Apelação/Remessa Necessária Nº 5001177-65.2025.4.02.5101/RJ
RELATOR: Juiz Federal GUILHERME BOLLORINI PEREIRA
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por T. D. S. P. em face da sentença (evento 72, 1º grau), proferida nos autos da ação ordinária ajuizada pelo apelante contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, que julgou improcedente o pedido consistente na declaração de nulidade do leilão do imóvel discutido nos autos.
Nas suas razões recursais (evento 77, 1º grau), o apelante alega, em síntese: (i) a ausência de intimação para purgar a mora; (ii) a irregularidade da notificação acerca da data dos leilões extrajudiciais; e (iii) a nulidade do procedimento de execução extrajudicial do contrato de financiamento imobiliário firmado com a CEF, em razão do descumprimento das regras legais. Requer, ao final, a reforma integral da sentença para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial e, caso não seja possível a restituição do imóvel, a conversão da nulidade em perdas e danos, conforme o art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/97.
Em contrarrazões, a CEF sustenta a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade, pugnando pelo desprovimento do recurso (evento 84, 1º grau).
O Ministério Público Federal justificou a desnecessidade de sua intervenção na presente lide (evento 5, 2º grau).
É o relatório.
VOTO
Conheço da apelação, eis que presentes os requisitos de admissibilidade.
Trata-se de apelação interposta por T. D. S. P. em face da sentença (evento 72, 1º grau), proferida nos autos da ação ordinária ajuizada pelo apelante contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, que julgou improcedente o pedido consistente na declaração de nulidade do leilão do imóvel discutido nos autos.
Cinge-se a controvérsia na regularidade de execução extrajudicial de contrato de financiamento imobiliário.
A parte autora narra que celebrou com a CEF instrumento particular de mútuo com garantia de alienação fiduciária para a aquisição do imóvel situado na Estrada da Pedra, nº 2.243, apto. 107, bloco 06, Santa Cruz, Rio de Janeiro/RJ (evento 1, MATRIMOVEL4, fl. 1, 1º grau),), e afirma que a instituição financeira deflagrou procedimento de execução extrajudicial do contrato, nos termos da Lei nº 9.514/97.
De início, registra-se que o apelante não nega a impontualidade do pagamento das prestações.
Acerca da regularidade, ou não, do procedimento extrajudicial, a Lei nº 9.514/97, que rege o instituto da Alienação Fiduciária de bem imóvel, estabelece nos seus artigos 26 e 27 o procedimento por meio do qual a credora fiduciária constitui em mora o devedor fiduciante e, caso não ocorra o pagamento das parcelas vencidas e vincendas mais encargos legais e contratuais em 15 dias, haverá a consolidação da propriedade em favor daquele.
A seguir, colacionam-se tais dispositivos:
“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (grifo nosso)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§1º. Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
§2º. No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
§2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
§3º. Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
§4º. Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
§5º. Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
§6º. Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
§7º. Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
§8º. Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
§9º. O disposto no §2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009”.
Desta forma, verifica-se que se faz necessária a intimação pessoal do devedor para que purgue a mora, por meio de oficial do Registro de Imóveis (art. 26, §1º), podendo tal intimação ser realizada por edital caso esteja em local ignorado, incerto ou inacessível, a teor do disposto no §4º do art. 26.
No caso concreto, conforme se extrai do documento juntado no Evento 1 (MATRIMOVEL4, fls. 6, 1º grau), verifica-se que houve tentativa frustrada de intimação pessoal do devedor, razão pela qual foi promovida a intimação por edital, publicada nos dias 13/05/2024, 14/05/2024 e 15/05/2024. Registra-se:
Tal circunstância evidencia a regularidade do procedimento de execução extrajudicial.
Nesse contexto, decorrido o prazo previsto no art. 26, parágrafo 7°, da lei 9.514/97 sem purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.
No caso em tela, operou-se a consolidação da propriedade fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, em 01/11/2024, conforme consta do Evento 1 (MATRIMOVEL4, fl. 6, 1º grau).
Importante consignar que as anotações advindas do Oficial do RGI se revestem de fé pública, gerando presunção juris tantum, somente podendo ser desconstituídas por robusta prova em contrário, conforme jurisprudência desse Tribunal, in verbis:
APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. NECESSIDADE. CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. COMPROVAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Apelação contra a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel adquirido pela apelada através de financiamento imobiliário, tendo a obrigação sido convertida em perdas e danos, diante da arrematação do bem por terceiro. 2. Na origem, trata-se de ação anulatória ajuizada pela apelada, objetivando anular a consolidação de propriedade do imóvel adquirido através de contrato de financiamento imobiliário, sob o fundamento de que a CEF não cumpriu o disposto na Lei nº 9.514/97, deixando de realizar a notificação pessoal da mutuaria, através do Oficial de Cartório de Títulos e Documentos, para que a mesma pudesse purgar a mora e tomar conhecimento da data, hora e local dos leilões. 3. A intimação do fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, far-se-á pessoalmente, sendo que, quando o mesmo se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital. No caso, a apelada foi notificada através do expediente nº 050/2010, datado de 3.3.2010, com ciência exarada em 22.3.2010, fato que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF. O Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis, ao emitir a certidão de inteiro teor do imóvel ora em discussão, deixou evidente, com a fé pública que lhe é peculiar, através da averbação nº 10/28334, ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora. 4. As anotações advindas do Oficial do RGI se revertem se fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). 5. Diante do acolhimento da apelação, devem ser invertidos os ônus sucumbências. Considerando se tratar de causa de pouco complexidade e que não apresenta singularidade em relação aos fatos e direitos alegados, permanece mantida a condenação no patamar mínimo de 10% sobre o valor da causa (R$ 47.704,44), em favor da CEF, ficando a exigibilidade suspensão, haja vista a gratuidade de justiça deferida em favor da apelada. 6. Apelação provida. Invertido o ônus sucumbencial.
(0013697-65.2013.4.02.5101, Apelação, Órgão julgador: 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão: 17/01/2019, Data de disponibilização: 24/01/2019, Relator Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO) (grifamos)
É cediço que a impontualidade no pagamento das prestações enseja o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel, nos termos dos arts. 26 e 27, da Lei 9.514/9.
Nesse ponto, não que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal do mutuário acerca da designação dos leilões, uma vez que não existe previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões.
A propósito colaciono julgados desta 5ª Turma Especializada:
“APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. INADIMPLÊNCIA. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. COMPROVAÇÃO. VÍCIO PROCEDIMENTAL NÃO VERIFICADO. REGULARIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO AO FIDUCIANTE. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Apelação contra a sentença que julgou improcedente o pedido formulado pelos apelantes, com o objetivo de anular o procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente nos termos na Lei 9.514/97.
2. O Decreto-lei nº 70/1966, que disciplina a execução extrajudicial de garantia hipotecária, já teve sua constitucionalidade reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal. A Egrégia Corte entendeu que a venda do imóvel pelo credor hipotecário não viola a inafastabilidade da jurisdição ou o devido processo legal, pois, ainda que o controle judicial se dê a posteriori, nada impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida pelos meios processuais adequados (STF, Primeira Turma, RE 223075, Rel. Min. ILMAR GALVÃO, DJ: 6.11.1998).
3. Em relação à Lei nº 9.514/1997, o Pretório Excelso reconheceu a repercussão geral do tema (STF, Tribunal Pleno, RE 860631, Rel. Min. LUIZ FUX, DJe: 7.2.2018), ainda pendente de julgamento. Contudo, tendo em vista a semelhança entre as prescrições da Lei e do referido Decreto, este Tribunal vem lhe aplicando o mesmo entendimento. Precedentes: TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 0128311-83.2013.4.02.5101, Rel. Juiz Fed. Conv. ANTONIO HENRIQUE CORREA DA SILVA, e-DJF2R: 11.7.2019; TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 0110891-62.2013.4.02.5102, Rel. Des. GUILHERME CALMON, e-DJF2R: 29.3.2016.
4. Nos termos do art. 26 da Lei n.º 9.514/97, “o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação instaurado pela Caixa Econômica Federal.” No caso, não há controvérsia acerca do fato de o mutuário ter sido intimado, com a finalidade de purgar a mora, pelo Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Linhares, o qual detém fé pública, possuindo as suas anotações presunção de veracidade, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). O ato de comunicação se deu de forma regular, não havendo que se falar em nulidade do procedimento de execução extrajudicial, em virtude de vício de notificação do mutuário para purgação da mora.
5. Embora previsto no artigo 39, inciso II da Lei 9.514/97, que é "lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura de arrematação, purgar o débito", tal purgação refere-se ao pagamento integral do débito, o que não se observa no caso em tela, uma vez que os recorrentes não demonstraram a intenção de realizar o pagamento dos débitos em atraso na integralidade. Frise-se que os apelantes também não demonstraram o desejo de depositar judicialmente as parcelas inadimplidas. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00653018920184025101, Rel. Des. Fed. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, DJE 5.12.2018; TRF2, 7ª Turma Especializada, AC 01066348620164025102, Rel. Des. Fed. JOSÉ ANTONIO NEIVA, DJE 13.9.2017.
6. Não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial por falta de intimação pessoal do mutuário acerca da designação de leilão, pois não existe previsão legal de notificação pessoal do devedor quanto às datas de realização dos leilões (TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 00009506920124025117, Rel. Juiz Fed. Conv. MARCELO DA FONSECA GUERREIRO, DJE 12.12.2018; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 50002324020194025117, julgado em 8.6.2020).
7. A nova redação dada pela Lei n.º 13.467/2017 à Lei n.º 9.514/1997, estabeleceu que não é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, é a assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, não havendo nos autos indícios de que os apelantes pretendiam exercer tal direito.
(...)
11. Apelação cível não provida.
(TRF2, AC 5001454-28.2018.4.02.5004, 5ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO, DJe 04/11/2020, g.n)
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIARIA. LEI Nº 9.514/97. INADIMPLENCIA. TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE REQUISITOS. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. RECURSO IMPROVIDO.
1. Trata-se de agravo de instrumento com requerimento de tutela antecipada recursal interposto por CLAUDEMIR ROGERIO DA SILVA e TATIANE ESTEFANINE OLIVEIRA DA SILVA em face de decisão que, nos autos da ação anulatória nº 5000277-92.2024.4.02.5109, ajuizada em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL, perante o Juízo da 1ª Vara Federal da Resende, indeferiu a tutela de urgência objetivando que a agravada: "anule o leilão do imóvel descrito sob a matrícula nº 89246, registrada perante o 1º Oficio de registro de imóveis de Cuiabá - MT, bem como qualquer outro ato de leilão que venha a ocorrer ou que já tenha ocorrido, e ainda seus efeitos considerando que pode ou não ocorrer a arrematação por terceiros".
2. O inadimplemento dos devedores autorizou o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em favor da agravante, conforme histórico descrito na certidão anexada no evento 1 - MATRIMOVEL13 dos autos originários.
3. Consoante se extrai do item AV -7 da certidão do 2º Ofício de Justiça de Resende, o agravante foi pessoalmente notificado em 07/07/2023 às 16:05h
4. Importante consignar que as informações constantes da referida certidão ostentam a presunção de veracidade e de legitimidade, só podendo ser infirmada por meio de prova robusta me sentido contrário. Precedente: APELAÇÃO CÍVEL Nº 0006657-62.2018.4.02.5002, 5ª Turma especializada. Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL RICARDO PERLINGEIRO; Julgado em 21/01/2020.
5. Logo, não há irregularidade no procedimento e, não tendo ocorrido a purgação da mora, consolidou-se a propriedade do imóvel em favor da CEF.
6. Reitera-se que os autores/agravados confessam a sua inadimplência e não demonstraram intenção de purgar a mora, o que atrai a aplicação do disposto no art. 26 da Lei 9.514/97, in verbis: “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.”
7. No que tange a ausência de intimação para os leilões, o parágrafo 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97 determina que o devedor seja comunicado tão somente sobre as datas, horários e locais dos leilões por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, pois não é necessária a intimação pessoal do devedor sobre tal ato procedimental
8. Registra-se que a ação foi proposta ainda antes da realização do primeiro leilão, marcado para o dia 03/04/2023, conforme noticiado na petição inicial, o que denota a ciência dos agravantes quanto ao procedimento, bem como era possível exercer o direito de preferência para aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, mais encargos, despesas e impostos correlatos, conforme previsão do art. 27, § 2º da citada lei.
9. Dessa forma, restou incontroverso o inadimplemento dos autores/agravantes quanto ao pagamento avençado no contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, que culminou com o início do procedimento para a consolidação da propriedade pela instituição credora e designação de leilões extrajudiciais.
10. Não há nos autos elementos que evidenciem a probabilidade do direito à declaração de nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel cedido em garantia fiduciária por violação ao procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
11. Sem embargo, portanto, a interpretação adotada no decisum recorrido não se afigura manifestamente equivocada, cabendo sua reforma, por meio de agravo de instrumento, somente quando o juiz dá a lei interpretação teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, o que não ocorreu, no caso em tela.
12. Agravo de instrumento improvido.
(TRF2, AI 5005453-53.2024.4.02.0000, Relator Des. Fed. ALCIDES MARTINS, 5a. Turma Especializada, julgado em 08 de julho de 2024)
De acordo com o parágrafo 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97, o devedor deve ser comunicado tão somente sobre as datas, horários e locais dos leilões por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, in verbis:
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Tal exigência legal foi devidamente cumprida pela CEF, conforme se extrai dos documentos acostados no evento 33, ANEXOS 3, 5, 6 e 7, 1ºgrau.
Nesse contexto, a prova dos autos revela que o procedimento de execução adotado pela Caixa Econômica Federal observou todas as exigências legais necessárias, sendo, portanto, válida e eficaz a consolidação da propriedade.
Considerando que o autor tinha ciência de sua inadimplência, era previsível que tal circunstância culminasse na consolidação da propriedade fiduciária em favor do agente financeiro, nos termos da Lei nº 9.514/97.
Na espécie, não se mostra razoável que o devedor permaneça por longo período na posse do imóvel adquirido com recursos financiados pela Caixa Econômica Federal e, a pretexto de supostas irregularidades no procedimento de execução extrajudicial, busque a invalidação da consolidação regularmente efetivada em favor da credora.
Nesse panorama, em virtude da inexistência de qualquer vício no procedimento, não há como declarar a nulidade dos atos posteriores à consolidação da propriedade do imóvel financiado ora em discussão, razão pela qual deve ser mantida a sentença.
Pelo exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação, na forma da fundamentação supra. Determino a majoração dos honorários de sucumbência de 10% (dez por cento) para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa (R$ 36.359,83 - evento 1, inic1, fls. 16, 1º grau), na forma do art. 85, §11, do CPC, cuja exigibilidade restará submetida à condição suspensiva, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida nos autos (evento 19, 1º grau).
Documento eletrônico assinado por GUILHERME BOLLORINI PEREIRA, Juiz Federal Convocado, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002802372v2 e do código CRC a53340ba.
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