Apelação Cível Nº 5001010-34.2024.4.02.5117/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por J. L. M..
O apelante combate a sentença que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com fulcro no art. 487, VI, do CPC (Eventos 44 e 66).
O pleito do autor busca a declaração de decadência da hipoteca que grava o imóvel adquirido em compra com financiamento habitacional.
Na petição inicial, ajuizada em fevereiro de 2024, o autor narra que o contrato de compra e venda e hipoteca foi celebrado em novembro de 1993, no âmbito do SFH, para aquisição do imóvel situado à Rua Dalva Raposo, n. 1969, casa n. 05, bloco G, do loteamento Estâncias de Pendotiba, Maria Paula, Niterói/RJ; que o prazo era de 360 meses, que se encerraria em dezembro de 2023, mas não pôde continuar os pagamentos, por dificuldades financeiras; que, apesar do inadimplemento, jamais foi cobrado pelo credor em todos esses anos; que verificou, porém, que o contrato não foi registrado, mas a hipoteca encontra-se perempta; que não pode ser mantida a hipoteca constituída há mais de 30 anos, nos termos do art. 817 do CC de 1916; que, decorrido o prazo, a hipoteca não tem mais executividade e é insuscetível de ser levada a registro. Daí os pedidos de que seja declarada a decadência e ineficácia da hipoteca e assim averbado no registro imobiliário.
Foi concedida a gratuidade e indeferida a antecipação de tutela (Evento 09).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença terminativa, que considerou ausente o interesse processual para buscar a extinção de hipoteca nem sequer levada a registro, como meio transverso de registrar o contrato livre de ônus e adquirir a propriedade.
Em seu recurso, o autor sustenta que, apesar de não ter sido registrado o contrato nem a hipoteca, possui interesse no reconhecimento da caducidade da garantia hipotecária, eis que a qualquer tempo a credora poderá vir a inscrevê-lo e promover sua excussão, pois sua dívida está em mora há muitos anos; que a hipoteca não registrada só não tem eficácia perante terceiros, na linha do art. 167, I, “2”, da Lei de Registros Públicos, mas tem efeito entre as partes e pode ser executada nos termos do Decreto-lei n. 70/66; que há, portanto, interesse de agir em ver reconhecida a extinção da hipoteca e a sentença deve ser reformada, para integral procedência do pedido (Evento 71).
Em suas contrarrazões, a CEF alega que o registro é imprescindível para a constituição da hipoteca, nos termos dos arts. 1.227 e 1.424 do CC; que, sem registro, não há direito real, mas apenas um negócio jurídico obrigacional, incapaz de produzir os efeitos típicos da garantia hipotecária; que, “inexistindo hipoteca juridicamente constituída, não há objeto útil sobre o qual possa recair a declaração de caducidade pretendida”; que a jurisprudência do STJ assinala que o registro é requisito da existência do próprio direito real, e não apenas para oponibilidade a terceiros; que é infundada a tese de que a dívida poderia ser executada com fulcro no Decreto-lei 70/66 sem o devido registro; que acertada a conclusão da sentença de que a pretensão busca, em última análise, viabilizar o registro da propriedade livre de ônus, sem que tenha ocorrido a transmissão dominial válida; que, inexistente o direito real e a garantia juridicamente constituída, não há lesão à esfera jurídica do autor e não há interesse ou necessidade da tutela jurisdicional (Evento 72).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo não merece provimento.
O autor alega que há interesse processual, ao fundamento de que a falta de registro impede a oponibilidade perante terceiros, mas não retira o interesse do contratante quanto à discussão das obrigações e garantias pactuadas. E invoca o art.848 do Código Civil de 1916, vigente ao tempo da celebração do contrato, pois, “enquanto não inscritas, as hipotecas só subsistem entre os contraentes”.
No entanto, é imprescindível o registro para a existência do direito real de garantia, na literalidade dos arts. 1.227 e 1.492 do Código Civil de 2002 (arts. 831 do CC de 1916). Ainda que vigorem as obrigações pactuadas, inclusive o crédito pessoal contratado, sem o registro do título não há hipoteca que possa ser executada e nem, no caso, ser examinada a sua eficácia.
Afinal, como já o disse o Superior Tribunal de Justiça, a “hipoteca, como garantia real sobre bem imóvel, exige registro no Cartório de Registro de Imóveis para sua constituição, conforme o art. 1.227 do Código Civil. No caso, não houve registro da hipoteca, o que inviabiliza sua eficácia e a aplicação do direito de preferência previsto no art. 835, § 3º, do CPC”. (STJ, REsp n. 2.225.703/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 12/2/2026).
De fato, o contrato por escritura pública de compra e venda do imóvel, e o respectivo pacto adjeto de hipoteca, celebrado em 16 de novembro de 1993, não foi levado a registro, conforme certidão atualizada obtida (Evento 1, ESCRITURA5).
A matrícula anterior do imóvel, de n. 6.159, informa a abertura das matrículas individuais das unidades do loteamento e respectivas alienações, mas, com relação à casa n. 05 do bloco G, adquirida pelo autor, apenas consta a abertura da nova matrícula de n. 150.283 (Av:06-6159). Diversamente das outras unidades vendidas e devidamente anotadas na matrícula original, não consta a compra e venda da casa em discussão (Evento 1, MATRIMOVEL6).
Nota-se, porém, que o autor não cuidou de obter a certidão da matrícula individualizada, mas a inexistência de registro do contrato é matéria incontroversa.
Assim, o prazo de perempção nem sequer começou a correr, porque a hipoteca, como direito real de garantia, não se aperfeiçoou juridicamente. Sem o registro, há apenas uma obrigação pessoal entre as partes, e o crédito inadimplido pode ser cobrado pelas vias ordinárias, mas não há hipoteca que possa ser extinta pelo decurso do prazo.
E, ante o inadimplemento confesso, não há que se falar em registro da compra e venda sem o pagamento do preço, como aqui pretendido, e correta a extinção do feito.
Do exposto, voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária em 1% sobre o montante final resultante do percentual aplicado pela sentença, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002794740v2 e do código CRC 30427bd4.
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Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 31/03/2026, às 17:50:43