Agravo de Instrumento Nº 5018527-43.2025.4.02.0000/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por R. M. D. B. e J. L. D., objetivando a reforma da decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Petrópolis/RJ que, nos autos do processo nº 5121274-94.2025.4.02.5101, indeferiu o pedido de tutela de urgência consistente na suspensão dos leilões e dos demais atos expropriatórios relacionados ao imóvel objeto do contrato de financiamento firmado com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (evento 14, DESPADEC1).

Em suas razões recursais, os agravantes alegam, em resumo: (i) a ausência de notificação válida para a purgação da mora antes da consolidação da propriedade; (ii) a ausência de intimação acerca das datas designadas para os leilões; (iii) que o imóvel executado pela CEF é bem de família e única moradia dos agravantes; (iv) a probabilidade do direito, fundamentada nas irregularidades do procedimento; e, ainda, (v) a existência de risco iminente e irreparável, em razão da probabilidade de perda do imóvel. 

Postulam a concessão de efeito suspensivo ativo inaudita altera pars, bem como tutela de urgência para determinar a imediata suspensão do leilão extrajudicial do imóvel (Rua Mora, n.º 1080, bloco 01, apt.º 202, Campo Grande) e de todos os atos de transferência, imissão de posse ou desocupação forçada, até o julgamento final deste recurso, sob pena de multa diária. 

No mérito, pugnam pela reforma da decisão agravada e requerem, ao final, a confirmação da tutela antecipada postulada, com o acolhimento dos seguintes pleitos: "(...) a. Declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões em razão do vício de intimação; b. Determinar que a CEF apresente, em Juízo, no prazo legal, todos os termos das renegociações e a Planilha de Evolução do Saldo Devedor (PESD), sob pena de multa diária e inversão probatória; c. Autorizar o depósito em Juízo da parcela de R$ 1.300,00, como garantia da purgação da mora e da manutenção do contrato. (...)".

O pedido de tutela recursal, bem como o de atribuição de efeito suspensivo, foram indeferidos (evento 2, DESPADEC1).

Em suas contrarrazões (evento 14, CONTRAZ1), a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL alega a inexistência dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, por ausência de probabilidade do direito e de perigo de dano. Sustenta que o procedimento de execução extrajudicial observou rigorosamente o disposto na Lei n.º 9.514/97 e que a alegação de eventual irregularidade demanda dilação probatória. Assevera que houve regular intimação para purgação da mora por meio de Cartório de Títulos e Documentos, com certificação dotada de fé pública, bem como posterior intimação por edital diante da não localização dos devedores no endereço contratual. Aduz que não há exigência legal de intimação pessoal para a realização do leilão após a consolidação da propriedade, sendo suficiente a comunicação na forma prevista no art. 27 da Lei n.º 9.514/97, destacando que os próprios agravantes demonstraram ciência inequívoca das datas dos leilões ao ajuizarem a ação originária antes de sua realização e não demonstraram intenção de pagar o débito. Enfatiza que eventual vício na comunicação do leilão não tem o condão de invalidar a consolidação da propriedade já efetivada, podendo, quando muito, atingir apenas o ato de alienação, desde que comprovado prejuízo, o que não ocorreu na hipótese. Requer, por fim, a manutenção da decisão agravada.

O Ministério Público Federal apresentou parecer, arguindo que não há interesse público que justifique a sua intervenção no feito (evento 11, PROMOCAO1).

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002735387v12 e do código CRC 7f359729.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 25/02/2026, às 11:25:19

Agravo de Instrumento Nº 5018527-43.2025.4.02.0000/RJ

VOTO

Conheço do agravo de instrumento, porque presentes os pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto por R. M. D. B. e J. L. D., objetivando a reforma da decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Petrópolis/RJ que, nos autos do processo nº 5121274-94.2025.4.02.5101, indeferiu o pedido de tutela de urgência consistente na suspensão dos leilões e dos demais atos expropriatórios relacionados ao imóvel objeto do contrato de financiamento firmado com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. 

O Juízo a quo indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela, sob os seguintes fundamentos (evento 14, DESPADEC1), in verbis: 

"(...)

Os autores manifestaram oposição à redistribuição do processo no Doc. 25. Alegam que “O imóvel objeto do leilão está situado no bairro de Campo Grande, Capital do Rio de Janeiro, sendo a Seção Judiciária da Capital o foro originalmente competente e o mais adequado à defesa dos interesses do mutuário".

Considero que a oposição da parte autora não foi devidamente fundamentada nos termos do art. 39, § 1º, da referida Resolução.  Indefiro o pedido de redistribuição.

Os autores requerem a antecipação de tutela para “suspender a realização do leilão, referente ao seguinte ao imóvel: na Rua Mora, nº 1080, apartamento 202, Bloco 1, Campo Grande/RJ, matrícula nº 95.362 do 4º RGI/RJ, disponível para venda até o dia 24/11/2025, pois o processo tem vícios em sua formação”.

Alegam que "o imóvel em questão constitui a única moradia da família e, como tal, é juridicamente protegido pela Lei nº 8.009/90 como Bem de Família, conferindo-lhe impenhorabilidade" e "a ré enviou um email para os autores, informando sobre a realização do leilão dia 24 de novembro, ou seja, informaram aos autores com menos de 01 mês para a primeira praça e sem oportunizar o devido direito de preferência"; "A urgência desta demanda é inquestionável, pois os Autores tiveram ciência da iminência do leilão extrajudicial de forma informal e através de terceiros sem que a ré tenha sequer comunicado os autores devidamente, tampouco dado a possibilidade do direito de preferência, o 1º leilão ocorrerá na data 24/11/2025 e o 2º 28/11/2025"; "os autores estão sob o risco concreto de serem despejados da única moradia que possuem, mesmo diante de flagrantes nulidades no procedimento adotado pelo réu".

Decido.

Defiro a gratuidade de justiça.

Conforme consta da cláusula décima quarta do contrato (Doc. 8, fls. 2/25), os ora autores, como "DEVEDOR(ES) FIDUCIANTE(S) alienam a CAIXA, em caráter fiduciário, o imóvel objeto deste financiamento ao final descrito e caracterizado, nos termos e para os efeitos dos arts. 22 e seguintes da Lei n° 9.514/1997".

A cópia da notificação extrajudicial do leilão do imóvel de Doc. 11 indica que a autora Rosina foi notificada pela CEF da realização do leilão.

Dessa forma, não tem aplicação ao caso o disposto na Lei nº 8.009/1990 e não considero demonstrada a alegação de que "o processo tem vícios em sua formação".

Indefiro o pedido de liminar.

Cite-se.

(...)".

Em sede recursal, os agravantes postularam a concessão de efeito suspensivo ativo inaudita altera pars, bem como tutela de urgência recursal para determinar a imediata suspensão do leilão extrajudicial do imóvel e de todos os atos de transferência, imissão de posse ou desocupação forçada, até o julgamento final deste recurso, sob pena de multa diária. 

Tais pedidos foram indeferidos por esta Relatoria, com fundamento na ausência dos pressupostos legais à concessão da tutela de urgência e à atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, nesses termos:

"(...)

As razões apresentadas pela parte agravante, no entanto, não se mostram suficientes para reformar a decisão agravada.

Como se sabe, para fins de suspensão dos efeitos da decisão é imperioso que haja o preenchimento dos requisitos previstos pelo artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil: a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação.

Por sua vez, para o deferimento da antecipação da tutela de urgência exige-se a demonstração objetiva da plausibilidade do direito e do risco de dano irreparável ou de difícil reparação e a inexistência de risco de irreversibilidade.

De acordo com o disposto no artigo 300 do Código de Processo Civil, a concessão de tutela de urgência é cabível quando, em análise perfunctória e estando evidenciada a probabilidade do direito, o juiz ficar convencido quanto ao perigo de dano ou do risco ao resultado útil do processo.

Assim sendo, os requisitos à concessão de tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar (requerida seja em caráter antecedente ou incidental), consistem na simultânea presença de fumus boni juris e periculum in mora, ou seja, indícios da probabilidade (ou incontestabilidade) do alegado direito enquanto calcado em fundamento jurídico, bem como de perigo de dano ao mesmo direito ou de risco ao resultado útil do processo, sendo que, de forma contrária, a tutela de urgência não pode causar irreversibilidade dos efeitos antecipados.

Trata-se de medida de exceção, devendo ser utilizada criteriosamente, sobretudo antes da oitiva da parte contrária, já que impede o contraditório, um dos princípios fundamentais do nosso sistema processual, inclusive consagrado constitucionalmente.

No caso dos autos, ao menos nesta análise inicial, não se verifica manifestação de clara ilegalidade praticada pela instituição financeira agravada a justificar a concessão da liminar, considerando a deflagração do procedimento de execução extrajudicial do contrato de financiamento celebrado entre as partes, conforme disposição da Lei nº 9.514/97.

Ressalte-se que o Supremo Tribunal Federal, em sessão do Plenário de 26.10.2023, por unanimidade, apreciando o tema 982 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" (STF, Presidência do Ministro Luís Roberto Barroso. Plenário, 26.10.2023).

Outrossim, como a parte agravante não nega a inadimplência, e não há elementos nos autos suficientes para se reconhecer a irregularidade no procedimento de execução extrajudicial do imóvel, inexiste a demonstração da probabilidade do direito pelo recorrente e da probabilidade de provimento do presente agravo de instrumento.

Pelo que se vê, de plano, há necessidade de dilação probatória de toda argumentação fático-jurídica levantada pelos agravantes, bem como se faz imprescindível que seja oportunizado o contraditório à parte adversa.

Segundo a jurisprudência desta Corte, nas hipóteses em que a complexidade fática do alegado demandar dilação probatória não é possível que a tutela de urgência seja deferida, faltando, desse modo, a probabilidade do direito alegado. Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL ADQUIRIDO ATRAVÉS DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. SUSTAÇÃO DOS EFEITOS DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDO. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE NOTIF ICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. VÍCIOS PROCEDIMENTAIS NÃO CARACTERIZADOS. DEPÓSITO REALIZADO APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NECESSIDADE DO EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO E DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO CONFIRMADA. [...]

9. Na hipótese, os valores controversos decorrentes do contrato em questão foram depositados após a consolidação da propriedade do imóvel, razão pela qual tal ato não tem o condão de obstaculizar o procedimento de execução extrajudicial. Portanto, em cognição sumária, afigura-se ausente a verossimilhança nas alegações aduzidas pelos agravantes, requisito essencial para a concessão da tutela antecipada, sendo necessária a observância do exercício do contraditório, bem como a dilação probatória, a fim de se chegar a uma conclusão acerca das alegadas irregularidades apontadas.

10. Agravo de instrumento não provido.

(TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 0007792-80.2018.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 28.11.2018).

Além disso, o agente financeiro não deve ser privado de tomar as providências cabíveis com o intuito de executar a dívida se o devedor se mantém em débito. Uma vez em mora, não pode o mutuário, em tese, impedir a execução da obrigação pactuada, devendo arcar com o ônus de sua inadimplência.

Ademais, o direito constitucional à moradia e o postulado da dignidade da pessoa não podem ser interpretados de modo a chancelar a inadimplência do mutuário. Nesse ponto, é importante destacar que os financiamentos para aquisição de moradia atendem a um conjunto de cidadãos, sendo o retorno do crédito concedido indispensável para o seu equilíbrio e manutenção.

Nesse contexto, ainda que se considere que o contrato seja regido pelas normas do CDC, tal fato não pode ser entendido como uma espécie de salvo-conduto ao devedor para alterar e descumprir cláusulas contratuais previstas em consonância com as disposições legais vigentes (Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009505-55.2014.4.02.5101, Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, data do julgamento 02/09/2020).

Em conclusão, não há como autorizar, neste momento processual, a suspensão de qualquer procedimento de execução extrajudicial do imóvel, tampouco acolher o pedido de efeito suspensivo, pois, com fulcro no art. 995, parágrafo único, do CPC, pressupõe-se a presença cumulativa de elementos que evidenciem a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, o que não se verifica no caso concreto.

