Apelação Cível Nº 5000730-82.2022.4.02.5004/ES
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela ré, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF), e de recurso adesivo interposto por S. R. D. A., autora da ação.
As partes combatem, cada qual em aspecto de seu interesse, sentença que julgou procedente em parte o pedido (eventos 187 e 209).
A sentença condenou a CEF a pagar a quantia de R$ 920,69, a título de danos materiais, e R$ 5.000.00 por danos morais, tudo decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido pela autora do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, por meio de contrato celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV. A sentença também condenou a ré ao reembolso das despesas relativas aos honorários do assistente técnico da autora.
Na petição inicial, ajuizada em março de 2023, a autora narra que celebrou com a CEF contrato de venda, com parcelamento e alienação fiduciária para adquirir imóvel; que diversos danos físicos começaram a surgir após a entrega e ocupação do imóvel, tais como “rachaduras nas paredes e estruturas, problemas nas instalações elétricas e hidráulicas, esgoto sanitário entupindo e transbordando, falha de impermeabilização, reboco e pintura esfarelados e deteriorados, pisos trincados, umidade ascendente, bem como portas emperradas e janelas de baixa qualidade, com frestas que permitem a entrada de água da chuva”; que entrou em contato com a CEF para a solução dos problemas, mas não obteve retorno; que a CEF deve apresentar aos autos o contrato de financiamento, não recebido pela autora; que encaminhou requerimento administrativo à CEF, requerendo a entrega de seu contrato de financiamento e informando-a dos vícios construtivos, sem resposta; que há necessidade de perícia; que a CEF não cumpriu seu dever de fiscalizar a obra, como agente executor do PMCMV; que estão caracterizados vícios de construção; que cabe aplicar ao caso o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a inversão do ônus da prova; que há necessidade de pagamento da indenização em pecúnia. Daí os pedidos de indenização dos danos materiais, estimados por perito particular em R$ 8.524,93, ou outro valor a ser aferido por perícia, de reembolso de gastos com assistente técnico e de danos morais estimados em R$ 20.000,00.
Foi concedida a gratuidade (evento 4).
A construtora JOCAFE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI (doravante Construtora ou apenas “JOCAFE”) foi incluída no polo passivo da ação, oferecendo contestação (evento 93), porém foi depois excluída (evento 171).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de parcial procedência, que acolheu as conclusões do perito judicial quanto aos problemas de construção efetivamente verificados e os custos de reparos, e respectivos transtornos causados.
A JOCAFE opôs embargos declaratórios, os quais foram acolhidos para condenar a CEF a pagar à Construtora honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação (eventos 195 e 209).
Em seu apelo, a CEF sustenta que figura na presente lide na qualidade de representante do FAR; que a autora não demonstrou que a instituição resistiu à pretensão formulada, através de eventual negativa de correção do vício após reclamação no Programa de Olho na Qualidade; que a falta de requerimento administrativo implica na falta de interesse de agir da autora, e o feito deve ser extinto, na forma do art. 330, III e 485, I e VI, do CPC; que figura na lide na qualidade de representante do FAR, sendo parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação, sendo de rigor a extinção do feito, nos termos do art. 267, VI do CPC; que “(...) o orçamento do laudo, no que diz respeito às anomalias e de seus valores, não estariam em condições de aceitação em razão de já ter se passado quase 05 anos”; que “(...) Os índices SINAPI estão presentes e os quantitativos não aparentam razoabilidade em relação aos serviços propostos uma vez que está trocando a cerâmica de todas as áreas, outro item em desacordo e que destoa nessa fórmula é o BDI que será mais adiante explicado.”; que “(...) existem outros fatores que poderiam originar o dano, por exemplo: Depreciação pelo tempo, pela ausência de manutenção e pelo mau uso”; que “(...) No caso concreto, os serviços listados pela Expert são todos de pequena monta de forma que não há necessidade dos autores contratarem empresa de construção civil para tal.”; que “(...) Desta forma, a exclusão do percentual relativo ao BDI nas planilhas orçamentárias, de forma que a estimativa faça referência ao custo do reparo e não ao preço, ou alternativamente a indicação dos valores totais com e sem a incidência do percentual de BDI, é medida que se impõe.”; que a fiscalização da obra é de integral responsabilidade dos responsáveis técnicos da construtora, e não do setor técnico de engenharia da CEF; que a sentença “(...) não levou em consideração os desgastes do imóvel pela ausência de manutenção, bem como acolheu no todo os problemas narrados pelo perito, inclusive, aqueles que não se encontram narrados na exordial.”; que “(...) Só há dano moral indenizável quando um ou mais vícios causam risco ao mutuário, portanto, NÃO que se falar em condenação quando os problemas NÃO prejudicam a segurança do morador, sua habitabilidade, bem como NÃO exigem obras de monta para o reparo.”; que inexiste conduta ilícita imputável à CEF; que a autora pretende enriquecer às custas do PMCMV (evento 202, APELACAO1).
