Agravo de Instrumento Nº 5002404-33.2026.4.02.0000/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA
RELATÓRIO
1. Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por C. R. F. contra decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Federal de São Gonçalo (evento 6, DESPADEC1, 1º Grau), que, na Ação de Obrigação de Fazer c/c Anulatória da Consolidação e Leilão nº 5010068-27.2025.4.02.5117, indeferiu o pedido de tutela de urgência voltado à suspensão dos atos expropriatórios e determinou a emenda da petição inicial para juntada do contrato de financiamento.
2. Aduz o agravante (evento 1, INIC1, 2º Grau) que celebrou contrato de financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal em 27/01/2010, sob o regime do Sistema Financeiro da Habitação, com garantia de alienação fiduciária. Sustenta que a instituição financeira iniciou procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade sem a sua "ciência pessoal efetiva dos atos praticados", alegando que a tentativa de intimação pessoal foi precocemente substituída por edital eletrônico, malgrado possua endereço certo e condições objetivas de localização. Argumentou ainda que o procedimento expropriatório padece de nulidade absoluta por violação ao devido processo legal, impedindo o exercício do direito de purgação da mora. Defendeu que, por ter sido o contrato firmado em 2010, deve-se aplicar a legislação anterior à Lei n.º 13.465/2017, assegurando o direito de purgar o débito até a assinatura do auto de arrematação, conforme o art. 34 do Decreto-Lei n.º 70/1966.
4. Sustentou também a ocorrência de abusividades contratuais, tais como "distorções relevantes na aplicação dos encargos financeiros", capitalização de juros, cobrança de taxas administrativas indevidas e imposição de seguro prestamista sem liberdade de escolha ("venda casada"). Alegou que tais vícios retiram a liquidez do débito e descaracterizam a mora. Ponderou, ademais, que a decisão agravada incorreu em erro ao exigir prova documental (o contrato) que se encontra sob a guarda exclusiva da instituição financeira, pugnando pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a consequente inversão do ônus da prova, sob o fundamento de que a agravada detém "posição de vantagem informacional absoluta".
5. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, de modo a sustar imediatamente qualquer ato de consolidação definitiva, leilão, arrematação ou imissão de posse relacionado ao imóvel, que classifica como bem existencial destinado à sua moradia. Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a decisão interlocutória, concedendo-se a tutela de urgência pleiteada na origem para suspender os efeitos da consolidação da propriedade e impedir a alienação do bem até o julgamento final da lide.
6. A antecipação da tutela recursal foi indeferida (evento 5, DESPADEC1, 2º Grau), sob o fundamento de ausência de demonstração objetiva da probabilidade do direito e do perigo de dano, uma vez que não haveria prova de data designada para o leilão.
7. Contrarrazões apresentadas pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (evento 5, CONTRAZ1, 2º Grau), em que defende a regularidade do procedimento de consolidação. Sustenta que o autor foi notificado por edital "conforme certificado por oficial de cartório, dotado de fé pública", após insucesso na notificação pessoal por estar o devedor em local ignorado ou inacessível. Aponta a falta de pressuposto processual pela ausência de depósito dos valores incontroversos, nos termos do art. 50 da Lei n.º 10.931/2004, e afirma que a purgação da mora só é possível até a consolidação da propriedade.
É o relatório. Peço dia para julgamento.
VOTO
1. Conheço do agravo de instrumento, porque presentes seus pressupostos de admissibilidade.
2. Como relatado, cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência voltado à suspensão dos atos expropriatórios e determinou a emenda da petição inicial para juntada do contrato de financiamento.
3. A controvérsia cinge-se à validade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e leilão de imóvel financiado, bem como à possibilidade de suspensão desses atos: o agravante sustenta nulidade por ausência de intimação pessoal válida (substituída indevidamente por edital), violação ao devido processo legal e impedimento do direito de purgar a mora, defendendo ainda a aplicação da legislação anterior à Lei nº 13.465/2017, além de alegar abusividades contratuais que afastariam a mora e requerer a inversão do ônus da prova; por sua vez, a Caixa Econômica Federal afirma a regularidade do procedimento, alegando tentativa frustrada de intimação pessoal que justificou o edital, inexistência de depósito do valor incontroverso e limitação da purgação da mora até a consolidação da propriedade, sendo que o juízo de origem e o relator entenderam não estarem presentes, até o momento, os requisitos para concessão da tutela de urgência.
4. Em que pese a irresignação do agravante, seu pedido não deve prosperar.
5. Inicialmente, cumpre registrar que a relação jurídica em exame submete-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor, conforme cristalizado na Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça. Todavia, a incidência da norma consumerista e a possibilidade de inversão do ônus da prova não desoneram a parte autora de apresentar elementos mínimos de prova quanto aos fatos constitutivos de seu direito.
6. A hipossuficiência técnica e informacional, embora existente na relação bancária, não autoriza o acolhimento de alegações genéricas desprovidas de verossimilhança. No caso, a ausência da cópia integral do contrato, apontada pelo juízo de origem, é vício que a própria parte poderia ter sanado via administrativa ou detalhado com maior precisão os encargos que reputa abusivos, não bastando a mera invocação da vulnerabilidade para suspender a execução de garantia real.
7. Quanto ao procedimento de consolidação da propriedade, a Lei n.º 9.514/97 estabelece um rito rigoroso para a constituição em mora. O artigo 26 do referido diploma determina que o devedor seja intimado pessoalmente para purgar o débito. Na hipótese de o devedor encontrar-se em local incerto ou inacessível, o parágrafo quarto autoriza a intimação por edital. No caso concreto, consta da matrícula do imóvel e das informações do oficial do registro de imóveis — detentor de fé pública — que houve tentativa frustrada de intimação pessoal, o que legitimou a via editalícia.
8. A presunção de veracidade dos atos praticados pelo oficial de registro só pode ser elidida por prova robusta em contrário, o que não foi produzido pelo agravante. A alegação de que sempre residiu no imóvel não é suficiente, por si só, para anular a certidão negativa de intimação pessoal, uma vez que o devedor pode estar no endereço, mas inacessível ao oficial por diversas circunstâncias.
9. Sobre o marco temporal para a purgação da mora, o agravante defende a aplicação do artigo 34 do Decreto-Lei n.º 70/1966, que permitiria o pagamento do débito até a assinatura do auto de arrematação, sob o argumento de que o contrato foi firmado em 2010. Ocorre que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema n.º 982 de Repercussão Geral, fixou a constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei n.º 9.514/97. Com o advento da Lei n.º 13.465/2017, houve uma alteração legislativa que restringiu a purgação da mora até a data da averbação da consolidação da propriedade. A partir desse momento, resta ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor integral da dívida e encargos, conforme o artigo 27, parágrafo segundo-B, da lei de regência.
10. Ainda que o contrato seja anterior à reforma de 2017, as normas de caráter procedimental aplicam-se aos atos praticados sob sua vigência, e a consolidação da propriedade opera a transferência do bem ao patrimônio do credor, extinguindo a relação contratual original e inviabilizando a purgação parcial da mora no estágio em que o feito se encontra.
11. No que tange às alegadas abusividades contratuais — juros acima da média de mercado, capitalização na Tabela SAC e taxas administrativas —, observa-se que tais teses exigem dilação probatória e perícia contábil. Em sede de tutela de urgência, a jurisprudência e a legislação, especialmente o artigo 50 da Lei n.º 10.931/2004, exigem que a parte autora discrimine as obrigações controvertidas e quantifique o valor incontroverso, devendo este continuar sendo pago no tempo e modo contratados.
12. O agravante não demonstrou o depósito das parcelas vencidas pelo valor que entende correto, nem a continuidade do pagamento das vincendas. A falta de demonstração de solvabilidade mínima e o inadimplemento confesso afastam a verossimilhança necessária para obstar o exercício do direito de garantia pelo credor fiduciário.
13. Ademais, a teoria do adimplemento substancial não encontra campo de aplicação nos contratos de alienação fiduciária de imóveis. A natureza da garantia fiduciária é a transferência da propriedade resolúvel, e a lei especial prevê rito próprio que não comporta a manutenção da posse pelo devedor que deixou de quitar parcelas, independentemente do percentual já pago, sob pena de esvaziamento da segurança jurídica do instituto.
14. Dessa maneira, em virtude dos princípios da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e da boa-fé objetiva, bem como considerando a plena regularidade do procedimento de execução extrajudicial em exame, efetivado em observância às garantias do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, tem-se que a parte agravante, presumivelmente, é compelida a cumprir as cláusulas contratuais validamente pactuadas e a se sujeitar às disposições legais reguladoras da matéria, não havendo como se conceder ao agravante, sem provas robustas da verossimilhança de suas alegações, a almejada tutela de urgência.
15. Por fim, quanto ao perigo de dano, embora a perda da moradia seja um evento grave, a ausência de demonstração de irregularidade flagrante no procedimento expropriatório torna o leilão um exercício regular de direito do credor. Verificou-se, inclusive, que, no momento da decisão agravada, não havia data designada para o leilão, o que afasta o requisito da urgência contemporânea. O direito de moradia, embora constitucionalmente protegido, não é absoluto e deve ser exercido em harmonia com a boa-fé contratual e o dever de contraprestação financeira assumido livremente pelas partes.
16. No mais, insta frisar, segundo entendimento desta Egrégia Corte, que apenas em casos de decisão teratológica, com abuso de poder ou em flagrante descompasso com a Constituição, a Lei ou com a orientação consolidada de Tribunal Superior, ou deste Tribunal, seria justificável sua reforma pelo órgão ad quem, em agravo de instrumento (Agravo de instrumento n.º 2010.02.01.017607-0, Sexta Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Guilherme Couto, E/DJF2R de 14/02/2011; agravo de instrumento n.º 2010.02.01.007779-1, Sétima Turma Especializada, Rel. Des. Fed. José Antônio Lisboa Neiva, E-DJF2R de 1.º/02/2011), o que parece não ter ocorrido no caso concreto.
17. Ante o exposto, voto por conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002791870v3 e do código CRC 8478c1a2.
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Data e Hora: 31/03/2026, às 13:23:24