Cumpre, ainda, acrescentar que o E. TRF-2ª Região possui entendimento, no sentido de que a concessão da tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, somente sendo possível ocorrer a sua reforma, por meio do presente recurso, em casos de interpretação teratológica, fora da razoabilidade, ou quando flagrantemente ilegal, ilegítimo ou abusivo (TRF2, 8ª Turma Especializada, AG 0008385-12.2018.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJe 10.7.2019), o que não se observa no presente caso.

Nesse diapasão, em consonância com o exame superficial compatível com este momento processual, inobstante as alegações lançadas pelo recorrente, não se verifica, ao menos neste primeiro instante, a existência de argumentos suficientes a formar convencimento que enseje a concessão do efeito pretendido pela parte agravante in limine lites.

Pelo exposto, INDEFIRO o pedido de tutela recursal, bem como a atribuição de efeito suspensivo ao agravo de instrumento, nos termos da fundamentação supra.

(...)".  (grifos nossos).

No mérito, a controvérsia devolvida a esta instância recursal limita-se a três pontos: (i) a alegada nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões, por vício de intimação; (ii) a pretensão de exibição dos termos de renegociação contratual e da Planilha de Evolução do Saldo Devedor (PESD); e (iii) o pedido de autorização para depósito judicial da quantia de R$ 1.300,00, a título de purgação da mora.

Em relação à regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel promovido pela instituição financeira agravada, não procedem as alegações da  parte recorrente.

Isso porque a 2ª Seção do STJ consolidou o entendimento de que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

Ressalte-se que o Supremo Tribunal Federal, em sessão plenária de 26.10.2023, por unanimidade, ao apreciar o Tema 982 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" (STF, Presidência do Ministro Luís Roberto Barroso. Plenário, 26.10.2023).

Nessa perspectiva, ao realizar um contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, o fiduciante assume o risco de, tornando-se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário.

No caso dos autos, o procedimento de consolidação da propriedade obedeceu aos trâmites descritos na Lei nº 9.514/97, no âmbito das alienações fiduciárias em garantia.

Segundo a Lei nº 9.514/1997, no caso de inadimplência, no todo ou em parte, em contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, o fiduciante é constituído em mora e intimado pessoalmente para a purgação no prazo de quinze dias, cuja inobservância consolida a propriedade em nome do fiduciário e o registro na matrícula do imóvel. Em seguida, o fiduciário está autorizado a promover o leilão público para a alienação do bem, independentemente de intimação pessoal do fiduciante, uma vez consolidada a propriedade em seu nome (Precedente: STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1463916 SP 2019/0065795-7, Relatora: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/12/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/12/2019).

De acordo com o art. 26, § 3º, da referida lei, a intimação pessoal poderá ser promovida por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

No presente caso, observa-se que foram adotadas as providências previstas no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, em relação à notificação dos devedores para a purgação da mora. Conforme se infere do evento 14, MATRIMOVEL5, consta certidão do Cartório de Registro de Imóveis atestando que foi realizada a tentativa de intimação pessoal dos agravantes.  

Encontrando-se os recorrentes em local incerto, acertada a incidência do disposto no artigo 26, § 4º, da Lei nº 9.514/97, sendo certo que, o diploma não prevê a existência de demais diligências após a certidão exarada pelo cartório, havendo permissivo de que, de imediato, já sejam expedidos os editais.

Diante desse cenário, ausente vício no procedimento, mostra-se legítima a notificação por edital, realizada após frustrada a notificação pessoal da parte agravante.

Veja-se, a propósito, o seguinte aresto, aplicável no âmbito da execução fundada na Lei nº 9.514/97:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ANULAÇÃO. DECADÊNCIA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL FRUSTRADA. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. FALTA DE COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor. Precedentes desta Corte.

2. O Tribunal de origem, com base na prova documental, consignou que foram feitas diversas notificações aos mutuários, concluindo pela validade da notificação por edital da segunda agravante, em razão de não ter sido encontrada no local quando da notificação pessoal do primeiro, seu marido. Diante disso, decretou a decadência da pretensão dos agravantes de anular o procedimento de execução extrajudicial de imóvel arrematado em 2006, tendo em vista o ajuizamento da ação somente em 2013.[...]” 

(STJ, AgInt no REsp 1706761 / RJ, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 22/05/2019) (g.n.) 

Nessa vertente, não se pode olvidar que, a teor do disposto no artigo 405 do Código de Processo Civil: "O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença".

A certidão do Cartório de Registro de Imóveis constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei nº 8.935/94, o qual certificou o comparecimento no local e a tentativa de entrega da notificação aos destinatários, ora agravantes.

Nesse ponto, cabe asseverar que as anotações feitas por Oficial de Cartório revestem-se de fé pública, gozando de presunção juris tantum de veracidade, comportando prova em sentido contrário. A fé pública traduz-se na confiança na autoridade do Estado em confeccionar documentos que valham como prova de algo ou representem um valor, correspondendo à confiança geral que se estabelece em relação aos atos atribuídos por lei ao tabelião ou oficial e à eficácia do negócio jurídico atestado ou declarado.

Com efeito, embora, a princípio, seja possível afastar a veracidade de certidão emitida por Oficial do RGI, faz-se necessária a demonstração por parte do interessado da ausência de higidez do ato, mediante apresentação ou indicação de elemento de prova idôneo a afastar a presunção legal, o que não restou demonstrado na hipótese dos autos. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022.

No presente caso, não foi colacionado aos autos qualquer documento capaz de infirmar a veracidade do ato notarial praticado. A aferição da regularidade das notificações, da observância dos prazos legais e da higidez dos atos praticados demandam dilação probatória, bem como observância ao contraditório, o que afasta a probabilidade do direito invocado.

A seu turno, quanto à intimação da data dos leilões, o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 estabelece que, designados os leilões extrajudiciais para a alienação do imóvel, deve ser promovida a intimação da parte devedora por correspondência enviada ao endereço constante do contrato, incluindo o endereço eletrônico, para ciência das datas e horários respectivos.

No caso concreto, verifica-se que a Caixa Econômica Federal observou tal exigência legal, procedendo à comunicação dos devedores mediante o envio de correspondências, conforme comprovam os documentos anexados no evento 1, ANEXO10 e evento 1, ANEXO11.

Vale destacar, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, embora seja necessária a comunicação do devedor acerca da data do leilão extrajudicial, no âmbito da alienação fiduciária de bem imóvel regida pela Lei nº 9.514/1997, a ausência dessa formalidade não conduz, automaticamente, à decretação de nulidade do ato quando demonstrada a ciência inequívoca da parte devedora. Confira-se:

PROCESSO CIVIL . AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA.

1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes.

2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.

3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões.

4. Agravo interno a que se nega provimento. 

(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP 2021/0141367-2, Data de Julgamento: 27/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/07/2022) (g.n.)

Na mesma linha, os Tribunais Regionais Federais têm reiteradamente reconhecido a regularidade do procedimento quando evidenciada a ciência do devedor:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. TUTELA ANTECIPADA. PRESENTES OS REQUISITOS . RECURSO PROVIDO.

1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9 .514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público.

2. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão.

3 . In casu, não restou demonstrado quaisquer vícios na notificação pessoal da agravante para purgar a mora, uma vez que ela foi intimada pessoalmente por intermédio do Oficial do Cartório de Registros de Imóveis.

4. Outrossim, sabe-se, ainda, que a Lei nº 9.514/97 em seu § 3º do artigo 26, que não foi alterado pela Lei 13 .465/2017, prevê expressamente que a intimação do fiduciante pode ser promovida pelo oficial do Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos ou pelo correio com aviso de recebimento.

5. No caso dos autos, conforme se depreende da inicial, o inadimplemento é questão incontroversa e a agravante não aponta qualquer vício no procedimento de execução extrajudicial.

6 . No presente caso, em 06.06.2022, foram enviadas cartas de notificação sobre a realização dos leilões no endereço dos agravados constante no contrato (id 263768797 e 263768798).

7 . Referido procedimento de intimação se deu em data posterior à edição da Lei 13.465/2017, de modo que não se verifica quaisquer vícios na notificação pessoal dos devedores fiduciários acerca das datas dos leilões extrajudiciais.

8. Ainda que não se verificasse a ocorrência da notificação via carta, não se poderia sustentar a existência de vícios no procedimento de notificação pessoal para o leilão extrajudicial, uma vez que a parte agravante ajuizou a presente demanda em 12 .07.2022, requerendo a suspensão dos leilões designados para 11.07.2022 (1ªPraça), e 26 .07.2022 (2ª Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial.

9. Não se vislumbra presente na tese da agravante a probabilidade do direito alegado necessário ao deferimento da antecipação da tutela recursal, eis que não ficou demonstrado a presença de quaisquer vícios no procedimento de execução extrajudicial da Lei 9 .514/97. 10. Agravo de instrumento provido.

(TRF-3 - AI: 50251604820224030000 SP, Relator.: Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, Data de Julgamento: 02/03/2023, 2ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 07/03/2023) (g.n.)

ANULATÓRIA. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. NOTIFICAÇÃO. PURGAÇÃO DA MORA. REGULARIDADE. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DOS LEILÕES. INEXIGÊNCIA.

A prova dos autos demonstra que o procedimento de execução extrajudicial adotado pela Caixa Econômica Federal - CEF observou todas as exigências legais necessárias à consolidação da propriedade.

Não há qualquer nulidade a ser declarada no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade se o agente financeiro providenciou a notificação do devedor para a purgação da mora, nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/97 .

A notificação pessoal do mutuário pode ser substituída por notificação por edital, caso não encontrado o devedor no endereço do imóvel.

A Lei nº 9.514/97, com as alterações previstas pela Lei 13.465/2017, não apontou como requisito de validade para realização do leilão a notificação pessoal do mutuário, bastando que este seja comunicado através de correspondência dirigida aos endereços constantes no contrato .

(TRF-4 - AC: 50116100520184047208 SC 5011610-05.2018.4.04 .7208, Relator.: VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, Data de Julgamento: 12/08/2020, QUARTA TURMA) (g.n.)

Desse modo, restou demonstrado que os agravantes tinham ciência inequívoca do procedimento de execução, uma vez que ajuizaram a presente ação em 08/11/2025, portanto, antes das datas designadas para a realização dos leilões, marcados para os dias 24/11/2025 e 28/11/2025. 

Por essas razões, não há que se falar em nulidade decorrente da falta de intimação da data dos leilões. 

Além disso, no que se refere à alegada impenhorabilidade do bem de família, o art. 1º, da Lei nº 8.009/1990, preconiza que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, ressalvadas as hipóteses expressamente previstas em lei.

Ocorre, porém, que o art. 3º, inciso V, do mesmo diploma legal, excepciona a regra da impenhorabilidade na hipótese de execução de hipoteca constituída sobre o próprio imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar, evidenciando que a proteção legal não subsiste quando o bem é voluntariamente vinculado ao adimplemento da obrigação.

Embora o dispositivo mencione expressamente a hipoteca, a mesma lógica se aplica à alienação fiduciária em garantia, por identidade de fundamentos. Em ambas as hipóteses, há vinculação voluntária do imóvel ao cumprimento do contrato, de modo que não se revela juridicamente admissível invocar a impenhorabilidade para frustrar a satisfação do crédito garantido.

Nessa linha, o Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema 1.261, reafirmou que a exceção prevista no art. 3º, inciso V, da Lei nº 8.009/1990 deve ser interpretada à luz da finalidade da norma, impedindo que o devedor, após oferecer o imóvel como garantia de operação creditícia, alegue impenhorabilidade em comportamento contraditório com a obrigação assumida. Prestigia-se, assim, a boa-fé objetiva e a coerência das relações contratuais.

A propósito, mutatis mutandis, registra-se o julgado desta Quinta Turma Especializada:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.  SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. GARANTIA HIPOTECÁRIA. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. BEM DE FAMÍLIA. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação proposta contra a Caixa Econômica Federal (CEF). A autora buscava impedir medidas extrajudiciais de cobrança e retomada do imóvel, além da revisão do contrato de financiamento imobiliário, com exclusão de juros e encargos. No recurso, alegou prescrição dos débitos vencidos há mais de cinco anos, violação ao direito fundamental à moradia e desproporcionalidade na execução da dívida por meio de leilão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se os débitos anteriores a cinco anos estariam prescritos; (ii) estabelecer se o direito à moradia impediria a execução extrajudicial do imóvel; e (iii) verificar se a execução da garantia hipotecária por meio de leilão estaria em conformidade com o ordenamento jurídico

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O prazo prescricional para a execução hipotecária de crédito vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação é de cinco anos, contados a partir do vencimento da última parcela, conforme o artigo 206, §5º, I, do Código Civil, e precedentes do Superior Tribunal de Justiça. No caso, como a última parcela venceu em 03/09/2023, a dívida ainda não estava prescrita.

4. O direito constitucional à moradia não pode ser interpretado de forma a impedir a execução de contrato regularmente firmado, pois a inadimplência contratual compromete o equilíbrio do sistema.

5. A hipoteca configura garantia real válida, permitindo a execução do imóvel em caso de inadimplemento, nos termos do artigo 1.419 do Código Civil e da Lei nº 14.711/2023, que autoriza a excussão extrajudicial da garantia hipotecária por meio de leilão público.

6. O princípio do pacta sunt servanda impede a revisão judicial de cláusulas contratuais quando não há ilegalidade ou abuso comprovado. A mera dificuldade financeira da devedora não constitui fundamento para modificação unilateral das condições pactuadas.

7. A impenhorabilidade do bem de família não se aplica quando o próprio imóvel é oferecido voluntariamente como garantia hipotecária, conforme o artigo 3º, V, da Lei nº 8.009/1990.

8. A execução extrajudicial da garantia hipotecária por meio de leilão está prevista em lei e encontra respaldo no ordenamento jurídico, não havendo irregularidade no procedimento expropriatório realizado conforme os parâmetros legais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

10. Tese de julgamento:

a) O prazo prescricional para a execução hipotecária de crédito vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação é de cinco anos, contados a partir do vencimento da última parcela.

b) O direito à moradia não impede a execução extrajudicial do contrato quando há inadimplência do mutuário.

c) A hipoteca permite a execução do bem garantidor da dívida, independentemente da situação econômica do devedor.

d) Não cabe revisão judicial do contrato quando não há ilegalidade ou abuso comprovado nas cláusulas pactuadas.

e) O bem de família oferecido como garantia hipotecária não goza da proteção da impenhorabilidade.

f) A execução extrajudicial da garantia hipotecária por meio de leilão está em conformidade com a legislação vigente e não pode ser obstada pelo inadimplemento do devedor.

11. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CC/2002, arts. 206, §5º, I, 1.419 e 478; Lei nº 8.009/1990, art. 3º, V; Lei nº 14.711/2023, art. 9º.

12. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.837.718/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª T., DJe 30/08/2022; STJ, AgInt no REsp 1.947.266/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., DJe 15/08/2022; TRF2, AC 5033800-61.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, DJe 28/10/2022.

(TRF2, AC 0000471-95.2010.4.02.5101, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator  Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Data de Julgamento 14/04/2025) (g.n.)

Ademais, o art. 3º, inciso II, da mesma lei estabelece que a impenhorabilidade não é oponível ao titular do crédito decorrente de financiamento destinado à construção ou à aquisição do próprio imóvel, “no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato”.

Dessa forma, tendo o imóvel sido voluntariamente oferecido como garantia da dívida e tratando-se de crédito decorrente do próprio financiamento habitacional, não há que se falar em impenhorabilidade do bem de família.

Por outro lado, no que concerne ao pedido de exibição de documentos, bem como ao de depósito judicial, verifica-se que tais pleitos não foram objeto de apreciação pelo Juízo de origem. Desse modo, o exame dessas questões, nesta via recursal, implicaria indevida supressão de instância.

Nesse panorama, em juízo de cognição sumária, verifica-se que o procedimento de consolidação da propriedade e os leilões observaram a Lei nº 9.514/1997, não havendo vício apto a ensejar nulidade. Inexistem, pois, ilegalidade ou probabilidade do direito que justifiquem a reforma da decisão agravada.

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao agravo de instrumento.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002735388v19 e do código CRC d776f5a8.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 25/02/2026, às 11:25:19

Agravo de Instrumento Nº 5018527-43.2025.4.02.0000/RJ

EMENTA

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI N.º 9.514/1997. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE LEILÃO. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL FRUSTRADA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. COMUNICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. BEM DE FAMÍLIA. INAPLICABILIDADE. PEDIDO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS E DE DEPÓSITO JUDICIAL. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender leilões e demais atos expropriatórios relativos a imóvel objeto de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária, regido pela Lei n.º 9.514/1997. Os agravantes alegam nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões por vício de intimação, requerem exibição de documentos contratuais e autorização para depósito judicial visando à purgação da mora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se há nulidade no procedimento de consolidação da propriedade e nos leilões extrajudiciais por alegado vício de intimação; (ii) estabelecer se é possível determinar, em sede recursal, a exibição de termos de renegociação contratual e da Planilha de Evolução do Saldo Devedor; e (iii) determinar se pode ser autorizada a purgação da mora mediante depósito judicial no valor indicado pelos agravantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concessão de tutela de urgência exige a presença cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos dos arts. 300 e 995, parágrafo único, do CPC.

4. O procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária previsto na Lei n.º 9.514/1997 é constitucional, conforme tese fixada pelo STF no Tema 982 da Repercussão Geral.

5. A parte agravante não nega a inadimplência e não demonstra, de forma inequívoca, irregularidade no procedimento de execução extrajudicial apta a evidenciar a probabilidade do direito.

6. A constituição em mora e a consolidação da propriedade observam o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, admitindo-se a notificação por edital quando frustrada a intimação pessoal, conforme certidão dotada de fé pública, cuja presunção juris tantum não foi infirmada por prova idônea.

7. A comunicação das datas dos leilões atende ao art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, sendo certo que a ciência inequívoca dos devedores afasta eventual alegação de nulidade.

8. A impenhorabilidade do bem de família não se aplica quando o imóvel é voluntariamente oferecido como garantia real do próprio financiamento, incidindo as exceções previstas no art. 3º, incisos II e V, da Lei nº 8.009/1990, em consonância com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

9. Os pedidos de exibição de documentos e de autorização para depósito judicial não foram apreciados pelo Juízo de origem, de modo que seu exame pelo Tribunal implicaria indevida supressão de instância.

10. Inexistindo ilegalidade, teratologia ou manifesta abusividade na decisão agravada, impõe-se sua manutenção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Agravo de instrumento desprovido.

Teses de julgamento: (1) A concessão de tutela de urgência para suspender execução extrajudicial fundada na Lei n.º 9.514/1997 exige demonstração inequívoca da probabilidade do direito e do perigo de dano; (2) É válida a notificação por edital para purgação da mora quando frustrada a intimação pessoal do fiduciante, cabendo ao devedor comprovar eventual irregularidade da certidão dotada de fé pública;  (3) A comunicação das datas dos leilões por correspondência dirigida ao endereço contratual, aliada à ciência inequívoca do devedor, afasta a nulidade do procedimento; (4) A impenhorabilidade do bem de família não é oponível ao crédito decorrente do próprio financiamento garantido por alienação fiduciária; e (5) É vedado ao Tribunal apreciar pedidos não examinados pelo Juízo de origem, sob pena de supressão de instância.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CPC/2015, arts. 300, 405 e 995, parágrafo único; Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 3º e 4º, e 27, § 2º-A; Lei nº 8.009/1990, art. 3º, II e V; Lei nº 8.935/1994, art. 3º.

Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 982 da Repercussão Geral, Plenário, j. 26/10/2023; STJ, REsp 1.891.498, 2ª Seção, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 26/10/2022; STJ, AgInt no REsp 1.706.761/RJ, 4ª T., Rel. Min. Raul Araújo, DJe 22/05/2019; STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.897.413/SP, 4ª T., DJe 01/07/2022; TRF2, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, 5ª T. Esp., DJe 16/02/2022.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 24 de março de 2026.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002735389v6 e do código CRC a208fffc.

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Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 07/04/2026, às 18:31:55

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 17/03/2026 A 24/03/2026

Agravo de Instrumento Nº 5018527-43.2025.4.02.0000/RJ

RELATOR: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

PRESIDENTE: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

Votante: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária