Apelação Cível Nº 5002270-94.2024.4.02.5102/RJ
RELATOR: Desembargador Federal REIS FRIEDE
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por C. L. S. e P. C. D. A. S. em face de sentença proferida em sede de Embargos de Terceiros, pelo Juízo da 3ª Vara Federal de Niterói, que julgou improcedente o pedido, na forma do art. 487, I, do CPC. Condenação da embargante nas despesas processuais e nos honorários de sucumbência, fixados em 10% sobre o valor da causa, devidamente atualizado, nos termos do art. 85, § 2º, CPC, apenas em favor da CEF, tendo em vista a intempestividade da contestação da embargada G. L. F., conforme restou decidido no Evento 76.
Pretendeu a Parte Autora, na origem, a consolidação, em seu nome, da propriedade do imóvel situado na Rua Wilson Ribeiro, nº 113, Chácaras de Inoã, Maricá/RJ.
Em suas razões recursais, alega a Parte Apelante que "arremataram, de boa-fé, o imóvel objeto dos autos em leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal, pelo valor de R$ 200.000,00, cumprindo todas as exigências legais — inclusive pagamento do preço, ITBI e registro da propriedade" e que, "Somente após terem proposto ação de imissão na posse é que tiveram ciência da existência de demanda anterior na qual a primeira apelada buscava a anulação do leilão". Aduz que "A arrematação realizada pelos apelantes é perfeita, acabada e irretratável, conforme determina o art. 903 do CPC, ainda que haja ação anulatória em curso", e que "é juridicamente impossível a desconstituição da arrematação, devendo eventual pretensão da primeira apelada ser direcionada contra a CEF, mediante perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC". Acresce que "A sentença que anulou o leilão foi proferida sem que os arrematantes fossem citados, embora a decisão repercuta diretamente em sua esfera jurídica. Tal omissão viola o art. 114 e o art. 115, I, do CPC, acarretando nulidade absoluta." Requer, ainda, a exclusão ou redução dos honorários sucumbenciais arbitrados em favor da CEF, visto que "os embargos de terceiro somente foram manejados porque a CEF deu causa a todo o imbróglio processual; a anulação do leilão decorreu exclusivamente de falha da CEF; os apelantes são terceiros de boa-fé, não contribuíram para a litigiosidade e não poderiam suportar o ônus financeiro do erro cometido pela instituição financeira."
Contrarrazões apresentadas pela CEF, pelo desprovimento do recurso (evento 119, JFRJ).
É o Relatório.
VOTO
Conheço da Apelação interposta, visto que preenchidos os pressupostos de admissibilidade.
A situação apresentada nos autos versa sobre um problema bastante recorrente, na medida em que envolve modalidade de leilão público promovido pela Caixa Econômica Federal (venda direta). Nestas hipóteses, são ofertados imóveis oriundos de execuções extrajudiciais por ela realizada diante da inadimplência de seus mutuários, as quais podem, tal como no presente caso, vir a ser anuladas, criando a obrigatoriedade de retorno da situação ao status quo ante.
Em 27/02/2013, G. L. F. celebrou com a CEF contrato por instrumento particular de compra e venda de imóvel residencial, mútuo e alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, contrato nº 1.4444.0231323-5, no valor de R$ 147.000,00 (cento e quarenta e sete mil reais), para amortização no prazo de 420 (quatrocentos e vinte) meses, pelo sistema de amortização SAC – Sistema de Amortização Constante.
Em virtude do inadimplemento da mutuária, houve a consolidação da propriedade, em 06/02/2018, em nome da Caixa Econômica Federal, conforme averbado na matrícula do imóvel (AV-6), iniciando-se o procedimento de execução extrajudicial.
No curso do procedimento de execução extrajudicial perpetrado pela CEF, os dois leilões realizados restaram negativos (AV-7).
Consoante averbado em 21/01/2022 na matrícula do imóvel (R-10), o bem foi adquirido, mediante escritura de compra e venda lavrada em 21/10/2021, por Paulo Cézar de Azeredo Silva e C. L. S., terceiros de boa-fé, os quais ajuizaram, em 10/05/2022, perante a Justiça Estadual, a ação de imissão de posse nº 0003203-03.2022.8.19.0031 para desocupação do bem.
Ocorre que, nos autos da ação anulatória (nº 5000091-95.2021.4.02.5102), manejada em 12/01/2021, foi proferido acórdão, transitado em julgado em 22/08/2022, reconhecendo a nulidade dos leilões extrajudiciais realizados pela CEF, visto que não observado o disposto no art. 26, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997.
Nesse passo, o acórdão transitado em julgado, proferido na ação anulatória, reconhecendo a nulidade no procedimento de execução extrajudicial, enseja a perda do imóvel em desfavor dos adquirentes, em razão da evicção, desconstituindo a aquisição pelos Apelantes, razão pela qual revela-se improcedente a pretensão veiculada nos presentes autos de consolidação da propriedade em nome destes.
Nesse sentido, vejam-se, mutatis mutandi, os seguintes julgados:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EVICÇÃO. ANULAÇÃO DA CARTA DE ADJUDICAÇÃO EM OUTRA AÇÃO JUDICIAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES E HONORÁRIOS CONTRATUAIS. RESPONSABILIDADE AFASTADA. DANO MORAL.
1. Litígio em torno de imóvel retomado pela CEF/ENGEA e em seguida alienado, em leilão, aos autores da ação. Posterior evicção, já que os primitivos mutuários obtiveram êxito em ação judicial, ao alegar a irregularidade da retomada.
2. Necessária a devolução plena e atualizada dos valores pagos pela compra do imóvel, cuja arrematação foi anulada na outra ação judicial. Distrato celebrado no curso do feito, mas sem quitação integral. A indenização deve incluir o ressarcimento pelas despesas com escritura e tributos, bem como com as benfeitorias comprovadamente realizadas. Não é o caso, porém, de indenização por lucros cessantes com o não percebimento de alugueres e nem de ressarcimento de honorários acertados voluntariamente com advogados, já que o edital do leilão, com ciência destacada do interessado, delimitava tais aspectos, na linha dos artigos 448 e 449 do CC.
3. Mantida a reparação moral, fixada na média de precedentes, tanto mais diante do indevido prosseguimento na cobrança de parcelas do mútuo, mesmo após o trânsito em julgado da ação anulatória, além da perda da posse do bem e da demora nas tratativas de recomposição. Apelações das rés parcialmente providas. (sem grifos no original)
(TRF2, Apelação Cível nº 0193446-91.2017.4.02.5104, 6ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO, disponibilizada no DE em 02/06/2022)
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ILEGITIMIDADE DE PARTE QUE NÃO FIGUROU NA RELAÇÃO DE DIREITO MATERIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. POSTERIOR DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FACE DA CEF. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DANOS MATERIAIS E MORAIS.
1. Trata-se de Apelação Cível interposta por THAIANY TRINDADE DA SILVA DUARTE e SILVANA TRINDADE DA SILVA (evento 53/JFRJ), tendo por objeto sentença (evento 42/JFRJ) e parte apelada CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, prolatada nos autos de ação ajuizada pelas ora apelantes em face da referida empresa pública federal, objetivando a devolução dos valores pagos pelo imóvel, bem como indenização pelos danos materiais e morais que alegam terem sofrido.
2. Cumpre esclarecer que o juiz, para dirimir da lide, deve, antes de analisar o mérito, resolver as chamadas questões prévias, que são os pressupostos processuais e as condições para o regular exercício do direito de ação.
3. Para que o magistrado possa aferir a existência de legitimidade das partes, deve analisar a relação jurídica de direito material.
4. A regra no nosso ordenamento jurídico consiste na aferição da legitimidade ad causam mediante coincidência entre a situação de fato de cada sujeito do processo e a situação legitimante a ele correspondente, sendo esta última identificada como o objeto do próprio processo.
5. No caso em apreço, analisando a documentação acostada aos autos, verifica-se que apenas Thaiany Trindade da Silva Duarte consta como compradora do imóvel (evento 1 - OUT 11/JFRJ).
6. Não tendo a segunda autora, Silvana Trindade da Silva, figurado como parte na relação de direito material, falta-lhe legitimidade ad causam, razão pela qual o processo deve ser extinto sem resolução do mérito em relação à mesma.
7. Relativamente às verbas de aluguéis, o contrato de locação de imóvel residencial apresentado no evento 1 - OUT 32/JFRJ, bem como os recibos de aluguel (evento 1 - OUT 34/JFRJ), estão em nome de Silvana, com quem a CEF não possui relação de direito material, o que conduz ao inacolhimento do pleito.
8. A situação apresentada nos autos versa sobre um problema bastante recorrente, na medida em que envolve modalidade de leilão público promovido pela Caixa Econômica Federal (venda direta). É certo que, nestas hipóteses, são ofertados imóveis oriundos de execuções extrajudiciais por ela realizada diante da inadimplência de seus mutuários, as quais podem, tal como no presente caso, vir a ser anuladas, criando a obrigatoriedade de retorno da situação ao status quo ante.
9. Não resta configurada, in casu, a ilicitude da conduta. Isto porque, no termo da escritura pública de compra e venda, mais especificamente na cláusula terceira, há a previsão de que, no caso de o imóvel adquirido estar ocupado, recairá sobre o autor a responsabilidade por sua desocupação (evento 1 - OUT 11/JFRJ), o que acaba por gerar, necessariamente, a presunção de que, em casos como este, é bastante possível a existência de qualquer ação ou manifestação do executado ou ocupante originário na tentativa de permanecer no imóvel. Trata-se, portanto, de um risco do negócio ao qual a autora se sujeitou quando da opção pela modalidade de compra de imóvel (venda direta), risco que é corroborado, inclusive, pelo fato de os imóveis serem ofertados e vendidos abaixo do valor de mercado.
10. Assim, torna-se desarrazoada a pretensão da parte autora à indenização por danos morais.
11. Relativamente aos honorários advocatícios pagos no bojo da ação de imissão na posse, bem como o valor pago ao RGI, ambos estão abrangidos no item "b" da parte dispositiva da sentença, de forma que a comprovação de seus valores dar-se-á em sede de cumprimento de sentença.
12. Relativamente à mudança de titularidade do condomínio, esta configura-se decorrência lógica do cancelamento da venda celebrada entre a autora e a CEF.
13. Sentença anulada parcialmente, de ofício, para julgar extinto o processo sem resolução do mérito em relação à Silvana Trindade da Silva, nos termos do art. 485, VI, do CPC.
14. Recurso da parte autora desprovido. (sem grifos no original)
(TRF2, Apelação Cível nº 5001702-68.2021.4.02.5107, 6ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND, disponibilizado no DE em 12/05/2022)
Por fim, cumpre anotar que, como a consolidação da propriedade em favor da CEF em 06/02/2018 ocorreu de forma válida, a nulidade do leilão declarada na ação nº 5000091-95.2021.4.02.5102 não obsta a que a instituição financeira dê prosseguimento ao procedimento de execução extrajudicial, uma vez observados os dispositivos legais.
Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à Apelação. Condeno a recorrente em honorários recursais, majorando em 1% os honorários já arbitrados na origem, perfazendo o total de 11%.
Documento eletrônico assinado por REIS FRIEDE, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002772053v65 e do código CRC b410cfe9.
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Signatário (a): ROY REIS FRIEDE
Data e Hora: 18/03/2026, às 14:16:43