Apelação Cível Nº 5002492-47.2024.4.02.5107/RJ
RELATOR: Desembargador Federal REIS FRIEDE
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. e ALMERIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em face da Sentença (evento 68/JFRJ), proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal de Itaboraí - Seção Judiciária do Rio de Janeiro, que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação pedidos de indenização por danos materiais e morais formulados em face da CEF e, em ato contínuo, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral em face das construtoras para rescindir por inadimplemento das promitentes-vendedoras, o contrato de promessa de compra e venda da unidade condominial nº 203, Bloco 03, do empreendimento Conquista Itaboraí, celebrado entre as partes em 15 de janeiro de 2017 e para condená-las solidariamente, a restituírem aos autores todos os valores por eles pagos em razão do contrato rescindido, incluindo sinal, parcelas do financiamento que foram efetivamente repassadas às construtoras, juros de construção e demais encargos do financiamento pagos pelos autores durante toda a fase de construção, a ser apurado em liquidação de Sentença.
No evento 88/JFRJ, DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. e ALMERIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ora parte apelantes, apresentam suas razões recursais, alegando, em síntese, que o contrato de financiamento firmado com a CEF estipula outro prazo de construção que acarreta a alteração substancial do "panorama temporal da obra". Consequentemente, não há que se falar em atraso na construção. Em ato contínuo, aduz que não há ilegalidade na fixação do prazo de tolerância em dias úteis. Argumenta, ainda, que a demora na expedição do Habite-se configura caso fortuito e força maior, autorizando a prorrogação do prazo de construção sem configurar atraso. Aduz que foi encaminhado aos apelados notificação em abril e setembro de 2019 informando que "o imóvel já se encontrava apto à entrega", sem que os mesmos comparecessem, o que configura mora. Alega que a restituição integral dos valores que não ingressaram no patrimônio das apelantes gera enriquecimento sem causa dos apelados. Por fim, requer a redistribuição do ônus de sucumbência.
No evento2/TRF2, MARIA DA CONCEIÇÃO DE LIMA GOMES e JUARES SOARES LIMA, ora parte apelada, apresenta suas contrarrazões, manifestando-se pela manutenção da Sentença.
É o relatório.
VOTO
Conheço da Apelação Cível interposta, visto que preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal.
A questão recursal versa sobre a análise da ocorrência ou não do atraso na construção do empreendimento residencial adquirido pelos fiduciantes e as consequências dele advindas.
O contrato de promessa de compra e venda firmado entre os fiduciantes e a construtora, ora parte apelante, fixa como prazo para conclusão da obra 30/05/2018, admitindo-se variação de até 180 (cento e oitenta) dias úteis (evento 1/JFRJ - anexo 2, fl. 16).
A previsão da contagem do prazo de tolerância em dias úteis é permitida, não configurando abusividade ou ilegalidade, conforme se depreende da jurisprudência do STJ abaixo transcrita:
"AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DIAS ÚTEIS. POSSIBILIDADE. MULTA. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
2. Esta Corte Superior possui entendimento no sentido de que é válida a estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária.
3. A revisão do acórdão recorrido sobre a multa aplicada pelo atraso na entrega da obra encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ.
4. Agravos conhecidos para conhecer parcialmente dos recursos especiais e, nessa extensão, negar-lhes provimento".
(sem grifos no original) (AREsp n. 3.017.803/RN, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026.)
Embora o contrato de compra e venda e financiamento firmado entre as partes e a CEF, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, tenha estipulado outro prazo de construção, deverá ser observado o prazo previsto no contrato de promessa de compra e venda, como firmado no REsp nº 1.729.593 (Tema 996), julgado segundo o rito dos recursos repetitivos, abaixo transcrito:
"RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos."
(sem grifos no original) (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.)
Assim, deverá ser tido como prazo final da conclusão da construção 30/05/2018 acrescido do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis, que perfazem a data limite de 06/02/2019.
Conforme Certificado de Conclusão de Obras, o Habite-se nº 062/2019 foi emitido em 05/04/2019 (evento 1/JFRJ - anexo 14, fl. 28), momento posterior à data limite prevista para a conclusão da obra.
Desta forma, resta caracterizado o atraso na construção da unidade residencial.
A alegação de que a demora na liberação do Habite-se configuraria caso fortuito e força maior, situação que afastaria o atraso na construção, carece de amparo.
A demora na liberação do Habite-se constitui fortuito interno e, por isso, não exclui a responsabilidade da construtora por eventual atraso na entrega do imóvel.
Nesse sentido, veja-se o seguinte julgado:
"DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo interno interposto contra decisão da Presidência do STJ que conheceu do agravo nos próprios autos para não conhecer do recurso especial.
II. Questão em discussão
2. Aplicabilidade da Súmula n. 7 do STJ e falta de prequestionamento.
3. Responsabilidade civil da construtora pelo atraso na entrega do imóvel e índice de correção das dívidas civis.
III. Razões de decidir
4. Conforme a jurisprudência do STJ, "eventual dificuldade criada pela Administração Pública para a liberação do 'habite-se' constitui fortuito interno e, portanto, não exclui a responsabilidade da construtora por eventual atraso na entrega do imóvel" (AgInt no REsp n. 1.483.515/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 5/11/2024, DJe de 18/11/2024).
5. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ.
6. "A matéria de ordem pública também deve atender ao pressuposto constitucional do prequestionamento" (AgInt no AREsp n. 2.821.121/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/2025).
IV. Dispositivo e tese
7. Decisão da Presidência reconsiderada. Agravo em recurso especial desprovido.
Tese de julgamento: "1. A demora na liberação do "habite-se" constitui fortuito interno e não exclui a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. 2. A falta do enfrentamento da tese pelo acórdão recorrido, mesmo que se trate de questão de ordem pública, impede o conhecimento da matéria em sede especial, por ausência de prequestionamento."
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.821.121/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 9/6/2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.528.474/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.821.121/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 9/6/2025."
(sem grifos no original) (AgInt no AREsp n. 2.882.746/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 30/9/2025.)
Também carece de amparo a alegação de mora dos fiduciantes, isto porque, a parte apelante informa que os notificou extrajudicialmente em duas oportunidades, 23/04/2019 e18/09/2019, sobre a conclusão das obras da unidade residencial e que encontrava-se apta à entrega (evento 1/JFRJ - anexo 14, fls. 24/25). Caracterizando "recusa injustificada" o não comparecimento dos fiduciantes.
Ocorre que, como acima já mencionado, o Habite-se foi emitido em 05/04/2019, quando as construtoras já encontravam-se em mora. Logo, não merece prosperar a alegação de que houve mora dos fiduciantes.
Pelo acima exposto, resta caracterizado o inadimplemento da construtora, fato que acarreta a rescisão contratual com a restituição integral dos valores despendidos pelos fiduciantes para a celebração do negócio jurídico, conforme previsto no art. 475 do Código Civil.
Nesse sentido, veja-se o seguinte julgado:
"RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. NATUREZA ACESSÓRIA. TEMA 1.095/STJ. INAPLICABILIDADE. LEI N. 9.514/1997. INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS. CDC APLICÁVEL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Não se aplica a sistemática da Lei n. 9.514/1997 quando o inadimplemento decorre de conduta da própria construtora, como no caso dos autos, em que o imóvel foi entregue com atraso superior a dois anos.
2. Diante da culpa exclusiva da vendedora, é cabível a resolução do contrato com base no art. 475 do Código Civil, bem como a restituição integral dos valores pagos, inclusive aqueles oriundos de financiamento.
3. Recurso especial a que se nega provimento."
(REsp n. 2.243.466/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 27/4/2026.)
Por fim, o pedido recursal de redistribuição do ônus da sucumbência deve ser provido. Isto porque, com a improcedência da pretensão autoral à compensação financeira pelos danos morais, houve o provimento parcial da demanda, cabendo a distribuição proporcional da sucumbência entre as partes, como determina o art. 86, caput, do CPC, tendo em vista que cada litigante foi, em parte, vencedor e vencido.
Assim, as partes merecem ser condenadas a pagar honorários, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico respectivo, a ser aferido em sede de cumprimento de sentença, por atender os parâmetros e percentuais estabelecidos no art. 85, § 2°, do CPC.
Ante o exposto, voto no sentido de dar parcial provimento à Apelação Cível da parte apelante, de modo a reformar a Sentença, apenas no tocante aos ônus de sucumbência, para condenar a parte autora e as construtoras em honorários de sucumbência, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico respectivo, a ser aferido em sede de cumprimento de sentença, por atender os parâmetros e percentuais estabelecidos no art. 85, § 2°, do CPC. Suspendo, contudo, a exigibilidade dos honorários de sucumbência em face da parte autora, em razão da gratuidade de justiça deferida.
Documento eletrônico assinado por REIS FRIEDE, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002834109v19 e do código CRC cd107973.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ROY REIS FRIEDE
Data e Hora: 04/05/2026, às 16:33:34