Apelação Cível Nº 5004335-04.2025.4.02.5110/RJ
RELATOR: Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por R. L. D. C. (evento 38/JF), tendo por objeto sentença (evento 32/JF) que julgou improcedente o pedido, nos autos de ação pelo procedimento comum objetivando a rescisão de contrato de financiamento imobiliário. O autor foi condenado em honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa.
Sustenta a apelante, em suma, que:
1) celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta com a empresa CBR 095 Empreendimentos Imobiliários Ltda., referente à unidade BL03-0502 do empreendimento “Nova Caxias Fun”, pelo valor de R$ 197.000,00, tendo pago aproximadamente R$ 19.250,00;
2) diante de dificuldades financeiras e da perda de sua fonte de sustento, buscou rescindir amigavelmente o contrato e obter a devolução proporcional dos valores pagos, o que foi recusado pelas rés;
3) a sentença deve ser reformada, pois a jurisprudência admite a rescisão contratual por iniciativa do comprador de imóvel na planta, com restituição parcial das quantias pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ;
4) como não houve imissão na posse nem utilização do imóvel, a retenção integral das quantias pagas configuraria enriquecimento sem causa;
5) houve conduta abusiva das rés, que se recusaram a realizar o distrato e atribuíram reciprocamente a responsabilidade pela resolução contratual, violando os princípios da boa-fé objetiva, cooperação e transparência;
6) tal conduta também enseja indenização por danos morais, inclusive à luz da teoria do desvio produtivo do consumidor;
7) requer o provimento da apelação para declarar a rescisão contratual, condenar as rés à devolução de 75% dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais, além da inversão do ônus sucumbencial.
No evento 44/JF, contrarrazões da CEF.
No evento 46/JF, contrarrazões de Genebra Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Direcional Engenharia S.A.
É o Relatório.
VOTO
Conforme relatado, cuida-se de apelação interposta por R. L. D. C. (evento 38/JF), tendo por objeto sentença (evento 32/JF) que julgou improcedente o pedido, nos autos de ação pelo procedimento comum objetivando a rescisão de contrato de financiamento imobiliário. O autor foi condenado em honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa. Verbis:
“I - RELATÓRIO
Trata-se de ação proposta por R. L. D. C., em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e CBR 095 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, postulando, em síntese, a rescisão do contrato de financiamento de imóvel.
O autor relata que firmou com a CBR 095 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, Contrato de Promessa de Compra e Venda referente à unidade autônoma BL03-0502, integrante do empreendimento “Nova Caxias Fun”, situado na Rua Projetada, nº 57, Vila Ouro Preto, Duque de Caxias/RJ, pelo valor total de R$ 197.000,00, com previsão de entrega para 31/12/2025.
Para o pagamento do imóvel, o autor contratou financiamento habitacional com a CEF, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), tendo, desde então, adimplido com as obrigações pactuadas, conforme comprovantes anexados aos autos.
Ocorre que, diante de dificuldades financeiras supervenientes, especialmente por conta de desemprego, o autor procurou pessoalmente ambas as rés com o intuito de formalizar o distrato do contrato e obter a devolução de parte dos valores pagos. Contudo, afirma que foi surpreendido por negativa injustificada de ambas as instituições.
Contestação da ré CBR 095 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA no evento 17. Alega, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva. No mérito, pugna pela improcedência dos pedidos.
Réplica no evento 18.
Passo a decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO
Inicialmente, ante a ausência de resposta da ré CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF no prazo legal, decreto sua revelia.
A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela CBR 095 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA não merece acolhimento. Por se tratar de parte na relação contratual, figurando expressamente como vendedora no contrato de compra e venda, eventual rescisão do negócio pode refletir diretamente sobre sua esfera jurídica. Assim, não se justifica sua exclusão da lide.
Passo ao mérito.
As normas protetivas previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC) são aplicáveis aos contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), desde que não vinculados ao FCVS e que tenham sido celebrados em momento posterior à sua entrada em vigor.
O Superior Tribunal de Justiça já assentou, no enunciado nº 297 da súmula de sua jurisprudência, que o Código de Defesa do Consumidor, concebido pela Lei nº 8.078, de 11/09/1990, é aplicável às instituições financeiras.
Referida Lei insere, entre os direitos básicos do consumidor, a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em virtude de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas (art. 6º, inciso V), além de considerar nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas ou abusivas, colocando o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV), e dispor que a nulidade de uma cláusula abusiva não invalida o contrato, exceto quando sua ausência, apesar dos esforços de integração, implicar ônus excessivo para uma das partes (art. 51, § 2º).
Em face de tais disposições, culminam relativizados alguns dos princípios clássicos do Direito Civil sobre a matéria - como o princípio da força obrigatória dos contratos, o princípio da intangibilidade do seu conteúdo e o princípio da autonomia da vontade - que imporiam o cumprimento daquilo que foi pactuado entre as partes nos seus estritos termos, salvo em caso de novo ajuste, mediante o concurso da manifestação de vontade de ambas as partes.
A mitigação desses princípios, erigidos sobre o pressuposto da igualdade de condições dos contratantes, objetiva restabelecer o equilíbrio nas relações de consumo, sempre que o fornecedor do produto ou serviço, por gozar de posição de superioridade econômica, imponha ao consumidor ônus excessivo, independentemente de prova da ocorrência de vício de consentimento.
Somente podem ser afetadas, portanto, as cláusulas contratuais que se caracterizem como abusivas, por proporcionar vantagem exagerada ao fornecedor, mantendo-se incólumes as demais disposições da avença. A propósito, o contrato por adesão, em que uma parte adere às condições previamente estipuladas pela outra, não torna presumido o desequilíbrio entre os contratantes.
Dessa forma, não é admitida intervenção judicial de ofício, devendo ser questionadas pela parte uma a uma as cláusulas tidas por viciadas. Nesse sentido, o enunciado nº 381 da súmula da jurisprudência do STJ: "Nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das cláusulas".
Nesse contexto, não se desconhece que a informação correta, clara e adequada sobre produtos e serviços é direito garantido aos consumidores pelo microssistema do Código de Defesa do Consumidor em seus artigos 6º, III, e 31.
Todavia, os documentos apresentados nos autos indicam que o autor teve acesso a informações claras e precisas sobre o negócio ao qual estava se vinculando. A partir dos contratos juntados aos autos (evento 17, OUT6 e OUT7), é possível observar que o autor tinha conhecimento sobre aspectos essenciais do negócio, tais como seu tipo, valores envolvidos, duração e forma de pagamento, entre outros.
Quanto ao requerimento de rescisão contratual, observa-se que o pedido está fundamentado unicamente nas dificuldades financeiras da parte autora em prosseguir com o contrato, não havendo qualquer alegação de vício contratual ou inadimplemento por parte da ré.
Nesse aspecto, não merece guarida a argumentação do autor, uma vez que o contrato foi firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, e por não haver comprovação, sequer alegação, da existência de vício, não se admite a sua rescisão unilateral tão somente em razão de dificuldades financeiras, alegação que não é apta, por si só, a ensejar o desfazimento do negócio jurídico.
A denominada teoria da imprevisão, para ser aplicada em concreto, pressupõe a existência de fenômeno de rara excepcionalidade, capaz de inviabilizar o cumprimento da avença, diante de graves prejuízos para uma parte e enriquecimento indevido da outra. Não pode ser vista como meio de subtrair-se a obrigações (pacta sunt servanda).
A jurisprudência já firmou entendimento no sentido de que desemprego, divórcio, separação, redução de renda, entre outras condições pessoais adversas que interferem na saúde financeira do devedor, não ensejam a revisão contratual com base na Teoria da Imprevisão, pois são fatos naturais da vida e não extraordinários, integrando o risco de qualquer contrato, especialmente financiamentos longos, como se dá na hipótese dos presentes autos.
Ademais, entende a jurisprudência, que não é cabível, em contrato de financiamento habitacional, que uma das partes imponha à outra, de forma puramente potestativa e unilateral, a alteração das cláusulas e condições que livremente pactuou, a fim de que o contrato se adeque àquilo que a parte tenha por conveniente e/ou adequado, e sendo certo que o direito à moradia, ainda que constitucionalmente garantido, não enseja o puro arbítrio do mutuário ao postular, por conta própria, “ajustes” nas condições que, anteriormente, aceitou.
Nesse sentido:
CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA". RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL. REDUÇÃO DE RENDA FAMILIAR. TEORIA DA IMPREVISÃO. DESCABIMENTO. 1. Trata-se de apelação contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral, e determinou a rescisão dos contratos de compra e venda e mútuo, com garantia em alienação fiduciária, com a devolução de 75% dos valores pagos a título financiamento e de "Taxa de Obra". 2. A hipótese em tela não se confunde com aquela que deu ensejo à edição da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. De fato, a relação negocial entre os autores e a vendedora do imóvel evoluiu da promessa de compra e venda para a efetiva venda do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem que haja motivo juridicamente idôneo. 4. Neste aspecto, os autores não apontaram a existência de qualquer abuso ou inadimplemento contratual por parte dos réus, o que afasta a possibilidade de resolução contratual com base no art. 475 do Código Civil. Da mesma forma, como a única razão para a desistência do imóvel decorre de "dificuldades financeiras", tal fato não se apresenta como motivo hábil e suficiente para invocação da "Teoria da Imprevisão" (artigo 478 do Código Civil), de modo a propiciar o rompimento dos aludidos contratos. 5. A redução da renda familiar pode ser motivo imprevisto, mas jamais imprevisível, não tendo o condão de impor a rescisão contratual, mas, apenas, a revisão do contrato junto à parte ré, através de renegociação, o que, aliás, não pode ser imposto, pois depende da análise da viabilidade de adequação do contrato à nova realidade fática. 6. Deve ser privilegiado o princípio da força obrigatória dos contratos, no sentido de que ninguém é obrigado a contratar, mas aqueles que o fizerem devem cumprir com as obrigações assumidas, de modo que, diante da ausência de abuso ou inadimplemento por parte dos réus, a improcedência do pedido autoral é medida que se impõe. 7. Sentença reformada, para julgar improcedente o pedido e condenar os autores nas custas e honorários advocatícios, fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, e §11 c/c artigo 98, § 3º, ambos do Código de Processo Civil de 2015, já considerado o trabalho adicional realizado em sede recursal. 8. Apelação provida. (TRF2, 0141007-15.2017.4.02.5101, 09/11/2018) (g.n.)
Em resumo, a rescisão contratual pretendida se funda tão somente na ausência de devido planejamento econômico-financeiro, necessário para um comprometimento contratual de tão longo prazo. Entretanto, como demonstrado, a situação não autoriza o acolhimento da pretensão na forma como requerida pela a parte autora.
III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, REJEITO OS PEDIDOS, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.
Condeno a parte autora nas despesas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência fixados em 10% do valor atribuído a causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.”
Sustenta a apelante, em suma, que:
1) celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta com a empresa CBR 095 Empreendimentos Imobiliários Ltda., referente à unidade BL03-0502 do empreendimento “Nova Caxias Fun”, pelo valor de R$ 197.000,00, tendo pago aproximadamente R$ 19.250,00;
2) diante de dificuldades financeiras e da perda de sua fonte de sustento, buscou rescindir amigavelmente o contrato e obter a devolução proporcional dos valores pagos, o que foi recusado pelas rés;
3) a sentença deve ser reformada, pois a jurisprudência admite a rescisão contratual por iniciativa do comprador de imóvel na planta, com restituição parcial das quantias pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ;
4) como não houve imissão na posse nem utilização do imóvel, a retenção integral das quantias pagas configuraria enriquecimento sem causa;
5) houve conduta abusiva das rés, que se recusaram a realizar o distrato e atribuíram reciprocamente a responsabilidade pela resolução contratual, violando os princípios da boa-fé objetiva, cooperação e transparência;
6) tal conduta também enseja indenização por danos morais, inclusive à luz da teoria do desvio produtivo do consumidor;
7) requer o provimento da apelação para declarar a rescisão contratual, condenar as rés à devolução de 75% dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais, além da inversão do ônus sucumbencial.
