Apelação Cível Nº 5004997-78.2024.4.02.5117/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelo, nos autos da ação pelo procedimento comum proposta por W. C. D. S. e S. S. D. S. em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, em que a Ré, ora apelante, insurge-se contra a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade da execução extrajudicial da garantia fiduciária, objeto da presente demanda, desde a notificação para purgar a mora (art. 26, § 1º, da lei n. 9.514/97).

A sentença recorrida (evento 39) julgou procedente o pedido, essencialmente sob os fundamentos destacados a seguir. Consignou o órgão a quo que a CEF não se desincumbiu do ônus de prova que lhe foi atribuído: não juntou certidão das diligências de notificação; não juntou os editais supostamente publicados em diário; não juntou comprovante de comunicação dos leilões. Em suma, não fez prova de tais atos e de sua conformidade com a Lei n. 9.514/97.  A Ré foi condenada ao pagamento de verba honorária sucumbencial, fixada em 10% sobre o valor da causa.

Irresignada, a CEF interpôs recurso de apelação (evento 45), requerendo a reforma da sentença.

Como razões recursais, aduz, em linhas gerais, os fundamentos de fato e de direito destacados a seguir.

Sustenta a apelante que a Certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, atestando que houve tentativa de intimação pessoal dos devedores para purgar a mora, bem como que a diligência foi negativa, constitui ato revestido de fé pública, dotado de presunção juris tantum de veracidade e autenticidade, nos termos dos arts. 215 e 216 do Código Civil e art. 19 da Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos).  Os Autores não trouxeram qualquer elemento apontando que a tentativa de intimação se deu em endereço diverso do informado pelos devedores no contrato de compra e venda de imóvel residencial e mútuo com alienação fiduciária. Assim, não haveria nulidade na subsequente intimação por edital, com respaldo no art. 26, §4º, da Lei n. 9.514/97, também devidamente apontada na Certidão do RGI em que o imóvel, objeto da garantia de alienação fiduciária, encontra-se matriculado.

Em contrarrazões (evento 52), os Autores pugnam pelo desprovimento do apelo.

Despicienda a intimação do MPF, para fins de ciência e manifestação, por não incidir qualquer das hipóteses do art. 178 do CPC.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002782736v4 e do código CRC 90856d49.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO
Data e Hora: 13/04/2026, às 13:07:49

Apelação Cível Nº 5004997-78.2024.4.02.5117/RJ

VOTO

Conheço do apelo, vez que presentes os requisitos de sua admissibilidade.

Passo a apreciá-lo.

A vexata quaestio recai sobre o cumprimento de formalidades da notificação dos devedores para purgar a mora no âmbito do procedimento de execução extrajudicial de imóvel gravado com alienação fiduciária, regida pela Lei nº 9.514/97. Questiona-se, especificamente, sobre os requisitos de validade do ato notificatório para purgação da mora e a força probante da certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis (RGI) que atesta o cumprimento das formalidades e a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, ora apelante.  A pretensão deduzida nos autos apontada, ademais, irregularidade no procedimento de execução extrajudicial, por ausência de intimação prévia de leilão.

A alienação fiduciária de bem imóvel é uma garantia por meio da qual o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel de um imóvel ao credor (fiduciário), de modo a obter financiamento bancário para compra de imóvel. Contudo, uma vez inadimplida a obrigação, a Lei nº 9.514/97 estabelece um procedimento célere e extrajudicial para a satisfação do crédito, que se inicia com a constituição do devedor em mora, o que poderá resultar na consolidação da propriedade em favor do credor fiduciária, caso a mora não seja purgada no prazo assinado no referido diploma legal.

O ato central que deflagra a execução extrajudicial, quando a dívida, referente ao financiamento imobiliário de imóvel alienado fiduciariamente, encontra-se vencida e não paga, é a notificação do devedor para purgar a mora. O artigo 26 da Lei nº 9.514/97 detalha rigorosamente como essa notificação deve ocorrer, sendo um requisito indispensável para a validade da consolidação da propriedade.

Veja-se, a propósito, o que dispõe o art. 26, §1º, §3º e §4º, da Lei n. 9.514/97, quanto ao procedimento de constituição do devedor em mora e subsequente consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, caso a mora não venha a ser purgada:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.    (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Extrai-se do procedimento regido pela Lei n. 9.514/97 (art.  26, §1º, §3º e §4º), como visto acima, que a consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente deve ser precedida da notificação do devedor para a purga da mora, certificada por oficial com fé pública, sob pena de nulidade. A lei de regência prevê, em regra, que a intimação deve ser feita de forma pessoal, admitindo-se, todavia, a intimação por edital, quando o devedor se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, sendo o fato certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis.

Saliente-se que, nos termos de entendimento consolidado pela Corte Superior de Justiça, somente quando comprovadamente esgotados os meios para a notificação pessoal se justifica a intimação por edital, como se depreende dos julgados a seguir:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À AVALIAÇÃO DA NATUREZA DO ATO A SER ANULADO. INOCORRÊNCIA. INTIMAÇÃO PESSOAL. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. NECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DOS MEIOS NECESSÁRIOS À INTIMAÇÃO PESSOAL. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO.
I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial. A parte agravante sustenta o preenchimento dos requisitos para o conhecimento e provimento do recurso.

2. No recurso especial, a agravante alegou: (i) error in judicando pela aplicação indevida da Lei nº 9.514/1997, por ausência de registro da propriedade fiduciária; (ii) validade da citação por edital realizada judicialmente, após tentativas infrutíferas de localização; (iii) violação ao art. 489, § 1º, VI, do CPC, por deficiência de fundamentação; e (iv) ofensa aos princípios da legalidade e do devido processo legal.

3. A decisão recorrida reconheceu a nulidade da notificação por edital, por ausência de esgotamento das tentativas de intimação pessoal e por hora certa, conforme exigido pela Lei nº 9.514/1997.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se a notificação por edital, realizada sem o esgotamento das tentativas de intimação pessoal e por hora certa, é válida à luz da Lei nº 9.514/1997.

III. Razões de decidir

5. A Lei nº 9.514/1997 exige que a intimação do devedor fiduciante seja realizada prioritariamente de forma pessoal, por hora certa em caso de suspeita de ocultação, e apenas em último caso por edital, quando o devedor estiver em local ignorado, incerto ou inacessível.

6. O acolhimento das teses recursais demandaria reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme Súmula nº 7 do STJ.

7. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a notificação por edital somente é válida quando esgotadas as possibilidades de intimação pessoal, atraindo a incidência da Súmula nº 83 do STJ.

8. A parte agravante não apresentou precedentes contemporâneos ou supervenientes que sustentem sua tese, nem demonstrou distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame.

IV. Dispositivo

9. Agravo em recurso especial não conhecido.
(AREsp n. 2.855.510/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025.)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária.
2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.
3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Precedentes.
4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.
Precedentes.
5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.
(AgInt no AREsp n. 2.276.046/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/6/2023, DJe de 22/6/2023.)

No caso vertente, conforme evento 28, doc. 3, a Certidão do RGI (AV. 04; AV. 05; AV. 06 e AV. 07) atesta: i) que houve tentativa de intimação pessoal dos devedores, cujo resultado foi negativo; ii) a subsequente intimação por edital, em face da frustrada intimação pessoal, a fim de purgar a mora; e iii) que em razão de a mora não ter sido purgada, no prazo legal, a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, ora apelante.

Os devedores, na propositura da presente demanda, limitam-se a alegar, de forma genérica, que não houve a tentativa de intimação pessoal para purgar a mora, uma vez que residem no imóvel e recebem suas contas e correspondências regularmente. Não trouxeram, contudo, qualquer elemento que sinalize ter sido a intimação, a fim de purgar a mora, direcionada a endereço diverso do imóvel objeto da alienação fiduciária ou informado pelos devedores, ou mesmo que não houve tentativa de intimação por hora certa por suspeita de ocultação. Os elementos que poderiam dirimir essas questões, saliente-se, são de perfeito alcance dos devedores, pois constam dos documentos arquivados junto ao RGI, e poderiam ser solicitados diretamente por eles, a fim de afastar a presunção relativa de veracidade do que foi Certificado pelo órgão imobiliário.

Não se pode olvidar que a Certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, atestando que houve tentativa de intimação pessoal frustrada dos devedores, intimação por edital para purgar a mora e a consolidação da propriedade em razão de os devedores não compareceram para quitar o débito referente ao contrato de financiamento imobiliário, constitui ato revestido de fé pública, dotado de presunção juris tantum de veracidade e autenticidade, nos termos dos arts. 215 e 216 do Código Civil e art. 19 da Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), sendo imprescindível trazer prova em sentido contrário, a fim de elidi-la.

Prosseguindo, à luz da pretensão deduzida nos autos, a fim de obstar o leilão, também por ausência de intimação dos devedores, oportuno destacar que o art. 27 da referida Lei n. 9.514/97 estabelece que, consolidada a propriedade, o credor promoverá leilão público para alienação do imóvel, para fins de satisfação do crédito.

 Nesse caso, é essencial nova intimação dos devedores, agora não mais para purgar a mora, mas para noticiar a data e local do leilão, conforme o art. 27, § 2º-A e § 2º-B da Lei n. 9.514/97. O objetivo dessa intimação é justamente garantir ao devedor fiduciante o exercício do direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros interessados.

Veja-se:

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

No mesmo sentido, assim se posiciona a Corte Superior de Justiça:

DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DAS DATAS, HORÁRIOS E LOCAIS DOS LEILÕES PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

 1. Agravo em recurso especial manejado contra decisão de inadmissibilidade fundada no óbice da Súmula 7 do STJ, por necessidade de reexame de provas.

2. A controvérsia é sobre ação anulatória de leilão extrajudicial em que se alegou ausência de intimação quanto às datas e locais dos leilões, com prejuízo ao direito de preferência, cumulada com pedido de indenização por danos morais.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, validando a intimação para purgar a mora e a consolidação da propriedade e fixando prazo superior a 30 dias para regularização até o primeiro leilão.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negando provimento à apelação e majorando os honorários recursais.

5. O contrato de financiamento imobiliário foi firmado em 31/7/2020, na vigência da Lei n. 13.465/2017, que promoveu alterações na Lei n. 9.514/1997.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

 6. Há duas questões em discussão: (i) saber se há obrigatoriedade de intimação pessoal do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais, para assegurar o exercício do direito de preferência, nos termos do art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997; e (ii) saber se o acórdão recorrido divergiu da jurisprudência do STJ sobre a necessidade dessa intimação específica e distinta da intimação para purgar a mora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

 7. A intimação para purgar a mora não supre a intimação pessoal e específica das datas e locais dos leilões, exigida pelo art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, destinada a viabilizar o exercício do direito de preferência até o segundo leilão.

8. Configurada violação de lei federal, impõe-se a anulação dos leilões para realização de nova intimação adequada, conforme orientação consolidada do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

 9. Agravo conhecido para se conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. O art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997 impõe intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais, distinta da intimação para purgar a mora, a fim de assegurar o direito de preferência. 2. A ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade dos leilões, devendo ser renovado o procedimento com observância das garantias legais".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 26, 27, §§ 2º-A e 2º-B; CF, art. 105, III, a e c; CPC, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.224.548/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025; STJ, AREsp n. 2.692.554/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025.

(AREsp n. 2.656.244/ES, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026.)

Sem dúvida, o art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, impõe a intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais, distinta da intimação para purgar a mora, a fim de assegurar o direito de preferência. A ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade dos leilões, devendo ser renovado o procedimento com observância das garantias legais, no caso de não observância.

Não comprova, a apelante, que, no caso vertente, tenha procedido à intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais, razão pela qual deverá proceder à prévia intimação pessoal, de modo a atender o disposto no art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997.

Impende-se, pois, prover parcialmente o apelo, de modo a reformar a sentença para julgar procedente, em parte, o pedido, a fim de que a CEF proceda à prévia intimação pessoal dos devedores acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais, de modo a lhes possibilitar o exercício do direito de preferência.

Fica mantida a condenação da CEF ao pagamento de custas e de verba honorária sucumbencial, já fixada na sentença, em 10% sobre o valor da causa.

Ante o exposto, nos termos da fundamentação supra, voto no sentido de prover parcialmente o apelo da CEF.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002782737v3 e do código CRC 18e5dec5.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO
Data e Hora: 13/04/2026, às 13:07:49

Apelação Cível Nº 5004997-78.2024.4.02.5117/RJ

EMENTA

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.  ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DÍVIDA VENCIDA E NÃO PAGA. INTIMAÇÃO POR EDITAL DOS DEVEDORES FIDUCIANTES PARA PURGAR A MORA. VALIDADE. TENTATIVA FRUSTRADA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES.  CERTIDÃO DO RGI. COMPROVAÇÃO.  CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. LEILÃO. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. À luz do procedimento regido pela Lei n. 9.514/97 (art.  26, §1º, §3º e §4º), a consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente deve ser precedida da notificação do devedor para a purga da mora, certificada por oficial com fé pública, sob pena de nulidade. A lei de regência prevê, em regra, que a intimação deve ser feita de forma pessoal, admitindo-se, todavia, a intimação por edital, quando o devedor se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, sendo o fato certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis.

2. No caso vertente, a Certidão do RGI (AV. 04; AV. 05; AV. 06 e AV. 07) atesta: i) que houve tentativa de intimação pessoal dos devedores, cujo resultado foi negativo; ii) a subsequente intimação por edital, em face da frustrada intimação pessoal, a fim de purgar a mora; e iii) que em razão de a mora não ter sido purgada, no prazo legal, a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, ora apelante.

3. Os devedores, na propositura da presente demanda, limitam-se a alegar, de forma genérica, que não houve a tentativa de intimação pessoal para purgar a mora, uma vez que residem no imóvel e recebem suas contas e correspondências regularmente. Não trouxeram, contudo, qualquer elemento que sinalize ter sido a intimação, a fim de purgar a mora, direcionada a endereço diverso do imóvel objeto da alienação fiduciária ou informado pelos devedores, ou mesmo que não houve tentativa de intimação por hora certa por suspeita de ocultação. Os elementos que poderiam dirimir essas questões, saliente-se, são de perfeito alcance dos devedores, pois constam dos documentos arquivados junto ao RGI, e poderiam ser solicitados diretamente por eles, a fim de afastar a presunção relativa de veracidade do que foi Certificado pelo órgão imobiliário.

4. Não se pode olvidar que a Certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, atestando que houve tentativa de intimação pessoal frustrada dos devedores, intimação por edital para purgar a mora e a consolidação da propriedade em razão de os devedores não compareceram para quitar o débito referente ao contrato de financiamento imobiliário, constitui ato revestido de fé pública, dotado de presunção juris tantum de veracidade e autenticidade, nos termos dos arts. 215 e 216 do Código Civil e art. 19 da Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), sendo imprescindível trazer prova em sentido contrário, a fim de elidi-la.

5. O art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, impõe a intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais, distinta da intimação para purgar a mora, a fim de assegurar o direito de preferência. A ausência de intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade dos leilões, devendo ser renovado o procedimento com observância das garantias legais, no caso de não observância.

6. Não comprova, a CEF, ora apelante, que, no caso vertente, tenha procedido à intimação pessoal do devedor acerca das datas e locais dos leilões extrajudiciais, razão pela qual deverá proceder à prévia intimação pessoal, de modo a atender o disposto no art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997.

7. Apelo da CEF a que se dá parcial provimento.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, prover parcialmente o apelo da CEF, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 29 de abril de 2026.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002782738v3 e do código CRC 915b26c6.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO
Data e Hora: 04/05/2026, às 13:56:03

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 22/04/2026 A 29/04/2026

Apelação Cível Nº 5004997-78.2024.4.02.5117/RJ

RELATOR: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Juíza Federal MARGARETH DE CÁSSIA THOMAZ ROSTEY

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária