Apelação Cível Nº 5009333-70.2024.4.02.5103/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de embargos de declaração opostos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF).
A embargante ataca acórdão que deu apenas parcial provimento à apelação por ela interposta, e em aspecto menor (Evento 10).
Em suas razões, a embargante sustenta que o julgado foi omisso e contraditório, ao afirmar a responsabilidade do adquirente do imóvel pelo pagamento das taxas e contribuições condominiais, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/97, e do art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, e que somente pode ser responsabilizada após ser imitida na posse do bem (o que não ocorreu), mas, ao mesmo tempo, constatou que a consolidação da propriedade fiduciária foi anulada e que o devedor permaneceu na posse do imóvel durante a tramitação do feito, fatos reconhecidos no julgado, e que contrariam a jurisprudência do STJ sobre o tema. Prequestiona-se a matéria (Evento 15).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O recurso de embargos de declaração é conhecido, porém será desprovido.
A pretexto de colocar o tema sob ângulo de supostas omissão e contradição, a embargante pretende discutir o julgado em suas premissas e fundamentos. Tal debate não tem lugar em sede de embargos de declaração, cujos pressupostos estão previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil.
O acórdão embargado apreciou de modo suficiente a questão. A leitura do voto o mostra e, a rigor, a própria ementa já dá indicativo suficiente:
DIREITO CIVIL. COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997. RESPONSABILIDADE EM REGRA DO DEVEDOR-FIDUCIANTE. OBRIGAÇÃO DO CREDOR-FIDUCIÁRIO QUANDO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
1. Apelo da CEF contra a sentença que julgou procedente a ação que cobra cotas condominiais não pagas de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia.
2. É ao proprietário que a lei atribui o dever primário e imediato de pagar as cotas condominiais (artigo 1.336, inciso I, do CC). Nos casos de alienação fiduciária em garantia, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais (art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97). Em regra, nas relações de financiamento em condições de mercado, o credor fiduciário, embora proprietário em confiança do bem, não responde pelas cotas condominiais em atraso quando o imóvel está na posse do devedor, salvo se a propriedade plena se consolidar em seu nome, ou quando há demora injustificável em operar essa consolidação.
3. No caso, a credora chegou a consolidar a propriedade plena, e o ex-mutuário saiu do imóvel, mas ajuizou ação e o procedimento de execução extrajudicial veio a ser anulado. Nesse quadro, a Caixa responde diretamente ao Condomínio, pelas cotas. Inviável imputar ao condomínio e, consequentemente, aos demais condôminos, o ônus de aguardar que a Caixa faça nova execução, pois o erro foi seu. Sentença correta, com pequena mudança quanto aos juros moratórios. Apelação da CEF parcialmente provida.
E no corpo do voto os demais aspectos são enfrentados com suficiência.
A omissão referida por lei é aquela pertinente a aspecto indispensável ao julgado, que dele deve constar (v.g, falta de exame da verba honorária), e não a de não enxergar a prova como a parte a vê, ou a de não adotar as premissas que a parte derrotada entende corretas.
Sobre o disposto no art. 27 da Lei n. 9.514/97 e a consolidação da propriedade pela credora, bem como sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, o julgado apontou claramente que:
“Apesar da consolidação da propriedade em seu nome, a CEF alega que não é responsável pela dívida condominial porque jamais chegou a ter a posse direta do bem, em razão de pendente discussão judicial sobre a execução (Evento 10, ANEXO2.
E, em consulta à referida ação anulatória (processo n. 5007320-69.2022.4.02.5103), verifica-se que o pedido foi julgado procedente e anulado todo o procedimento de execução, em razão da ausência de intimação pessoal do devedor para purga da mora, já que o Oficial do Cartório certificou indevidamente o fato.
A sentença foi proferida em junho de 2025 e o trânsito em julgado foi certificado em fevereiro de 2026. E ali é indicado que o devedor teria permanecido na posse do imóvel ao longo da tramitação do feito.
[...]
De outro lado, o Condomínio alega que o antes ocupante desocupou e esvaziou o imóvel, e retirou até objetos como torneiras, lustres, portas e tomadas, tendo constatado cenário de “completo abandono” quando teve de adentrar o local em razão de infiltrações, como mostrado em fotografias (Evento 14, ANEXO2).
Por fim, na ação anulatória, a própria CEF admitiu que é responsável pelas cotas condominiais, ao dizer que está obrigada mensalmente a “custear os encargos de natureza propter rem” enquanto é impedida de alienar o bem (Evento 14, p. 03, reportando-se à petição do Evento 107 dos autos da ação anulatória).
E é o caso.
A jurisprudência do STJ assentou o entendimento de que não pode ser transferido aos demais condôminos os ônus decorrentes do inadimplemento contínuo do devedor fiduciante, e nem pode a credora fiduciária se eximir de tal responsabilidade, deixando a dívida acumular mensalmente em detrimento de terceiros condôminos alheios ao contrato de garantia fiduciária. [...]
Se todo inadimplemento de condomínio gerasse a possibilidade de imediata cobrança contra o titular da garantia o sistema seria abalado, com desprestígio da modalidade e imediata repercussão negativa para a seara negocial.
A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais é, portanto, do devedor enquanto ele estiver na posse direta do imóvel. Tal responsabilidade, passa ao credor fiduciário, contudo, quando a propriedade se consolidar em seu nome, ou, por construção jurisprudencial, se há clara morosidade do credor em adotar providências para consolidar a propriedade, o que deve ser aferido em cada caso.
Dessa forma, na ausência de pagamento das cotas condominiais pelo devedor, e comprovada a cessação da posse daquele sobre a unidade objeto da cobrança, a CEF deve sim arcar diretamente com os valores devidos.
Assim, não pode ser imputado ao Condomínio o prejuízo decorrente da anulação da execução e da consolidação da propriedade, com o retorno dos contratantes ao status quo ante.
O quadro demonstra que o imóvel está desocupado e abandonado, e, diferentemente do precedente citado, o devedor também está inadimplente com o contrato de mútuo. A CEF terá de repetir a execução extrajudicial e afinal retomará o bem, para futura nova tentativa de alienação em leilão, quando, de toda forma, terá de assumir o débito condominial pendente, como ela mesma o admitiu e é praxe dos editais de leilões, ou para alienação direta”.
Quanto ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça exarado no Tema n. 886, o voto condutor assinalou que:
“A matéria decidida no âmbito dos recursos repetitivos pelo STJ, no Tema n. 886, invocado pela apelante, versa sobre compromisso de compra e venda não levado a registro e a efetiva relação material com o imóvel, para fins de responsabilidade pelas obrigações condominiais, também não altera o quadro traçado acima. De acordo com aquele julgado:
“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.
Aqui, repise-se, a CEF chegou a consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, em 2022, e o anterior mutuário já não ocupava o bem, visivelmente abandonado.
A credora, ao consolidar sua propriedade sobre o bem, responde pelas cotas condominiais inadimplidas, mesmo anteriores à consolidação, como também já assentado pelo STJ: [...]
Por conseguinte, a obrigação relativa ao pagamento das cotas condominiais está prevista em lei e é disciplinada na convenção de condomínio, daí que não pode a CEF, na qualidade de credora fiduciária, eximir-se de tal responsabilidade”.
Em suma, eventual divergência entre o resultado do julgamento e a análise de provas pretendida pelo interessado, ou entre o resultado e a interpretação da legislação desejada pela parte, não justifica a oposição de embargos de declaração.
A contradição que autoriza os embargos, para os fins do art. 1.022 do CPC, é a de proposições conflitantes do julgado para com assertivas nele mesmo constantes. E não a contradição (por sinal inexistente) entre o conteúdo do acórdão e a pretendida interpretação dos fatos e das provas constantes dos autos.
Os embargos não se prestam a provocar o Colegiado a repetir em outras palavras o que está expressamente assentado ou a modificar o aresto nas suas premissas explicitamente destacadas. Mesmo os embargos de declaração manifestados com explícito intuito de prequestionamento exigem a presença dos requisitos previstos no artigo 1.022 do CPC. Basta dizer, inclusive, que o artigo 1.025 torna desnecessária a insistência em embargos, pois afirma que todos os temas deduzidos já se consideram automaticamente prequestionados.
Se a parte não se conforma, deve apontar sua irresignação na via própria, porque perante este Tribunal todas as questões restaram exauridas e o debate está encerrado.
Do exposto, voto por negar provimento aos embargos de declaração.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002837365v2 e do código CRC 9254c16d.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 07/05/2026, às 11:59:16