Agravo de Instrumento Nº 5016770-14.2025.4.02.0000/RJ
RELATOR: Juiz Federal GUILHERME BOLLORINI PEREIRA
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento, com requerimento de tutela antecipada recursal, interposto por F. G. L. em face da decisão que indeferiu a tutela de urgência, objetivando "suspender o leilão designado para os dias 08 e 15 de setembro de 2025, oficiando-se ao 12º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro - RJ, bem como a leiloeira Andressa Sedrez Terres Tonial Ferreira, informando tutela antecipada deferida; bem como, determinar a imediata suspensão de qualquer ato de alienação, venda direta, transferência ou registro de propriedade referente ao imóvel localizado na Rua Campo Grande, nº 3740, Bloco 04, Apto. 101, Inhoaíba, Rio de Janeiro – RJ, até decisão final deste juízo".
Em suas razões, sustenta o agravante, em síntese, que realizou com a agravada contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, tendo interrompido o pagamento das prestações em razão de delicada situação financeira enfrentada por ele.
Aponta não terem sido cumpridos pela agravada os requisitos previstos em lei para a execução extrajudicial do imóvel, eis que não houve a sua intimação para purgar a mora bem como das datas do leilão designado para a venda do bem (08 e 15 de setembro de 2025), tendo tomado ciência dos mesmos por terceiros.
Foi indeferido o requerimento de antecipação de tutela recursal, para manter a decisão agravada pelos seus próprios fundamentos (Evento 3).
No Evento 11 foram opostos embargos de declaração, cujo provimento foi negado (evento 25).
Contrarrazões apresentadas pela CEF nos Eventos 17.
Manifestação do Ministério Público Federal (Evento 23), pela não intervenção.
É o relatório.
VOTO
Inicialmente, conheço do recurso, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade.
Pretende a parte agravante a modificação da decisão que indeferiu o requerimento de tutela de urgência, objetivando a suspensão do leilão de imóvel residencial.
O Juízo a quo assim decidiu no Evento 5, dos autos originários, in verbis:
“(...) 1) A concessão de tutela de urgência exige a presença, concomitante, da plausibilidade jurídica da alegação apresentada pelo impetrante (fumus boni iuris) e do fundado receio de que o ato impugnado possa tornar ineficaz o provimento jurisdicional final pleiteado (periculum in mora), devendo ser feita apreciação pelo magistrado da existência da pretensão do autor em um juízo de cognição sumária, e não exauriente.
Na hipótese dos autos, conforme relatado, o autor relata em suma que foi firmado contrato compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em favor da CEF; e que, em razão de valores em atraso, o demandante teria sido surpreendido com a consolidação da propriedade em favor da CEF e com o fato de ter sido designada data de leilão para seu imóvel (Evento 1.12 , fl. 78). Ressalta que reside no imóvel em questão e, mesmo assim, não teria recebido intimação para purgação da mora.
Em uma análise sumária, não verifico elementos suficientes para demonstrar, neste momento processual, a irregularidade da conduta administrativa.
Como sabido, nos casos em que o contrato possui garantia em alienação fiduciária, o imóvel não pertence, desde logo, ao mutuário, sendo-lhe transmitida tão somente a posse direta do bem, permanecendo a posse indireta com o credor até a satisfação de todas as obrigações contratuais, quando, então, o devedor adquire a propriedade.
Na hipótese de inadimplência com o pagamento das prestações relativas ao financiamento imobiliário do imóvel, o devedor fiduciante deve ser intimado para a purgação da mora e decorrido o prazo previsto, a CEF, na qualidade de credora fiduciária, estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro leilão público do imóvel hipotecado.
Na certidão de matrícula do imóvel, consta que, após tentativa frustrada de intimação pessoal, os autores foram notificados por edital em 13/03/25, 14/03/25 e 17/03/25 por meio do Registro de Títulos e Documentos para purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias, conforme se apura pela leitura do AV-19; no entanto, o contrato não foi adimplido. Foi então, na forma da Lei 9.514/97, consolidada a propriedade em 06/06/2025, consoante AV.23 (Evento 1.11).
Não há nos autos, até esta fase processual, qualquer prova de irregularidade na notificação da parte autora para purgação da mora e nem há ainda a notícia da designação de novas datas para a realização de futuro leilão do imóvel.
Quanto à regularidade das intimações, faz-se necessária a juntada do processo administrativo e a oitiva da parte ré para o exercício do contraditório e da ampla defesa de modo que este Juízo possa, em cognição exauriente, proferir decisão aprofundada sobre a questão.
Nesta fase processual, deve prevalecer a presunção de legalidade e legitimidade inerente aos atos administrativos, de forma que resta afastada até o momento a probabilidade do direito necessária ao deferimento da medida pleiteada.
No que tange à urgência, registre-se que os leilões informados nos autos foram designados para os dias 08/09/2025 e 15/09/2025 (Evento 1.12) e somente agora, em outubro, o demandante requer a suspensão do leilão e de quaisquer atos expropriatórios.
Como já mencionado, se faz necessária a instrução processual para melhor análise da questão posta nos autos. Deve, nesta fase processual, ser indeferida a tutela de urgência, uma vez que ausente os requisitos necessários para sua concessão.
Ante o exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. (...)”
Na origem, trata-se de ação ajuizada pelo procedimento comum por F. G. L., ora recorrente, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, objetivando a anulação do leilão do imóvel localizado na Rua Campo Grande, nº 3740, Bloco 04, Apto. 101, Inhoaíba, Rio de Janeiro – RJ.
No presente caso, o agravante não apresentou elementos documentais que evidenciem, de forma robusta, a ocorrência de irregularidades no procedimento levado a efeito pela CEF. Tampouco há controvérsia quanto à inadimplência contratual que ensejou a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária.
Com efeito, a simples alegação de nulidade no procedimento de execução extrajudicial, desacompanhada de provas que infirmem a validade dos atos praticados, não é suficiente, por si só, para justificar a concessão da tutela cautelar para suspender o leilão.
Conforme se extrai da certidão de ônus reais do imóvel (evento 1, MATRIMOVEL11), consta a regular intimação por edital do agravante para purgação da mora, bem como a subsequente averbação da consolidação da propriedade fiduciária, nos termos do art. 26, da Lei nº 9.514/97.
Frise-se que as anotações advindas do Oficial do RGI se revestem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituída por robusta prova em contrário, que não foi trazida aos autos, conforme entendimento jurisprudencial deste Tribunal:
APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. NECESSIDADE. CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. COMPROVAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Apelação contra a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel adquirido pela apelada através de financiamento imobiliário, tendo a obrigação sido convertida em perdas e danos, diante da arrematação do bem por terceiro. 2. Na origem, trata-se de ação anulatória ajuizada pela apelada, objetivando anular a consolidação de propriedade do imóvel adquirido através de contrato de financiamento imobiliário, sob o fundamento de que a CEF não cumpriu o disposto na Lei nº 9.514/97, deixando de realizar a notificação pessoal da mutuaria, através do Oficial de Cartório de Títulos e Documentos, para que a mesma pudesse purgar a mora e tomar conhecimento da data, hora e local dos leilões. 3. A intimação do fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, far-se-á pessoalmente, sendo que, quando o mesmo se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital. No caso, a apelada foi notificada através do expediente nº 050/2010, datado de 3.3.2010, com ciência exarada em 22.3.2010, fato que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF. O Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis, ao emitir a certidão de inteiro teor do imóvel ora em discussão, deixou evidente, com a fé pública que lhe é peculiar, através da averbação nº 10/28334, ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora. 4. As anotações advindas do Oficial do RGI se revertem se fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). 5. Diante do acolhimento da apelação, devem ser invertidos os ônus sucumbências. Considerando se tratar de causa de pouco complexidade e que não apresenta singularidade em relação aos fatos e direitos alegados, permanece mantida a condenação no patamar mínimo de 10% sobre o valor da causa (R$ 47.704,44), em favor da CEF, ficando a exigibilidade suspensão, haja vista a gratuidade de justiça deferida em favor da apelada. 6. Apelação provida. Invertido o ônus sucumbencial.
(0013697-65.2013.4.02.5101 (TRF2 2013.51.01.013697-0), Apelação, Órgão julgador: 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão: 17/01/2019, Data de disponibilização: 24/01/2019, Relator: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO) <grifo nosso>
Na hipótese, o recorrente alega a falta de notificação para ciência das datas dos leilões extrajudiciais do imóvel para que pudesse purgar a mora.
Como reiteradamente decidido por esta Corte, não há previsão legal de intimação pessoal do devedor acerca das datas dos leilões. A ciência da mora e a notificação válida para purgar a inadimplência já constituem o mutuário em mora, sendo o leilão mero desdobramento lógico da consolidação da propriedade fiduciária.
Em destaque os seguintes julgados:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL DADO EM GARANTIA. INADIMPLÊNCIA. LEI Nº 9.514/97. DEVEDOR EM LOCAL IGNORADO, INCERTO. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. 1 - Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido liminar, interposto por MARIA DAS NEVES DE SANTANA em face da CEFCAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando cassar a decisão da 22ª Vara Federal - Seção Judiciária do Rio de Janeiro que indeferiu a tutela provisória (...) 3 - Nos termos da norma do artigo 26, da Lei nº 9.514/97, encontrando-se em local ignorado ou incerto, será promovida a intimação do devedor por edital, o que se efetivou, conforme documento de fls. 71, dos autos originários. 4 - Seguindo esta concepção, demonstrado que a devedora, ora Agravante, não foi localizada para receber a intimação para purgar a mora, válida a notificação por edital, afastando-se, por tal razão, a alegação de irregularidade do procedimento. 5 - A legislação que rege a matéria não prevê que as partes sejam intimadas pessoalmente da data de realização do leilão, considerando que a notificação pessoal da dívida constitui o momento oportuno para a purgação da mora, de forma que o futuro leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. 6 - Agravo de Instrumento conhecido e desprovido. (TRF-2ª Região, AG 0003110-82.2018.4.02.0000 Relator Desembargador Federal POUL ERIK DYRLUND, 6ª Turma especializada, julgado em 10/09/2018) <grifo nosso>
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. NOTIFICAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE. NOTIFICAÇÃO SOBRE REALIZAÇÃO DE LEILÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. 1. Trata-se de apelação contra sentença que julgou improcedente o pedido que consistia na anulação da execução extrajudicial da propriedade do imóvel objeto de contrato de mútuo. 2. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel no Sistema de Financiamento Imobiliário, não apresenta qualquer inconstitucionalidade, haja vista a possibilidade de acesso ao Poder Judiciário sempre que constatado o cometimento de eventual ilegalidade por parte do agente fiduciário. 3. Não restou demonstrado nos autos a inobservância por parte da Caixa Econômica Federal do princípio constitucional da ampla defesa (art. 5º, LV, da CRFB/88), eis que restou comprovada a regular expedição de notificação em nome da parte devedora, que, consoante certificou o i. oficial, foi entregue à própria Autora em 19/09/2014 (fl. 48). 4. A notificação do devedor acerca da realização do leilão não é exigência prevista na Lei nº 9.514/97, sendo certo que a notificação para purgar a mora é instrumento hábil a dar conhecimento ao mutuário sobre futuro leilão, caso não haja o pagamento dos valores devidos (...) 6. Apelação desprovida. (TRF-2ª Região, AC 0140903-23.2017.4.02.5101, Relator Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA, 8ª turma especializada, julgado em 27/04/2018) <grifo nosso>
Com efeito, considerando todas as questões suscitadas, a análise do pedido demanda maiores exames probatórios, assim como o cotejo com as informações a serem prestadas pela parte adversa no exercício do contraditório.
Na espécie, o juízo de primeira instância, que indeferiu o requerimento da parte recorrente, proferiu decisão perfeitamente fundamentada e, portanto, deve ser mantida.
A concessão da tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, cabendo sua reforma, por meio de agravo de instrumento, somente quando o juiz dá a lei interpretação teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, o que não é o caso.
Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao agravo de instrumento, nos termos da fundamentação supra.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME BOLLORINI PEREIRA, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002775182v2 e do código CRC 1eb51688.
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Data e Hora: 16/04/2026, às 17:08:43