Apelação Cível Nº 5007346-02.2024.4.02.5102/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de embargos de declaração opostos por A. M. B. e T. B. D. S. A., atacando acórdão assim ementado:
“SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO DÉBITO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
1. Pleito no qual os autores, ora apelantes, buscam anular leilão extrajudicial de imóvel e obter a revisão do contrato de mútuo com alienação fiduciária, celebrado por eles com a ré, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.
2. Correta a sentença que rejeita o pleito, pois não comprovada qualquer irregularidade. Determinações legais obedecidas (artigos 26 a 33 da Lei nº 9.514/97), com a notificação pessoal para purga da mora pelo Cartório de Títulos e Documentos. Decorrido o prazo, foi consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, e o imóvel foi incluído em leilão, do qual os mutuários foram devidamente comunicados, com antecedência suficiente para o exercício do direito de preferência expressamente assegurado no edital da concorrência. Procedimento de inequívoco conhecimento dos devedores, sem qualquer providência eficaz para vencer a situação. Eventuais dificuldades financeiras do devedor não importam quebra da base do contrato, e são de antemão consideradas nos ajustes da espécie. Inviável impor a renegociação do débito nos termos pretendidos pelos devedores, como se o Judiciário pudesse impor a visão do interessado à contraparte.
3. Apelação desprovida.”
A parte embargante afirma que o recurso é oposto com o fito de sanar omissão, bem como para suprir o requisito do prequestionamento. Alega que o acórdão foi omisso quanto à tese de nulidade do leilão extrajudicial, o que configura omissão relevante, nos termos do art. 1.022, II, do Código de Processo Civil e art. 93, IX, da Constituição Federal; que a jurisprudência dominante entende que a ausência de intimação pessoal do devedor acarreta a nulidade da execução extrajudicial, incluindo a consolidação da propriedade e a realização do leilão; que o julgado também foi omisso quanto à alegação de que o imóvel é bem de família, sendo, portanto, protegido pela Lei nº 8.009/90; que o fundamento de ordem pública da impenhorabilidade do bem de família não foi enfrentado; que o silêncio viola o dever de fundamentação das decisões judiciais. Prequestiona o artigo 6º da CF; o artigo 1º da Lei nº 8.009/90; os artigos 26, §1º, e 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97; o artigo 27, §2º-B, do Decreto-Lei nº 70/66 e os artigos 489, §1º, incisos IV e VI, e 1.022, incisos II e III, ambos do CPC (evento 19, EMBDECL1).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal Relator
VOTO
Os embargos são conhecidos, porém rejeitados.
A pretexto de colocar o tema sob ângulo de suposta omissão, a parte embargante pretende discutir o julgado em suas premissas e fundamentos. Tal debate não tem lugar em sede de embargos de declaração, cujos pressupostos estão previstos no artigo 1.022 do CPC.
Não existem os vícios do art. 1.022, mas sim irresignação do embargante com o resultado do julgamento. A parte recorrente pretende conferir aos seus embargos declaratórios efeitos modificativos, com o reexame da questão, o que é incabível nas vias estreitas dos embargos.
O acórdão embargado apreciou de modo suficiente a questão, conforme se depreende do voto condutor (evento 13), cujos trechos pertinentes seguem abaixo:
“(...)
Os autores admitem terem interrompido o pagamento das parcelas mensais. Assim, deveriam saber a consequência. Ante a inadimplência, foi iniciada a execução da dívida.
A presente ação foi proposta em 17 de julho de 2024, com a alegação de que os autores não foram regularmente notificados acerca da designação dos leilões. No apelo, os autores sustentam, ainda, que não foram devidamente intimados pessoalmente para a purga da mora.
No entanto, os mutuários foram regularmente notificados para purgarem a mora através do Oficial de Registro de Imóveis competente, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97. A comprovação da regularidade da intimação é evidenciada pelas certidões anexadas à inicial (evento 1, OUT22, fls. 7 e 8), bem como pela matrícula do imóvel (conforme AV-9 – certidão constante no evento 16, COMP2).
Decorrido o prazo para purgar a mora, a consolidação da propriedade ocorreu em 5 de fevereiro de 2024.
A certidão do Cartório de Registro de Imóveis constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei n.º 8.935/94, o qual certificou a notificação dos devedores. E seu teor possui presunção juris tantum de veracidade, podendo ser ilidida por prova em contrário – o que não ocorreu no caso em tela.
Dessa forma, ainda que se defenda a tese de que a notificação não foi entregue aos mutuários, também não haveria nulidade. Considerando a natureza habitacional destes contratos, não pode ser transferido à CEF, ou ao agente fiduciário, quando for o caso, o ônus de diligenciar à procura de mutuários.
Do contrário, bastaria ao mutuário inadimplente esquivar-se de receber as notificações, tornando letra morta o dispositivo que permite a publicação de editais quando o devedor estiver em lugar incerto e não sabido e, em última análise, inviabilizando a própria execução extrajudicial.
Não é outro, inclusive, o entendimento adotado por esta E. Corte, a saber:
(...)
Em relação aos leilões, nem se diga sobre a necessidade de intimação pessoal acerca da designação das praças, pois a informação já era de conhecimento dos mutuários quando da propositura da ação, que ocorreu 5 (cinco) dias antes da data designada para o primeiro leilão, marcado para 22 de julho de 2024. E, para tanto, basta mera correspondência, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei n.º 9.514/97, sendo admissível por endereço eletrônico. Não há previsão legal que imponha a notificação pessoal, com assinatura de recebimento, sobre os leilões.
No caso em tela, a CEF comprovou o envio de notificações por via eletrônica, como previsto no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, com o objetivo de informá-los a respeito dos leilões e da possibilidade de exercício do direito de preferência (evento 16, COMP17 a COMP19).
O apelo alega que a CEF agiu de má-fé ao encaminhar comunicações eletrônicas para e-mails corporativos vinculados a antigos vínculos empregatícios do autor. No entanto, a parte jamais demonstrou ter informado à instituição o seu endereço eletrônico atualizado.
(...)
Repise-se: a presente ação foi proposta dias antes do primeiro leilão, de modo que nada impedia o exercício de preferência até a data da realização do segundo leilão, conforme previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/97.
A ciência inequívoca do devedor acerca da realização das praças afasta suposto vício de intimação, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Veja-se:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97.AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AJUIZAMENTO DE AÇÃO CAUTELAR. SUSPENSÃO LIMINAR DA PRAÇA. FINALIDADE DO ATO ATENDIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Não há violação do art. 535 do CPC/73 quando o eg. Tribunal estadual aprecia a controvérsia em sua inteireza e de forma fundamentada.
2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997"(AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/03/2021, DJe de 09/03/2021).
3. Na hipótese, o acórdão recorrido consignou expressamente que os devedores constantes do título executivo foram devidamente notificados acerca da realização dos leilões, sendo desnecessária a intimação do agravante por se tratar de possuidor amparado por contrato particular não levado a registro.
4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).
5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada.
6. Agravo interno a que se nega provimento.” – grifos nossos
(STJ, AgInt no REsp 1325854/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, j. 04/10/2021, DJe 08/11/2021)
Assim também já decidiu esta Sexta Turma Especializada, a saber:
“APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO POR OFICIAL DO RGI. LEILÃO PÚBLICO. NOTIFICAÇÃO REALIZADA. CONJUNTO PROBATÓRIO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO
1. Apelação Cível interposta por ELISA JACOB FREITAS TORRES e VANILDO PATROCINIO TORRES em face da Sentença que resolveu o mérito e julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I do CPC. Condenação da autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, à razão de metade em favor de cada ré, nos termos do art. 85 do CPC/2015. Contudo, a exigibilidade de tais verbas fica suspensa, conforme disposto no art. 98, §3º do CPC.
2. Em 12/11/2014, os Apelantes celebraram contrato de financiamento imobiliário com a CEF no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH (nº 144440745953-0), com alienação fiduciária em garantia, assumindo a dívida no valor de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), a serem amortizados no prazo de 420 (quatrocentos e vinte) meses.
3. A intimação pessoal dos fiduciantes para a purga da mora está averbada na matrícula do imóvel objeto da execução extrajudicial.
4. As averbações realizadas pelo Oficial no Registro do Imóvel são dotadas de fé-pública, tendo sido observada a legislação pátria na sua realização, sob pena de responsabilidade prevista no art. 28 da Lei nº 6.015/1973.
5. Certidão de Registro do imóvel objeto da alienação fiduciária informa que os fiduciantes foram devidamente intimados para purgar a mora.
6. A Lei nº 9.514/1997 estabelece em seu art. 27, §2º-A, incluído pela Lei nº 13.465/2017, que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
7. A legislação pátria, em momento algum, determinou a intimação pessoal do devedor para a realização dos leilões, mas tão somente a sua comunicação, visto tratar-se de consequência lógica da inadimplência do fiduciante, que foi intimado pessoalmente para purgar a mora e quedou-se inerte.
8. A finalidade da norma é permitir o exercício do direito de preferência pelo devedor até a data da realização do segundo leilão, como previsto no art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997, também incluído pela Lei nº 13.465/2017.
9. No caso concreto, o fato da ação ter sido ajuizada em 28/11/2023, momento anterior à realização do segundo leilão, e a juntada do edital do leilão na petição inicial demonstram que os Apelantes tiveram ciência prévia da sua realização, podendo ter exercido o seu direito de preferência caso assim o desejassem.
10. Em virtude da ausência de prejuízo aos fiduciantes, visto que, repise-se, tinham inequívoca ciência da realização dos leilões extrajudiciais, não há que se falar em nulidade do procedimento.
11. Não havendo interessados nos leilões previstos na Lei 9.514/97, a dívida resta extinta, passando o imóvel a ser de propriedade plena da CEF, a qual pode oferecê-lo à venda pelo valor que lhe aprouver, não estando mais restrita ao valor da avaliação do bem ou ao valor da dívida, eis que extinto qualquer vínculo com o contrato anterior, não havendo que se falar em diferenças ou saldo a ser apurado em favor dos antigos fiduciantes. Precedentes.
12. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade encontra-se suspensa ante a gratuidade de justiça deferida.” – grifos nossos
(TRF-2, AC 5007749-02.2023.4.02.5006, Rel. Des. REIS FRIEDE, 6ª Turma Especializada, j. 26/07/2024)
(...)
E não se argumente que o imóvel financiado está protegido pela Lei nº 8.009/90. A proteção da impenhorabilidade do bem de família não se aplica nos casos em que o bem é oferecido voluntariamente pelo devedor em garantia de alienação fiduciária. Nesse sentido, o recente julgado do STJ:
“DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM DE FAMÍLIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO.
1. O STF, no Tema 982, já fixou a tese de que é constitucional o procedimento da Lei 9.514/97 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária, sendo desnecessário o sobrestamento do processo.
2. A aplicação do CDC à relação contratual não altera o desfecho da demanda, pois a alienação fiduciária possui previsão legal específica na Lei 9.514/97, que rege a relação jurídica entre as partes.
3. A impenhorabilidade do bem de família, prevista na Lei 8.009/90, é inoponível ao credor fiduciário em contrato de financiamento destinado à aquisição do imóvel, conforme entendimento consolidado do STJ.
4. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, na parte conhecida, negar-lhe provimento.” – grifos nossos
(STJ, AREsp 1898965/RS, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 10/11/2025, DJEN 17/11/2025)
Noutras palavras, a parte dispunha das informações necessárias para purga da mora em tempo hábil, mas não o fez. Isso não interessou, e sim tentar, quem sabe, o reconhecimento da nulidade do procedimento.
Diante deste quadro, não houve nulidade na consolidação da propriedade realizada pela CEF, nem nos atos subsequentes.
Os devedores estavam inadimplentes, e tinham ciência de que a credora promovia a cobrança da dívida, mas permaneceram inertes. E somente ajuizaram a ação após a notícia de que o imóvel poderia ser vendido a terceiros.
À época própria, não foi purgada a mora e restou consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, tal como previsto expressamente no contrato e no art. 26 da Lei n.º 9.514/97. E, para eventual direito de preferência, bastava participar do certame, como assegurado nos editais padrão dos leilões realizados pela CEF/EMGEA.
Em síntese, não há prova de vício na execução extrajudicial, que observou as formalidades legais. A improcedência do pedido é de rigor.
Voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária em 1% sobre o montante final resultante do percentual aplicado pela sentença, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).” – grifos nossos
Eventual divergência entre o resultado do julgamento e a pretendida análise não justifica a oposição de embargos de declaração. Os embargos não servem para debater questões exauridas ou mesmo para pedir esclarecimentos triviais, resolúveis com a atenta leitura do julgado.
Não há omissão no julgado e o presente recurso é tentativa de rediscussão da causa. Basta ler os trechos destacados no voto.
O julgado rechaçou a tese referente à nulidade do procedimento de execução extrajudicial, haja vista a regularidade das notificações referentes à purga da mora e aos leilões. Em relação à alegação de impenhorabilidade do bem de família, o acórdão é claro ao consignar que “(...) E não se argumente que o imóvel financiado está protegido pela Lei nº 8.009/90. A proteção da impenhorabilidade do bem de família não se aplica nos casos em que o bem é oferecido voluntariamente pelo devedor em garantia de alienação fiduciária. Nesse sentido, o recente julgado do STJ: (...).”.
E mesmo os embargos de declaração manifestados com explícito intuito de prequestionamento exigem a presença dos requisitos previstos no artigo 1.022 do CPC. Os embargos não se prestam a provocar o Colegiado a repetir em outras palavras o que está expressamente assentado ou modificar o aresto nas suas premissas explicitamente destacadas.
Se a parte não se conforma, deve apontar sua irresignação na via própria, porque perante este Tribunal todas as questões restaram exauridas e o debate está encerrado.
Do exposto, voto no sentido de negar provimento aos embargos de declaração. É o voto.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002735384v2 e do código CRC da454b31.
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