Agravo de Instrumento Nº 5001381-52.2026.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por V. L. G. contra decisão, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Duque de Caxias/RJ, que, nos autos do processo nº 5013323-87.2025.4.02.5118, indeferiu o pedido de tutela de urgência, que objetivava evitar o leilão de imóvel vinculado a contrato de financiamento imobiliário firmado com a CEF, na modalidade de alienação fiduciária.

O autor, ora agravante, afirmou que, em razão de dificuldades financeiras, atrasou as parcelas de financiamento do imóvel que adquiriu através do sistema financeiro de habitação, tendo a Caixa Econômica Federal consolidado a propriedade em seu favor e designado datas para realizar o leilão do bem.

O autor sustentou que não foi notificado para purgar a mora ou tomar ciência das datas dos leilões.

O Juízo a quo, ao proferir a decisão vergastada, considerou que “o próprio autor confirma a inadimplência do contrato, dando azo à consolidação da propriedade em nome da CEF. Quanto ao vício no procedimento de execução extrajudicial, este não pode ser presumido na análise de cognição sumária, sendo indispensável a oitiva da parte contrária para exercício do contraditório” (evento 4, DESPADEC1). 

Em suas razões recursais (evento 1, INIC1), o agravante alegou a nulidade do leilão extrajudicial, diante da falta de notificação do devedor e ausência de intimação válida para purga da mora. Salientou, também, que: “A manutenção da decisão agravada poderá gerar dano irreparável à agravante, que poderá perder seu imóvel residencial, caso o leilão seja efetivado”.

Em contrarrazões (evento 13, CONTRAZ1), a CEF aduziu que “comprova nos autos a remessa de notificações ao endereço do imóvel e ao endereço eletrônico da parte, para ciência acerca dos leilões – situação que viabilizou ao ajuizamento da presente demanda sem que, contudo, tenha redundado em qualquer atitude concreta do autor no sentido do exercício do direito de preferência”.

O Ministério Público Federal não vislumbrou interesse no feito (evento 16, PROMOCAO1).

É o relatório. Peço inclusão em pauta.

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Agravo de Instrumento Nº 5001381-52.2026.4.02.0000/RJ

VOTO

I – Dos fatos ocorridos.

Segundo consta dos autos, o autor, ora agravante, celebrou com a Caixa Econômica Federal contrato de financiamento habitacional no âmbito do SFH, tendo por objeto aquisição de imóvel residencial localizado na rua Tenente Hermeto Firmino da Silva, nº 420, bairro São Vicente, Belford Roxo/RJ. A referida operação foi garantida por alienação fiduciária, na forma da Lei nº 9.514/97 (evento 15, PLAN4).

Em razão da inadimplência do autor, a propriedade do imóvel foi consolidada em favor da CEF, a qual marcou datas para leiloar o referido imóvel (evento 1, MATRIMOVEL2, fl. 03; evento 1, OUT4).

II – Dos requisitos autorizadores da tutela de urgência.

O artigo 300 do Código de Processo Civil impõe, como requisitos para a concessão da tutela de urgência, a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito, cumulado com o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, e, ademais, como pressuposto negativo, o perigo de irreversibilidade dos efeitos da medida.

No caso em apreço, o agravante objetiva a suspensão dos leilões de imóvel vinculado a contrato de financiamento imobiliário firmado com a CEF, na modalidade de alienação fiduciária.

In casu, havendo inadimplência e não tendo sido purgada a mora pelo devedor, foi iniciado e concretizado o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em favor a CEF.

Isto porque, sendo o contrato regido pela Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis no sistema normativo brasileiro, o imóvel não pertence, desde logo, ao mutuário, sendo-lhe transmitida tão somente a posse direta do bem (artigo 23), permanecendo a posse indireta com o credor até a satisfação de todas as obrigações contratuais, de modo que, em caso de inadimplência, fica o credor fiduciário autorizado a consolidar a propriedade do imóvel em seu nome.

Com efeito, efetivada a notificação do mutuário acerca de sua inadimplência, o ato realizado cumpre com a finalidade de dar conhecimento sobre a mora, demonstrando a ciência da existência de gravame decorrente de um mútuo com garantia fiduciária contratado com o agente financeiro e que, em caso de inadimplemento, essa garantia seria exercida através dos meios legais.

Ressalte-se que, na forma do artigo 26, §§ 3º e 4º, da Lei 9.514/97, o procedimento de intimação do devedor para purga da mora poderá se dar por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, procedendo-se à notificação de forma editalícia quando não houver êxito em localizar o devedor:

"Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. 

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.  

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.  

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.  

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).   

§ 3^o-A.  Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).  

§ 3^o-B.  Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.   

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.  

(...)

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio."

Na presente hipótese, não se encontra presente a probabilidade do direito sustentada pelo agravante, um dos requisitos autorizadores do provimento de urgência, na medida em que, em cognição sumária, não há comprovação de irregularidade no bojo do procedimento de execução extrajudicial do imóvel.

No ponto, da análise da matrícula do imóvel colacionada aos autos originários (evento 1, MATRIMOVEL2, fl. 03), verifica-se que a intimação pessoal do agravante para purga da mora restou infrutífera. Diante disso, a notificação se deu pela publicação de editais em 22/07/2025, 23/07/2025 e 24/07/2025 (evento 15, EDITAL11).

Importante consignar que a certidão de notificação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova em sentido contrário, não demonstrada até o momento.

Ademais, cabe frisar que o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do devedor. Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR COMPROVADA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83 DO STJ. CIÊNCIA INEQUÍVOCA CONFIGURADA. REVISÃO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE, MAS, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.1. O entendimento desta Corte Superior consolidou-se no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.2. De igual forma, a orientação firmada nesta Corte Superior entende que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte interessada.3. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ.4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial, mas, nessa extensão, negar-lhe provimento. (STJ - AREsp n. 2.860.665/RO, relator: Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe: 23/04/2025)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO PARA CONCESSÃO DE TUTELA CAUTELAR, EM CARÁTER ANTECEDENTE. REGULARIDADE DA NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGA DA MORA. EDITAL. SÚMULA 7 DO STJ. DECISÃO
MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.1. "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp n. 2.492.258/RJ, relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe: 11/04/2025)

Observa-se que, no presente caso, o autor ajuizou a ação originária em 04/12/2025, um mês antes da realização dos leilões marcados para 12/01/2026 e 16/01/2026, postulando a suspensão dos mesmos e juntando o respectivo edital (evento 1, EDITAL3).

Conclui-se, assim, que o agravante teve inequívoca ciência das praças, não se verificando, a princípio, a demonstração de irregularidade do procedimento de execução extrajudicial.

Com efeito, a finalidade da Lei nº 9.514/97 é de permitir o exercício do direito de preferência pelo devedor até a data da realização do segundo leilão, como previsto no artigo 27, §2º-B, da referida legislação.

Portanto, é possível verificar que o agravante teve prévio conhecimento da realização dos leilões do imóvel e, sendo assim, pôde exercer seu direito de preferência.

Desse modo, no atual estágio processual, inexiste demonstração de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais, razão pela qual deve ser mantida a decisão proferida pelo Juízo a quo.   

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento.

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Agravo de Instrumento Nº 5001381-52.2026.4.02.0000/RJ

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL VINCULADO AO SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CEF. INTIMAÇÃO POR EDITAL DO DEVEDOR PARA PURGA DA MORA. COMUNICAÇÃO DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DE AUTORIZADOR DA TUTELA DE URGÊNCIA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I - CASO EM EXAME

1.  Agravo de instrumento interposto pelo autor contra decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência, que objetivava evitar o leilão de imóvel vinculado a contrato de financiamento imobiliário firmado com a CEF, na modalidade de alienação fiduciária.  

II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.  A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para a concessão de tutela de urgência, especialmente a probabilidade do direito à suspensão dos leilões de imóvel vinculado ao SFH.

III - RAZÕES DE DECIDIR

3. Na forma do artigo 26, §§ 3º e 4º, da Lei 9.514/97, o procedimento de intimação do devedor para purga da mora poderá se dar por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, procedendo-se à notificação de forma editalícia quando não houver êxito em localizar o devedor.

4. Na presente hipótese, não se encontra presente a probabilidade do direito sustentada pelo agravante, um dos requisitos autorizadores do provimento de urgência, na medida em que, em cognição sumária, não há comprovação de irregularidade no bojo do procedimento de execução extrajudicial do imóvel.

5. Da análise da matrícula do imóvel colacionada aos autos originários, verifica-se que a intimação pessoal do agravante para purga da mora restou infrutífera. Diante disso, a notificação se deu pela publicação de editais em 22/07/2025, 23/07/2025 e 24/07/2025.

6. A certidão de notificação feita pelo Oficial do Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova em sentido contrário, não demonstrada até o momento.

7. Não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do devedor (STJ - AREsp n. 2.860.665/RO, relator: Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe: 23/04/2025; STJ - AgInt no AREsp n. 2.492.258/RJ, relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe: 11/04/2025).

8. In casu, o autor ajuizou a ação originária em 04/12/2025, um mês antes da realização dos leilões marcados para 12/01/2026 e 16/01/2026, postulando a suspensão dos mesmos e juntando o respectivo edital. Conclui-se, assim, que teve inequívoca ciência das praças, não se verificando, a princípio, a demonstração de irregularidade do procedimento de execução extrajudicial.

9. Desse modo, no atual estágio processual, inexiste demonstração de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais, razão pela qual deve ser mantida a decisão proferida pelo Juízo a quo.   

IV - DISPOSITIVO

10. Agravo de instrumento desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 27 de março de 2026.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 24/03/2026 A 27/03/2026

Agravo de Instrumento Nº 5001381-52.2026.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

PRESIDENTE: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

Votante: Desembargador Federal ROGÉRIO TOBIAS DE CARVALHO

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária