Documento:20002778777

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5005994-32.2022.4.02.5117/RJ

RELATOR: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por B. P. D. S. e V. S. D. C. em face da sentença (evento 153, SENT1) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Federal de São Gonçalo/RJ que declarou a incompetência da Justiça Federal em relação às rés particulares e à Caixa Seguradora S/A, extinguindo o feito sem resolução do mérito quanto a essas, e, no mérito, julgou improcedentes os pedidos em face da Caixa Econômica Federal.

Na sentença, o Juízo de origem consignou que a demanda versa sobre vícios construtivos em imóvel adquirido pelos autores, tendo sido financiado pela Caixa Econômica Federal, mas concluiu que houve indevida cumulação de pedidos contra partes distintas, reconhecendo a incompetência da Justiça Federal para apreciar os pedidos em face das rés particulares e da seguradora, nos termos do art. 109 da Constituição Federal. No mérito, entendeu que a Caixa Econômica Federal atuou apenas como agente financeiro, inexistindo responsabilidade por eventuais vícios de construção, inexistindo prova de defeito imputável à instituição financeira, bem como afastando a possibilidade de rescisão contratual e indenização.

Em suas razões recursais (evento 163, APELACAO1), os apelantes; (i) informam que a demanda consiste em “Ação Redibitória Declaratória de Resolução de Contrato de Compra e Venda (...) em razão de graves vícios ocultos e inabitabilidade do imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal”; (ii) sustentam que o imóvel apresenta problemas estruturais e alagamentos recorrentes que inviabilizam sua utilização; (iii) afirmam que “o Juízo a quo extinguiu a fase cognitiva, sem oportunizar o regular prosseguimento da demanda quanto à parte cuja competência declinou — configurando error in procedendo”, bem como que houve “conflito negativo de competência entre os juízos estadual e federal”; (iv) argumentam que a sentença é nula na parte em que reconheceu a incompetência sem determinar a remessa dos autos ao juízo competente, defendendo a aplicação do art. 64, §3º, do CPC; (v) asseveram, ainda, que fazem jus à suspensão das cobranças do financiamento, diante do “grave dano de difícil reparação”, destacando a presença de “fumus boni iuris (...) e periculum in mora”; e (vi) no mérito, defendem a responsabilidade da Caixa Econômica Federal e demais rés pelos vícios do imóvel, requerendo a reforma da sentença para reconhecer o direito à resolução contratual, devolução de valores e indenizações. Ao final, requerem o provimento do recurso para anular parcialmente a sentença, com remessa ao juízo competente quanto às rés excluídas ou, alternativamente, a sua reforma e concessão de tutela de urgência.

Em suas contrarrazões (evento 174, CONTRAZ1), M. H. B. D. S., representada pela DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO, sustenta, preliminarmente, a necessidade de intimação pessoal da Defensoria Pública e a contagem em dobro dos prazos. No mérito, afirma que não há vício redibitório, pois o imóvel está localizado em área sujeita a alagamentos conhecidos, sendo tal circunstância pública e notória, inexistindo defeito oculto. Aduz que os autores não adotaram as cautelas mínimas antes da aquisição e que a vendedora não tinha ciência de qualquer vício relevante, inexistindo má-fé. Defende a aplicação do princípio da boa-fé objetiva e a manutenção do contrato, requerendo o desprovimento do recurso.

Em suas contrarrazões (evento 175, CONTRAZAP1), Caixa Seguradora S/A alega, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva quanto aos pedidos relacionados ao contrato de compra e venda e financiamento, sustentando que a apólice habitacional possui natureza acessória. No mérito, afirma que já houve pagamento de indenização securitária nos termos da apólice, inexistindo irregularidade ou obrigação adicional. Sustenta que eventual resolução contratual não lhe é imputável, requerendo a manutenção da sentença e o desprovimento do recurso, ressalvando apenas o interesse na manutenção da Caixa Econômica Federal no polo passivo quanto ao pedido de rescisão contratual.

Em suas contrarrazões (evento 176, CONTRAZ1), Caixa Econômica Federal sustenta, preliminarmente, a ausência de nulidade da sentença, afirmando que o reconhecimento da incompetência foi corretamente realizado. No mérito, argumenta que atuou exclusivamente como agente financeiro, “limitando-se à concessão de crédito”, sem ingerência sobre a construção ou escolha do imóvel, inexistindo responsabilidade por vícios construtivos. Defende a validade do contrato e a inexistência de dano moral ou material indenizável, bem como a ausência dos requisitos para concessão de tutela de urgência. Requer, ao final, o desprovimento do recurso e a manutenção integral da sentença.

O Ministério Público Federal, em seu parecer (evento 5, PROMOCAO1), diante da inexistência das hipóteses que jusfificam a sua intervenção obrigatória, deixou de se manifestar sobre o mérito e requereu o regular prosseguimento do feito.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002778777v4 e do código CRC 45c6a410.

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Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
Data e Hora: 20/03/2026, às 17:53:17

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5005994-32.2022.4.02.5117/RJ

RELATOR: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

VOTO

Conheço do recurso, eis que presentes os seus pressupostos de admissibilidade.

Conforme relatado, cuida-se de apelação interposta por B. P. D. S. e V. S. D. C. em face da sentença (evento 153, SENT1) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Federal de São Gonçalo/RJ que declarou a incompetência da Justiça Federal em relação às rés particulares e à Caixa Seguradora S/A, extinguindo o feito sem resolução do mérito quanto a essas, e, no mérito, julgou improcedentes os pedidos em face da Caixa Econômica Federal.

Na origem, V. S. D. C. e B. P. D. S. propuseram ação com o objetivo de obter a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, sob a alegação de existência de vícios de construção (vícios redibitórios), bem como a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais. Os autores, ora apelantes, direcionaram pedidos em face da Caixa Econômica Federal, em razão do contrato de financiamento habitacional vinculado à aquisição do bem.

O juízo a quo reconheceu a incompetência da Justiça Federal para processar e julgar os pedidos dirigidos contra as rés particulares e a seguradora, entendendo que, embora haja conexão fática entre as demandas, os pedidos possuem naturezas distintas e foram indevidamente cumulados, não sendo a presença da Caixa Econômica Federal suficiente para atrair a competência federal em relação a todas as partes. Assim, as controvérsias envolvendo as vendedoras e a seguradora devem, segundo o magistrado de primeiro grau, ser apreciadas pela Justiça Estadual, por não se enquadrarem nas hipóteses do art. 109 da Constituição Federal.

No que se refere ao pleito deduzido em face da CEF, consistente na resolução contratual, bem como na produção de seus consectários jurídicos, o magistrado de primeiro grau concluiu pela improcedência do pedido, conforme se extrai dos seguintes fundamentos:

Passo à apreciação dos pedidos deduzidos em face da CEF.

Segundo entendimento firmado pelo STJ no julgamento do REsp n. 1.102.539 (Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, DJE 28/06/2012), a responsabilidade da Caixa Econômica Federal por vícios de construção ou atraso na entrega da obra dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

No mesmo sentido:

CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA”. CONTRATO PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. MERO AGENTE FINANCEIRO. EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, segundo orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1102539, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma), é no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. In casu, embora o contrato tenha sido celebrado no âmbito do Programa “Minha Casa Minha Vida”, há de ser destacado que tal programa possui inúmeras modalidades; ou seja, nem toda a contratação pertencente ao PMCMV gera responsabilidade da CEF, sendo necessária a efetiva atuação para além da condição de mero agente financeiro. 3. As hipóteses de responsabilização da CEF são limitadas à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertencem os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra. In casu, a demanda não trata de nenhuma das duas hipóteses. 4. In casu, a demanda não trata de nenhuma das duas hipóteses, do que se conclui que a CEF atuou na condição de mero agente financeiro, conforme corroborado no laudo técnico elaborado pelo Perito do Juízo. 5. A CEF não possui legitimidade passiva pelo fato de ser a representante judicial e administradora do Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHAB), pois tal fundo, inclusive, somente arca com as despesas de recuperação dos danos físicos do imóvel relativos a incêndio, explosão e outros eventos equivalentes ao caso fortuito e à força maior, não se responsabilizando pelos vícios de construção (parágrafo sétimo da cláusula vigésima primeira). 6. Majorada a verba honorária, fixada na sentença em 10% (dez por cento), para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do disposto no artigo 85, §2º, §4º, inciso III, c/c art. 98, § 3º, ambos do Código de Processo Civil. 7. Apelação desprovida. (TRF2, AC 00005018820144025005, Relator: Aluisio Gonçalves de Castro Mendes, Data de Julgamento: 08/02/2019, 5ª Turma Especializada) (grifei)

Analisando os dados do contrato firmado entre as partes (evento 1, INIC1, fls. 91/102), verifica-se que a atuação da Caixa é de mero agente financeiro, disponibilizando empréstimo para os compradores.

De fato, o contrato de financiamento habitacional está inserido no âmbito do SFH, não possuindo nenhum tipo de vínculo com o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. Nesse sentido: TRF2, Apelação Cível, 5001195-73.2022.4.02.5107, Rel. Vera Lucia Lima da Silva , 6a. Turma Especializada, DJe 17/04/2023.

Assim, as questões relacionadas aos vícios de construção não se confundem com as obrigações advindas do financiamento obtido para a compra do imóvel. Nesse sentido:

ADMINISTRATIVO. VÍCIOS DE CONTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE DA CEF PELO FINANCIAMENTO. 1 - Cuida-se de apelação de Maria Francisca Mendes Costa, que objetiva a devolução de pagamentos efetuados à CEF e à Casaplan Imóveis Ltda, tendo em vista a interrupção da construção do imóvel adquirido dos demais apelados, com a condenação em indenização de danos morais. 2 - Observa-se que, o contrato diz respeito a um imóvel livremente escolhido e adquirido pelo apelante em 2006, sem qualquer intervenção da CEF, a não ser pelo fornecimento do financiamento. 3 - A CEF só tem responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que assume para com o mutuário referente ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, a liberação do empréstimo, correção das prestações e do saldo devedor, não tendo responsabilidade sobre os trabalhos realizados pelas construtoras ou incorporadores. 4 - As questões relacionadas aos vícios de construção devem ser discutidas com os construtores/vendedores, não se confundindo com os financiamentos obtidos para a compra dos imóveis, nem tem previsão na cobertura securitária vinculada ao contrato de mútuo. 5 - Apelação improvida. (TRF2, AC 00128307720104025101, Rel. Alcides Martins, 14.09.2017, 5ª Turma Especializada).

Observa-se que há pedido de rescisão do contrato, razão pela qual se justifica a legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da demanda, como acima ressaltado.

Com os suficientes elementos de prova carreados aos autos, conclui-se que o negócio jurídico objeto da presente ação não contém vícios, produzindo os efeitos que dele se espera.

No caso, não foi demonstrada a ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato, devendo prevalecer o pacta sunt servanda.

A vistoria realizada na edificação pela CEF antes da celebração do contrato de mútuo não tem o condão de atestar a estrutura ou a qualidade técnica da construção, mas apenas de verificar se o seu valor mercado é suficiente para cobrir o financiamento, por constituir garantia (TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 00238117820044025101, Rel. Des. Fed. José Antonio Neiva, DJE 29.6.2011).

Assim, o fato de um profissional vinculado à CEF ter vistoriado o imóvel antes da efetiva aquisição não se mostra suficiente para configurar sua responsabilidade por vícios de construção.

A responsabilidade da CEF se limita ao que se obrigou: disponibilizar numerário mediante devolução com juros. Em relação aos vícios de construção, não possui qualquer responsabilidade. Consequentemente, incabível a rescisão contratual, tampouco a devolução de valores.

Na mesma de entendimento do aqui exposto:

APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. IMÓVEL ADQUIRIDO NA FASE DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. FALTA DE ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DOS REQUISITOS SUBJETIVOS E FORMAIS DE VALIDADE DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO.
- Cuida-se de demanda na qual formula-se pretensões de condenação da parte ré à rescisão do contrato de financiamento, devolução das parcelas que foram pagas, que a instituição financeira se abstenha de inscrever seu nome nos cadastros restritivos de crédito, bem como a suspensão das cobranças, face ao atraso na entrega de seu bem.
- A análise do contrato ora em debate permite concluir que a Caixa Econômica Federal, não tendo qualquer ingerência sobre a obra, tampouco utilizando recursos especificamente destinados à política habitacional para pessoas de baixíssima renda, atuou como mero agente financeiro, limitando-se a emprestar determinada quantia para integralizar o valor de compra de um imóvel a ser construído, apenas detendo responsabilidade no tocante ao mútuo feneratício, não se verificando, destarte, qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e os demandantes no que tange à construção da unidade habitacional adquirida, cujo atraso na entrega fundamenta essencialmente os pleitos rescisórios e indenizatórios.
- A obrigação em comento deriva de vínculo contratual, originado da declaração de vontade e do consentimento das partes, as quais manifestaram a vontade livre de se submeterem às cláusulas avençadas; e, no presente caso, não se observa qualquer ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade apta a ensejar a pretendida rescisão contratual.
- Ademais, considerando que, no contrato de mútuo, "(...) o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade" (art. 586, CC), é forçoso concluir que não se mostra cabível a rescisão de um contrato de mútuo feneratício, sem que haja a necessária devolução à instituição financeira de todo o montante emprestado.
- Inexistindo qualquer alegação de ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato de mútuo hipotecário sob exame, limitando-se a parte autora a impugnar o seu objeto, revela-se descabida a pretensão de rescisão do contrato de financiamento habitacional e seus consectários lógicos.
- Apelação provida.
(TRF2, Apelação Cível 5001253-56.2020.4.02.5104, Rel. Sergio Schwaitzer, 7a. Turma Especializada, DJe 04/03/2022) (grifado)

APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO DESPROVIDO.
1. A CEF atuou como agente financeiro em sentido estrito, pois se limitou em emprestar os recursos financeiros aos apelantes para aquisição de imóvel já pronto e acabado, não havendo como imputar-lhe a responsabilidade pelos vícios contemporâneos à construção, já que não poderia ter exercido qualquer fiscalização na ocasião.
2. Não se extrai do contrato celebrado que a CEF tenha assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a concretização da compra e venda do imóvel. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato.
3. O fato de um profissional vinculado à CEF ter vistoriado o imóvel antes da efetiva aquisição não se mostra suficiente para configurar sua responsabilidade por vícios de construção. Tal avaliação busca aferir apenas se o bem possui valor de mercado suficiente para garantir o mútuo contraído, sem fazer qualquer averiguação do ponto de vista estrutural ou relativo à edificação.
4. In casu, restou devidamente comprovado, por meio do parecer técnico juntado aos autos, que os danos sofridos no imóvel decorreram de vícios de construção ao qual a CEF não se obrigou, não havendo razão para se lhe imputar responsabilidade, portanto.
5. Verba honorária fixada em 10% (dez por cento) majorada para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do disposto no artigo 85, § 2º, e §11, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade deve ficar suspensa, de acordo com o artigo 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida pelo juízo a quo.
6. Recurso de apelação desprovido.
(TRF2, Apelação Cível, 5002153-79.2019.4.02.5102, Rel. Aluisio Gonçalves de Castro Mendes, 5a. Turma Especializada, DJe 17/12/2021)

Por fim, o pedido de compensação por danos morais não merece ser acatado, uma vez que o acolhimento de pedido acessório vincula-se ao acolhimento do pedido principal.

A controvérsia diz respeito à delimitação da legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal e à correta definição da competência para o julgamento da demanda, à luz do entendimento jurisprudencial consolidado.

Quanto à legitimidade passiva, cumpre destacar que, nos termos da teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas com base nas alegações formuladas na petição inicial. No caso concreto, verifica-se que os autores, ora apelantes, postularam, dentre outros pedidos, a rescisão do contrato de financiamento habitacional firmado com a Caixa Econômica Federal, circunstância que justifica a sua permanência no polo passivo da demanda. Todavia, essa legitimidade não se estende indistintamente a todas as pretensões deduzidas, devendo ser devidamente delimitada.

A atuação da Caixa Econômica Federal, na qualidade de agente financeiro, restringe-se ao contrato de mútuo, não se estendendo à construção ou comercialização do imóvel. Nesse sentido, embora seja legítima para responder por controvérsias relacionadas ao contrato de financiamento, não possui legitimidade para responder por alegados vícios construtivos do imóvel, tampouco por eventuais danos morais deles decorrentes, por ausência de vínculo jurídico-material com tais fatos.

Como cediço, a responsabilidade da CEF para responder por vícios de construção ou atraso na entrega da obra dependerá das circunstâncias em que se verifica a sua intervenção, nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Precedente: STJ, 4ª Turma, REsp 897.045, Rela. Mina. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 15.4.2013.

No âmbito do programa “Minha Casa, Minha Vida”, a responsabilidade é limitada à participação da escolha da construtora, o que, atualmente, ocorre de duas formas: (i) a CEF habilita uma Entidade Organizadora para que construa as unidades habitacionais; ou (ii) atua na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, a quem pertence os imóveis inicialmente construídos para finalidade de arrendamento, com opção de compra.

Com efeito, o Programa "Minha Casa Minha Vida" possui diversas modalidades, e é verdade que nem toda a contratação pertencente ao programa gera responsabilidade da CEF, sendo necessária a atuação do Banco para além da condição de mero agente financeiro.

No caso em questão, os autores, ora apelantes, firmaram contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH - Sistema Financeiro da Habitação (evento 1, INIC1 - folhas 91 a 105), em 19/01/2021, com a Caixa Econômica Federal objetivando a aquisição de imóvel usado, localizado na Rua Ageu de Almeida Soares, 1885, casa 01, Galo Branco, São Gonçalo-RJ.

Dessa forma, conclui-se que a Caixa Econômica Federal deve figurar no polo passivo exclusivamente para responder pelo pedido de rescisão do contrato de financiamento habitacional, ao passo que as pretensões relacionadas aos vícios redibitórios e à indenização por danos morais devem ser direcionadas apenas em face dos réus particulares, responsáveis pela construção e comercialização do bem.

No que tange à competência, a presença da Caixa Econômica Federal no polo passivo, ainda que limitada ao pedido de natureza contratual relativo ao financiamento, atrai a competência da Justiça Federal, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal. Todavia, tal competência não implica a extensão automática da responsabilidade da instituição financeira a todos os pedidos formulados, devendo ser observada a distinção entre as relações jurídicas discutidas.

Conquanto a CEF não tenha responsabilidade para responder por vícios de construção e danos morais, uma vez que agiu na condição de agente financeiro, deve a instituição financeira figurar no polo passivo da lide, em decorrência da aplicação da teoria da asserção.

Por outra perspectiva, pela teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1710782, Rel. Min. RAUL ARAUJO, DJe 26.3.2021), razão pela qual reconheço a legitimidade passiva da CEF na presente demanda. Neste sentido:

APELAÇÃO. SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO CRONOGRAMA OBRA. MÚTUO FINANCEIRO. LEGITIMIDADE CEF. TEORIA DA ASSERÇÃO. TEORIA DA CAUSA MADURA. IMPOSSIBILIDADE RESCISÃO CONTRATUAL. IMPROCEDÊNCIA. DANOS MORAIS. NÃO CARACTERIZADOS. SENTENÇA REFORMADA

1. Apelação interposta em face de sentença que julgou extinto o processo, sem resolução de mérito, com base no art. 485, VI do CPC, em relação à CEF, no que tange aos pedidos de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, bem como extinguiu o processo sem resolução do mérito em razão da incompetência absoluta do Juízo, quanto aos pedidos formulados em face das demais rés, nos termos dos arts. 64, § 1º, e 485, IV, do CPC. Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da possibilidade jurídica de rescisão contratual em decorrência de suposto inadimplemento, consubstanciado no atraso de entrega do imóvel adquirido através de financiamento habitacional.

2. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, de Relatoria da Ministra Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, direciona-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. [...]

7. Embora a CEF não tenha responsabilidade para responder por vícios construtivos, uma vez que agiu na condição de agente financeiro, deve a instituição financeira figurar no polo passivo na lide, em decorrência da aplicação da teoria da asserção. Pela teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial, razão pela qual reconheço a legitimidade passiva da CEF na presente demanda. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1710782, Rel. Min. RAUL ARAUJO, DJe 26.3.2021. [...]

14. Quanto ao pedido de rescisão do contrato de financiamento imobiliário celebrado entre os demandantes e a CEF, e considerando que a atuação da empresa pública federal foi exclusivamente como agente financeiro decorrente da concessão de empréstimo às recorrentes, pois não vendeu nem se comprometeu a construir o imóvel em determinado prazo - constata-se, de plano, que a responsabilidade pelo atraso na entrega é apenas da construtora/incorporadora, razão pela qual a CEF não pode ser prejudicada com a suspensão do pagamento dos encargos do financiamento.

15. Sendo a CEF o agente financeiro, é patente sua legitimidade em ação na qual se discutem cláusulas do contrato de financiamento com ela celebrado. A responsabilidade da instituição financeira, contudo, limita-se ao contrato de mútuo, inexistindo relação jurídico-material da instituição bancária com as autoras no que tange ao atraso na entrega da obra.

16. Conclui-se pela inexistência de responsabilidade da CEF pelo atraso no cronograma é matéria afeta ao mérito, a ensejar a improcedência dos pedidos formulados em face da CEF, no que tange à rescisão do contrato de financiamento imobiliário, com a devolução das verbas despendidas a esse título.

26. Apelação não provida (TRF2, 5ª Turma Especializada AC 0182561-62.2017.4.02.5154, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.9.2021) (grifos nossos).

APELAÇÃO. SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO CRONOGRAMA OBRA. MÚTUO FINANCEIRO. LEGITIMIDADE CEF. TEORIA DA ASSERÇÃO. IMPOSSIBILIDADE RESCISÃO CONTRATUAL. IMPROCEDÊNCIA. DANOS MORAIS. NÃO CARACTERIZADOS. SENTENÇA REFORMADA

1. Apelação interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, para declarar a rescisão contratual entre as partes, condenando a ré a devolver a integralidade dos valores pagos pela parte autora à construtora em razão dos contratos de compra e venda e mútuo e de compromisso de venda e compra, bem como condenando a demandada a devolver os valores despedidos a título de comissão de corretagem, além de condenar a CEF a restituir à autora os valores pagos no financiamento imobiliário; julgou improcedente o pedido de danos morais formulado em face da CEF.

2. Cinge-se a controvérsia em perquirir acerca da possibilidade jurídica de rescisão contratual em decorrência de suposto inadimplemento, consubstanciado no atraso de entrega do imóvel adquirido através de financiamento habitacional.

3. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, por vícios de construção ou atraso na entrega da obra, de acordo com orientação jurisprudencial firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.102.539/PE, de Relatoria da Ministra Maria Isabel Galotti, Quarta Turma, direciona-se no sentido de que dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção nos seguintes termos: a) inexistirá, se atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

4. Prevê o art. 586 do Código Civil que o mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis, sendo ao mutuário obrigatório a restituição ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade. este sentido, restituir as coisas ao seu status quo ante, no caso do mútuo é a restituição do capital mutuado corrigido à empresa pública.

5. Conquanto figure a instituição financeira como credora/fiduciante no contrato de financiamento imobiliário, não é vendedora do imóvel, figurando no referido contrato apenas como agente financeiro. Logo, nessa qualidade, a instituição financeira detém responsabilidade limitada somente ao contrato de mútuo firmado, inexistente relação obrigacional entre as apelantes, na qualidade de mutuárias e o banco, agente financeiro, no tange ao atraso no cronograma da obra.

6. Embora a CEF não tenha responsabilidade para responder por vícios construtivos, uma vez que agiu na condição de agente financeiro, deve a instituição financeira figurar no polo passivo na lide, em decorrência da aplicação da teoria da asserção. Pela teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial, razão pela qual reconheço a legitimidade passiva da CEF na presente demanda. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1710782, Rel. Min. RAUL ARAUJO, DJe 26.3.2021.

7. Na hipótese de afastamento da rescisão contratual e manutenção do contrato de compra e venda, a eventual inadimplência das demandantes quanto às parcelas mensais geraria a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da CEF. Dessa forma, mostra-se inequívoca a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, apenas quanto ao pedido de rescisão de mútuo contratual, inexistindo sua responsabilidade pelo atraso no cronograma da obra.

8. Deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Precedente: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020.

9. Quanto ao pedido de rescisão do contrato de financiamento imobiliário celebrado entre os demandantes e a CEF, e considerando que a atuação da empresa pública federal foi exclusivamente como agente financeiro decorrente da concessão de empréstimo às recorrentes, pois não vendeu nem se comprometeu a construir o imóvel em determinado prazo - constata-se, de plano, que a responsabilidade pelo atraso na entrega é apenas da construtora/incorporadora, razão pela qual a CEF não pode ser prejudicada com a suspensão do pagamento dos encargos do financiamento.

10. Inexiste responsabilidade da CEF pelo atraso no cronograma é matéria afeta ao mérito, a ensejar a improcedência dos pedidos formulados em face da CEF, no que tange à rescisão do contrato de financiamento imobiliário, com a devolução das verbas despendidas a esse título.

11. Não pode a CEF ser responsabilizada a título de reparação por danos morais e materiais, porquanto cumpriu sua parte contratual, no sentido de disponibilização dos valores que foram emprestados. Precedente: TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 0079097-12.2016.4.02.5104, Rel. Des. Fed. MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJe 25.9.2019.

12. Houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor da vendedora, bem como consolidação da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados.

13. Ainda que ambas as relações - compra e venda e mútuo imobiliário - possam ter origem em um mesmo documento, tal circunstância não teria o condão de estabelecer a responsabilidade solidária entre as partes demandadas.

14. Inexistentes razões jurídicas para o distrato do mútuo, reputam-se improcedentes os pedidos de rescisão do mútuo financeiro habitacional em face da CEF, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC.

15. O contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora/vendedora já se extinguiu pelo alcance do seu objeto, tendo as obrigações ali assumidas subsumidas no contrato de compra e venda definitivo firmado posteriormente, com financiamento imobiliário através da CEF, de modo que, para o desfazimento do negócio entre a incorporadora e a construtora, as recorrentes deveriam devolver o imóvel, o qual foi entregue em garantia em alienação fiduciária para a instituição financeira.

16. Os precedentes do STJ reconhecem que o mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1925514, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 17.6.2021.

17. Diante do vínculo negocial existente entre o banco financiador, os vendedores e as demandantes, afigura-se juridicamente impossível a rescisão contratual unicamente em face da CEF, de modo que a improcedência se estende aos demais réus.

18. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Dessa maneira, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor da demandante, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

19. Apelação das rés 8 Gestão de Empreendimentos Imobiliários Ltda e Grande Rio Empreendimentos Imobiliários Ltda. provida. Apelação da demandante Wilsiane Rosa Cezário não provida. (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5005287-32.2020.4.02.5118, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022) (grifos nossos)

Observa-se que, a despeito de os autores alegarem a ocorrência de vícios de construção no imóvel adquirido de pessoa física com financiamento da CEF, há pedido de rescisão do contrato, sendo a CEF o agente financeiro, e havendo a pretensão autoral de rescisão do contrato de mútuo, é patente sua legitimidade em ação na qual se discutem o financiamento com ela celebrado, contudo, a responsabilidade da instituição financeira limita-se ao contrato de mútuo, inexistindo relação jurídico-material da instituição bancária com os autores no que tange aos alegados danos materiais e morais por vícios construtivos.

Com os suficientes elementos de prova carreados aos autos, conclui-se que o negócio jurídico objeto da presente ação não contém vícios, produzindo os efeitos que dele se espera.

No caso, não foi demonstrada a ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato de mútuo celebrado entre os apelantes e a CEF, devendo prevalecer o pacta sunt servanda.

A responsabilidade da CEF se limita ao que se obrigou, ou seja, disponibilizar numerário mediante devolução com juros. A obrigação deriva de vínculo contratual, originado da declaração de vontade e do consentimento das partes, as quais manifestaram a vontade livre de se submeterem às cláusulas avençadas; e, no presente caso, não se observa qualquer ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade apta a ensejar a pretendida rescisão contratual.

Outrossim, à luz da disciplina jurídica aplicável ao contrato de mútuo, impõe-se destacar que, nos termos do art. 586 do CC, “(...) o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade”, é forçoso concluir que não se mostra cabível a rescisão de um contrato de mútuo feneratício, sem que haja a necessária devolução à instituição financeira de todo o montante emprestado.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA, VENDA E MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATUAÇÃO DA CEF COMO MERO AGENTE FINANCEIRO DE MÚTUO HABITACIONAL. PEDIDOS RELACIONADOS À COMPRA E VENDA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. FALTA DE ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DOS REQUISITOS SUBJETIVOS E FORMAIS DE VALIDADE DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.
- Cuida-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão de contrato de aquisição de imóvel residencial em fase de construção e de indenização por danos morais.
- A análise das cláusulas contratuais permite concluir que a Caixa Econômica Federal atua como mero agente financeiro, não se verificando qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e os demandantes no que tange ao específico negócio jurídico de compra e venda.
- Impõe-se, assim, a anulação parcial da sentença, de modo a reconhecer a incompetência da Justiça Federal para processar e julgar os pleitos rescisórios e indenizatórios relacionados ao instrumento celebrado com pessoas não elencadas no art. 109 da CRFB.
- Revela-se descabida a pretensão de rescisão do contrato de financiamento habitacional, na medida em que os autores não lograram apontar a ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato de mútuo imobiliário.
- Apelação provida para, anulando parcialmente a sentença, declinar da competência em favor da Justiça Estadual para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados contra pessoa não elencada no art. 109 da CRFB e julgar improcedentes os pedidos de rescisão do contrato de financiamento e de indenização por danos morais.
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, dar provimento à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Apelação Cível, 5098121-03.2023.4.02.5101, Rel. SERGIO SCHWAITZER , 7ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - SERGIO SCHWAITZER, julgado em 06/03/2025, DJe 17/03/2025 14:34:04)

RECURSO DE APELAÇÃO. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESCISÃO CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA CEF. MERO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO IMPROVIDO.
1. Trata-se de recurso de apelação interposto por LUIZ ANTONIO SANTOS TEIXEIRA e outro contra sentença da 3ª Vara Federal de Volta Redonda que julgou extinto o processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, IV do CPC com relação à Residenciais Volta Redonda Sociedade Unipessoal LTDA; e julgou improcedente o pedido na ação que objetivava a rescisão dos contratos celebrados entre as partes; (ii) ressarcimento de todos os valores pagos e aqueles gastos para tentar reparar os vícios ocorridos no imóvel e (iii) indenização por danos morais, no importe de R$ 15.000,00 para cada autor, totalizando R$ 30.000,00.
2. A legitimidade da CEF nas demandas em que se discute a existência de vícios na construção de imóvel adquirido mediante contrato de mútuo deve observar o que preconiza a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.
3. Segundo o Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1102539, Rel. Min. Maria Isabel Galotti, Quarta Turma), a legitimidade passiva da CEF por vícios de construção ou atraso na entrega da obra merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, nos seguintes termos: a) inexistirá legitimidade passiva da CEF, se atuar como mero agente financeiro em sentido estrito; b) existirá, se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.
4. No caso dos autos, a CEF atuou como mero agente financeiro. Assim, não ostenta a CEF legitimidade para responder pelos alegados vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se porque é interesse da CEF que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.
5. Recurso desprovido.
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Apelação Cível, 5000382-21.2023.4.02.5104, Rel. THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO , 7ª TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, julgado em 02/09/2025, DJe 04/09/2025 17:15:22)

APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. IMÓVEL ADQUIRIDO NA FASE DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. FALTA DE ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DOS REQUISITOS SUBJETIVOS E FORMAIS DE VALIDADE DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO.
- Cuida-se de demanda na qual formula-se pretensões de condenação da parte ré à rescisão do contrato de financiamento, devolução das parcelas que foram pagas, que a instituição financeira se abstenha de inscrever seu nome nos cadastros restritivos de crédito, bem como a suspensão das cobranças, face ao atraso na entrega de seu bem.
- A análise do contrato ora em debate permite concluir que a Caixa Econômica Federal, não tendo qualquer ingerência sobre a obra, tampouco utilizando recursos especificamente destinados à política habitacional para pessoas de baixíssima renda, atuou como mero agente financeiro, limitando-se a emprestar determinada quantia para integralizar o valor de compra de um imóvel a ser construído, apenas detendo responsabilidade no tocante ao mútuo feneratício, não se verificando, destarte, qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e os demandantes no que tange à construção da unidade habitacional adquirida, cujo atraso na entrega fundamenta essencialmente os pleitos rescisórios e indenizatórios.
- A obrigação em comento deriva de vínculo contratual, originado da declaração de vontade e do consentimento das partes, as quais manifestaram a vontade livre de se submeterem às cláusulas avençadas; e, no presente caso, não se observa qualquer ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade apta a ensejar a pretendida rescisão contratual.
- Ademais, considerando que, no contrato de mútuo, "(...) o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade" (art. 586, CC), é forçoso concluir que não se mostra cabível a rescisão de um contrato de mútuo feneratício, sem que haja a necessária devolução à instituição financeira de todo o montante emprestado.
- Inexistindo qualquer alegação de ausência dos requisitos subjetivos e formais de validade do contrato de mútuo hipotecário sob exame, limitando-se a parte autora a impugnar o seu objeto, revela-se descabida a pretensão de rescisão do contrato de financiamento habitacional e seus consectários lógicos.
- Apelação provida.
(TRF2, Apelação Cível 5001253-56.2020.4.02.5104, Rel. Sergio Schwaitzer , 7a. Turma Especializada, DJe 04/03/2022)

Em consequência, no que concerne à CEF, mantém-se a sentença de improcedência em relação aos pedidos de rescisão do contrato de mútuo imobiliário e de indenização por danos morais e materiais.

Quanto aos pedidos formulados em face dos vendedores e da Caixa Seguros devem ser julgados pela Justiça Estadual. Isso porque o entendimento pacificado no STJ é no sentido de que "nos casos em que é parte a Caixa Seguradora S/A, a competência é da Justiça Estadual, e não da Federal.

Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AÇÃO CONTRA PARTE INTEGRANTE DO GRUPO CAIXA SEGURADORA. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL PARA PROCESSAR E JULGAR A AÇÃO . 1. O fato de a Companhia de Seguros Previdência do Sul integrar o Grupo Caixa Seguradora não atrai a competência da justiça federal para processar e julgar a demanda. 2. A Caixa Seguradora S/A não é uma empresa pública, e sim uma sociedade anônima fechada . 3. É entendimento pacificado no STJ de que "nos casos em que é parte a Caixa Seguradora S/A, a competência é da Justiça Estadual, e não da Federal." (AgRg no REsp 1075589 / RS; Ministro SIDNEI BENETI; DJe 26/11/2008). 4 . Apelação improvida. (TRF-4 - AC: 50001548920184047133 RS, Relator.: MARCOS JOSEGREI DA SILVA, Data de Julgamento: 31/07/2019, 4ª Turma)

Assim sendo, a competência para julgar o pleito em face dos vendedores e da seguradora não se desloca para a Justiça Federal, já que a hipótese é de competência em razão da pessoa, de cunho constitucional e, como tal, inderrogável, não se incluindo no rol previsto no artigo 109, inciso I, da CRFB/1988.

A sentença declarou a incompetência do juízo em relação às rés Regina Helena da Silva, Maria Helena Barbosa e Caixa Seguradora S.A. e julgou extinto o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, CPC e art. 109, I, CRFB. Contudo, não houve o declínio da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados contra pessoas não elencadas no art. 109 da CRFB.

Nessa linha de intelecção, em hipóteses nas quais se reconhece a incompetência do juízo, não se afigura juridicamente adequada a extinção do processo sem resolução do mérito. Ao revés, impõe-se ao magistrado determinar o declínio de competência em favor do juízo competente — no caso, a Justiça Estadual. Tal providência visa assegurar a máxima efetividade da prestação jurisdicional, mediante o aproveitamento dos atos processuais já praticados, evitando-se, assim, prejuízos às partes decorrentes da repetição desnecessária de atos processuais, em consonância com os princípios da economia processual e da duração razoável do processo.

Diante desse contexto, impõe-se a anulação da sentença no ponto em que determinou a extinção do processo sem resolução do mérito. Em seu lugar, deve ser determinado o declínio da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro, a quem incumbirá o regular processamento e julgamento dos pleitos autorais deduzidos em face das rés Regina Helena da Silva, Maria Helena Barbosa e Caixa Seguradora S.A., com o consequente aproveitamento dos atos processuais já praticados, nos termos do art. 64, § 3º, do CPC, mantendo-se a improcedência do pedido formulado contra a CEF.

Conforme orientação da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, é devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do artigo 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18/3/2016, quando entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Na espécie, considerando o parcial provimento do recurso interposto, incabível a fixação de honorários recursais no montante de 1% (um por cento), que serão somados aos honorários advocatícios anteriormente arbitrados.

Ante o exposto, voto no sentido de dar parcial provimento à apelação, anulando a sentença no ponto em que determinou a extinção do processo sem resolução do mérito, para determinar o declínio da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados contra às rés Regina Helena da Silva, Maria Helena Barbosa e Caixa Seguradora S.A., mantida a improcedência dos pedidos em face da Caixa Econômica Federal.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002778778v13 e do código CRC fe341b03.

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Signatário (a): MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
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Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5005994-32.2022.4.02.5117/RJ

RELATOR: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

EMENTA

EMENTA. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. TEORIA DA ASSERÇÃO. MERO AGENTE FINANCEIRO. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL EM RELAÇÃO A PARTICULARES E SEGURADORA. ANULAÇÃO PARCIAL DA SENTENÇA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra a sentença que declarou a incompetência da Justiça Federal quanto aos pedidos formulados em face de rés particulares e seguradora, extinguindo o feito sem resolução do mérito em relação a estas, e, no mérito, julgou improcedentes os pedidos em face da Caixa Econômica Federal. A ação originária objetiva a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por alegados vícios de construção, com indenização por danos morais, bem como a resolução do contrato de financiamento habitacional firmado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade pelos alegados vícios construtivos e pela rescisão do contrato de financiamento; (ii) estabelecer se a Justiça Federal é competente para processar e julgar os pedidos formulados em face das rés particulares e da seguradora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legitimidade passiva deve ser aferida à luz da teoria da asserção, considerando as alegações formuladas na petição inicial.

4. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade para figurar no polo passivo apenas quanto ao pedido de rescisão do contrato de financiamento habitacional, por ser parte na relação contratual de mútuo.

5. A atuação da Caixa Econômica Federal como mero agente financeiro restringe sua responsabilidade às obrigações do contrato de mútuo, não abrangendo vícios de construção ou inadimplementos relacionados à obra.

6. A responsabilidade da instituição financeira por vícios construtivos somente se configura quando atua como agente executor de política habitacional, o que não ocorre no caso concreto.

7. A vistoria realizada pela Caixa Econômica Federal tem natureza meramente econômica, destinada à aferição do valor do imóvel como garantia do financiamento, não implicando responsabilidade pela qualidade da construção.

8. Inexistindo demonstração de vício nos requisitos de validade do contrato de mútuo, impõe-se a observância do princípio do pacta sunt servanda, afastando a pretensão de rescisão contratual.

9. A pretensão de indenização por danos morais não subsiste diante da improcedência do pedido principal.

10. A competência da Justiça Federal, prevista no art. 109, I, da Constituição, não se estende às demandas envolvendo particulares e seguradora, por ausência de vínculo jurídico que atraia a competência ratione personae.

11. Reconhecida a incompetência absoluta, o juízo deve declinar da competência em favor da Justiça Estadual, sendo inadequada a extinção do processo sem resolução do mérito.

12. A anulação parcial da sentença se impõe para determinar o regular prosseguimento do feito perante o juízo competente, com aproveitamento dos atos processuais.

13. Inviável a majoração de honorários recursais em razão do parcial provimento do recurso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14. Apelação parcialmente provida para anular a sentença no ponto em que extinguiu o processo sem resolução do mérito em relação às rés particulares e à seguradora, determinando o declínio da competência para a Justiça Estadual, mantida a improcedência dos pedidos em face da Caixa Econômica Federal.

Teses de julgamento: 1. A legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, à luz da teoria da asserção, restringe-se aos pedidos relacionados ao contrato de financiamento habitacional por ela firmado. 2. A Caixa Econômica Federal, atuando como mero agente financeiro, não responde por vícios de construção do imóvel financiado. 3. A competência da Justiça Federal não se estende automaticamente a demandas contra particulares e seguradora, ainda que conexas, devendo ser observada a regra do art. 109, I, da Constituição. 4. Reconhecida a incompetência absoluta, impõe-se o declínio de competência, sendo inadequada a extinção do processo sem resolução do mérito.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC, arts. 64, §3º, 85, §11, e 485, IV; CC, art. 586.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.102.539, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, DJe 28/06/2012; STJ, AgInt no AREsp 1.710.782, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 26/03/2021; STJ, AgRg no REsp 1.075.589, Rel. Min. Sidnei Beneti, DJe 26/11/2008; STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 19/10/2017.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento à apelação, anulando a sentença no ponto em que determinou a extinção do processo sem resolução do mérito, para determinar o declínio da competência em favor da Justiça Estadual do Rio de Janeiro para processamento e julgamento dos pleitos autorais formulados contra às rés Regina Helena da Silva, Maria Helena Barbosa e Caixa Seguradora S.A., mantida a improcedência dos pedidos em face da Caixa Econômica Federal, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 24 de abril de 2026.

Documento eletrônico assinado por MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002778779v6 e do código CRC 461e2d31.

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