No apelo adesivo, a “parte autora” sustenta que laudo pericial confirmou a existência de vícios construtivos no imóvel; que os referidos vícios geram transtornos e prejuízos à saúde dos moradores; que, em casos análogos, esta Corte Regional tem fixado valores mais expressivos a título de danos morais; que é obrigada a permanecer residindo no imóvel pelo mínimo de dez anos; que os danos morais devem ser majorados para o montante de R$ 20.000,00; que os juros de mora sobre os danos morais incidem desde a citação; que os honorários sucumbenciais devem ser majorados, nos termos do art. 85, §§ 8º e 8º-A, do CPC, adotando-se a tabela da OAB (evento 215, RECADESI1).
Em contrarrazões, a “parte autora” alega que a CEF possui legitimidade passiva, enquanto representante e gestora do FAR; que o STJ já consolidou o entendimento pela legitimidade da CEF; que a instituição escolheu equivocadamente a construtora (culpa in elegendo), tampouco fiscalizou a obra adequadamente (culpa in vigilando); que é nítido o dever de indenização; que a cláusula que exime a responsabilidade da CEF de indenizar os moradores por vícios construtivos é abusiva, sendo aplicável o art. 51, incisos I e IX e § 1º, inciso II, do CDC; que não há que se falar em ausência de interesse de agir, uma vez que a autora encaminhou requerimento administrativo, o qual jamais foi respondido pela CEF; que a ré ofereceu contestação, o que supre a suposta ausência de interesse de agir; que o STJ entende que o art. 618 do Código Civil trata de garantia, e não de decadência ou prescrição; que deve ser aplicado o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC, cumulado com o art. 27 do CDC; que o imóvel foi entregue há menos de dez anos; que os danos existentes foram percebidos com menos de cinco anos da entrega das chaves; que, comprovada a existência de graves vícios de construção, resta caracterizado o dano moral; que deve ser a ré condenada ao montante de danos morais pleiteado na inicial (evento 215, CONTRAZAP2).
Por fim, em contrarrazões, a CEF aduz que não praticou qualquer ato ilícito capaz de causar danos à parte autora; que o laudo pericial expressamente aponta que “(...) os vícios encontrados são pontuais e de simples conserto, não se revestindo de gravidade que pudesse, por exemplo, colocar em risco a saúde ou a vida dos moradores do imóvel.”; que “Não há defeito estrutural, risco de desmoronamento ou necessidade de desocupação completa para reparos, de maneira a causar interferência intensa no estado psicológico da parte autora, nem mesmo constrangimento ou vexame.”; que os danos morais não se presumem e dependem de prova, e não restaram comprovados; que, mesmo comprovados, não foram causados por qualquer ato ilícito praticado pela CEF; que não há que se falar em nexo causal; que o valor pleiteado pela autora a título de danos morais é extremamente excessivo; que o dano moral terá caráter eminentemente compensatório, jamais terá caráter punitivo (evento 229, CONTRAZ1).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo da CEF merece parcial provimento, de modo a reduzir os danos materiais e a afastar a indenização por danos morais. E o apelo da autora não merece ser provido.
De resto, a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, independentemente de transcrição, e pelas razões que se seguem.
O programa "Minha Casa Minha Vida" institui mecanismos de incentivo à aquisição de unidades habitacionais urbanas ou rurais para famílias de baixa renda (Lei nº 11.977/2009). O programa é implementado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que tem como agente gestor e operacional a CEF, conforme dispõem os artigos 1º, §§ 1º e 2º, §8º, da Lei nº 10.188/2001, 9º da Lei nº 11.977/09: "a gestão operacional dos recursos destinados à concessão da subvenção do PNHU de que trata o inciso I do art. 2º desta Lei será efetuada pela Caixa Econômica Federal - CEF".
O STJ, nos autos do REsp n.º 1102539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJe 06/02/2012) fixou a tese de que “a responsabilidade da CEF, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção, nos seguintes termos: (i) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; ou (ii) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda”.
O Superior Tribunal de Justiça assinala que a causa de pedir e as cláusulas contratuais definem, em cada caso, se há ou não a responsabilidade da CEF. Neste sentido, o julgamento do REsp 1534952/SC, DJe 14/02/2017, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, assentou que “Para o fim de verificar o tipo de atuação da CEF e concluir pela sua legitimidade para responder por danos relativos à aquisição do imóvel, devem ser analisados os seguintes critérios: i) a legislação disciplinadora do programa de política de habitacional; ii) o tipo de atividade por ela desenvolvida; iii) o contrato celebrado entre as partes e iv) e a causa de pedir.”
Aqui, a CEF atuou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, já que o imóvel está vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. A parte autora e a CEF celebraram o contrato de financiamento habitacional, cujo objeto foi a compra de uma unidade no condomínio residencial Condomínio Jocafe I, Bairro Santa Cruz – Linhares/ES, construído no âmbito do PMCMV, entregue em 2017 (evento 8, PET1 e evento 131, LAUDO1, p. 2).
Assim, nos contratos celebrados para construção de imóvel e financiamento no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a construtora do empreendimento é escolhida e contratada diretamente pela CEF. Desta forma, assente o entendimento de que a empresa pública responde pela entrega do imóvel em perfeitas condições de uso e conservação e por eventuais vícios de construção (inclusive custeio dos reparos decorrentes desses vícios).
E, tal como destacou a decisão que reconsiderou o deferimento da denunciação da lide, não há litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e a construtora, e a autora indicou que pretende litigar apenas com a instituição financeira. Em tese, há responsabilidade solidária, e ao consumidor compete a escolha do polo passivo, nos termos do art. 275 do Código Civil e dos artigos 7º e 25, ambos da Lei nº 8.078/90.
No máximo, a construtora poderia, ela sim, requerer seu ingresso em assistência da CEF. Mas litisconsórcio necessário não há, e não incide o artigo 114 do CPC.
Naturalmente, toda eventual condenação imposta à CEF gera, para ela, a possibilidade de regresso contra a construtora contratada, mas esse tema deve ficar alheio ao debate estrito destes autos.
Por sua vez, a legitimidade passiva da CEF para a demanda não exclui a responsabilidade da construtora, que também responde pelos danos ao imóvel, oriundos de sua construção, caso existentes.
No mais, não há que se falar em decadência. E isso porque a pretensão indenizatória do consumidor por prejuízos decorrentes de vícios do imóvel se submete a prazo prescricional.
E no que se refere à alegação de ocorrência de prescrição, incide o prazo de 10 (dez) anos previsto no art. 205 do Código Civil, como já o disse o Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.
1. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência em relação à pretensão de indenização por vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelos consumidores.
2. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC).
3. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas.
4. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição.
5. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra").
6. Recurso especial conhecido e provido.”
(STJ, REsp 1717160/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, 3ª Turma, DJe 26/03/2018).
Não consta dos autos a íntegra do contrato. De qualquer forma, o perito informou que o “habite-se” foi expedido em 2012 e que o imóvel foi adquirido pela autora em 2017 (cf. laudo no evento 131, LAUDO1, p. 2). Assim, a ação proposta em março de 2022 não foi atingida pela prescrição.
E não se argumente que o prazo quinquenal do art. 618 do Código Civil restou ultrapassado. Pouco importa que a ação tenha sido ajuizada após o quinquênio que se seguiu à emissão do “habite-se”. E isso porque esse artigo 618 é apenas um prazo de garantia, um benefício a mais, e nada obsta que o interessado, além da garantia contra vícios de solidez e segurança, litigue dentro do prazo geral, para mostrar defeitos de construção. Assim, incide o artigo 205, como já apontado, ou o artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor.
No mérito, a discussão centra-se em alegados vícios de construção e danos materiais e morais daí advindos.
Quanto ao problema de quem adquire o bem, embora recomendável, não é necessária a prévia reclamação direta para recomposição de prejuízo, como usualmente defendido pela CEF. Apenas quando isso prejudica sobremaneira a defesa a alegação pode ser considerada, e não é o caso, já que a defesa foi plenamente exercida; e, no caso, até houve reclamação administrativa, em dezembro de 2021, poucos meses antes da propositura da ação, quando foram apontados genericamente os vícios, em conjunto com outros adquirentes, bem como requerida à CEF a entrega dos contratos de financiamento (evento 1, OFIC1 e AR11). Não há notícia, porém, de resposta dada à beneficiária após tal reclamação.
Quanto aos danos materiais, o perito do juízo, em visita ao local, em novembro de 2023, acompanhado dos assistentes técnicos das partes, constatou como vícios de origem construtiva apenas a umidade ascendente decorrente da falta de impermeabilização da base de assentamento da alvenaria (cf. laudo no evento 131, LAUDO1, p. 19).
De acordo com o laudo (p. 14 e seguintes):
“Pintura nas paredes internas, externas e portas:
Todas as paredes e portas necessitam de pintura, entretanto seria pintura de manutenção que deve ocorrer a cada dois anos como estabelece o Manual de Uso, Conservação e Manutenção.
Nas paredes serão consideradas pintura para efeito de orçamento apenas na parte onde houve danos decorrentes de umidade ascendente, pois o remanescente é encargo do morador, pois se trata de manutenção.
Danos no piso cerâmico (soltos):
Foram feitos testes de percussão em todo o piso na presença dos assistentes técnicos e constatados danos no piso, com placas danificadas, manchadas e com som cavo somente no banheiro e num dos quartos.
Foi verificado de que entorno das placas danificadas e soltas que havia ausência de rejunte no piso cerâmico.
Uma das funções do rejunte é impedir entrada de água de limpeza, uso e umidade no tardoz das peças cerâmicas o que provoca o descolamento das peças do substrato e ainda pode provocar manchas na face superior (quando ocorre excesso de água como nos boxes dos banheiros).
O rejunte segundo o Manual de Uso, Conservação e Manutenção deve ser revisto, substituído e reparado a cada ano.
A falta de manutenção no rejunte também provocou o descolamento dos rodapés em alguns pontos.
No caso a falta de manutenção no rejunte, permitiu a entrada de água e umidade no tardoz, provocando o dano constatado.
(...)
Situação de telhados:
Foram constatados em inúmeros imóveis vazamentos oriundos do telhado em períodos chuvosos, causando danos como infiltração nas paredes, sobrecarga nos forros de PVC, danos em mobiliário, além do incômodo aos moradores e suas respectivas famílias.
(...)
Nas inspeções foi identificado de que as telhas não são amarradas, entretanto, para a inclinação de 34%, não é exigida a amarração das telhas. Ao mesmo tempo foi identificado que a estrutura do telhado foi bem dimensionada, com madeira de boa qualidade sem deterioração, além dos espaçamentos entre as peças do telhado estarem de acordo com o tipo de telha usada.
As causas dos vazamentos são falta da manutenção do telhado onde podem ocorrer deslocamento de telhas, telhas quebradas ou mesmo ausência como foi identificado em algumas unidades.
Em algumas situações podem ocorrer a falta de tratamento no madeirame permitindo a proliferação de insetos destruidores como cupim, e ainda a penetração de água deteriorando o madeirame.
(...)
Esfarelamento do Revestimento (Emboço) e Umidade nas Paredes:
Umidade ascendente:
Essa manifestação patológica é proveniente da umidade ascendente, causando essa criptoflorescência. A água do solo (comum em terrenos de baixadas) é absorvida pela base da fundação (quando executada em material de alto coeficiente de absorção), chegando até a alvenaria da parede (manifestado em grandes proporções quando é usada alvenaria cerâmica). Esta ascensão da água ao encontrar a alvenaria e argamassa de assentamento extrai destas os sais solúveis transportando-os para a superfície do revestimento e esses sais após a evaporação da água que os transportaram para a atmosfera, reagem quimicamente com os anidros carbônicos presentes na atmosfera.
Esta reação química forma cristais, desagregando o revestimento.
Normalmente quando ocorre este tipo de fenômeno haverá danos nas duas faces da parede, exceto se existir revestimento em azulejos o que provocará o desagregamento das peças oferecendo som cavo ao teste de percussão.
Podemos atribuir neste caso duas das principais falhas construtivas.
Todo empreendimento antes de ser iniciado, ainda na fase de anteprojeto, deve ter o solo analisado, através de sondagens. Quando o solo apresenta volume de vazios preenchidos com água na proporção superior a 60% (RANZANI – 1969), deve ser considerado “úmido”, como é o caso do solo onde foi edificado o empreendimento.
Nesta situação, deve ser feita uma fundação direta em forma de radier cuja a parte em concreto suba nas paredes até uma altura que o solo não atinja, para a partir dai nascerem as paredes em alvenaria cerâmica, ou na segunda alternativa utilizar a fundação como foi construída nos imóveis periciados e proceder as primeiras fiadas de alvenaria com tijolos de concreto e não de cerâmica (barro), até a altura inalcançável pelo movimento do solo. Nestes casos não haverá oportunidade d’água do solo ter contato com a alvenaria de cerâmica para a absorção.
Também pode ser adotada com menor custo, a impermeabilização sintética nas primeiras fiadas de alvenaria, com mesmo objetivo, impedir que a umidade ascenda às alvenarias superiores.
(...)
Trincas e fissuras nas paredes:
Foram encontradas duas trincas e uma fissura nas paredes do quarto nos fundos e diagnosticadas de que resultaram da sobrecarga da obra nova de expansão apoiada na estrutura original que não estava prevista em cálculo para suportar esta carga adicional, são trincas passantes, possivelmente estacionárias que requer um acompanhamento quando a possível evolução.
Por serem resultantes de obra irregular construída no imóvel não podem ser consideradas vícios de construção (...)” – grifos nossos
No mais, o laudo destacou que a autora realizou diversas obras de expansão não permitidas, alterando a estrutura original do imóvel (p. 13), a saber:
“A parte autora mesmo sendo sabedora do impedimento contratual e da perda da garantia construiu uma garagem e um quarto no imóvel ampliando-o, descarregando a estrutura nova sobre a construção original que não estava projetada para esta carga adicional.”
No mais, o profissional é categórico quanto à desnecessidade de desocupação do imóvel para os reparos necessários (p. 28).
Ao final, eis a conclusão do laudo (p. 46):
“A parte autora, depois de decorrido certo tempo de recebidas as chaves, observou inúmeros danos no imóvel, e sem atentar para as reais causas de cada um dos danos, generalizou, atribuindo a todos como causa vícios de origem endógenas.
Na diligência pericial, acompanhado do (s) assistente (s) técnico (s), este perito procurou identificar cada um dos danos reclamados, fazendo testes, inspeções visuais, medições, entrevistas, etc, para que pudesse entender indubitavelmente quais as causas, podendo identificá-las como sendo vícios construtivos (falha na construção), falta de manutenção, danos provocados pelos próprios moradores ou por terceiros, eventos da natureza ou até mesmo a inexistência do dano reclamado.
Assim, nesta linha técnica de trabalho foi identificado comprovadamente que dos danos reclamados na inicial apenas pôde ser enquadrado como vício de construção os danos provocados por umidade ascendente, cujo reparo orça em R$ 920,69 (novembro de 2023), os demais danos encontrados são decorrentes de falta de manutenção ou danos inexistentes.” – grifos nossos
No que tange aos vícios construtivos efetivamente constatados, o valor dos reparos foi quantificado em R$ 767,24, ao qual foi somado o BDI de 20%, chegando-se à cifra de R$ 920,69 (valor acolhido pela sentença), em novembro de 2023 (p. 23).
Na sequência, a autora apresentou parecer elaborado por seu assistente técnico, através do qual questionou o orçamento estimado e elaborou quesitos complementares, e o respectivo contrato de honorários (evento 136). De igual modo, a JOCAFE apresentou parecer técnico, no qual divergiu parcialmente do laudo pericial (evento 139).
O perito apresentou laudo complementar, reiterando as conclusões do laudo principal, e apresentou os esclarecimentos solicitados pela autora e pela Construtora (evento 144).
Intimada, a autora alegou que o laudo pericial é inconclusivo e questionou a falta de orçamento, inclusive em relação aos danos já reparados, bem como defendeu a não ocorrência de prescrição ou decadência, já que a ação foi ajuizada antes de cinco anos da entrega do imóvel. Foram reiterados problemas de infiltração pelas esquadrias, bem como falhas na pavimentação e nos sistemas de impermeabilização e de estanqueidade. Ao final, pugnou pela designação de novo perito para elaboração de novo laudo, incluindo a totalidade dos vícios construtivos evidenciados no imóvel e os gastos referentes aos danos já reparados (evento 151, PARECER1).
De sua parte, a CEF apresentou impugnação ao laudo pericial, através de manifestação de assistente técnico (evento 163). A autora insistiu em suas impugnações ao laudo (evento 176), e em seguida foi proferida a sentença.
Por conseguinte, embora tenham sido verificados alguns problemas no imóvel, atribuídos à origem construtiva, os demais vícios apontados pela autora não foram identificados, de modo que o pedido é procedente em parte.
Diante dos problemas, atribuídos a erro de construção, não há respaldo à tese genérica de que o “habite-se” foi expedido e tudo estava conforme as normas regulamentadoras. Ora, conforme destacado no laudo, os danos decorrentes de vícios construtivos verificados pela perícia somente poderiam ser percebidos com o passar do tempo.
E o pagamento da quantia será feito diretamente à adquirente, e o valor deve ser empregado no conserto do imóvel. A solução é melhor do que aguardar pela realização dos reparos, e as idas e vindas com os setores responsáveis, como sói acontecer nesses casos. Ademais, caso o imóvel não seja reparado pela principal interessada, após o recebimento da quantia para tanto, ela não poderá reclamar pelos mesmos defeitos posteriormente.
Em suma, os documentos acostados aos autos, aliados à prova pericial produzida, são suficientes para o deslinde da controvérsia, e o perito trouxe complementação ao laudo. A prova é suficiente ao esclarecimento dos fatos, e nada de concreto infirma suas conclusões.
Quanto aos custos de reparo, não é o caso de se adotar o percentual do BDI.
Para as contratações de obras e serviços de engenharia da União, o chamado BDI (Benefício e Despesas Indiretas), previsto no Decreto n.º 7.983/2013, consiste em um percentual adicionado ao custo da obra para cobrir eventuais despesas indiretas, risco do empreendimento, seguro, despesas financeiras ou de comercialização, tributos e o lucro do empreendedor.
O caso é de indenização e não de custeio direto das obras, como já assinalado noutras perícias em processos relativos a casos semelhantes. Assim, inaplicáveis os valores previstos no SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil – Dec. n.º 7983/2013), que contém regras para orçamentos de obras públicas. A parte contratará profissionais particulares para realizar os reparos, e os preços, evidentemente, serão diferentes daqueles exigidos em programas financiados com recursos públicos.
Os valores apontados no laudo já incluem os materiais e a mão-de-obra necessários para sanar os vícios efetivamente verificados. Assim, a condenação da CEF ao pagamento de danos materiais deve observar o valor apurado pela perícia, excluído o percentual referente ao BDI.
Por fim, pela natureza e dimensão dos problemas de construção constatados, não estão caracterizados os alegados danos morais.
Não foi comprometido o uso do imóvel ou das instalações sanitárias, as obras necessárias são simples, não há necessidade de desocupação do local e não houve qualquer alegação de transtorno ou aborrecimento maior diretamente decorrente daqueles vícios construtivos.
Além disso, não houve reclamação anterior diretamente à construtora ou ao agente financeiro, e a maior parte dos problemas narrados não foi encontrada pelo perito.
Noutras palavras, não se verificou o quadro alarmante descrito na inicial, de rachaduras, de risco de desmoronamento, imóvel inabitável etc. Ao revés, os danos encontrados foram de pequena monta e os reparos necessários não são capazes de gerar dano moral passível de indenização. Os danos materiais serão ressarcidos e isso é o quanto basta.
Por fim, no que tange aos honorários, a sentença condenou a CEF de acordo com o § 2º do art. 85 e com o art. 86, ambos do CPC, fixando a verba em 10% sobre o valor total da condenação, agora reduzida.
Dada a simplicidade da causa e o efetivo proveito econômico obtido pela parte autora, não é o caso de fixação dos honorários em patamar superior ou, como pretendido pela parte autora, em 80 vezes o valor da URH fixado pela OAB, o que levaria a condenação a patamar excessivo, ante o valor dado à causa (de R$ 28.524,93).
A causa é simples e repetitiva, teve rápida tramitação e as petições seguem padrão repetido pelo mesmo escritório em demandas similares, de forma que, atento aos parâmetros legais, nada impõe majoração.
Do exposto, voto por negar provimento à apelação adesiva da autora e por dar parcial provimento à apelação da CEF, para reduzir o valor da reparação dos danos materiais para R$ 767,24, em novembro de 2023, e afastar a indenização por danos morais. Mantém-se, no mais, a sentença, tal como lançada, inclusive quanto à verba honorária a cargo da CEF, incidente sobre o valor da condenação, agora reduzida. Ante a sucumbência recíproca, a autora é também condenada em honorários, fixados em 5% do valor dado à causa, mas com suspensão de exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002781441v2 e do código CRC 34423f03.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 31/03/2026, às 17:58:39