta foi deferida. II - De acordo com o art. 300 do CPC, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.Ou seja, o deferimento do pedido de tutela provisória de urgência exige a presença simultânea de dois requisitos autorizadores: o fumus boni iuris, caracterizado pela relevância jurídica dos argumentos apresentados no pedido, e o periculum in mora, consubstanciado na possibilidade de perecimento do bem jurídico objeto da pretensão resistida. III - Sabe-se que o deferimento da tutela de urgência, para conferir efeito suspensivo, somente é possível quando presentes, concomitantemente, o fumus boni iuris e o periculum in mora. Nesse sentido: RCD na AR n. 5.879/SE, relator Ministro Humberto Martins, Primeira Seção, julgado em 26/10/2016, DJe em 8/11/2016. IV - Na espécie, está evidenciado o perigo da demora e o risco de irreversibilidade da decisão, uma vez que ficou caracterizada situação emergencial que justifica a concessão de liminar, que é exatamente a possibilidade do julgamento, ao final, ser-lhe favorável no Superior Tribunal de Justiça, tendo sido impedido de participar das eleições de 2022 em razão do acórdão recorrido, uma vez que pretende lançar candidatura. V - Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no TP: 4035 SP XXXXX/XXXXX-0, Relator: Ministro FRANCISCO FALCÃO, Data de Julgamento: 15/12/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/12/2022)

Ademais, a reforma da decisão interlocutória, no caso concreto, somente se justificaria quando evidenciada flagrante ilegalidade ou teratologia, o que não se verifica na hipótese, em que o magistrado de primeiro grau exerceu regularmente seu poder geral de cautela para resguardar a efetividade da prestação jurisdicional.

Assim, a manutenção da decisão agravada revela-se medida prudente e adequada, permitindo que a controvérsia seja apreciada com cognição exauriente no julgamento do mérito da ação originária, após a completa instrução do feito.

Ante o exposto, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, conforme fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002756779v6 e do código CRC 48516380.

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Agravo de Instrumento Nº 5019052-25.2025.4.02.0000/RJ

VOTO DIVERGENTE

Nos termos do relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF contra decisão interlocutória (evento 35, DESPADEC1), proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Angra dos Reis, nos autos da ação de rito ordinário nº 5004880-90.2024.4.02.5116, que deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência para determinar: (i) que o Serviço Registral e Notarial do Ofício Único de Rio das Ostras, relativamente à matrícula nº 33.438, se abstenha de efetuar qualquer averbação ou registro de transferência de titularidade do imóvel, mantendo-se, por ora, a propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, até ulterior deliberação do juízo; (ii) que a ré se abstenha de praticar quaisquer atos materiais de desocupação do imóvel, inclusive por meio de terceiros, até decisão final sobre o mérito da demanda.

Iniciado o julgamento, o ilustre Relator votou no sentido de negar provimento ao recurso, ponderando que:

"[...]  a autora ajuizou, em 14/10/2024 (evento 1, INIC1), a Ação Anulatória de Consolidação de Propriedade cumulada com suspensão de leilão extrajudicial, depósito judicial e tutela de urgência, questionando a regularidade do procedimento expropriatório. Não obstante a existência da demanda judicial, o bem foi posteriormente alienado em 30/10/2025 (evento 1, INIC1), circunstância que evidencia a realização de negócio jurídico envolvendo bem objeto de litígio, conduta vedada pelo artigo 77, VI, do Código de Processo Civil.

Nesses termos, consta das razões do agravo de intrumento:

"Após a consolidação da propriedade e inexistindo qualquer restrição judicial ou administrativa registrada na matrícula do imóvel, a CEF alienou o bem em 30/10/2025, por meio de Venda Online, ao Sr. Isaac Gabry Pinheiro, terceiro absolutamente estranho à relação originária, que adquiriu o imóvel de boa-fé, mediante procedimento público, regular e transparente".

Tal circunstância reforça a necessidade de preservação da situação fática até a apreciação definitiva da controvérsia, evitando-se a consolidação de efeitos potencialmente irreversíveis". 

Cumpre, no entanto, pedir vênia para manifestar entendimento diverso.

Após o descumprimento do contrato, o devedor foi devidamente intimado para regularizar a mora, conforme dispõe o art. 26 da mencionada lei. Diante da ausência de manifestação, ocorreu a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária em 31/07/2024, após a realização de dois leilões frustrados, conforme expressamente permitido pela legislação aplicável.

Cumpre salientar que a consolidação se deu sob a vigência da Lei nº 13.465/2017, a qual acrescentou o § 2º-B ao art. 27 da Lei nº 9.514/97. Com essa modificação legislativa, firmou-se na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que não mais é admissível a purgação da mora após a consolidação da propriedade, restando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência até a realização do segundo leilão.

No caso concreto, não foi comprovada qualquer irregularidade no processo de consolidação da propriedade nem na subsequente alienação.

Após a consolidação e inexistindo qualquer gravame judicial ou administrativo averbado na matrícula do imóvel, a CEF promoveu a venda do bem em 30/10/2025, por meio de Venda Online, ao Sr. Isaac Gabry Pinheiro, terceiro totalmente alheio à relação original, que adquiriu o imóvel de boa-fé, mediante procedimento público, regular e transparente.

Trata-se de ato jurídico perfeito, resguardado pelo art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, sendo presumida a boa-fé do adquirente, sobretudo diante da ausência de qualquer ônus ou restrição registrada na matrícula do imóvel no momento da aquisição.

A decisão agravada, ao obstar a efetiva transferência da propriedade, compromete diretamente o interesse da CEF na conclusão da transação, impondo-lhe encargo excessivo e indeterminado, uma vez que a suspensão dos atos expropriatórios a obriga a suportar continuamente as despesas relativas ao imóvel. Ademais, tal decisão repercute negativamente na esfera jurídica de terceiro de boa-fé, gerando significativa insegurança jurídica e afrontando o direito fundamental de propriedade.

Considerando, assim, a ausência de probabilidade do direito da parte agravada, impõe-se a reforma da decisão agravada.

Do exposto, DIVIRJO DO RELATOR e voto no sentido de DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento interposto pela CEF, revogando a antecipação dos efeitos da tutela concedida em primeira instância.

Documento eletrônico assinado por MARCELO PEREIRA DA SILVA, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002789440v2 e do código CRC 65ac9c52.

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Agravo de Instrumento Nº 5019052-25.2025.4.02.0000/RJ

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE AVERBAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA E DE ATOS DE DESOCUPAÇÃO. PRESERVAÇÃO DA SITUAÇÃO FÁTICA DO BEM. PODER GERAL DE CAUTELA. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE NA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Angra dos Reis que, nos autos de ação de rito ordinário, deferiu parcialmente tutela de urgência para determinar que o Serviço Registral e Notarial do Ofício Único de Rio das Ostras se abstenha de realizar averbação ou registro de transferência da titularidade do imóvel objeto da matrícula nº 33.438, mantendo-se provisoriamente a propriedade em nome da instituição financeira, bem como para determinar que a ré se abstenha de promover atos materiais de desocupação do imóvel até decisão final da demanda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência que determinou a suspensão de atos de transferência de titularidade do imóvel e de desocupação do bem, no contexto de controvérsia acerca da regularidade do procedimento de execução extrajudicial de contrato de alienação fiduciária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A tutela de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.

4. Elementos constantes dos autos indicam risco concreto de alteração da situação fática do bem litigioso, evidenciado por contato realizado por pessoa que se apresentou como arrematante do imóvel e solicitou sua desocupação.

5. Ainda que tais elementos não constituam prova definitiva da arrematação, revelam indícios suficientes de iminente transferência do imóvel a terceiro, circunstância apta a comprometer a utilidade do provimento jurisdicional.

6. A medida deferida possui natureza cautelar e visa apenas preservar o estado de fato do bem até a adequada instrução do processo e a formação de juízo definitivo acerca da regularidade do procedimento expropriatório impugnado.

7. A reversão da decisão neste momento processual pode acarretar prejuízo irreparável ou de difícil reparação, especialmente diante da possibilidade de transferência do imóvel a terceiro ou de desocupação do bem antes da apreciação do mérito da ação originária.

8. A reforma de decisão interlocutória em sede de agravo de instrumento somente se justifica diante de flagrante ilegalidade ou teratologia, circunstâncias não verificadas no caso concreto, em que o magistrado exerceu regularmente o poder geral de cautela.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso de agravo de instrumento da Caixa Econômica Federal desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por maioria, vencido o Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA, NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, conforme fundamentação supra, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 27 de março de 2026.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002756780v4 e do código CRC 724b23b3.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 24/03/2026 A 27/03/2026

Agravo de Instrumento Nº 5019052-25.2025.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

PRESIDENTE: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

Votante: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária