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Apelação Cível Nº 5007071-35.2024.4.02.5108/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5007071-35.2024.4.02.5108/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por P. R. D. D. V. contra sentença (evento 63.1), proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal São Pedro da Aldeia, da Seção Judiciária do Rio de Janeiro, que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC, por ausência de legitimidade ativa do detentor de contrato de gaveta para pleitear anulação de procedimento executório extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente à CEF.

Sustenta o apelante (evento 87.1), em síntese, que a sentença recorrida incorreu em equívoco ao reconhecer a ilegitimidade ativa com fundamento na ausência de vínculo contratual direto entre as partes, indevidamente “(...) equiparando a pretensão anulatória de leilão à revisão de cláusulas contratuais, o que não se coaduna com a realidade dos fatos e com a jurisprudência pátria”. Afirma que, “(...) na qualidade de possuidor de boa-fé do imóvel, é o principal interessado na anulação do leilão, pois sofrerá diretamente as consequências da arrematação, qual seja, a perda da posse e a desocupação forçada do bem”. Continua sua argumentação alegando que “(...) na qualidade de possuidor do imóvel, não foi notificado pessoalmente em nenhuma das fases do procedimento expropriatório”, muito embora estivesse a CEF ciente da ocupação do bem. Destaca, ainda, que o edital do leilão foi publicado com grave erro material, anunciando apartamento com numeração diversa, violando, assim, o princípio a publicidade e da transparência. Dessa forma, pleiteia o retorno dos autos à Vara de origem para regular processamento ou, caso se entenda que a causa esteja madura para julgamento, requer a procedência do seu pedido de anulação do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide.

A Caixa Econômica Federal apresenta contrarrazões (evento 93.1) pugnando pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por SERGIO SCHWAITZER, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002778687v2 e do código CRC 8086169d.

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Apelação Cível Nº 5007071-35.2024.4.02.5108/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5007071-35.2024.4.02.5108/RJ

VOTO

Cuida-se de apelação interposta contra sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC, por ausência de legitimidade ativa do detentor de contrato de gaveta para pleitear anulação de procedimento executório extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente à CEF.

Como relatado, sustenta o apelante que a sentença recorrida incorreu em equívoco ao reconhecer a ilegitimidade ativa com fundamento na ausência de vínculo contratual direto entre as partes, indevidamente “(...) equiparando a pretensão anulatória de leilão à revisão de cláusulas contratuais, o que não se coaduna com a realidade dos fatos e com a jurisprudência pátria”. Afirma que, “(...) na qualidade de possuidor de boa-fé do imóvel, é o principal interessado na anulação do leilão, pois sofrerá diretamente as consequências da arrematação, qual seja, a perda da posse e a desocupação forçada do bem”. Continua sua argumentação alegando que “(...) na qualidade de possuidor do imóvel, não foi notificado pessoalmente em nenhuma das fases do procedimento expropriatório”, muito embora estivesse a CEF ciente da ocupação do bem. Destaca, ainda, que o edital do leilão foi publicado com grave erro material, anunciando apartamento com numeração diversa, violando, assim, o princípio a publicidade e da transparência. Dessa forma, pleiteia o retorno dos autos à Vara de origem para regular processamento ou, caso se entenda que a causa esteja madura para julgamento, a procedência do seu pedido de anulação do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide.

Todavia, não assiste razão ao recorrente.

Compulsando os autos, observa-se que a parte autora celebrou contrato de promessa de compra e venda (evento 1.9) em 26.05.2018 com Jorge Ricardo da Costa, promitente comprador do imóvel pertencente à mutuária originária Luana Rodrigues Teixeira Mendonça (como comprovado na promessa de compra e venda firmada em 17.08.2016 - evento 1.14).

O regramento atinente ao Sistema Financeiro da Habitação consagrou, tradicionalmente, a impossibilidade de cessão dos direitos e obrigações assumidos pelo mutuário, sem a interveniência do agente financeiro. Nesse sentido são as disposições contidas nas Leis 6.015/1973 e 8.004/1990.

A Lei nº 10.150/2000, entretanto, operou considerável modificação nesse panorama, permitindo a regularização das transferências realizadas sem interveniência do agente financeiro, desde que ocorridas até 25.10.1996 e que o contrato originário contenha previsão de cobertura do saldo devedor residual pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS, verbis:

“Art. 20. As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei no 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei.

Parágrafo único. A condição de cessionário poderá ser comprovada junto à instituição financiadora, por intermédio de documentos formalizados junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferência do imóvel foi realizada até 25 de outubro de 1996.

Art. 21. É assegurado aos promitentes compradores de unidades habitacionais, cujas propostas de transferência de financiamento tenham sido formalizadas junto aos agentes financeiros do SFH até 25 de outubro de 1996, o direito de optarem pela concretização da operação nas condições vigentes até a referida data.

(...)

Art. 23. Os contratos firmados no SFH, sem cobertura do FCVS, poderão, a critério da instituição financiadora, ser novados entre as partes, estabelecendo-se novas condições financeiras relativas a prazo, taxa nominal de juros, apólice de seguro, sistema de amortização e plano de reajuste, preservando-se para a operação, enquanto existir saldo devedor, a prerrogativa de os mutuários utilizarem os recursos da conta vinculada do FGTS nas modalidades previstas nos incisos V e VI do art. 20 da Lei no 8.036, de 1990.”

A leitura dos dispositivos acima transcritos permite concluir que a lei se direciona para uma regularização perante o agente financeiro, o qual obviamente pode perquirir quanto ao preenchimento, pelo cessionário, das condições, para obtenção do financiamento, inerentes ao Sistema Financeiro da Habitação, cautela perfeitamente razoável quando se cuida de administração de recursos públicos.

O tema, inclusive, já foi julgado pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça observando-se o rito do art. 543-C do CPC/1973, como se verifica no aresto abaixo destacado:

"RECURSO ESPECIAL. REPETITIVO. RITO DO ART. 543-C DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO DE CONTRATO DE MÚTUO. LEI Nº 10.150/2000. REQUISITOS.

1.Para efeitos do art. 543-C do CPC:

1.1 Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.

1.2 Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato.

1.3 No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura.

2. Aplicação ao caso concreto:

2.1. Recurso especial parcialmente conhecido e nessa parte provido.

Acórdão sujeito ao regime do artigo 543-C do Código de Processo Civil e da Resolução STJ nº 8/2008.

(REsp 1150429/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, CORTE ESPECIAL, julgado em 25/04/2013, DJe 10/05/2013)"

Voltando à hipótese vertente, evidencia-se que o imóvel em questão foi alienado fiduciariamente como garantia de um contrato de mútuo que sequer se encontra vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, e sim ao Sistema de Financiamento Imobiliário. A alienação fiduciária atrai a incidência específica da Lei nº 9.514/1997, cujo art. 29 estabelece expressamente que “(o) fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações” (com grifos nossos).

E ainda que, hipoteticamente, pudesse se cogitar na aplicabilidade da Lei nº10.150/2000 ao caso, tampouco se identificaria a presença dos requisitos que validariam a cessão de direitos e deveres sem anuência do agente financeiro, a saber, previsão de cobertura de eventual saldo residual pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS e contratação em período anterior a 09.08.1996.

Conclui-se, dessa forma, que o “contrato de gaveta” apenas produzirá efeitos perante a instituição financeira mutuante caso seja realizado com sua anuência, o que não resta configurado na situação que ora se analisa. Esse, inclusive, é o entendimento do STJ, como se observa em recente julgado a seguir transcrito:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VALIDADE DE CONTRATO DE GAVETA SEM ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

 1. Recurso especial interposto contra acórdão de apelação que reformou a sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais em ação de imissão na posse.

2. A controvérsia diz respeito à ação de imissão na posse de imóvel financiado no SFH, com pretensão de imissão na posse do bem da matrícula n. 108.653 e condenação em custas e honorários.

3. Na sentença, o Juízo determinou a imissão do autor na posse e condenou ambas as partes ao pagamento das custas e honorários de 10%.

4. A Corte de origem reformou a sentença, reconheceu a validade dos negócios e da procuração que amparou as transferências, prejudicou o recurso adesivo e condenou exclusivamente a parte autora em custas e honorários de 10%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação ao 489, § 1º, IV, do CPC por ausência de enfrentamento de argumentos relevantes; (ii) saber se a validade de contrato de gaveta sem anuência do credor fiduciário contraria o 299 do Código Civil; (iii) saber se a transmissão de direitos sobre imóvel em alienação fiduciária sem anuência do agente financeiro viola o 29 da Lei n. 9.514/1997; e (iv) saber se se conhece do recurso pela alínea c diante da ausência de cotejo analítico nos termos do 1.029, § 1º, do CPC e do 255, § 1º, do RISTJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

 6. Não há violação ao 489, § 1º, IV, do CPC, pois o acórdão enfrentou as questões essenciais sobre validade do contrato, procuração, pagamentos e Tema 523, sendo desnecessário rebater um a um todos os argumentos, conforme orientação desta Corte.

Configura-se violação ao 299 do Código Civil e ao 29 da Lei n. 9.514/1997, bem como incidência do Tema n. 523 do STJ, pois a cessão de direitos ocorrida em 12/3/2019, sem anuência da instituição fiduciária, não produz efeitos perante o credor e impõe a observância da indispensabilidade de consentimento expresso. Não se conhece da alínea c por ausência de cotejo analítico exigido pelo 1.029, § 1º, do CPC e pelo 255, § 1º, do RISTJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

 7. Recurso especial provido.

Tese de julgamento: "1. Não há nulidade por violação ao 489, § 1º, IV, do CPC quando o acórdão enfrenta as questões essenciais e fundamenta de modo suficiente. 2. Incide o Tema n. 523 do STJ e violam o 299 do Código Civil e o 29 da Lei n. 9.514/1997 as cessões de direitos sobre imóvel em alienação fiduciária realizadas após 25/10/1996 sem anuência do credor fiduciário."

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 489, § 1º, IV; CC, art. 299; Lei n. 9.514/1997, art. 29; RISTJ, art. 255, § 1º; CPC, art. 1.029, § 1º Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2185019/SC, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 2/10/2023; STJ, REsp n. 1.150.429/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, julgados em 25/4/2013; STJ, AgInt no REsp n. 1570904/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022.

(REsp n. 2.176.739/TO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.)

Nessa toada, verificando-se que inexiste qualquer prova de que o agente financeiro anuiu com as sucessivas transferências operadas exclusivamente entre particulares, mostra-se forçoso concluir pela não identificação de qualquer relação direta entre o autor e CEF envolvendo o imóvel objeto desta demanda, restando claramente configurada a ilegitimidade do demandante para discutir questões inerentes a eventual irregularidade no procedimento de execução extrajudicial, deflagrado pela empresa pública, de contrato celebrado com pessoa estranha à presente lide, razão pela qual se impõe a manutenção da sentença extintiva.

Com fulcro no art. 85, §11 do CPC, majoro em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados na sentença em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Face ao exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação.

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Apelação Cível Nº 5007071-35.2024.4.02.5108/RJ

PROCESSO ORIGINÁRIO: Nº 5007071-35.2024.4.02.5108/RJ

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ANULAÇÃO DE PROCEDIMENTO EXECUTÓRIO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CESSÃO DOS DIREITOS E DEVERES. CIÊNCIA DA TRANSAÇÃO PELO AGENTE FINANCEIRO NÃO COMPROVADA. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO.

– Cuida-se de apelação interposta contra sentença que reconheceu a ilegitimidade ativa de cessionário de contrato de financiamento habitacional para pleitear anulação da execução extrajudicial do imóvel financiado.

– O regramento atinente ao Sistema Financeiro da Habitação consagrou, tradicionalmente, a impossibilidade de cessão dos direitos e obrigações assumidos pelo mutuário, sem a interveniência do agente financeiro. Nesse sentido são as disposições contidas nas Leis nº 6.015/1973 e 8.004/1990.

– A Lei nº 10.150/2000, entretanto, operou considerável modificação nesse panorama, permitindo a regularização das transferências realizadas sem interveniência do agente financeiro, desde que ocorridas até 25.10.1996 e que o contrato originário contenha previsão de cobertura do saldo devedor residual pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS; o tema, inclusive, já foi julgado pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça observando-se o rito do art. 543-C do CPC/73 (REsp 1150429/CE).

– O caso em debate sequer tem o condão de atrair a incidência de tal regramento, já que se evidencia que o imóvel em questão foi alienado fiduciariamente como garantia de um contrato de mútuo – que sequer se encontra vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, e sim ao Sistema de Financiamento Imobiliário –, estando portanto submetido aos ditames da Lei nº 9.514/1997, cujo art. 29 estabelece expressamente que “(o) fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações”.

– Verificando-se que inexiste qualquer prova de que o agente financeiro anuiu com as sucessivas transferências operadas exclusivamente entre particulares, mostra-se forçoso concluir pela não identificação de qualquer relação direta entre o autor e CEF envolvendo o imóvel objeto desta demanda, restando claramente configurada a ilegitimidade do demandante para discutir questões inerentes a eventual irregularidade no procedimento de execução extrajudicial deflagrado pela empresa pública de contrato celebrado com pessoa estranha à presente lide.

– Apelação não provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 15 de abril de 2026.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO ORDINÁRIA DE 15/04/2026

Apelação Cível Nº 5007071-35.2024.4.02.5108/RJ

RELATOR: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária