Apelação Cível Nº 5002878-83.2024.4.02.5105/RJ
RELATOR: Desembargador Federal ANDRÉ FONTES
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta por G. D. S. C. e outros da sentença proferida pelo MM. Juiz Federal ARTUR EMÍLIO DE CARVALHO PINTO, da 1ª Vara Federal de Nova Friburgo-RJ, que, em ação ajuizada para “anulação dos leilões designados para as datas de 11 e 18 de novembro de 2024, bem como de eventual compra e venda do imóvel de matrícula nº 11902, registrado no Cartório do 2ª Ofício de Registros de Imóveis de Nova Friburgo/RJ, constituído pela Casa 'E', situada na Rua Evangelista Manoel da Silva, nº 1.180”, julgou improcedentes os pedidos, nos termos seguintes (Evento 90):
(...) - Do mérito
- Do procedimento de consolidação da propriedade
Na modalidade de financiamento imobiliário, na forma da Lei nº 9.514/97, caso o devedor fiduciante se torne inadimplente, o credor fiduciário poderá, em síntese, notificá-lo para purgar a mora. Se não cumprido, consolida-se a propriedade em favor do credor fiduciário, tendo este o direito de levar o imóvel a leilão extrajudicial para venda (artigos 26 e 27).
Quanto à notificação em comento, a Lei nº 9.514/97 determinava, segundo a redação vigente à época do procedimento de consolidação da propriedade, que, "quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital” (artigo 26, § 4º).
O devedor fiduciante poderá, entre a averbação da consolidação da propriedade e a data do segundo leilão, exercer direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao da dívida.
Cumpre registrar que, desde a edição da Lei nº 13.465/17, que incluiu o § 2º-B ao art. 27 da Lei nº 9.514/97, não é mais possível haver a purgação da mora até a arrematação, cabendo apenas o direito de preferência (STJ. 3ª Turma. Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. REsp n 1.818.156/PR. Julgado em 15/06/2021).
Ressalte-se que, ao julgar o Tema Repetitivo de nº 1288, o STJ firmou a seguinte tese:(...)
E, uma vez não exercido o direito de preferência pelo devedor fiduciante, é possível que terceiro adquira o imóvel em leilão extrajudicial.
Estabelecidas as premissas acima, passo a analisar o caso dos autos.
O Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo Fiduciária em Garantia no SFH - Sistema Financeiro da Habitação, contrato de nº 1444408205779, tem como devedores fiduciantes os autores neste feito, os quais fazem parte da mesma família (evento 1, anexo 3, e evento 85).
Conforme consta da certidão emitida pelo Cartório do 2º Ofício – Registro de Imóveis (evento 55, anexo 25, AV-6), foram realizadas as diligências de notificação dos autores para purgarem a mora, tendo sido realizada a notificação do autor J. C. F., no endereço do imóvel objeto destes autos, ocasião em que o referido autor informou o falecimento da mutuária Claudete Ferreira da Silva e que o seu filho - o mutuário e ora autor G. D. S. C. - não moraria mais no mesmo endereço que ele: (...)
Na certidão expedida pelo Oficial do Cartório, no entanto, consta a informação de que o devedor G. D. S. C. não foi localizado quando das diligências de notificação para purgação da mora no endereço que constava no contrato. Destaca-se que foram realizadas três tentativas de notificação do autor, em dias e horários diferentes, as quais restaram infrutíferas.
A seu turno, cabe ressaltar que a certidão emitida pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis goza de fé pública, só podendo ser infirmada por elementos concretos que possam colocar em dúvida a veracidade da declaração (0013697-65.2013.4.02.5101 (TRF2 2013.51.01.013697-0), Apelação, Órgão julgador: 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão: 17/01/2019, Data de disponibilização: 24/01/2019, Relator: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO), o que não ocorreu na hipótese dos autos.
Diante das tentativas frustradas de notificação do autor G. D. S. C., foram expedidos três editais para a notificação de todos os mutuários que constam no contrato, nas datas de 22/12/2023, de 26/12/2023 e de 27/12/2023 (evento 55, anexo 13, fl. 259; anexo 14, fl. 234; anexo 15, fl. 301).
A jurisprudência pátria tem se manifestado no sentido de ser legítima a notificação do devedor por meio de edital, no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019).
Desta forma, não há qualquer irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade em favor da CEF, uma vez os procedimentos legais foram respeitados, pois, além de ter havido a notificação pessoal do autor J. C. F., também foi realizada a notificação dos devedores pela via editalícia.
- Do procedimento de leilão extrajudicial
A parte autora impugna a regularidade do procedimento de leilão extrajudicial, ao argumento de não ter ocorrido a sua prévia intimação, informando-lhe as datas dos aludidos atos.
Acerca da temática, cumpre referir que o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97 dispõe o seguinte:(...)
De acordo com o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97, seja com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017 ou com a conferida pela Lei nº 14.711/2023, o legislador não impôs à instituição financeira a necessidade de prévia notificação ou de intimação revestida de solenidade especial com o escopo de informar o devedor acerca do leilão extrajudicial, bastando, para tanto, uma comunicação mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato.
No que tange à notificação dos promoventes acerca da realização do leilão, foram juntados aos autos os seguintes documentos:
1) notificação extrajudicial do autor J. C. F. enviada ao endereço do imóvel objeto destes autos e aviso de recebimento com resultado positivo, no qual consta a assinatura do referido autor (evento 55, anexos 6 e 9);
2) notificação extrajudicial do autor G. D. S. C. foi enviada para o seu endereço que constava no contrato, contudo, faltava o número do apartamento e, por isso, o resultado obtido foi negativo (evento 55, anexo 12, evento 85);
3) notificação extrajudicial do autor G. D. S. C. expedida para o endereço do imóvel objeto dos autos, a qual foi recebida pelo seu pai J. C. F. (evento 55, anexo 22).
Portanto, a CEF demonstrou o cumprimento da exigência legal correspondente à comunicação dos demandantes sobre a realização do leilão extrajudicial, a configurar a regularidade do procedimento.
Cumpre registrar que o leilão extrajudicial consiste em forma de execução prevista no Sistema de Financiamento Imobiliário, consoante Lei nº 9.514/97, de modo que os contratos estabelecidos por esta lei devem se submeter a esta modalidade executiva e extrajudicial.
O Supremo Tribunal Federal, apreciando o Tema 249 da Repercussão Geral, fixou a tese de que “é constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66”.
Assim, como observado acima, os procedimentos de consolidação da propriedade e de leilão extrajudicial transcorreram em observância da legalidade, de modo que não há que se falar em irregularidade cometida pela CEF, razão pela qual os atos até então praticados devem ser mantidos.
III - Dispositivo
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, na forma do art. 487, I, do CPC e da fundamentação.
Nas razões do recurso (Evento 99), a parte apelante sustenta que: 1) “Os Autores celebraram contrato de financiamento com a Ré através do Sistema Financeiro Imobiliário, com garantia fiduciária em 18 de março de 2015. No entanto, os Autores não conseguiram cumprir com o pagamento das parcelas mensais e seu imóvel foi levado à leilão.”; 2) “não receberam qualquer notificação sobre as datas do leilão, nem no endereço do imóvel financiado, nem no endereço indicado como domicílio no contrato de financiamento.”; 3) “A Ré não apresentou, em sua contestação, qualquer comprovação de recepção das cartas comunicando as datas das praças, ou, de e-mails com a devida comprovação de recepção.”; 4) “repousa nas mãos do credor, logo, é ele quem deve comprovar que observou os preceitos da majestosa regra 27, §2-A da lei n. 9.514/1997 e a regra 5ª, LIV da Constituição Federal.”; e 5) “o douto juiz singular, em sua decisão negou vigências a regra 26, § 3-A e 4º da Lei n. 9.514.1997.”.
Sem contrarrazões.
Neste grau de jurisdição, o Ministério Público manifestou-se pela não intervenção no feito (Evento 5).
Eis o breve relato.
Sem revisão, nos termos regimentais.
VOTO
I- Cuida-se de apelação de sentença que julgou improcedentes os pedidos que objetivam a anulação do procedimento de execução extrajudicial deflagrado pela Caixa Econômica Federal do imóvel localizado na Rua Evangelista Manoel da Silva, nº 1.180, Casa E, do Loteamento Jardim Colorado, Conselheiro Paulino, Nova Friburgo-RJ, matrícula nº 11902, registrado no Cartório do 2ª Ofício de Registros de Imóveis de Nova Friburgo-RJ.
II- No que tange à intimação pessoal do devedor (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997), tem-se que este dispositivo foi incluído pela Lei nº 13.465-17, passando a prever, de forma taxativa, que o mutuário seja comunicado, por meio de correspondência remetida para o endereço do imóvel objeto do contrato (e não intimação pessoal) para que assim possa, querendo, exercer o seu direito de preferência na reaquisição do bem.
III- Acerca da consolidação da propriedade de bens imóveis, objeto de alienação fiduciária, e da execução extrajudicial desses, o caput do artigo 26, da Lei nº 9.514-1997, dispõe que a dívida, referente ao contrato habitacional, vencida e não paga, seja no todo ou parcial, irá constituir em mora o fiduciante e ato contínuo, a propriedade do imóvel será consolidada, em nome do fiduciário.
V - Extrai-se dos autos o cumprimento pela Caixa Econômica Federal do disposto na Lei nº 9.514-97.
Conforme consta do relatório, cuida-se de apelação de sentença que julgou improcedentes os pedidos que objetivam a anulação do procedimento de execução extrajudicial deflagrado pela Caixa Econômica Federal do imóvel localizado na Rua Evangelista Manoel da Silva, nº 1.180, Casa E, do Loteamento Jardim Colorado, Conselheiro Paulino, Nova Friburgo-RJ, matrícula nº 11902, registrado no Cartório do 2ª Ofício de Registros de Imóveis de Nova Friburgo-RJ.
A controvérsia posta em desate, nos presentes autos, consiste em analisar a possibilidade de se declarar a nulidade ou não, da consolidação da propriedade, dos leilões extrajudiciais e seus efeitos, que tem por objeto o imóvel da parte apelante.
Ab initio, cumpre referir que o procedimento estabelecido na Lei nº 9.514-97 foi sujeito ao crivo do Excelso Supremo Tribunal Federal, por ocasião do julgamento do Tema 982, sendo estabelecida a seguinte tese:
É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.
Nesse entendimento, importa consignar que se verifica, in casu, a regularidade do procedimento extrajudicial do imóvel objeto do contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia celebrado entre as partes, nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispões sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, in verbis:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
(...)
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
(...)
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio".
(...)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
(...)
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
Acerca da consolidação da propriedade de bens imóveis, objeto de alienação fiduciária, e da execução extrajudicial desses, o caput do artigo 26 supracitado dispõe que a dívida, referente ao contrato habitacional, vencida e não paga, seja no todo ou parcial, irá constituir em mora o fiduciante e ato contínuo, a propriedade do imóvel será consolidada, em nome do fiduciário.
Por seu turno, o caput do artigo 27 supracitado determina que após a consolidação da propriedade, em nome do fiduciário, será aberto o prazo de 30 (trinta) dias, contados da data do registro de que trata o §7, do art. 26, da mesma lei, para fins de promoção de leilão público com o fito de alienar o imóvel, objeto da controvérsia.
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico”.
É fato incontroverso nos autos que a parte autora encontrava-se inadimplente com as prestações mensais.
No que tange à intimação pessoal do devedor (art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997), tem-se que este dispositivo foi incluído pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, passando a prever, de forma taxativa, que o mutuário seja comunicado, por meio de correspondência remetida para o endereço do imóvel objeto do contrato (e não intimação pessoal) para que assim possa, querendo, exercer o seu direito de preferência na reaquisição do bem.
No caso que ora se examina, nota-se comprovado nos autos que, conforme consta da certidão emitida pelo Cartório do 2º Ofício – Registro de Imóveis (evento 55, anexo 25, AV-6), foram realizadas as diligências de notificação dos autores para purgarem a mora, tendo sido realizada a notificação do autor J. C. F., no endereço do imóvel objeto destes autos, ocasião em que o referido autor informou o falecimento da mutuária Claudete Ferreira da Silva e que o seu filho - o mutuário e ora autor G. D. S. C. - não moraria mais no mesmo endereço que ele. E na certidão expedida pelo Oficial do Cartório consta a informação de que o devedor G. D. S. C. não foi localizado quando das diligências de notificação para purgação da mora no endereço que constava no contrato. Destaca-se que foram realizadas três tentativas de notificação do autor, em dias e horários diferentes, as quais restaram infrutíferas.
Ademais, cumpre ressaltar que esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022.
E, ainda, nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO MORA. INTIMAÇÃO. VALIDADE. SENTENÇA MANTIDA.
1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para rejeitar o pedido de anulação de procedimento de consolidação da propriedade. Cinge-se a controvérsia em perquirir a regularidade do procedimento extrajudicial de leilão de imóvel realizado pela instituição financeira.
2. O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel. Min. DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021).
3. Esta Corte Regional já manifestou entendimento de que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões. O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido. Precedente:TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed. Conv. ALFREDO JARA MOURA, DJE 25.4.2019.
4. Na hipótese dos autos, fora oportunizada ao apelante a purgação do débito, tendo sido expedida notificação para tentativa de notificação pessoal, de modo que não foi demonstrada qualquer irregularidade que pudesse conduzir à anulação do procedimento em análise.
5. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017). Considerando o preenchimento das condições elencadas, os honorários advocatícios arbitrados na sentença devem ser majorados em 1% (um por cento) em desfavor dos apelantes, cuja exigibilidade fica suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.
6. Apelação não provida.
(TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022) (grifos nossos).
Logo, a Caixa Econômica Federal deu cumprimento ao disposto na Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.
Majorado em 1% o valor dos honorários do advogado fixados na origem a título de “honorários recursais”, nos termos do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.
Por todo o exposto, é o voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso.
Documento eletrônico assinado por ANDRÉ FONTES, Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002814091v8 e do código CRC 76eac54f.
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