Apelação Cível Nº 5042147-10.2025.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível, atribuída a minha relatoria por livre distribuição, interposta por E. L. F. D. S. (Adv.: Francisca Ionelle Alves De Medeiros De Lima, OAB/RJ 204.497), contra sentença proferida pela MM. Juíza Federal LUCY COSTA DE FREITAS CAMPANI, da 5ª Vara Federal do Rio de Janeiro, a qual, nos autos da ação ordinária ajuizada pelo apelante em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, julga improcedentes os pedidos que objetivavam a suspensão do leilão extrajudicial e a declaração de nulidade de procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em questão.

Na origem, o demandante afirma, em resumo, que o procedimento de consolidação de propriedade não respeitou os prazos e as formalidades previstos na Lei nº 9.514/97. Alega que não houve qualquer notificação formal ou comunicação direta acerca da realização do leilão e considerando o lapso temporal entre o primeiro e o segundo leilão, não foi observado o prazo de quinze dias, determinado no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/97, configurando nulidade absoluta do edital.

Tutela de urgência indeferida (evento 4/1º grau).

A sentença (evento 16/1º grau) julga improcedente o pedido, sob os seguintes fundamentos:

[...] A presente demanda tem como objetivo a declaração de nulidade do edital e do leilão extrajudicial com fundamento na ausência de intimação pessoal do devedor para purgar a mora e para exercer o seu direito de preferência.

O contrato de financiamento imobiliário foi firmado pelas partes no ano de 2013 (Anexo 7 - Evento 1) e a consolidação da propriedade pela CEF em 03/02/2025, sendo então aplicável a Lei 9.514/97, com as alterações trazidas pela Lei n.º 13.645/17.

Acerca do tema, assim dispõe a Lei nº 9.514/97: [...]

Em análise à certidão de matricula do imóvel expedida pelo 1º SRI - Primeiro Serviço Registral de Imóveis, verifica-se a averbação de "constituição em mora dos devedores (fiduciantes)", por não terem purgado a mora no prazo legal, tendo como base intimações com resultados negativos dos mesmos, conforme atestam os documentos e as certidões de Anexo 2-Evento 13, via Oficio de Registro de Títulos e Documentos e editais eletrônicos do Registro de Imóveis do Brasil de 28/05/2024, 29/05/2024 e 31/05/2024, publicações nºs 1370/2024, 1371/2024 e 1372/2024: [...]

Neste ponto, vale lembrar que os atos notariais gozam de fé pública (art. 3º da Lei nº 8.935/94), a qual somente pode ser afastada mediante apresentação de elementos concretos capazes de infirmar sua presunção relativa de veracidade.

[...]

Consta, também, na AV-20-24570, abaixo transcrita, a consolidação de propriedade do imóvel em favor da fiduciária, Caixa Economica Federal: [...]

Assim sendo, por conta de não ter o autor purgado a mora, foi averbada a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, Caixa Econômica Federal, em obediência ao disposto no art. 26, da Lei nº 9.524/97, supracitado.

Nesse contexto, uma vez não purgada a mora pelo devedor e consolidada a propriedade em nome do fiduciário, este último é autorizado a promover o leilão, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.524/97.

Cumpre consignar que a legislação não prevê a obrigatoriedade de intimação pessoal do mutuário acerca das datas dos leilões extrajudiciais.

De acordo com a Jurisprudência consolidada no E.TRF 2 Região: “...a notificação da dívida constitui o momento oportuno para purgação da mora, sendo o leilão mera consequência lógica do inadimplemento, não havendo vício no procedimento pela ausência de intimação pessoal.” (Processo n º 5007503-64.2023.4.02.5116  - Apelação Civel – Relator: Theophilo Antonio Miguel Filho – DJ 18/02/2025)

Desta forma, a oportunidade para purga da mora se deu com a notificação ao autor, consumada através de Edital, nas datas de 28/05/24, 29/05/2024 e 31/05/2024, mas, diante da inércia do devedor, a lei impõe apenas que lhe seja encaminhada correspondência informando datas, horários e locais dos leilões, para garantia do direito de preferência.

Nesse ponto a Caixa Economica Federal produziu prova apta a comprovar que o autor recebeu notificação extrajudicial com a comunicação da realização de leilão do imóvel, consoante atesta  o documento de Carta 9 - Evento 10 e  AR (Aviso de Recebimento) de Carta 10 - Evento 10.

Ressalte-se que, mesmo consolidada a propriedade em nome do fiduciário, até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas.

[...]

Cabe destacar, ainda, que o autor tinha inequívoca ciência da sua dívida e das datas designadas para os leilões, visto que ajuizou ação em momento anterior à realização dos mesmos, sendo certo, portanto, que teve a oportunidade de exercer o seu direito de preferência se assim desejasse, não havendo que se falar em nulidade do procedimento realizado pela Caixa Econômica Federal.

No que diz respeito à alegação de que são nulos os leilões por não ter sido observado o intervalo mínimo de 15 (quinze) dias estabelecido no art. 27, §1º, da Lei 8.514/91, razão não assiste ao autor, já que tal prazo é o máximo para realização do segundo leilão.

Por todo o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS E RESOLVO O MÉRITO, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC. 

Condeno a parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, observando os ditames do art. 98, §3º, do CPC.

Com a apresentação de recurso por qualquer das partes, abra-se vista à parte contrária para apresentar contrarrazões, inclusive reciprocamente, em caso de recurso adesivo. Oportunamente, subam os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da 2ª Região, com as homenagens de estilo.

Não apresentado recurso, certifique-se o trânsito em julgado.

P.R.I.

Em suas razões recursais (evento 21/1º grau), o apelante pugna pela reforma da sentença, sustentando, em breve síntese: (i) a nulidade do procedimento, por inobservância do lapso temporal para realização dos leilões, previsto na Lei nº 9.514/97; (ii) ausência de intimação pessoal para purga da mora e para ciência das datas dos leilões; (iii) que a existência de ação revisional prévia demonstra litigiosidade e impede prosseguimento do leilão.

Contrarrazões (evento 28/1º grau) no sentido da manutenção da sentença.

Parecer do MPF (evento 5) em que opina pela desnecessidade de intervenção no feito.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002793051v2 e do código CRC 03c8639a.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 16/04/2026, às 15:48:42

Apelação Cível Nº 5042147-10.2025.4.02.5101/RJ

VOTO

Consoante relatado, cuida-se de apelação cível, atribuída a minha relatoria por livre distribuição, interposta por E. L. F. D. S. (Adv.: Francisca Ionelle Alves De Medeiros De Lima, OAB/RJ 204.497), contra sentença proferida pela MM. Juíza Federal LUCY COSTA DE FREITAS CAMPANI, da 5ª Vara Federal do Rio de Janeiro, a qual, nos autos da ação ordinária ajuizada pelo apelante em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, julga improcedentes os pedidos que objetivavam a suspensão do leilão extrajudicial e a declaração de nulidade de procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em questão.

Cinge-se a controvérsia em verificar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial ora em análise.

Em princípio, destaca-se que o Supremo Tribunal Federal (STF), em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

Ademais, no dia 26.10.2023, o Plenário da Corte Superior validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860.631, com repercussão geral (Tema 982).

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/97 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

Posto isso, segundo os arts. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97, a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem. In verbis:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

[...]

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017).

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Salienta-se que a mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária, extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário.

Trata-se, assim, de procedimento deflagrado, a requerimento do credor, pelo Ofício de Registro de Imóveis para constituição em mora, a partir de quando se encandeiam atos sucessivos que oportunizam a manifestação e a tomada de providências pelo devedor fiduciante. Caso o inadimplemento persista, a conclusão necessária é a averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, momento em que o credor está autorizado a promover leilão público para alienação do bem.

No caso dos autos, verifica-se na certidão de matrícula do imóvel a averbação de constituição em mora do devedor, por não terem purgado a mora no prazo legal, tendo como base intimações, via Oficio de Registro de Títulos e Documentos e editais eletrônicos do Registro de Imóveis do Brasil datados de 28.5.2024, 29.5.2024 e 31.5.2024, com resultados negativos. Confira-se (evento 1, ANEXO11/1º grau):

A esse respeito, cumpre esclarecer que a notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos da Lei nº 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal, pelo que não há falar em ausência de intimação quanto ao ato (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024).

Com efeito, a regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 27.11.2025; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5009262-51.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 3.7.2025).

Isso, porque as anotações feitas por Oficial de Cartório revestem-se de fé pública, tendo presunção juris tantum de veracidade, comportando prova em sentido contrário. A fé pública traduz-se na confiança na autoridade do Estado em confeccionar documentos que valham como prova de algo ou representem um valor, correspondendo à confiança geral que se estabelece em relação aos atos atribuídos por lei ao tabelião ou oficial e à eficácia do negócio jurídico atestado ou declarado.

Portanto, embora, a princípio, seja possível afastar a veracidade de certidão emitida por Oficial do RGI, faz-se necessária a demonstração por parte do interessado da ausência de higidez do ato, mediante apresentação ou indicação de elemento de prova idôneo a afastar a presunção legal, o que não restou verificado na hipótese dos autos (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0034072-14.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.10.2019).

Outrossim, esta Corte Regionalizada já se manifestou, entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5008688-91.2024.4.02.5120, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 05.12.2025).

Noutro giro, os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024).

Vale destacar, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento, no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte (STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022).

Com efeito, atesta-se que o apelante tinha ciência dos leilões designados, buscando a decretação de nulidade pela via judicial. Isso, pois, a ação foi distribuída em 9.5.2025, já mencionando o leilão que seria realizado em 13.5.2025, o que evidencia a ciência inequívoca do recorrente.

Sob esse prisma, não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial, in casu, uma vez que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

Esse é o entendimento adotado por esta 5ª Turma Especializada. Confira-se:

APELAÇÃO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PROCEDIMENTO EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA VÍCIOS. INTIMAÇÃO EDITAL. VALIDADE.

1. Apelação interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

3. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).  tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

4. A 2ª Seção do STJ fixou que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

5. A regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5009262-51.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 3.7.2025

6. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

7. No caso dos autos, a certidão do imóvel evidencia que houve a tentativa de intimação pessoal da apelante (evento 9, COMP3/1º grau), sendo negativa a certidão do 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos, expedida em 24/10/2024. Assim sendo, foi realizada a intimação por edital, publicado por meio eletrônico em 04/06/2024, 05/06/2024 e 06/06/2024, através da Central de Serviços Eletrônicos, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/1991, tendo, ainda, sido encaminhado e-mail à recorrente.

8. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.  Na hipótese em análise, comprovada o envio da notificação acerca dos leilões para a apelante (evento 15/1º grau, NOT2). Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024.

9. O fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res. BNH n.º 11/72.

10. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação dos autores quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.

11. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024.

12. Para evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, torna-se necessário, em tese, que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, entre outros requisitos, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50).

13. O Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022.

14. A demandante tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira..

[...]

16. Apelação não provida.

(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2025)

(grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. EDITAL. VALIDADE. NOTIFICAÇÃO. LEILÃO. DESNECESSIDADE. REVISÃO CONTRATUAL. TEORIA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos para rejeitar o pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial.

2. O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

3. A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

4. No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora é formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).

5. Consta expressamente da matrícula do imóvel acima que a consolidação da propriedade em favor da CEF deu-se de acordo com o estabelecido no artigo 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97, vale dizer, sem a purgação da mora.

6. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório 2º Ofício de Itaguaí, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato.

7. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

8. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022.

9. Fora oportunizada ao apelante a purgação do débito, tendo sido expedida notificação para tentativa de notificação pessoal, de modo que não foi demonstrada qualquer irregularidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise.

10. Os problemas financeiros invocados pelos contratantes, ora apelantes, não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021.

11. Dispensar os recorrentes da contraprestação livremente contratada, também imposta aos demais contratantes, consistiria em violação ao princípio da isonomia, sem contar o universo de pessoas que deixam de celebrar contratos do gênero por falta de condições para honrar o pagamento das prestações, de sorte que a inadimplência do devedor fiduciário não pode ser chancelada pelo Poder Judiciário. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5033107-14.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.6.2021.

12. Não se caracteriza cobrança abusiva o simples fato de a taxa de juros remuneratórios praticada pela instituição financeira superar a taxa média do mercado, consistindo a referida taxa em um referencial a ser considerado, e não em um limite que deva ser necessariamente observado pelas instituições financeiras. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0129316-69.2015.4.02.5102, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS, DJe 11.3.2021.

13. A pactuação dos juros deve ser realizada de forma livre entre as partes, somente se podendo falar em taxa abusiva se constatado que outras instituições financeiras, nas mesmas condições, praticariam percentuais muito inferiores aos cobrados no contrato em questão, hipótese em que não se caracterizou nos presentes autos. Precedente:TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000612-59.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 24.10.2022.

14. A CEF não pode ser obrigada a renegociar, de modo que não pode o Poder Judiciário forçar a repactuação do acordo na seara administrativa ou impor coercitivamente a transação judicial. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5012693-58.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.4.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5015421-15.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.2.2022.

[...]

16. Apelação não provida.

(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024)

(grifo nosso).

Em conclusão, verifico que a controvérsia foi corretamente solucionada pelo Juízo a quo, devendo a sentença ser mantida.

Na espécie, considerando a existência de condenação em honorários advocatícios na origem, estabelecida em 10% sobre o valor atualizado da causa, bem como o não provimento do recurso interposto, cabível a fixação de honorários recursais no montante de 1%, que serão somados aos honorários advocatícios anteriormente arbitrados, observando-se, entretanto, o art. 98, § 3º, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002793052v2 e do código CRC d9bc7a9d.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 16/04/2026, às 15:48:48

Apelação Cível Nº 5042147-10.2025.4.02.5101/RJ

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO HABITAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS.

1. Apelação cível interposta contra a sentença que julga improcedentes os pedidos que objetivavam a suspensão do leilão extrajudicial e a declaração de nulidade de procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em questão.

2. O Supremo Tribunal Federal (STF), em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66”. Precedente: STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021.

3. O Plenário da Corte Superior validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860.631, com repercussão geral (Tema 982).

4. A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/97 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

5. Segundo os arts. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97, a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.

6. A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária, extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário.

7. Trata-se de procedimento deflagrado, a requerimento do credor, pelo Ofício de Registro de Imóveis para constituição em mora, a partir de quando se encandeiam atos sucessivos que oportunizam a manifestação e a tomada de providências pelo devedor fiduciante. Caso o inadimplemento persista, a conclusão necessária é a averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel, momento em que o credor está autorizado a promover leilão público para alienação do bem.

8. In casu, verifica-se na certidão de matrícula do imóvel a averbação de constituição em mora do devedor, por não terem purgado a mora no prazo legal, tendo como base intimações, via Oficio de Registro de Títulos e Documentos e editais eletrônicos do Registro de Imóveis do Brasil, com resultados negativos.

9. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos da Lei nº 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal, pelo que não há falar em ausência de intimação quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.

10. A regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 27.11.2025; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5009262-51.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 3.7.2025.

11. As anotações feitas por Oficial de Cartório revestem-se de fé pública, tendo presunção juris tantum de veracidade, comportando prova em sentido contrário. A fé pública traduz-se na confiança na autoridade do Estado em confeccionar documentos que valham como prova de algo ou representem um valor, correspondendo à confiança geral que se estabelece em relação aos atos atribuídos por lei ao tabelião ou oficial e à eficácia do negócio jurídico atestado ou declarado.

12. Embora, a princípio, seja possível afastar a veracidade de certidão emitida por Oficial do RGI, faz-se necessária a demonstração por parte do interessado da ausência de higidez do ato, mediante apresentação ou indicação de elemento de prova idôneo a afastar a presunção legal, o que não restou verificado na hipótese dos autos. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0034072-14.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.10.2019.

13. Esta Corte Regionalizada já se manifestou, entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5008688-91.2024.4.02.5120, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 05.12.2025.

14. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024.

15. O Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento, no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022.

16. O apelante tinha ciência dos leilões designados, buscando a decretação de nulidade pela via judicial. Isso, pois, a ação foi distribuída em 9.5.2025, já mencionando o leilão que seria realizado em 13.5.2025, o que evidencia a ciência inequívoca do recorrente.

17. Não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial, in casu, uma vez que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2025; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.

18. Apelação cível não provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 10 de abril de 2026.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002793053v3 e do código CRC 55fd5fae.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 16/04/2026, às 15:48:54

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 31/03/2026 A 10/04/2026

Apelação Cível Nº 5042147-10.2025.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Juiz Federal GUILHERME BOLLORINI PEREIRA

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária