Apelação Cível Nº 5007901-16.2024.4.02.5103/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, contra a sentença (evento 12) proferida pelo MM. Juízo da 1ª Vara Federal de Campos/RJ, nos autos dos Embargos à Execução de Título Extrajudicial nº 5007901-16.2024.4.02.5103, ajuizados em face do CONDOMINIO PARQUE CASSIS.

O douto Magistrado a quo assim resume a espécie na r. sentença recorrida:

“Trata-se de embargos à execução opostos por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em face da CONDOMÍNIO PARQUE CASSIS, insurgindo-se contra a execução extrajudicial nº 5001646-42.2024.4.02.5103.

Embargos recebidos com efeito suspensivo (evento 3).

Impugnação aos embargos no evento 9.

É o relatório. Decido.”

A seguir, julgou improcedentes os embargos à execução, nos termos do art. 487, I do CPC e condenou a parte embargante em honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85 do CPC.

A apelante sustenta, em síntese: (1) que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança, visto que “as despesas condominiais vencidas e as que se vencerem no curso da lide são de responsabilidade do(s) atual(is) ocupante(s) do imóvel, e não da CAIXA”; (2) que “as planilhas de débito juntadas na execução de título extrajudicial, identificam os beneficiários do empreendimento como condôminos e devedores, demonstrando que o condomínio tem ciência de que o imóvel é ocupado pelos arrendatários”; (3) que “quanto à obrigação propter rem, com a devida vênia, deve ser classificada como um direito pessoal, vez que a maioria dos elementos encontrados naquela obrigação está relacionada ao direito pessoal”, de modo que “mostram-se equivocados os entendimentos no sentido de a unidade condominial sempre responder pelo débito”.

 Requer, ao final, “seja conhecido e provido o presente recurso para reconhecer a ausência de responsabilidade da CEF pelo valor cobrado na execução em apenso”.

Contrarrazões no evento 24, pugnando pela manutenção da sentença.

Valor da Execução: R$ 16.164,76 (dezesseis mil cento e sessenta e quatro reais e setenta e seis centavos), atualizado em 6/3/2024.

É como relato.

Peço dia para julgamento.

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Apelação Cível Nº 5007901-16.2024.4.02.5103/RJ

VOTO

Conheço da apelação, porquanto presentes seus pressupostos de admissibilidade.

Trata-se, na origem, de título executivo extrajudicial decorrente de dívida condominial, no montante de R$ 16.164,76 (dezesseis mil cento e sessenta e quatro reais e setenta e seis centavos), atualizado em 6/3/2024.

Contrariamente à tese defendida nas razões recursais, os encargos condominiais são obrigações propter rem e, por isso, a responsabilidade pelo pagamento é daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou seja, titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio (STJ - REsp 147348, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJe de 23/8/2018).

Tratando-se de alienação fiduciária, enquanto não consolidada a propriedade pelo agente financeiro, o dever de pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, por deter a posse direta do imóvel.

Todavia, os documentos que instruem a inicial executiva informam que a dívida remonta ao período 10/2019 a 7/2022, enquanto o registro na matrícula do imóvel objeto da dívida comprova que ocorreu a consolidação da propriedade pela credora fiduciária em 17/4/2023, restando evidenciada, portanto, a responsabilidade da CAIXA pela dívida exequenda, sem prejuízo de eventual ação de regresso em face do ocupante inadimplente.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. SENTENÇA REFORMADA.

- É cediço que a aquisição da propriedade, obtida através da consolidação da propriedade fiduciária do bem, devidamente registrada no Cartório Imobiliário, enseja a responsabilidade do adquirente pelas dívidas existentes em relação àquele bem imóvel, mesmo no caso de se encontrar ocupado por terceiros, na medida em que, tratando-se de obrigação propter rem, o adquirente responde por eventual débito existente, ainda que não detenha a posse direta do bem, ficando resguardado o direito regressivo contra eventual ocupante do imóvel.

- Nesse contexto, a dívida, por sua natureza, segue o bem, tendo a aquisição ocorrido por adjudicação, arrematação ou alienação fiduciária, devendo ser exigida, portanto, daquele que consta na matrícula do imóvel como seu proprietário, ainda que não esteja imitido na posse.

- No caso, a CEF não permanece como proprietária da imóvel, devendo, pois, ser reconhecida sua ilegitimidade para responder pelas cotas condominiais em cobrança na ação principal.

-Recurso de apelação da CEF provido para, reformando a sentença, julgar procedente o pedido formulado nos presentes embargos e extinguir a execução a que se encontram vinculados, ante o reconhecimento da ilegitimidade da CEF para responder pelo débito.

(TRF2 - AC 5004887-64.2023.4.02.5004, Rel. Des. Fed. VERA LUCIA LIMA DA SILVA, 6ª Turma Especializada, DJe 10/02/2025)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DAS PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM FAVOR DA CEF. RESPONSABILIDADE DA CEF PELO PAGAMENTO. RECURSO PROVIDO.

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMINIO DIMENSION OFFICE & PARK com requerimento para atribuir efeito suspensivo à decisão que, proferida nos autos da ação de execução de título extrajudicial que move em face de ROBERTA MONTEIRO RIBEIRO e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, acolheu a exceção de pré-executividade oposta pela CEF, determinou a exclusão da mesma do polo passivo e a devolução dos autos para a Justiça Estadual.

2. No que tange as prestações vincendas, ou seja, as que vieram a vencer após o ajuizamento da ação, considerando-se que as verbas condominiais decorrem de relações continuativas é válida a pretensão do condomínio exequente de vê-las incluídas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação do curso do processo, conforme previsão do art. 323 do CPC/2015. Precedentes: TRF-2ª Região, AG nº 5006167-81.2022.4.02.0000, 7ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER, julgado em 19 de abril de 2023; TRF-2ª Região, AG nº 5005796-20.2022.4.02.0000, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Juiz Federal Convocado VIGDOR TEITEL, julgado em 10 de maio de 2023; e TRF-2ª Região, AG nº 5009902-88.2023.4.02.0000, 6ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator Desembargador Federal REIS FRIEDE, julgado em 21 de agosto de 2023.

3. Já no que tange a legitimidade da CAIXA para responder pela dívida, é certo que a proprietária atual do imóvel responde pelas obrigações decorrente de cotas condominiais, de natureza propter rem, sendo irrelevante a forma de aquisição da propriedade, devendo a mesma arcar com todas as dívidas que recaiam sobre o imóvel. Com efeito, a obrigação pelo pagamento das despesas do condomínio, no caso vertente, resulta da propriedade. A propriedade da CEF sobre o bem que é parte do condomínio autor restou provada (Evento 1 - ANEXO7, pág. 171 dos autos originários). Desta propriedade, portanto, resulta a responsabilidade pelo pagamento das cotas reclamadas. Precedente: TRF-2ª Região, AC nº 5006192-26.2024.4.02.0000, 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Relator Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, julgado em 20 de abril de 2022;

4. Agravo de instrumento provido para reformar a decisão agravada e manter no polo passivo da execução a 2ª agravada Caixa Econômica Federal e consequentemente, manter a competência da 17ª Vara Federal do Rio de Janeiro, para julgar a lide em questão.

(TRF2 - AI 5017646-37.2023.4.02.0000, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS RIBEIRO FILHO, Quinta Turma Especializada, DJe 21/08/2024).

De resto, verifica-se que a ação executiva está instruída com todos os elementos que conferem certeza e liquidez do título executivo como a convenção condominial, as atas que estabeleceram o valor da cota, bem ainda o respectivo cálculo discriminativo do débito, indicando o valor originário e a incidência dos encargos decorrente da mora. Com efeito, gozando o título executivo extrajudicial de presunção de legitimidade, cabe ao executado demonstrar, de modo inequívoco, eventual erro na apuração do cálculo, o que não ocorreu nos presentes autos.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à apelação, majorando os honorários advocatícios devidos pela Autora/Apelante em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC.

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Apelação Cível Nº 5007901-16.2024.4.02.5103/RJ

EMENTA

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO EM EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM.  PROPRIEDADE CONSOLIDADA EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. Trata-se, na origem, de título executivo extrajudicial decorrente de dívida condominial, no montante de R$ 16.164,76 (dezesseis mil cento e sessenta e quatro reais e setenta e seis centavos), atualizado em 6/3/2024.

2. Contrariamente à tese defendida nas razões recursais, os encargos condominiais são obrigações propter rem e, por isso, a responsabilidade pelo pagamento é daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou seja, titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio (STJ - REsp 147348, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJe de 23/8/2018).

3. Tratando-se de alienação fiduciária, enquanto não consolidada a propriedade pelo agente financeiro, o dever de pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, por deter a posse direta do imóvel.

4. Os documentos que instruem a inicial executiva informam que a dívida remonta ao período 10/2019 a 7/2022, enquanto o registro na matrícula do imóvel objeto da dívida comprova que ocorreu a consolidação da propriedade pela credora fiduciária em 17/4/2023, restando evidenciada, portanto, a responsabilidade da CAIXA pela dívida exequenda, sem prejuízo de eventual ação de regresso em face do ocupante inadimplente.

5. A ação executiva está instruída com todos os elementos que conferem certeza e liquidez do título executivo como a convenção condominial, as atas que estabeleceram o valor da cota, bem ainda o respectivo cálculo discriminativo do débito, indicando o valor originário e a incidência dos encargos decorrente da mora. Com efeito, gozando o título executivo extrajudicial de presunção de legitimidade, cabe ao executado demonstrar, de modo inequívoco, eventual erro na apuração do cálculo, o que não ocorreu nos presentes autos.

6. Apelação desprovida. Honorários advocatícios devidos pela Autora/Apelante majorados em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau (art. 85, § 11 do CPC).

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO à apelação, majorando os honorários advocatícios devidos pela Autora/Apelante em 10% (dez por cento) sobre o montante fixado para o primeiro grau, a fim de atender o disposto no § 11 do art. 85 do CPC, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 29 de abril de 2026.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 22/04/2026 A 29/04/2026

Apelação Cível Nº 5007901-16.2024.4.02.5103/RJ

RELATOR: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal FERREIRA NEVES

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Juíza Federal MARGARETH DE CÁSSIA THOMAZ ROSTEY

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária