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Apelação Cível Nº 5031600-17.2025.4.02.5001/ES

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5031600-17.2025.4.02.5001/ES

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou procedente pedido autoral que buscava a averbação do contrato de financiamento do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, com a emissão da cópia do referido instrumento contratual e do correspondente termo de quitação, em razão de contrato de compra e venda firmado mediante Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV.

Na sentença impugnada, o MM. Juízo a quo que o negócio jurídico firmado entre as partes bem como sua liquidação são pontos incontroversos e não impugnados pela CEF, cabendo a empresa pública cumprir com sua função institucional diligenciar o registro imobiliário do bem, não cabendo cobrança de ITBI na hipótese, eis que a regularização junto ao Cartório é condição para aquisição do imóvel e posterior quitação/isenção do referido imposto.

Em suas razões recursais, a CEF aduz que o Programa minha Casa, Minha Vida – FAR, não custeia o pagamento de impostos, razão pela qual a CAIXA fica impossibilitada de emitir o Termo de Quitação sem a quitação do ITBI correspondente, sendo este de responsabilidade da mutuária. Que devem ser apresentados os comprovantes de pagamentos dos impostos de transmissão relativos aos imóveis adquiridos, para que a CAIXA possa realizar o registro dos contrato no cartório de imóveis e posteriormente emitir os respectivos termos de quitação e baixa quando do registo.

Contrarrazões.

É o relatório. 

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Apelação Cível Nº 5031600-17.2025.4.02.5001/ES

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5031600-17.2025.4.02.5001/ES

VOTO

Conforme já relatado, trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou procedente pedido autoral que buscava a averbação do contrato de financiamento do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, com a emissão da cópia do referido instrumento contratual e do correspondente termo de quitação, em razão de contrato de compra e venda firmado mediante Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV.

Da análise do feito, percebe-se que é fato incontroverso a liquidação do contrato de compra e venda firmado entre as partes para a aquisição  de imóvel situado no Residencial Vila Velha 3ª Etapa, apto nº 401, da Torre 29, Tipo A, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, com quitação a partir da Portaria nº 1.248/2023 do Ministério das Cidades, publicada em 26 de setembro de 2023.

A controvérsia cinge-se na alegação da CEF quanto à necessidade do pagamento prévio do ITBI pela autora mutuária para que depois aquela promova o registro do contrato junto ao Cartório, com a respectiva emissão do termo de quitação.

Pois bem.

É certo que a Lei nº 14.620/2023, que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida, não prevê custeio automático de tributos pelo programa, cabendo ao beneficiário, em regra, o pagamento do imposto, devendo ser observada a legislação municipal acerca de eventual isenção.

Todavia, deve-se observar a lógica procedimento no sentido de que, só cabe exigir o pagamento do ITBI no momento da transferência efetiva da propriedade, que demanda, de forma anterior, o registro do contrato junto ao Cartório competente, não podendo inverter essa lógica exigindo o imposto antes do registro.

Nesse sentido, já entendeu o Supremo Tribunal Federal, no ARE 1.294.969 (Tema 1.124 do STF), que fixou a seguinte tese:

O fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.

Assim, a exigência quanto ao ITBI só é devido no momento da transferência efetiva da propriedade, que ocorre com o registro da escritura ou do contrato com força de escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. 

O imposto somente é devido quando se transfere o domínio, e o momento da transferência é o registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil.

Dessa forma, mostra-se ilegal a conduta da CEF em condicionar a averbação da quitação do contrato e emissão de seu termo a eventual pagamento de imposto, quando assim não exige nem a lei de regência nem a jurisprudência sobre o tema.

Em conclusão, o recurso não prospera.

Face do exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação.

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Apelação Cível Nº 5031600-17.2025.4.02.5001/ES

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5031600-17.2025.4.02.5001/ES

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. PMCMV. QUITAÇÃO. EXIGÊNCIA PRÉVIA DE ITBI PARA AVERBAÇÃO E EMISSÃO DE TERMO DE QUITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 1.124/STF.

- Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou procedente pedido para determinar a averbação de contrato de financiamento imobiliário, com a emissão de cópia do instrumento contratual e do respectivo termo de quitação, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).

- No caso dos autos, a exigência da CEF em apenas promover a averbação do contrato junto ao Cartório competente após o pagamento do ITBI pela mutuária mostra-se ilegal, por inverter a lógica do fato gerador do tributo.

- É certo que o fato gerador do ITBI ocorre apenas com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, a qual se perfectibiliza mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil.

- Sobre a matéria, o Supremo Tribunal Federal, no Tema 1.124, fixou a tese de que o ITBI somente é devido com o registro da transmissão da propriedade, sendo indevida a exigência do tributo em momento anterior.

- Apelação desprovida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 15 de abril de 2026.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 08/04/2026 A 15/04/2026

Apelação Cível Nº 5031600-17.2025.4.02.5001/ES

RELATOR: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária