Apelação Cível Nº 5004706-44.2025.4.02.5117/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por SUHELLEN SILVA CANDIDO.
A apelante combate a sentença que julgou improcedente o pedido por ela formulado em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF) (evento 52).
O pleito da autora busca anular execução extrajudicial de débito garantido por alienação fiduciária de imóvel, de modo que a ela seja permitida a retomada do financiamento.
Na petição inicial, ajuizada em junho de 2025, a autora narra que celebrou contrato de financiamento com a CEF para adquirir imóvel; que se tornou inadimplente em decorrência da pandemia; que “(...) verificou a possibilidade de firmar acordo com a ré, contudo a demandada não permitiu a composição, informando que o valor de débito só poderia ser realizado mediante o pagamento integral, evidenciando um dos eventos danosos praticados pela ré.”; que “(...) Diante da recusa da instituição em negociar, a autora foi impedida de adotar medidas imediatas, tendo ciência do leilão apenas após receber, inesperadamente, mensagens de terceiros informando sua realização em 21 e 24/07/2025, às 10h”; que a CEF iniciou leilão sem prévia notificação extrajudicial ou tentativa de realizar o abatimento do valor em aberto; que “(...) buscou, mais uma vez, a via administrativa para solucionar o litígio, entrando em contato com a requerida sob o protocolo de numero 20250402120560733303851 e comparecendo pessoalmente às agências da CAIXA”; que foi informada de que “não havia qualquer proposta viável de negociação, senão o pagamento integral da dívida, inviabilizando a regularização do débito.”; que houve violação do art. 26, § 2º-A da Lei 9.514/1997; que “(...) A violação a mencionada regra procedimental, deve implicar o reconhecimento da nulidade do LEILÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, e a consequente nulidade da da possível consolidação do Leilão em nome de qualquer que seja o arrematante.”; que “(...) a consolidação da propriedade não exime o credor do dever de cientificar o devedor acerca da realização do leilão, especialmente sobre a data e o horário da hasta pública, conforme previsão do art. 34 do Decreto-Lei 70/66 e entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.”; que “Tal exigência visa garantir ao devedor a última oportunidade de quitar a dívida até a assinatura do auto de arrematação, evitando a alienação do imóvel.”; que “(...) restando comprovado que a parte autora não foi pessoalmente notificada do leilão — tendo tomado conhecimento apenas por mensagens de terceiros — há vício insanável no procedimento expropriatório, devendo o mesmo ser declarado nulo”; que houve falha na prestação do serviço pela ré, nos termos do art. 6º, III, do CDC; que o contrato firmado “(...) não apresenta informações suficientes quanto aos prazos essenciais à purgação da mora, tampouco esclarece de forma transparente as etapas seguintes ao inadimplemento, como o cronograma do leilão ou a possibilidade de regularização antes da arrematação.”; que a falta de transparência configura violação contratual e compromete princípios da boa-fé objetiva e da lealdade nas relações de consumo; que, a teor do art. 186 do Código Civil, “(...) A insegurança do Autor ao lidar com cobranças indevidas, somada ao risco de negativação e sanções financeiras, caracteriza dano moral indenizável”; que é cabível a inversão do ônus da prova; que “O dano moral decorre diretamente da conduta negligente da ré, que, mesmo sendo procurada reiteradas vezes, recusou qualquer proposta de negociação razoável, levou o imóvel da autora a leilão sem notificação adequada e a deixou sem acesso aos canais de atendimento, expondo-a à angústia, incerteza e constrangimento.”; que “verifica-se a aplicação da teoria do desvio produtivo do consumidor, uma vez que a autora teve que despender tempo e esforço para tentar resolver a falha imputável unicamente à ré.”; que o STJ entendeu ser necessária a intimação pessoal do devedor para a realização do leilão extrajudicial, mesmo após a consolidação da propriedade; que “(...) a possibilidade de renegociação do débito e a adoção de solução menos gravosa ao devedor têm sido reconhecidas pelos Tribunais como fundamentos legítimos para a suspensão de leilões”; que deve ser concedida a tutela provisória de urgência para suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial realizado; que deve ser deferido o levantamento em favor da CEF dos valores depositados em juízo, para fins de abatimento da dívida; que, ao final, deve ser declarada a nulidade do leilão extrajudicial realizado, “restituindo-se o contrato de financiamento em favor da autora ou, alternativamente, determinando-se a reabertura de condições para celebração de novo plano de quitação acessível, resguardando-se o direito à moradia e à função social do contrato” (evento 1, INIC1).
Na sequência, a autora juntou comprovante de depósito judicial no valor de R$ 350,00 (evento 3, ANEXO2).
Foi concedida a gratuidade e foi indeferida a antecipação de tutela. A decisão também determinou a intimação da parte para apresentar emenda à inicial, através da apresentação de cópia atualizada e integral da certidão da matrícula do imóvel objeto da demanda (evento 4).
A autora apresentou emenda à inicial, e efetuou novo depósito no valor de R$ 350,00. A emenda foi recebida (eventos 9 e 11, respectivamente).
Ao final, sobreveio a sentença de improcedência, que considerou válidas as notificações e rejeitou a tese de nulidade do procedimento realizado pela CEF (evento 52).
No apelo, a autora alega que “após um período de dificuldade financeira decorrente da pandemia, buscou incessantemente regularizar sua situação, mas encontrou obstáculos impostos pela própria instituição financeira. Surpreendida com a notícia do leilão por terceiros, ajuizou a presente demanda e, demonstrando sua inequívoca boa-fé, passou a depositar em juízo os valores das parcelas vincendas, além de manter rigorosamente em dia o pagamento de todas as despesas acessórias do imóvel, como IPTU e cotas condominiais.”; que o entendimento adotado na sentença diverge da jurisprudência do STJ, no sentido de que a instituição financeira deve promover a intimação pessoal do devedor acerca dos leilões; que a norma tem por objetivo de possibilitar a purga da mora até a assinatura do auto de arrematação, nos termos do art. 34 do Decreto Lei 70/66, ou assegurar o exercício do direito de preferência, na forma do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97; que “A notificação por edital é medida extrema e excepcional, cabível apenas quando o devedor se encontra em local incerto e não sabido, o que não é o caso dos autos. A Apelante sempre residiu no mesmo endereço, o do próprio imóvel financiado. A ausência de intimação pessoal sobre o leilão constitui, portanto, vício insanável que acarreta a nulidade absoluta de todo o procedimento expropriatório.”; que a conduta da autora evidencia sua boa-fé e intenção de cumprir o contrato; que “Os comprovantes de depósito judicial, bem como os pagamentos de IPTU e condomínio, são provas cabais de que a Apelante não apenas deseja, mas está efetivamente adimplindo suas obrigações.”; que “A r. sentença, ao determinar a devolução dos valores depositados à Apelante, ignora a força probatória desses pagamentos e o princípio da cooperação (art. 6º do CPC). A Apelada, por sua vez, ao insistir na expropriação do bem mesmo ciente dos pagamentos, adota postura contrária à função social do contrato e à boa-fé, que deve nortear todas as relações jurídicas.”; que “A legislação (art. 27, §2º-B da Lei 9.514/97) assegura ao devedor o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. Os depósitos judiciais realizados pela apelante configuram exercício desse direito, que deveria ter sido reconhecido pelo juízo a quo.” (evento 57, APELACAO1).
A CEF apresentou contrarrazões (evento 63).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo não merece ser provido.
A sentença é mantida por seus próprios fundamentos – que passam a integrar o presente voto, independentemente de transcrição – e pelos motivos que se lhe acrescem, na forma adiante alinhada.
A inconstitucionalidade da execução extrajudicial já foi rejeitada pelo Supremo Tribunal Federal, que afirmou ser tal texto compatível com a Lei Maior. Essa conclusão foi ratificada no Tema n.º 249 de repercussão geral (RE n.º 627.106, que substituiu o AI n.º 771.770/RG/PR), com a seguinte tese: “É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei n.º 70/66” (julgado em 08/04/2021, DJE n.º 70, de 13/04/2021).
Com mais forte razão o raciocínio se aplica à execução promovida com base na Lei n.º 9.514/97, conforme tese fixada no tema n.º 982 da sistemática de repercussão geral pelo STF, que asseverou ser constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei n.º 9.514/1997.
A tese de que ocorre afastamento da atuação do Poder Judiciário não é correta. Eventual inobservância das normas e procedimentos pode sempre ser examinada pelo Judiciário, e é o que aqui se faz.
Caracterizada a inadimplência, os contratos padronizados do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e do SFI são expressos quanto à possibilidade de utilização da execução extrajudicial prevista na Lei n.º 9.514/97.
Quanto à pretendida aplicação das normas consumeristas à hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, a matéria já foi decidida pelo Superior Tribunal de Justiça, como se vê a seguir:
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 – (...)
1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese:
1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” [...]
(STJ, REsp 1891498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022).
E o procedimento de consolidação da propriedade obedeceu aos trâmites descritos nos artigos 22 a 33 da Lei n.º 9.514/97, com a redação dada pela Lei n.º 13.465/2017, que entrou em vigor em 08 de setembro de 2017, ou seja, antes do procedimento aqui questionado, no qual consolidada a propriedade em 2025.
O contrato de compra e venda de terreno, mútuo para construção de unidade habitacional com alienação fiduciária em garantia, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, com recursos do FGTS, foi celebrado em 28 de abril de 2016. O imóvel adquirido é localizado na Estrada João de Abreu, n.º 475, Bloco 18, Apto. 204, Residencial Ekos Monjolos, São Gonçalo/RJ (evento 9, ANEXO2).
O valor da garantia foi estipulado em R$ 140.000,00, do qual foi financiado o valor de R$ 77.416,56, a ser pago em 360 parcelas mensais sucessivas na fase de amortização, após o prazo de construção previsto de 25 meses. Já a prestação no período de amortização foi fixada em R$ 410,21, com vencimento do primeiro encargo mensal em 05/06/2016 (evento 9, ANEXO2, p. 2).
A autora admite ter interrompido o pagamento das parcelas mensais. Assim, deveria saber a consequência. Ante a inadimplência, foi iniciada a execução da dívida.
A presente ação foi proposta em 24 de junho de 2025, com a alegação de que a autora não foi notificada pessoalmente da designação dos leilões.
Conforme informação averbada na matrícula do imóvel, a autora foi validamente notificada para purgar a mora, através de intimação por edital, após tentativas frustradas de intimação pessoal, tudo na forma do art. 26, § 4º, da Lei n.º 9.514/97 (cf. Av.02 – certidão no evento 9, ANEXO2).
Foi certificado que o Cartório procedeu à tentativa de notificação, e verificando que a autora reside em local ignorado, incerto ou inacessível. Em vista disso, foram publicados os editais de intimação nas datas de 06/12/2024, 09/12/2024 e 10/12/2024, tal como exigido na norma de regência, e sem que tal importe em qualquer ilegalidade ou vício no procedimento.
A certidão do Cartório de Registro de Imóveis constitui ato oficial, lavrado e assinado pelo Oficial, dotado de fé pública, nos termos do art. 3º da Lei n.º 8.935/94, o qual certificou a tentativa de localização da devedora, no endereço do imóvel financiado. E seu teor possui presunção juris tantum de veracidade, podendo ser ilidida por prova em contrário – o que não ocorreu no caso em tela, nem foi requerida a produção de outras provas (evento 47).
Dessa forma, ainda que se defenda a tese de que a notificação não foi entregue à mutuária, também não haveria nulidade. Considerando a natureza habitacional destes contratos, não pode ser transferido à CEF, ou ao agente fiduciário, quando for o caso, o ônus de diligenciar à procura de mutuários.
Do contrário, bastaria ao mutuário inadimplente esquivar-se de receber as notificações, tornando letra morta o dispositivo que permite a publicação de editais quando o devedor estiver em lugar incerto e não sabido e, em última análise, inviabilizando a própria execução extrajudicial.
No mesmo sentido, julgado desta Corte, a saber:
“APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO EDITAL. VALIDADE. REDUÇÃO DE RENDA. TEORIA IMPREVISÃO. NÃO INCIDÊNCIA.
1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos.
2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).
3. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.
4. A alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.
5. Consoante dispõem os artigos 22 e seguintes da legislação em análise, a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem.
6. A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
7. No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora resta formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).
8. No caso dos autos, ocorreu a devida intimação para a purga da mora. Ademais, consoante consta da certidão da matrícula do imóvel, houve a intimação dos apelantes para a purgação da mora em 28.9.2022, fato não contestado pelos recorrentes.
9. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).
10. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024.
11. O fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res. BNH n.º 11/72.
12. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.
13. Os apelantes tinham ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.
14. Vige em nosso ordenamento jurídico, em matéria contratual, o princípio da autonomia da vontade atrelado ao pacta sunt servanda, o que impede a revisão contratual pelo Poder Judiciário quando inexiste descumprimento ou ilegalidade nas cláusulas avençadas. Desse modo, não se aplica o artigo 6º, V, do CDC, ou o artigo 478 do CC, e sim as regras contratuais. O contrário faria o mutuante segurador dos infortúnios particulares dos mutuários, causando o encarecimento do sistema. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel. Des. Fed. GUILHERME COUTO DE CASTRO, DJe 12.3.2020; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5073064-22.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. ALUÍSIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJe 18.3.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5075483-78.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2021.
15. A redução da renda não autoriza a aplicação da teoria da imprevisão, vez que não se apresenta como um fato superveniente imprevisível, de caráter geral, no cumprimento do contrato. A situação econômico-financeira dos mutuários não pode ser imposta ao credor, e não tem o condão de modificar as cláusulas contratuais do mútuo, nem de ensejar a aplicação da cláusula rebus sic standibus. Nessa conformidade, é inaplicável à hipótese a regra do art. 478 do Código Civil. Assim, não há como o Judiciário se imiscuir nesta relação para impor as condições convenientes ao mutuário. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5002403-63.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. ALUISIO MENDES, DJe 16.11.2021; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5125179-49.2021.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 24.7.2024.
16. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.
17. Apelação não provida.” – grifos nossos
(TRF2, AC 5000627-56.2024.4.02.5117/RJ, Rel. Des. Federal RICARDO PERLINGEIRO, 5ª Turma Especializada, julgado em 6/11/2024)
Decorrido o prazo para purgar a mora, a consolidação da propriedade ocorreu em 26 de fevereiro de 2025 (cf. Av.03 – certidão no evento 9, ANEXO2).
Em relação aos leilões, a autora anexou à inicial a notificação extrajudicial recebida, contendo as informações acerca das hastas, designadas para 21 e 24 de julho de 2025 (evento 1, ANEXO6, p. 4 a 6). O imóvel em discussão é o de n. 381 da listagem constante do Edital de Consolidação de Propriedade – Leilão Público Nº 0030/0225 - CPA/RE, com valor de venda no 1º leilão de R$ 149.080,79; no 2º leilão, de R$ 97.042,63, e valor de avaliação de R$ 132.000,00 (evento 1, ANEXO6, p. 3 e edital no evento 41, COMP4, p. 108).
E é cláusula padrão dos editais de leilões promovidos pela CEF o direito de preferência assegurado ao devedor, como exigido pela norma. A notificação encaminhada ao endereço do imóvel financiado é expressa quanto à possibilidade de exercício da preferência pelo preço correspondente ao valor da dívida – à época, estimada em R$ 97.042,63 (evento 1, ANEXO6, p. 5).
Não há notícia nos autos do resultado dos leilões, e nem foi requerido que a CEF apresentasse os documentos respectivos.
E não há previsão legal que imponha a notificação pessoal, com assinatura de recebimento, sobre os leilões. Basta mera correspondência devidamente enviada, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei n.º 9.514/97, sendo admissível até endereço eletrônico.
No caso em tela, a CEF comprovou o envio de notificação por via extrajudicial à mutuária, com o objetivo de cientificá-la acerca dos leilões e da possibilidade de exercício do direito de preferência. O AR foi encaminhado ao endereço do imóvel financiado, e foi recebido por terceiro (evento 41, COMP5 e COMP6).
E não se argumente que “não há qualquer prova de notificação válida da autora, o que por si só vicia o procedimento de execução extrajudicial.” (evento 47, REPLICA1). Embora o AR ter sido assinado por terceiro, como visto, a própria autora anexou à petição inicial a notificação extrajudicial recebida, identificada pelo código de rastreamento postal YQ720712097B, o qual se vincula ao Aviso de Recebimento n.º AR720712097YV, cuja cópia foi juntada aos autos pela CEF (evento 1, ANEXO6 e evento 41, COMP6, respectivamente).
De qualquer forma, a ciência inequívoca da devedora acerca da realização das praças afastaria suposto vício de intimação, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Veja-se:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97.AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. AJUIZAMENTO DE AÇÃO CAUTELAR. SUSPENSÃO LIMINAR DA PRAÇA. FINALIDADE DO ATO ATENDIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Não há violação do art. 535 do CPC/73 quando o eg. Tribunal estadual aprecia a controvérsia em sua inteireza e de forma fundamentada.
2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997"(AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/03/2021, DJe de 09/03/2021).
3. Na hipótese, o acórdão recorrido consignou expressamente que os devedores constantes do título executivo foram devidamente notificados acerca da realização dos leilões, sendo desnecessária a intimação do agravante por se tratar de possuidor amparado por contrato particular não levado a registro.
4. Ainda que se considerasse necessária a intimação do agravante ante a ciência, pela exequente, da realização de negócio de compra e venda com os devedores, "A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).
5. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que o agravante teve ciência inequívoca da data de realização dos leilões, em razão de haver ingressado com medida cautelar da qual resultou a suspensão liminar da praça, não lhe cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada.
6. Agravo interno a que se nega provimento.” – grifos nossos
(STJ, AgInt no REsp 1325854/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, j. 04/10/2021, DJe 08/11/2021)
Assim também já decidiu esta Sexta Turma Especializada, a saber:
“APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGA DA MORA. INTIMAÇÃO POR OFICIAL DO RGI. LEILÃO PÚBLICO. NOTIFICAÇÃO REALIZADA. CONJUNTO PROBATÓRIO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO AO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO
1. Apelação Cível interposta por ELISA JACOB FREITAS TORRES e VANILDO PATROCINIO TORRES em face da Sentença que resolveu o mérito e julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I do CPC. Condenação da autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, à razão de metade em favor de cada ré, nos termos do art. 85 do CPC/2015. Contudo, a exigibilidade de tais verbas fica suspensa, conforme disposto no art. 98, §3º do CPC.
2. Em 12/11/2014, os Apelantes celebraram contrato de financiamento imobiliário com a CEF no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH (nº 144440745953-0), com alienação fiduciária em garantia, assumindo a dívida no valor de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), a serem amortizados no prazo de 420 (quatrocentos e vinte) meses.
3. A intimação pessoal dos fiduciantes para a purga da mora está averbada na matrícula do imóvel objeto da execução extrajudicial.
4. As averbações realizadas pelo Oficial no Registro do Imóvel são dotadas de fé-pública, tendo sido observada a legislação pátria na sua realização, sob pena de responsabilidade prevista no art. 28 da Lei nº 6.015/1973.
5. Certidão de Registro do imóvel objeto da alienação fiduciária informa que os fiduciantes foram devidamente intimados para purgar a mora.
6. A Lei nº 9.514/1997 estabelece em seu art. 27, §2º-A, incluído pela Lei nº 13.465/2017, que as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
7. A legislação pátria, em momento algum, determinou a intimação pessoal do devedor para a realização dos leilões, mas tão somente a sua comunicação, visto tratar-se de consequência lógica da inadimplência do fiduciante, que foi intimado pessoalmente para purgar a mora e quedou-se inerte.
8. A finalidade da norma é permitir o exercício do direito de preferência pelo devedor até a data da realização do segundo leilão, como previsto no art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997, também incluído pela Lei nº 13.465/2017.
9. No caso concreto, o fato da ação ter sido ajuizada em 28/11/2023, momento anterior à realização do segundo leilão, e a juntada do edital do leilão na petição inicial demonstram que os Apelantes tiveram ciência prévia da sua realização, podendo ter exercido o seu direito de preferência caso assim o desejassem.
10. Em virtude da ausência de prejuízo aos fiduciantes, visto que, repise-se, tinham inequívoca ciência da realização dos leilões extrajudiciais, não há que se falar em nulidade do procedimento.
11. Não havendo interessados nos leilões previstos na Lei 9.514/97, a dívida resta extinta, passando o imóvel a ser de propriedade plena da CEF, a qual pode oferecê-lo à venda pelo valor que lhe aprouver, não estando mais restrita ao valor da avaliação do bem ou ao valor da dívida, eis que extinto qualquer vínculo com o contrato anterior, não havendo que se falar em diferenças ou saldo a ser apurado em favor dos antigos fiduciantes. Precedentes.
12. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados em 1% sobre o valor fixado na sentença, nos termos do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade encontra-se suspensa ante a gratuidade de justiça deferida” – grifos nossos.
(TRF-2, AC 5007749-02.2023.4.02.5006, Rel. Des. REIS FRIEDE, 6ª Turma Especializada, j. 26/07/2024)
Inequívoca a ciência do débito e da oportunidade para purgar a mora e eventualmente disputar o imóvel com preferência frente a terceiros, do que também não se nota qualquer intenção. Tudo nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9.514/97.
Além disso, atualmente, nem se admite mais tal possibilidade, pois a consolidação da propriedade ocorreu após a Lei n.º 13.465/2017, que assegura expressamente apenas o direito de preferência, como ressalvou o STJ:
“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022.
2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes.
4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
7. Recurso especial conhecido e não provido.” – grifos nossos
(STJ, REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023)
Em suma, sob qualquer ângulo, nada impedia o exercício de preferência até a data da realização do segundo leilão, conforme previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/97.
Certo é que a devedora já sabia de toda a situação, e preferiu aguardar a designação dos leilões para ajuizar a ação.
E ainda pediu gratuidade, o que indica falta de condição de participar do leilão e comprar o bem, ou de quitar o débito acumulado, caso fosse retomado o financiamento.
Na petição inicial, não há uma linha sequer sobre a alegada proposta de renegociação ou em quais condições pretendia regularizar o débito. Consta apenas o singelo pedido de “restituição” do contrato de financiamento em favor da autora ou, alternativamente, de “reabertura de condições para celebração de novo plano de quitação acessível, resguardando-se o direito à moradia e à função social do contrato” (evento 1, INIC1, p. 16).
A análise financeira realizada no momento da contratação visa exatamente assegurar que o mutuário possui condições financeiras para arcar com a dívida que pretende assumir. Isso não significa, contudo, que futuras alterações em sua renda deveriam vincular os reajustes das prestações, pois foi exatamente esse critério que levou a dívidas impagáveis no passado, já que o saldo devedor continuava sendo reajustado pelos índices de poupança/FGTS.
O contrato é garantido por alienação fiduciária, e incidem, nos seus próprios termos, as normas do sistema financeiro da habitação. A petição inicial é absolutamente genérica, sem ao menos apontar os parâmetros da pretendida renegociação.
Inviável fazer do Juiz terceira parte no contrato, com a mão de ferro estatal, e mudar regras validamente pactuadas. Como rever contrato válido, apenas em razão da insatisfação da parte com os critérios contratados? Isto seria imposição, e não contratação.
Ainda que se queira aplicar o Código de Defesa do Consumidor, o artigo 6º, V, não tem o condão que a parte quer. Ele exige a situação de quebra objetiva da base contratual, e isto não ocorreu. Nem a Lei nº 8.078/90 pode ser interpretada como permissivo para o mutuário alterar e descumprir cláusulas previstas em consonância com a lei.
Em verdade, a autora pretende impor à CEF a renegociação do mútuo, de acordo com sua própria visão do que seria um contrato justo e igualitário, que lhe permita pagar de modo que as suas condições financeiras permitam. Todos os que devem gostariam disso, mas é evidentemente inadmissível ao magistrado fazer cortesia com o chapéu alheio, sem base legal.
A parte alega dificuldades financeiras, mas não cabe ao Judiciário impor novo parcelamento da dívida. Há procedimento previsto em lei especial para a alienação fiduciária em garantia e a dívida decorre justamente da inadimplência da mutuária em parcelamento anterior. E, ainda que fosse o caso, qualquer proposta deveria observar o valor da dívida, o que não se considerou aqui.
Conforme apontado pela CEF em contrarrazões, “(...) as alegações da autora se perdem em si mesmas, por sequer depositou o valor do débito existente para que pudesse discutir o contrato ou o valor dos imóveis dados em garantia.” (evento 41, PET7, p. 4).
O principal argumento a embasar o pedido de renegociação, no caso, reside em situação externa à relação contratual, relacionada à mudança do padrão de renda familiar, por perda de ganhos e atual estado de dificuldade.
Eventos de tal natureza, porém, não autorizam a revisão nem a rescisão do contrato, nem há qualquer previsão legal que obrigue a credora a renegociar o débito diante de tais condições. A regra do artigo 478 do Código Civil não é cabível, pois ela pressupõe situação imprevisível, e a regra do art. 6, V, do CDC, também não incide, pois a eventualidade de mudança de renda já é considerada na base do negócio. E nem a faculdade contratual de renegociação, a critério mútuo, pode ser assim interpretada.
Não há base para impor à credora a incorporação das prestações não pagas ou a renegociação do débito. Nem mesmo a Lei n.º 11.922/2009, que trata de tal possibilidade, mas somente aos contratos nela previstos. Em todo caso, trata-se de faculdade concedida às partes envolvidas. Não é possível, destarte, impor tal renegociação nesta seara.
Ademais, os contratos de mútuo possuem cláusula padrão estipulando o vencimento antecipado da dívida em caso de inadimplência e, sempre vale reiterar, a autora estava em mora, de modo confesso.
Como visto, a devedora estava inadimplente, e tinha ciência de que a credora promovia a cobrança da dívida, mas permaneceu inerte. E somente propôs a ação algumas semanas antes do 1º leilão, quando já nem era mais possível o pretendido “abatimento dos débitos existentes no contrato discutido” (evento 1, INIC1, p. 16), através do depósito em juízo de apenas algumas parcelas vencidas do financiamento.
Noutras palavras, a parte dispunha das informações necessárias para purga da mora em tempo hábil, mas não o fez. Isso não interessou, e sim tentar, quem sabe, o reconhecimento da nulidade do procedimento.
Quem quer purgar a mora (e não adiar a perda do bem), deve no mínimo depositar de imediato valor em juízo, exatamente para suspender a exigibilidade da dívida. Mas aqui não houve oferta alguma, mas apenas depósitos de valores manifestamente insuficientes.
À época própria, não foi purgada a mora e restou consolidada a propriedade em favor da credora fiduciária, tal como previsto expressamente no contrato e no art. 26 da Lei n.º 9.514/97. E, para eventual direito de preferência, bastava participar do certame, como assegurado nos editais padrão dos leilões realizados pela CEF/EMGEA.
Por fim, ausente qualquer cobrança indevida, ou constrangimento causado pela CEF, não há responsabilidade pelos alegados danos morais.
Em síntese, não há prova de vício na execução extrajudicial, que observou as formalidades legais, e não há base para a pretendida revisão contratual. A improcedência do pedido é de rigor.
Voto por negar provimento à apelação, com majoração da verba honorária em 1%, mantida a suspensão da exigibilidade, diante da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3º, do CPC).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002821783v2 e do código CRC ea6bebd3.
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Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 30/04/2026, às 17:17:07