Apelação Cível Nº 5078131-55.2025.4.02.5101/RJ

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível, atribuída a minha relatoria por prevenção, interposta por JOSÉ PEREIRA DE SOUZA (Adv: Robson Geraldo Costa, OAB/SP 237.928), contra a sentença proferida pelo MM. Juiz Federal Substituto LEO FRANCISCO GIFFONI, da 10ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que, nos autos da ação de procedimento comum ajuizada pelo apelante em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, julga improcedente os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC.

A referida prevenção é decorrente da correlação entre o presente recurso e o agravo de instrumento n. 5012656-32.2025.4.02.0000, atribuído à minha Relatoria e julgado prejudicado.

Como causa de pedir, o autor narra ter celebrado financiamento imobiliário com a parte ré nos termos da Lei nº 9.514/1997, mas não foi devidamente intimado para purgar a mora antes da consolidação da propriedade ou para os leilões.

A sentença recorrida foi fundamentada no sentido de que “os atos notariais gozam de fé pública (art. 3º da Lei nº 8.935/94) e a parte autora não trouxe provas capazes de infirmar a presunção relativa de veracidade da averbação” e “não há nulidade no procedimento do leilão extrajudicial por suposta falta de intimação da parte autora”.

Em razões recursais (evento 38/1º grau), o apelante pugna pela reforma da sentença alegando, em breve síntese, que: i) jamais recebeu visita do oficial do cartório do registro de imóveis e que a certidão de constituição em mora não apresenta via assinada por ele, o que demonstraria a ausência de notificação pessoal efetiva; ii) que não houve a intimação pessoal acerca das datas dos leilões; iii) o intervalo entre o primeiro e o segundo leilão foi de apenas sete dias, em violação ao prazo mínimo de quinze dias exigido pelo art. 27, §1º, da Lei nº 9.514/97.

Contrarrazões apresentadas pela CEF (evento 45/1º grau).

Manifestação do MPF pela desnecessidade de sua intervenção (evento 7).

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002826602v2 e do código CRC b573671f.

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Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 16/05/2026, às 05:01:49

Apelação Cível Nº 5078131-55.2025.4.02.5101/RJ

VOTO

Consoante relatado, cuida-se de apelação cível, atribuída a minha relatoria por prevenção, interposta por JOSÉ PEREIRA DE SOUZA (Adv: Robson Geraldo Costa, OAB/SP 237.928), contra a sentença proferida pelo MM. Juiz Federal Substituto LEO FRANCISCO GIFFONI, da 10ª Vara Federal do Rio de Janeiro, que, nos autos da ação de procedimento comum ajuizada pelo apelante em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, julga improcedente os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC. A sentença julgou improcedentes os pedidos, nos seguintes termos:

1 RELATÓRIO

Trata-se de ação proposta pelo rito comum por J. P. D. S. em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em que se pleiteia "Declarar a nulidade da consolidação por ausência de intimação pessoal do devedor para purga da mora", "Declarar a nulidade dos leilões por ausência de intimação pessoal do devedor para purga da mora e direito de preferência" e "seja declara a nulidade do edital pela não observância do prazo mínimo de 15 dias entre o 1º e o 2º leilão, quando foi observado apenas o lapso de 7 dias, e via de consequência dos leilões, arrematações, adjudicação e todos os demais registros na matricula imobiliária".

A parte autora alega que celebrou financiamento imobiliário com a parte ré nos termos da Lei nº 9.514/1997, mas não foi devidamente intimada para purgar a mora antes da consolidação da propriedade ou para os leilões.

Gratuidade de justiça deferida e tutela provisória indeferida no evento 12, DESPADEC1.

Contestação no evento 12, DESPADEC1. A CEF defendeu a regularidade dos procedimentos de consolidação da propriedade e de alienação extrajudicial do imóvel.

É o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃO

Consonante Tema 1095 dos Recursos Repetitivos do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o CDC é inaplicável ao presente caso, o qual deve ser dirimido à luz da Lei nº 9.514/1997.

Tema 1095, STJ: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

O art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/1994, estabelece que a consolidação da propriedade ocorrerá após a intimação pessoal do devedor, a qual pode ocorrer por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la. Infrutífera a intimação pessoal, o art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/1994, determina a intimação por edital.

[...]

Como se verifica na "AV. 3 - 28/08/2023 - CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR (FIDUCIANTE)" averbada na matrícula de evento 1, MATRIMOVEL7 a parte autora não foi encontrada pelo oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel, o que deu azo à regular intimação por edital. O prazo assinalado nos editais transcorreu sem a purgação da mora, o que acarretou na consolidação da propriedade fiduciária ("AV. 5 - 28/08/2023 - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL").

[...]

Os atos notariais gozam de fé pública (art. 3º da Lei nº 8.935/94) e a parte autora não trouxe provas capazes de infirmar a presunção relativa de veracidade da averbação "AV. 3 - 28/08/2023 - CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR (FIDUCIANTE)", ônus que lhe incumbia conforme art. 373, I, do CPC.

O art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997 estabelece:

[...]

Incumbe à instituição financeira promover a ciência do devedor sobre as datas dos leilões, através de mera correspondência, eletrônica ou não, o que, no entanto, caso não ocorra, não encerra, necessariamente, em nulidade do procedimento. A CEF juntou notificações extrajudiciais e e-mails encaminhados à parte autora para cientificá-la dos leilões (evento 17, ANEXO9, evento 17, ANEXO10, evento 17, ANEXO11, evento 17, ANEXO16 e evento 17, ANEXO17), mas não juntou aviso de recebimento.

A primeira notificação para a purgação da mora ocorre antes da consolidação da propriedade. Decorrido o prazo para purgação da mora, efetiva-se a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, a qual deverá, necessariamente, promover a venda do imóvel em leilão extrajudicial.

Os demais atos de notificação do devedor acerca da realização dos leilões são apenas para mera ciência do seu eventual resultado e também para oportunizar o direito de preferência pelo devedor. Para exercer seu direito de preferência, o devedor deverá quitar integralmente o débito, acrescido dos encargos legais, tributos e despesas do leilão, inclusive custas e emolumentos.

A realização do leilão após os 60 dias estabelecidos no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 não tem o condão de reverter a consolidação da propriedade ou anular a alienação. De fato, a demora na realização do leilão somente enseja eventual indenização por perdas e danos.

A despeito da alegação que não foi devidamente intimada dos leilões, a parte autora não demonstrou nenhuma iniciativa concreta para o exercício do direito de preferência.

não se verifica efetivo prejuízo à autora e não há nulidade sem prejuízo. Nesse sentido, não foi exercido o direito de preferência ou mesmo buscada a conciliação, com a quitação integral do débito, o que poderia ter sido feito em qualquer momento após a consolidação da propriedade.

A pretensão autoral é tão somente tentar desfazer a consolidação da propriedade e reaver a posso do imóvel, o que não deve prosperar. Não há pretensão de quitar o débito anterior, de modo que a restituição da posse do imóvel acarretaria mais prejuízo à credora.

[...]

Não há nulidade no procedimento do leilão extrajudicial por suposta falta de intimação da parte autora.

3. DISPOSITIVO

JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Condeno a parte autora em custas e honorários advocatícios a serem pagos aos advogados da parte ré, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Fica suspensa a exigibilidade dessas obrigações em virtude da gratuidade da justiça deferida na forma do art. 98 do CPC.

Registre-se. Publique-se. Intimem-se.

Cinge-se a controvérsia em verificar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial ora em análise.

Em princípio, destaca-se que o Supremo Tribunal Federal (STF), em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o Tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66" (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

Ademais, no dia 26.10.2023, o Plenário da Corte Superior validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860.631, com repercussão geral (Tema 982).

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/97 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

Posto isso, segundo os arts. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/97, a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor — pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante —, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor — instituição financeira lato sensu ou fiduciário —, da propriedade resolúvel do bem. In verbis:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

[...]

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017).

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Salienta-se que a mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária, extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. De outro lado, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário.

No caso dos autos, verifica-se na certidão de matrícula do imóvel (Matrícula nº 136.351, 6º CRI Rio de Janeiro), a averbação de constituição em mora do devedor (AV. 3 — 28.8.2023), mediante tentativa de intimação pessoal realizada pelo 2º Ofício de Registro de Títulos e Documentos desta cidade, que restou infrutífera. Diante da não localização do fiduciante, procedeu-se à intimação por edital publicado no Diário do Registro de Imóveis Eletrônico (Provimento CGJ RJ 56/2018), em 5.1.2023, 6.1.2023 e 9.1.2023. Decorrido o prazo sem a purgação da mora, averbou-se a consolidação da propriedade fiduciária em nome da CEF (AV. 5 — 28.8.2023). Confira-se (evento 1, MATRIMOVEL7/1º grau):

A esse respeito, cumpre esclarecer que a notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos da Lei nº 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal, pelo que não há falar em ausência de intimação quanto ao ato (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024).

Com efeito, a regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 27.11.2025; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5009262-51.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 3.7.2025).

Isso porque as anotações feitas por Oficial de Cartório revestem-se de fé pública, tendo presunção juris tantum de veracidade, comportando prova em sentido contrário. A fé pública traduz-se na confiança na autoridade do Estado em confeccionar documentos que valham como prova de algo, correspondendo à confiança geral que se estabelece em relação aos atos atribuídos por lei ao tabelião ou oficial e à eficácia do negócio jurídico atestado ou declarado.

Portanto, embora, a princípio, seja possível afastar a veracidade de certidão emitida por Oficial do RGI, faz-se necessária a demonstração por parte do interessado da ausência de higidez do ato, mediante apresentação ou indicação de elemento de prova idôneo a afastar a presunção legal, o que não restou verificado na hipótese dos autos. O apelante limitou-se a alegar que jamais recebeu visita do oficial do cartório do registro de imóveis e que a certidão não apresenta via assinada por ele, sem, contudo, produzir qualquer prova apta a ilidir a presunção decorrente do ato notarial. (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0034072-14.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.10.2019).

É legítima, portanto, a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

Outrossim, esta Corte Regionalizada já se manifestou, entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5008688-91.2024.4.02.5120, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 05.12.2025).

Noutro giro, os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024).

Vale destacar, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento, no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte (STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022).

Com efeito, atesta-se que o apelante tinha ciência dos leilões designados, buscando a decretação de nulidade pela via judicial. Isso, pois, a ação foi distribuída em 1.8.2025, já mencionando o leilão que seria realizado em 8.9.2025, o que evidencia a ciência inequívoca do recorrente.

Sob esse prisma, não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial, in casu, uma vez que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

Esse é o entendimento adotado por esta 5ª Turma Especializada. Confira-se:

APELAÇÃO. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PROCEDIMENTO EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA VÍCIOS. INTIMAÇÃO EDITAL. VALIDADE.

1. Apelação interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

3. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).  tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

4. A 2ª Seção do STJ fixou que, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (STJ, 2ª Seção, REsp 1.891.498, Rel. Min. MARCO BUZZI, julgado em: 26.10.2022).

5. A regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5009262-51.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 3.7.2025

6. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

7. No caso dos autos, a certidão do imóvel evidencia que houve a tentativa de intimação pessoal da apelante (evento 9, COMP3/1º grau), sendo negativa a certidão do 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos, expedida em 24/10/2024. Assim sendo, foi realizada a intimação por edital, publicado por meio eletrônico em 04/06/2024, 05/06/2024 e 06/06/2024, através da Central de Serviços Eletrônicos, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/1991, tendo, ainda, sido encaminhado e-mail à recorrente.

8. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.  Na hipótese em análise, comprovada o envio da notificação acerca dos leilões para a apelante (evento 15/1º grau, NOT2). Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024.

9. O fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res. BNH n.º 11/72.

10. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação dos autores quanto ao ato. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.

11. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024.

12. Para evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, torna-se necessário, em tese, que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, entre outros requisitos, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50).

13. O Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022.

14. A demandante tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira..

[...]

16. Apelação não provida.

(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2025)

(grifo nosso).

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. EDITAL. VALIDADE. NOTIFICAÇÃO. LEILÃO. DESNECESSIDADE. REVISÃO CONTRATUAL. TEORIA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE.

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos para rejeitar o pedido de anulação de procedimento de execução extrajudicial.

2. O Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982). A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

3. A mera pactuação da garantia de alienação fiduciária gera situação sui generis de desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto do imóvel. Adimplida a dívida, resolve-se a propriedade fiduciária (art. 25), extinguindo-se a garantia real e transferindo-se a propriedade plena ao adquirente. Lado outro, não satisfeita a obrigação a cargo do fiduciante, surge o interesse de agir do fiduciário para a cobrança do crédito imobiliário, no que o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997 disciplina que, constituída sua mora, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

4. No procedimento disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, a mora é formalizada perante o Ofício de Registro de Imóveis, a partir de requerimento do credor, mediante a expedição de mandado para a intimação do devedor fiduciante. Conforme o art. 26, § 1º, da lei em tela, essa comunicação abre o prazo de 15 (quinze) dias ao fiduciante para a purgação da mora. Salienta-se que, consoante alteração benéfica ao devedor promovida pela Lei nº 13.465/2017, o prazo de que dispõe para purgar a mora restou ampliado, podendo ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, § 2º).

5. Consta expressamente da matrícula do imóvel acima que a consolidação da propriedade em favor da CEF deu-se de acordo com o estabelecido no artigo 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97, vale dizer, sem a purgação da mora.

6. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório 2º Ofício de Itaguaí, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal. O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação da autora quanto ao ato.

7. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

8. Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022.

9. Fora oportunizada ao apelante a purgação do débito, tendo sido expedida notificação para tentativa de notificação pessoal, de modo que não foi demonstrada qualquer irregularidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise.

10. Os problemas financeiros invocados pelos contratantes, ora apelantes, não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021.

11. Dispensar os recorrentes da contraprestação livremente contratada, também imposta aos demais contratantes, consistiria em violação ao princípio da isonomia, sem contar o universo de pessoas que deixam de celebrar contratos do gênero por falta de condições para honrar o pagamento das prestações, de sorte que a inadimplência do devedor fiduciário não pode ser chancelada pelo Poder Judiciário. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5033107-14.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.6.2021.

12. Não se caracteriza cobrança abusiva o simples fato de a taxa de juros remuneratórios praticada pela instituição financeira superar a taxa média do mercado, consistindo a referida taxa em um referencial a ser considerado, e não em um limite que deva ser necessariamente observado pelas instituições financeiras. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0129316-69.2015.4.02.5102, Rel. Des. Fed. ALCIDES MARTINS, DJe 11.3.2021.

13. A pactuação dos juros deve ser realizada de forma livre entre as partes, somente se podendo falar em taxa abusiva se constatado que outras instituições financeiras, nas mesmas condições, praticariam percentuais muito inferiores aos cobrados no contrato em questão, hipótese em que não se caracterizou nos presentes autos. Precedente:TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5000612-59.2020.4.02.5107, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 24.10.2022.

14. A CEF não pode ser obrigada a renegociar, de modo que não pode o Poder Judiciário forçar a repactuação do acordo na seara administrativa ou impor coercitivamente a transação judicial. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5012693-58.2020.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.4.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5015421-15.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 15.2.2022.

[...]

16. Apelação não provida.

(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024)

(grifo nosso).

Em conclusão, verifico que a controvérsia foi corretamente solucionada pelo juiz de primeiro grau, devendo a sentença ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

Na espécie, considerando a existência de condenação em honorários advocatícios na origem, estabelecida em 10% sobre o valor atualizado da causa, bem como o não provimento do recurso interposto, cabível a fixação de honorários recursais no montante de 1%, que serão somados aos honorários advocatícios anteriormente arbitrados, observando-se, entretanto, o art. 98, § 3º, do CPC.

 Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002826603v2 e do código CRC f64ce9d8.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 16/05/2026, às 05:01:52

Apelação Cível Nº 5078131-55.2025.4.02.5101/RJ

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PROCEDMENTO EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. INTIMAÇÃO PESSOAL. PURGA DA MORA. LEILÕES. INADIMPLEMENTO

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos, na forma do art.487, inciso I, do Código de Processo Civil.

2. O Supremo Tribunal Federal (STF), em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o Tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66" (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).

3. No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).  Tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”.

4. A regularidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária presume-se legítima quando há certidão cartorária atestando a consolidação da propriedade e não comprovada a ausência de intimação nos moldes legais (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 27.11.2025; TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5009262-51.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, DJe 3.7.2025).

5. A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos da Lei nº 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal, pelo que não há falar em ausência de intimação quanto ao ato (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024).

6. Embora, a princípio, seja possível afastar a veracidade de certidão emitida por Oficial do RGI, faz-se necessária a demonstração por parte do interessado da ausência de higidez do ato, mediante apresentação ou indicação de elemento de prova idôneo a afastar a presunção legal, o que não restou verificado na hipótese dos autos (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0034072-14.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.10.2019).

6. O apelante não produziu qualquer prova apta a ilidir a presunção decorrente do ato notorial.

7.  É legítima, portanto, a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).

8. Esta Corte Regionalizada já se manifestou, entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5008688-91.2024.4.02.5120, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 05.12.2025).

9. Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária (TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024).

10. O Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento, no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte (STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022).

11. O apelante tinha ciência dos leilões designados, buscando a decretação de nulidade pela via judicial. Isso, pois, a ação foi distribuída em 1.8.2025, já mencionando o leilão que seria realizado em 8.9.2025, o que evidencia a ciência inequívoca do recorrente. Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001159-44.2025.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.11.2025;TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024.

12.  Apelação cível não provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 06 de maio de 2026.

Documento eletrônico assinado por RICARDO PERLINGEIRO, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002826604v3 e do código CRC be3c21e6.

Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO PERLINGEIRO MENDES DA SILVA
Data e Hora: 16/05/2026, às 05:01:56

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 28/04/2026 A 06/05/2026

Apelação Cível Nº 5078131-55.2025.4.02.5101/RJ

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

PRESIDENTE: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO

Votante: Juiz Federal WALNER DE ALMEIDA PINTO

Votante: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA

LUCIANE MORETTI DE MATTOS

Secretária

MANIFESTAÇÕES DOS MAGISTRADOS VOTANTES

Acompanha o(a) Relator(a) - GABINETE 13 - Juiz Federal WALNER DE ALMEIDA PINTO.