Apelação Cível Nº 5031059-81.2025.4.02.5001/ES
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF).
A apelante combate a sentença que julgou procedente o pedido contra ela formulado por L. D. S. (Evento 19).
A ré foi condenada a promover, no prazo de 90 dias, o registro individualizado do imóvel adquirido pela autora, com a averbação da propriedade em seu favor e a consequente baixa da alienação fiduciária, sob pena de multa a ser oportunamente arbitrada, com a ressalva de que, se for o caso, a sentença servirá como título hábil para tanto, com fulcro no art. 1.418 do Código Civil. Os honorários sucumbenciais foram fixados em R$ 9.800,00, correspondente a 10% do valor da causa.
Na petição inicial, ajuizada em outubro de 2025, a autora narra que celebrou contrato no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, para aquisição do imóvel situado à Av. França, n. 272, bloco 18, apartamento 102, no Residencial Vila Velha I, Bairro Jabaeté, em Vila Velha/ES; que a CEF, contudo, jamais entregou uma cópia do contrato à autora; que, de acordo com o art. 10 da Portaria do Ministério das Cidades de n. 1.248/2023, os mutuários que já tivessem pago 60 parcelas ou mais do financiamento estariam isentos de novos pagamentos; que, ao buscar a documentação necessária para a transferência do imóvel para si, descobriu que nem sequer foi registrado o contrato, em descumprimento ao art. 73-A, § 1º, da Lei n. 11.977/09, e art. 10, § 1º, da Lei n. 14.620/23; que buscou a CEF para resolver o problema, sem sucesso; que a recusa de entrega da escritura definitiva autoriza a adjudicação compulsória, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. Daí o pedido de que seja registrado o contrato, dê baixa na alienação fiduciária e entregue a documentação de quitação necessária para a transferência do imóvel para a autora.
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de procedência, que considerou incontroversas a celebração do contrato e a respectiva liquidação, e que incumbe à CEF, como representante do FAR, adotar as providências cabíveis para a regularização do registro imobiliário.
Em seu recurso, a CEF sustenta que é parte ilegítima para responder pela regularização do registro imobiliário, o que não se insere no escopo da sua atuação como agente fiduciário, cuja obrigação se restringe à emissão do termo de quitação e à liberação do ônus após a liquidação; que, se eventualmente não foi realizado o registro, por alguma pendência documental, a omissão é do serviço notarial, que possui responsabilidade própria (art. 22 da Lei n. 8.935/94); que a sentença foi além do papel cabível à CEF, e ainda impôs multa por ato que não pode praticar legalmente, o que deve ser reformado (Evento 26).
Em suas contrarrazões, a autora sustenta que o imóvel já foi entregue há anos, e decorreu tempo suficiente para que a CEF regularizasse a situação do empreendimento e registrasse os contratos; que as cláusulas gerais do PMVMC impõem ao FAR a obrigação de efetuar o registro e a entrega do documento aos devedores (cláusula 26); que a ré é a única que detém todos os documentos necessários; que cabe à CEF diligenciar para obter toda a documentação necessária; que a ré se recusa a fornecer a escritura definitiva, e o caso é de adjudicação compulsória, nos termos dos arts. 1.245, 1.417 e 1.418 do CC; que a obrigação é de fazer e cabível a imposição das providências necessárias, inclusive multa (arts. 287 e 461 do CPC); que somente a ré detém ou pode obter a documentação necessária para a transferência (Evento 33).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo merece ser provido em parte, apenas quanto aos honorários.
O mérito da sentença deve ser mantido por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, independentemente de transcrição, e pelas razões que se seguem.
O pedido feito na inicial é de que seja determinado que “a ré registre o contrato celebrado com a parte autora e baixa na alienação fiduciária, às suas expensas”, e que, “após registrado o contrato, sejam entregues à autora os documentos necessários para a transferência do imóvel ao seu nome” (item 6 da inicial), em razão da liquidação do contrato após o pagamento de 60 parcelas, como autorizado pela Portaria n. 1.248 do Ministério das Cidades.
E a sentença assim determinou, ao condenar a CEF a adotar as providências necessárias para o registro da unidade e do contrato de compra e venda do imóvel em favor da autora, com a subsequente baixa da alienação fiduciária em garantia, sob pena de multa a ser oportunamente fixada.
Com a inicial, a autora apresentou o requerimento em sede administrativa, feito em conjunto com outros adquirentes do empreendimento, de que fosse realizada a baixa nos gravames e entregues os contratos, enviado à CEF em agosto de 2025 (Evento 1, OFIC17 e AR13).
O contrato de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária em garantia celebrado pela autora é o de nº 171001266868, como consta do termo de recebimento do imóvel em seu nome, embora sem data (Evento 1, CONTR10).
Esta ação, como visto, foi ajuizada em outubro de 2025.
O registro das unidades do empreendimento aparentemente já foi individualizado. A autora apresentou o registro de outro imóvel (matrícula n. 136.825), referente ao apartamento 1 da torre 1 (Evento 1, MATRIMOVEL15), ao passo que ela adquiriu o apartamento 102 do bloco 18, ambos do Residencial Vila Velha 1ª Etapa. E, na matrícula original da gleba onde foi construído o empreendimento, é indicado que foi feita a individualização de cada unidade, de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela CEF, em setembro de 2014 (matrícula 115.129, Evento 1, MATRIMOVEL14).
Assim, embora não conste dos autos qualquer documento relativo à matrícula do imóvel adquirido pela autora, há informação de que todas as unidades do empreendimento já possuem matrículas individualizadas.
Assim, cai por terra a defesa da CEF, de que não tem legitimidade e não lhe seria possível dar cumprimento ao julgado nem atender ao pedido da autora, em razão de obrigações pendentes a cargo do oficial do cartório ou da construtora/incorporadora. Tal fase, como visto, já foi superada.
Ademais, já foi emitida em favor da autora uma “declaração de quitação” do contrato, em agosto de 2025, com a ressalva de que “não foi possível emitir o termo de quitação para averbação da liberação da garantia na matrícula do imóvel junto ao cartório porque há pendências documentais no seu contrato” (Evento 1, DECL6).
A ré, porém, não esclareceu quais seriam tais pendências documentais. Ao revés, apenas apontou que não lhe cabe promover a regularização do registro imobiliário, apesar de nem sequer ter fornecido à adquirente o contrato de compra e venda para tanto.
E não trouxe qualquer documento para contribuir para o esclarecimento do caso, nem mesmo do contrato, requerido desde a inicial. Em suma, a defesa da CEF nada esclareceu que pudesse auxiliar a solução da causa.
Ao final, as partes não requereram outras provas e foi proferida a sentença.
Diante desse quadro, é correta a procedência do pedido quanto ao registro do contrato de compra e venda e alienação fiduciária em garantia, com a posterior e consequente baixa do gravame, em razão da liquidação do contrato, formalidade essencial à transferência da propriedade imobiliária, nos termos do art. 1.245 do Código Civil e como hoje expresso no art. 10 da Lei n. 14.620/2023. A autora não pôde fazê-lo porque a “pendência documental” consiste na falta de registro do próprio contrato, e é esse o centro de toda a controvérsia.
A defesa da CEF nem sequer procurou justificar a falha e apenas disse genericamente que não lhe cabe tal regularização (Evento 10). E nem mesmo pendências cadastrais ou falta de recolhimento de tributos seriam justificativas, pois a instituição financeira não é fiscal de tributos nem oficial de cartório. A ré deverá providenciar as anotações cartorárias que lhe cabiam à época da construção do empreendimento e da celebração do contrato (por sua conta) e fornecer os documentos de quitação do contrato e escritura definitiva para permitir que a adquirente/devedora, quite com suas obrigações, registre sua própria aquisição, como usualmente previsto nos contratos de redação padronizada.
Aqui, ao que tudo indica, houve o registro da incorporação imobiliária e individualização das unidades, nos termos da Lei n. 4.591/64. Faltou apenas o registro do contrato de compra e venda e arrendamento/alienação fiduciária. A situação, portanto, permaneceu irregular, e a CEF não forneceu qualquer explicação para o ocorrido.
Nessa linha:
CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). REGISTRO IMOBILIÁRIO. FALTA DE REGISTRO DA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. OPÇÃO DE COMPRA AO FINAL. ENTREGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. PROVA DA QUITAÇÃO. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA.
Em contratos celebrados no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), correta a asseveração da falha da instituição financeira executora (CEF), ao deixar de promover, na época própria, o registro da incorporação imobiliária, o que impossibilitou a averbação dos contratos de arrendamento das unidades e, agora, impede o registro da escritura definitiva para que os sucessores dos arrendatários falecidos, quites com suas obrigações, exerçam a opção de compra. Sentença que impôs a regularização do registro da unidade. Não narrado problema maior, a mera demora no adequado cumprimento contratual não enseja danos morais. Apelação da CEF parcialmente provida.
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 6a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento à apelação da CEF, apenas para afastar a condenação por danos morais, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2, Apelação Cível, 5013609-98.2021.4.02.5120, Rel. GUILHERME COUTO DE CASTRO, 6a. TURMA ESPECIALIZADA, julgado em 17/05/2024, DJe 21/05/2024 13:43:29).
Correta a procedência do pedido de regularização do imóvel, com a documentação necessária relativa ao contrato, para permitir a transferência em favor da adquirente.
Não houve a imposição de multa que possa agora ser afastada ou reduzida. A sentença foi expressa quanto a eventual multa somente em caso de descumprimento, e assegurou de todo modo que a própria sentença serviria como documento hábil ao registro. Se e quando imposta concretamente a sanção coercitiva, caberá à CEF impugná-la pelos meios cabíveis.
E, por fim, os honorários foram fixados sobre o valor da causa, inflados manifestamente, e o valor poderia e pode ser corrigido de ofício, para metade do arbitrado na inicial. Afinal, a questão é meramente burocrática e o conteúdo econômico da demanda envolve apenas custos cartorários com a regularização do registro, e não o próprio valor do imóvel. O fato de o rito ter sido o comum, mais amplo, não prejudicou as partes, que tiveram ampla chances de argumentação. Assim, o correto é reduzir a verba à metade do fixado, já que o valor da causa está incorreto e inflado, estimado que foi à custa de alegre concessão da gratuidade. O valor também fica retificado, para metade.
Fica a advertência de que o expediente de inflar o valor da causa, com obtenção de gratuidade, será mais bem examinado em outros casos, e aferida a burla processual para aumentar honorários.
Do exposto, voto por dar parcial provimento à apelação, para reduzir o valor da causa e a verba honorária para metade do valor fixado.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002783185v2 e do código CRC 753d3353.
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Data e Hora: 31/03/2026, às 17:58:39