Apelação Cível Nº 5006626-03.2022.4.02.5103/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por A. P. e Q. D. S. S. P..
Os apelantes combatem a sentença que julgou procedente o pedido por eles formulado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF), da PROJETO REALIZA CAMPOS DOS GOYTACAZES I SPE LTDA (vendedora e construtora) e da REALIZA CONSTRUTORA LTDA (Eventos 102 e 125).
A sentença condenou a CEF a restabelecer o contrato de financiamento n. 8.7877.1303777-0 pactuado com os autores, e amortizar as quantias já pagas por estes, abstendo-se de cobrar quaisquer encargos moratórios no intervalo entre a rescisão e o restabelecimento do contrato, bem como a pagar a quantia de R$ 5.000,00, a título de danos morais. Não houve condenação em relação às demais rés.
Na petição inicial, ajuizada em setembro de 2022, os autores narram que celebraram o contrato em novembro de 2021, para aquisição da unidade 303, do bloco 3, do Condomínio Reserva Curumim, localizado na Rua Oscar Niemeyer, n. 64/122, Lote B, Bairro Horto, em Campos dos Goytacazes/RJ; que, embora tenham cumprido fielmente as obrigações pactuadas, foram surpreendidos com a ausência de informações no aplicativo e a posterior notícia de que o contrato fora rescindido unilateralmente; que buscou a agência da CEF e a própria construtora, quando foi informado de que houve equívoco na numeração da unidade adquirida, que deveria ser o apartamento 306 e não 303 do mesmo bloco, mas a construtora lhes informou que o contrato permaneceria em vigor, informação negada pela CEF, que afirmou o cancelamento do pacto; que tentou de todas as formas resolver a questão administrativamente, sem sucesso; que o aplicativo excluiu o financiamento em seu nome, e não permite os pagamentos; que não foram respeitadas as cláusulas relativas à rescisão contratual, e, caso seja mantido o distrato, devem ser aplicadas à instituição financeira e à construtora as mesmas penalidades impostas ao adquirente, como multa e devolução de valores; que são nulas as cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, inc. IV e XV, e § 1º, do CDC). Daí os pedidos de que o contrato seja restabelecido ou, se for o caso, permitida a aquisição da outra unidade, com a devolução em dobro dos valores pagos, ou ainda, se mantida a rescisão, que sejam aplicadas às rés as penalidades impostas pelo distrato, multa de 50% do valor do imóvel (cláusula 8.2.a) e indenização pela fruição do imóvel, e devolvidos em dobro os valores pagos. Em qualquer caso, também pedem indenização por danos morais, estimados em R$ 15.000,00, ante a frustração da compra do imóvel e a surpresa da rescisão unilateral.
Foi concedida a gratuidade (Evento 03) e indeferida a antecipação de tutela (Evento 23).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença de procedência, que considerou a inexistência de previsão legal ou contratual para a rescisão efetuada pela ré, apenas em razão de erro material no número do imóvel, ressalvado expressamente no contrato desde o início, e já restabelecido espontaneamente no curso do feito, e que os danos morais estão caracterizados, mas em patamar inferior ao pleiteado.
Em seu recurso, os autores requerem a majoração da indenização por danos morais. Sustentam que contrataram de boa-fé para realizar o sonho da casa própria, e cumpriram suas obrigações regularmente, até serem surpreendidos pela conduta unilateral da instituição financeira, que frustrou suas expectativas legítimas, sem justificativa plausível; que a CEF também foi omissa e desidiosa na busca de uma solução para o impasse, e submeteu os autores a tentativas frustradas de resolver o problema e buscar explicações; que tudo isso se somou ao atraso na entrega do imóvel, gerando um estado de angústia e incerteza para o futuro; que deve ser observado o caráter punitivo e persuasivo da indenização, para desestimular a prática de condutas semelhantes, e compensar as vítimas pelo transtorno psicológico, e danos à sua imagem e reputação social e profissional, além da perda de tempo útil; que há precedentes em patamares superiores ao fixado na sentença, entre R$ 10.000,00 e R$ 15.000,00; que os honorários devem ser majorados para 20%, diante do zelo e da atuação dos advogados no processo (Evento 133).
Não foram apresentadas contrarrazões (Eventos 136/138 e 144/145).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo não merece ser provido.
A sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, que passam a integrar o presente voto, independentemente de transcrição, e pelas razões que se seguem.
O termo de adesão a plano associativo para financiamento de imóvel foi celebrado em novembro de 2021 e previa o valor de R$ 196.860,00, dos quais R$57.067,57 deveriam ser pagos com recursos próprios, em 72 prestações mensais e consecutivas, a partir de janeiro de 2022, além de parcela única de R$ 20.696,71, em janeiro de 2028. O saldo remanescente, de R$ 114.970,64, seria pago mediante financiamento a ser obtido junto à CEF, além de recursos do FGTS (Evento 1, ANEXO13/14 e 29).
O prazo de construção era de 24 meses a partir do financiamento obtido com a CEF (Evento 1, ANEXO29, p. 03).
Já o contrato de compra e venda de terreno, mútuo para construção e alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Minha Casa Verde e Amarela, foi celebrado em dezembro de 2021, e previa o término da construção em 20 de outubro de 2023, com prazo de amortização de 360 meses (Evento 21, ANEXO2).
A unidade adquirida, como consta do item inicial de "descrição do imóvel”, é a de n. 303 (p. 04), mas ao final, em observação manuscrita e sem data, seguida de assinatura e carimbo de gerente da CEF, foi consignado que:
“Ressalvo o aludido contrato para consignar que o número correto da unidade objeto da presente transação é 306 do bloco 3 do referido empreendimento”.
Posteriormente, a Construtora apresentou outra versão da mesma página do contrato, desta vez com a observação acima digitada e impressa por computador (não mais manuscrita) ao final do documento, igualmente assinada pelo gerente geral da CAIXA (Evento 89, CONTR3, p. 26). Provavelmente, essa observação foi feita em sede administrativa para corrigir o erro material e retomar o contrato, como se verá a seguir.
Para comprovar o cancelamento unilateral do contrato, os autores trouxeram os “prints” da tela do aplicativo da CEF, em que não constava o contrato de financiamento em seu nome (Evento 1, ANEXO33), além dos comprovantes dos atendimentos buscados na agência da ré (Evento 1, ANEXO35/37).
Esta ação, como visto, foi ajuizada em setembro de 2022.
Antes da citação das rés, os autores noticiaram que o contrato fora restabelecido em sede administrativa, sem prestações em aberto, conforme extrato datado de janeiro de 2023 (Evento 15).
Em contestação, a CEF apontou que o erro foi da Construtora quando indicou a unidade adquirida pelos autores (desde o primeiro termo de adesão), e que o contrato não poderia subsistir por envolver outro imóvel adquirido por terceiros, que nem sequer foram chamados a integrar a lide. Além disso, pontuou que a troca da numeração poderia afetar o valor e as características da unidade, e por isso anulou unilateralmente o contrato, por culpa exclusiva da Construtora e por erro substancial quanto ao objeto (arts. 138 e 139, I, do Código Civil) (Evento 31).
A ré até teria razão se a unidade correta (n. 306) tivesse sido alienada a terceiros, mas ainda assim não poderia simplesmente cancelar por conta própria o contrato com os autores, sem nada comunicar e sem nada devolver ou ressarcir.
E a ré nada disse, ademais, quanto à ressalva feita ao final do contrato por seu próprio funcionário quanto à unidade correta, já comprovada nos autos.
A Construtora, por sua vez, afirmou que os adquirentes foram informados do erro material, em 31 de janeiro de 2022 (ou seja, logo após a assinatura do contrato em dezembro do ano anterior), e explicado que a unidade correta era a de n. 306, e que tal modificação não alterava as condições pactuadas e visava garantir que a “unidade adquirida corresponde exatamente a posição prevista na planta”, e que tudo seguiria como originalmente contratado (Evento 38, OUT5 e 6). Em seguida, foi assinado o termo aditivo pela Construtora e pelos autores com a correção da unidade, em 03 de fevereiro de 2022, ou seja, bem antes da propositura da ação.
No curso do feito, a construtora REALIZA informou que a unidade 306 foi entregue aos adquirentes em 08 de março de 2024 (Evento 89, OUT4), e todo o empreendimento encontra-se regularmente registrado, com suas unidades individualizadas.
Ao final, os autores passaram a defender que a alteração unilateral da unidade adquirida não foi previamente informada nem consentida entre as partes, e que sua anuência foi obtida em contexto de falta de informação e vulnerabilidade, e que o imóvel foi entregue mais de dois anos após o primeiro contrato (Evento 99).
Não obstante, ante o restabelecimento espontâneo do contrato em sede administrativa, e a expressa concordância dos autores com a alteração da unidade adquirida, como assinado no termo aditivo e aqui formulado na inicial em pleito subsidiário (de que o contrato fosse restabelecido com a outra unidade – item 5.3 da inicial), o pedido foi julgado procedente e fixada a indenização por danos morais em R$ 5.000,00, a cargo da CEF, que se conformou com a condenação e não interpôs recurso.
Também não houve condenação quanto às demais rés, nem mesmo sobre eventuais honorários em seu favor, mas todos se conformaram com a sentença neste particular.
Diante desse quadro, não há base para a pretendida majoração dos danos morais.
Os autores certamente estavam cheios de expectativas após a celebração do contrato de compra e venda do imóvel por eles escolhido, para o qual chegaram a receber um prêmio de “cozinha planejada” a ser instalada na unidade adquirida pela Construtora (Evento 1, ANEXO12).
Assim, o cancelamento arbitrário e unilateral do contrato pela CEF, a despeito do termo aditivo firmado com a Construtora e da observação feita no próprio instrumento contratual, e sem qualquer menção a devolução de valores pagos, certamente causou impacto, preocupação e frustração aos autores, e a responsabilidade pelo dano moral foi corretamente reconhecida na sentença.
No entanto, meras visitas à agência da CEF para tentar esclarecer o ocorrido, além do rápido e espontâneo restabelecimento do contrato, antes mesmo da citação das rés, sem notícia de qualquer outro constrangimento, cobrança ou inscrição indevida em cadastros de restrição ao crédito, não são suficientes para impor o aumento da indenização fixada.
Tudo se resolveu antes do término do prazo de construção, e não podem os autores alegar que foram privados do uso e fruição do imóvel por causa do erro da ré. A alegação feita somente no curso do feito, de que houve atraso na entrega do empreendimento, não é objeto de discussão nestes autos e, se for o caso, deve ser debatida na via própria.
O valor da reparação do dano moral, de regra, é fixado em duas fases: (i) na primeira afere-se o valor médio operado para situações similares e (ii) no segundo, chega-se ao valor final, balanceando se há particularidades que recomendam a diminuição ou acréscimo do montante inicial.
Ao contrário do que muitos pensam, o Juiz não pode ter arbítrio, ao indicar o valor de ressarcimento: deve fixar o montante com base em premissas claras, regularmente utilizadas, e no padrão assentado pela visão dominante dos Tribunais, evitando favorecimentos e quebra de isonomia.
Tem sido a orientação deste Colegiado prestigiar a estimativa do Juiz de 1º grau. Apenas se acolhe a modificação nos casos de clara fuga da orientação geral, para mais ou para menos. Mas não com base em subjetivismo.
No caso, o valor de R$ 5.000,00 é adequado, pois praticado em casos análogos, como demonstrado na sentença, e nada de particular foi alegado ou comprovado que justificasse patamar superior.
Por fim, os honorários sucumbenciais foram fixados em 10% do valor da causa, percentual que se mostra adequado aos parâmetros previstos no art. 85, §2º, do CPC, em especial a simplicidade da causa e ao trabalho exigido dos advogados. A tramitação foi célere, não houve necessidade de maior dilação probatória nem de outras diligências a cargo dos advogados que impusessem percentual acima do mínimo legal.
Do exposto, voto por negar provimento à apelação, sem majoração de honorários, já que não fixados na sentença. É o voto.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002811411v2 e do código CRC 838494b8.
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Data e Hora: 16/04/2026, às 16:47:47