Agravo de Instrumento Nº 5019217-72.2025.4.02.0000/RJ
RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento, atribuído à minha relatoria por prevenção, interposto pela EMPRESA GESTORA DE ATIVOS – EMGEA (Ingrid K. O. Ferraz Pimenta de Souza - OAB/RJ 99.589), figurando como agravado F. H. Z. M., em face de decisão proferida pela MM. Juíza Federal Substituta LUÍSA SILVA SCHMIDT, nos autos nº 5003147-34.2024.4.02.5102, em trâmite perante a 4ª Vara Federal de Niterói, que acolheu parcialmente a impugnação ao cumprimento de sentença apresentada pela agravante.
A referida prevenção é decorrente da prévia distribuição do agravo de instrumento, autos 5000440-73.2024.4.02.0000, atribuído à minha relatoria, e julgado por esta Turma Especializada nos seguintes termos:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. HIPOTECE. EFICÁCIA ERGA OMNES. VERBAÇÃO. PRINCÍPIO INSCRIÇÃO. NECESSIDADE.
1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu o requerimento da EMGEA de avaliação dos bens constritos e prosseguimento com os atos expropriatórios.
2. A hipoteca se constitui por meio de contrato (convencional), pela lei (legal) ou por sentença (judicial) e desde então vale entre as partes como crédito pessoal. Sua inscrição no cartório de registro de imóveis atribui a tal garantia a eficácia de direito real oponível erga omnes. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0012628-80.2008.4.02.500, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.7.2017.
3. Nos termos do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado no enunciado da súmula 308, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Precedente: STJ, 3ª Turma, AgInt no REsp 1804282, Rela. Mina. NANCY ANDRIGHI, DJe 14.5.2021.
4. Os artigos 167, inciso I, 2, e 169 da Lei 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos, estabelecem a obrigatoriedade do registro da hipoteca na matrícula do imóvel. Por sua vez, o art. 848 do Código Civil de 1916, em vigor na época dos fatos dispôs que "as hipotecas somente valem contra terceiros desde a data da inscrição. Enquanto não inscritas, as hipotecas só subsistem entre os contraentes".
5. O registro da hipoteca garante a eficácia erga omnes do gravame e o direito de preferência do credor em sua garantia, mas a ausência desse registro não impede a execução judicial dos valores inadimplidos pelo devedor com base no que fora pactuado validamente pelas partes.
6. No caso dos autos, a ora agravante ajuizou a ação de execução de título extrajudicial em face de COHABITAR – COOPERATIVA HABITACIONAL RIO LTDA., postulando a execução de contrato particular de empréstimo, destinado a construção de empreendimento habitacional.
7. O empreendimento dado em garantia é composto por 216 unidades habitacionais compostas de sala, varanda, dois quartos, cozinha, banheiro e área de serviço, distribuídos em 03 blocos de 09 pavimentos, com 08 unidades por andar.
8. Conquanto a penhora não tenha sido perfectibilizada, por motivos alheios à vontade da exequente, a averbação da hipoteca deve ser mantida no registro dos imóveis dados como garantia do contrato firmado entre a agravante e a construtora agravada. Com efeito, a hipoteca é sempre acessória, criada em garantia de uma obrigação principal, cujo resgate visa assegurar. Em decorrência dessa característica, a hipoteca subsiste enquanto existir a obrigação que garante e, por conseguinte, se extingue juntamente com aquela.
9. Uma vez que o débito principal persiste, deve o contrato acessório de garantia ser mantido, conservando-se, ainda, a averbação da hipoteca constituída perante o registro dos imóveis dados em garantia, em observância ao princípio da inscrição, bem como para que terceiros tomem conhecimento da hipoteca firmada. Precedente: TRF4, 4ª Turma, AI 5049092-72.2021.4.04.0000, Rel. Des. Fed. VICTOR LUIZ DOS SANTOS LAUS, DJe 3.8.2022.
10. Deve ser mantida a averbação da hipoteca, bem como que a execução deve prosseguir com os atos expropriatórios pertinentes à recuperação do débito executado. Ademais, as situações individuais de cada imóvel e de cada adquirente devem ser analisadas de forma particularizada, não sendo cabível o levantamento de todos os registros de hipoteca de forma indistinta.
11. Agravo de instrumento provido.
Em razões recursais (evento 1), a agravante sustenta, em síntese, que: i) o inconformismo limita-se ao valor final executado, que se revela incompatível com os critérios legais do art. 85, §2º, do CPC, configurando hipótese típica de excesso de execução e de controle jurisdicional do quantum na fase de cumprimento de sentença, sem qualquer violação à coisa julgada; ii) a decisão agravada parte de premissa equivocada ao afirmar que o trânsito em julgado impediria qualquer análise sobre o valor executado. O que se busca não é rediscutir o título, mas adequar a execução aos limites materiais do próprio julgado e aos critérios legais, providência expressamente autorizada pelo CPC; iii) a manutenção de honorários milionários em demanda simples, de curta duração e sem complexidade jurídica relevante configura violação direta ao art. 884 do Código Civil, além de afrontar os princípios da boa-fé objetiva, da isonomia e da racionalidade do sistema processual; iv) a exigência de pagamento imediato de honorários em valor manifestamente desproporcional extrapola a finalidade do processo executivo e compromete a coerência do sistema de honorários do CPC/2015.
Contrarrazões no evento 8, pugnando pelo não provimento recursal.
Instado a se manifestar, evento 11, o Ministério Público Federal opinou pela desnecessidade de sua intervenção.
É o relatório. Peço dia para julgamento.
Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002780527v2 e do código CRC b60d0726.
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Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 06/04/2026, às 18:46:44