Passo ao exame do mérito recursal.
A controvérsia devolvida consiste em verificar se é possível a rescisão do contrato de financiamento imobiliário e da correlata promessa de compra e venda do imóvel, por iniciativa do comprador, com fundamento exclusivo em dificuldades financeiras supervenientes, bem como se seriam devidas a restituição parcial das quantias pagas e indenização por danos morais.
No caso concreto, não se verifica motivo jurídico idôneo a justificar a pretendida resolução contratual.
Conforme se extrai dos autos, o autor celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta com a empresa CBR 095 Empreendimentos Imobiliários Ltda., bem como contrato de financiamento habitacional com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, destinado à aquisição da unidade imobiliária indicada na inicial.
A pretensão de rescisão contratual está fundada exclusivamente nas dificuldades financeiras enfrentadas pelo autor, decorrentes de perda de sua fonte de renda. Todavia, não há alegação nem demonstração de vício de consentimento, abusividade de cláusulas contratuais ou inadimplemento das rés.
Nessas circunstâncias, não se mostra possível admitir a resolução unilateral do negócio jurídico apenas com base em dificuldades econômicas pessoais do contratante.
Com efeito, a aplicação da teoria da imprevisão, prevista nos arts. 478 e seguintes do Código Civil, exige a ocorrência de fatos extraordinários e imprevisíveis que tornem a prestação excessivamente onerosa para uma das partes e impliquem vantagem extrema para a outra. Não é essa, entretanto, a hipótese dos autos.
A jurisprudência é firme no sentido de que eventos como desemprego, redução de renda ou dificuldades financeiras, embora possam representar circunstâncias imprevistas para o devedor, não constituem fatos imprevisíveis ou extraordinários capazes de autorizar a revisão ou resolução contratual. Tais situações integram o risco ordinário da vida econômica e não têm o condão de afastar a força obrigatória dos contratos.
Nesse sentido, este Tribunal já decidiu que, nos contratos de financiamento habitacional, a simples redução da renda familiar não justifica a rescisão contratual, devendo ser preservado o princípio do pacta sunt servanda, salvo quando demonstrada a ocorrência de abuso, ilegalidade ou desequilíbrio contratual relevante.
Ademais, a hipótese dos autos não se confunde com aquela tratada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, invocada pelo apelante.
Referido enunciado sumular refere-se à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, antes da consolidação da venda mediante financiamento definitivo. No caso dos autos, entretanto, houve a celebração de contrato de financiamento habitacional, formando-se uma relação negocial mais complexa, que envolve contrato de mútuo, garantia fiduciária e pagamento parcelado de longo prazo, o que afasta a aplicação automática da orientação sumulada.
Assim, uma vez formalizada a venda do imóvel mediante financiamento habitacional, estabelece-se entre as partes um conjunto de direitos e obrigações interdependentes, de trato continuado, que não admite seu rompimento unilateral sem causa juridicamente relevante.
Também não procede a alegação de enriquecimento sem causa das rés, pois a retenção de valores pagos decorre do próprio regime jurídico contratual livremente aceito pelo comprador no momento da contratação.
Por fim, igualmente não merece prosperar o pedido de indenização por danos morais.
A recusa das rés em aceitar o distrato pretendido pelo autor não configura conduta ilícita, mas mero exercício regular de direito, consistente na exigência de cumprimento das obrigações assumidas contratualmente. Nessas condições, não se verifica qualquer violação aos direitos da personalidade do apelante apta a ensejar reparação extrapatrimonial.
Dessa forma, ausente demonstração de ilegalidade, abusividade ou fato superveniente extraordinário que justifique a resolução do contrato, a improcedência dos pedidos autorais deve ser mantida.
Por derradeiro, majoro os honorários advocatícios em 1% (um por cento), nos termos do art. 85, § 11 do CPC, ressalvada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.
Voto por negar provimento ao recurso.
Documento eletrônico assinado por POUL ERIK DYRLUND, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002748103v2 e do código CRC 765a11d7.
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Data e Hora: 04/03/2026, às 14:37:23