Apelação Cível Nº 5093485-57.2024.4.02.5101/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF).
A apelante combate a sentença que julgou procedente pedido formulado por B. D. C. G. (Evento 108), de modo a:
“a) determinar à CEF que, no prazo máximo de 30 dias, inicie o procedimento de execução extrajudicial do imóvel, promovendo todos os atos necessários ao restabelecimento ou refazimento dos registros imobiliários cancelados em decorrência dos efeitos da decisão proferida no processo n° 0027326-87.2005.4.02.5101, quais seja, R-5 a R-8.
b) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, com os acréscimos previstos no Manual de Cálculos da Justiça Federal”.
Na petição inicial, ajuizada em novembro de 2024, a autora narra que adquiriu, em agosto de 2012, o imóvel situado à Rua Benjamin Farah (antiga Rua B), quadra C, lote 10, Guaratiba, Rio de Janeiro/RJ (objeto da matrícula n° 264.413, do 9° Ofício de Registro de Imóveis da Capital do Estado do Rio de Janeiro), por meio de contrato de financiamento, cujas parcelas mensais são pagas regularmente desde então; que, em agosto de 2024, foi surpreendida com e-mail enviado por funcionária da CEF, informando-a sobre a decisão judicial proferida no processo n. 0027326-87.2005.4.02.5101, e sobre a evicção do bem que adquirira e a necessidade de apuração dos valores a serem ressarcidos; que tal mensagem lhe causou revolta e perplexidade, pois a anterior adjudicação do imóvel pela credora, em execução extrajudicial, estava registrada desde 2008, sem qualquer anotação posterior; que jamais foi avisada de que havia algum tipo de contestação ou impugnação ao domínio da CEF, até ser comunicada da nulidade do procedimento e do restabelecimento do contrato anterior e respectiva hipoteca; que o registro imobiliário já contém o cancelamento dos registros relativos à sua aquisição e à alienação fiduciária em garantia; que, no julgado que afinal deu provimento ao apelo da ex-mutuária, foi assentado que ela pagou apenas duas parcelas do financiamento, e a execução foi anulada por questão meramente formal, ressalvada a possibilidade de renovação correta do procedimento; que o trânsito em julgado afinal ocorreu em 2014, mas só agora a autora foi comunicada; que, apesar da evicção, tem interesse na manutenção do seu contrato, e realizou benfeitorias no imóvel. Daí os pedidos de que sejam adotadas as providências cabíveis para o refazimento da execução e a manutenção do contrato e do imóvel ou, se for o caso, de que seja resolvido o contrato e indenizada pela evicção, pelo valor da coisa na época em que se evenceu, nos termos do art. 450, parágrafo único, do CC, incluídas as benfeitorias, além de danos morais, estimados em R$ 50.000,00.
Foi concedida a gratuidade (Evento 08) e foi determinada a suspensão do processo para que a CEF renovasse a execução extrajudicial em face da mutuária anterior (Evento 27).
Processado o feito, ao final sobreveio a sentença que considerou que a nulidade da execução anterior ocorreu por questão meramente formal e há a possibilidade de repetição do procedimento pela instituição financeira, de modo a garantir os direitos da aqui autora, contemplada com verba moral pela sentença.
Em seu recurso, a CEF sustenta que a obrigação de refazer a execução é materialmente inexequível, diante da natureza hipotecária do contrato originário e da superveniência da Lei n. 14.711/2023, que derrogou o Decreto-lei n. 70/66 e estabeleceu novo rito para a execução extrajudicial, e agora só resta a via judicial; que a sentença também desconsiderou que a CEF já promoveu o distrato do contrato com a autora, com a devolução integral à autora (no valor de R$ 240.000,00, em outubro de 2025) e ajuizou a execução judicial pertinente (processo n. 5100396-51.2025.4.02.5101); que houve, portanto, perda superveniente do objeto e distrato consumado, e a autora não tem interesse processual no pedido de restabelecimento do contrato; que, quanto aos danos morais, o cancelamento do registro não decorreu de erro arbitrário ou de falha administrativa da CEF, mas sim do estrito cumprimento de ordem judicial, o que afasta o nexo causal e configura fortuito externo ou fato de terceiro; que atuou de boa-fé na esfera administrativa, tendo processado do distrato e efetuado a restituição dos valores investidos pela autora, sem que tenha sido comprovado qualquer abalo à honra, imagem ou dignidade da autora que ultrapasse o mero dissabor decorrente da rescisão contratual; que, se for o caso, o montante deve ser reduzido, de acordo com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade (Evento 115).
Em suas contrarrazões, a autora afirmou que não existe distrato unilateral e dele não participou, e mantém íntegro seu interesse processual; que o caso não é de distrato, mas de resolução contratual, devendo ser indenizados todos os prejuízos experimentados; que a CEF, mesmo já tendo sido determinado o refazimento da execução contra a antiga mutuária desde 2011, com trânsito em julgado em 2014, nada fez e chegou a dizer que se tratava de mera “faculdade”, além de ter alienado o imóvel à autora em 2012; que não há impossibilidade do cumprimento da obrigação de fazer; que não cabe reduzir a verba indenizatória, já fixada em valor baixo diante da situação dos autos (Evento 118).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
O apelo merece parcial provimento, para decretar a nulidade da sentença, que é citra petita.
A autora pede que seu contrato de aquisição seja mantido e faz pedido subsidiário, caso impossível o anterior. Isto não foi resolvido e nem pode sê-lo, agora, diretamente pelo Tribunal.
Não obstante proferida por culto magistrado, que achou que a solução adotada resolveria tudo, há diversas questões que deveriam ter sido apreciadas, e não o foram.
A evicção é incontroversa, e a CEF sempre insistiu ao longo do feito quanto à impossibilidade de manutenção da aquisição da autora, diante da nulidade dos atos de transmissão, afirmada a partir da outra sentença, transitada em julgado.
A CEF aponta a impossibilidade de reiniciar a execução extrajudicial contra a devedora anterior, diante das novas disposições da Lei n. 14.711/2023 e da antiguidade do contrato, o que impõe a adoção da via judicial, e não mais extrajudicial.
A sentença, de prático e singelo, apenas tem a condenação em verba moral. De resto, comandou nova execução extrajudicial, o que, na prática, nada resolve em relação à autora. A uma, há o problema legal com o novo sistema de execução. A duas, superado pudesse ser isso, há margem a outras questões, como eventual (embora improvável) purga da mora pela mutuária anterior, ou a natural demora e a situação diante da demora, prestações, ou até necessidade, no período, de alienação de direitos pela aqui apelada etc.
A sentença não enfrenta o problema e o pedido de que o contrato atual seja mantido e nem a situação subsidiária. Por exemplo: se houver purga de mora pela mutuária anterior?
Em síntese, deu-se solução panglossiana ao complexo feito, mas sem análise de todos os pedidos e, assim, a sentença é citra petita e nula, sendo inviável completá-la no Tribunal (art. 1013 do CPC), superando o vício.
Por outro lado, a CEF realizou, sponte propria, o cálculo dos valores que considera devidos à autora pela evicção, no total de R$ 240.000,00, e os depositou em juízo (Evento 115, ANEXO3), com a alegação de distrato administrativo, mas sem qualquer documento que tenha sido assinado pela autora, que em resposta ao apelo repudia o distrato e a oferta realizada.
Não houve, assim, perda superveniente do objeto ou do interesse de agir, e a CEF meramente ofertou os valores que entende corretos.
É claro que, aqui, cabe ao juiz tentar a conciliação, com algum acréscimo, como a verba moral que a própria sentença fixou (por isso, agora, tudo é cancelado, em direção a nova sentença).
Diante desse quadro, o correto é dar parcial provimento à apelação, que o juiz tudo enfrente, julgando por completo os pedidos. Por exemplo, se não é viável manter a aquisição, ou diante de problemas com a inexequibilidade, em tese parece possível assegurar a possibilidade de conversão da obrigação de refazimento da execução em perdas e danos, nos termos dos arts. 499 e 821, parágrafo único, do CPC, e fixar os critérios para tanto.
Mas aqui a autora não apelou, e não é possível ao Tribunal acrescer qualquer ponto em seu favor, nem sobre o alcance da evicção, nem aumentando verba moral ao assinar a clara evicção, e esse é o problema. Cabe apenas reconhecer o imbróglio do qual a autora é vítima, e nem a CEF o nega, e não foi resolvido pela sentença.
O contrato de compra e venda e alienação fiduciária em garantia celebrado pela autora, com recursos do FGTS, é datado de 10 de agosto de 2012, e previa expressamente que:
“CLÁUSULA PRIMEIRA - COMPRA E VENDA - A VENDEDORA declara-se senhora e legítima possuidora do imóvel no final descrito e caracterizado, livre desembaraçado de qualquer ônus, e, assim, o vende(m) pelo preço constante do item "B" deste contrato, cujo pagamento é satisfeito na forma igualmente referida no item "B". Assim, satisfeito o preço da venda, a VENDEDORA dá ao(s) COMPRADOR(ES) plena e irrevogável quitação e, por força deste instrumento e da cláusula constituti, transmite ao(s) COMPRADOR(ES) toda a posse, domínio, direito e ação sobre o imóvel ora vendido, obrigando-se por si, seus herdeiros e sucessores, a fazer a presente venda sempre firme, boa e valiosa e, ainda, a responder pela evicção de direito. O(s) COMPRADOR(ES) declara(m) aceitar a presente compra e venda nos termos em que é efetivada” (Evento 1, CONTR11, p. 02).
De acordo com o registro imobiliário, o anterior contrato de compra e venda e hipoteca fora celebrado em julho de 2001, em favor de JORGETE DE ASSIS FERNANDES, e a CEF adjudicou para si o bem em fevereiro de 2006, embora só tenha levado a registro em março de 2008 (Evento 1, OUT10, p. 02).
Por ofício da 12ª Vara Federal, prenotado em setembro de 2013, extraído dos autos do processo n. 0027326-87.2005.4.02.5101, autuado em 23 de dezembro de 2005, foi determinado o cancelamento dos atos posteriores à compra e venda de JORGETE, o que foi registrado em abril de 2014 (Evento 1, OUT10).
Veja-se, portanto, que há ordem judicial de cancelamento de atos posteriores. E parte do comando da atual sentença se choca com o da anterior, já transitada.
Eis a ementa do acórdão transitado em julgado:
MÚTUO HABITACIONAL. ARREMATAÇÃO SUPERVENIENTE AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. EXISTÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. EXTINÇÃO DO ARTIGO 267, VI, DO CPC AFASTADA. APLICAÇÃO DO ARTIGO 515, § 3º, DO CPC. REVISÃO DO CONTRATO. SACRE. PEDIDO DE NULIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. IRREGULARIDADE NÃO COMPROVADA.
1. A orientação firmada pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que inexiste interesse de agir nas ações de revisão de cláusulas de contrato de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação após a arrematação ou adjudicação de imóvel em execução extrajudicial. Tal entendimento decorre do fato de que com a arrematação ou adjudicação do imóvel ocorre a quitação total da dívida (art. 7º da Lei nº 5.741/71) e em conseqüência a extinção do contrato de financiamento, o que torna insubsistente a discussão acerca de suas cláusulas.
2. Precedentes do STJ: RESP 200801027009, Denise Arruda, Primeira Turma, 26/11/2009; AGRESP 200801336790, Fernando Gonçalves, Quarta Turma, 08/06/2009; e AGRESP 200800674076, Carlos Fernando Mathias (Juiz Federal Convocado do TRF 1ª Região), Quarta Turma, 16/03/2009.
3. Entretanto, com o intuito de não vedar o acesso à justiça, a conclusão da execução extrajudicial de imóvel através de sua arrematação ou adjudicação não prejudicará ação anulatória, quando se pretende demonstrar o descumprimento de normas previstas no Decreto-lei nº 70/66, mesmo que cumulada com pretensão revisional, com o intuito de comprovar que o título é incerto em relação ao montante devido, uma vez que a procedência do pedido acarretará nulidade do procedimento expropriatório.
4. Dessa forma, tendo em vista o entendimento supra mencionado, há interesse de agir na ação, ainda que ajuizada após a conclusão da execução extrajudicial, quando objetiva anular ato ou procedimento executório.
5. Assim sendo, no caso, deve ser afastada a extinção, razão pela qual se justifica a aplicação do § 3º do art. 515 do Código de Processo Civil à hipótese, permitindo-se que o tribunal excepcionalmente efetive julgamento correto ao caso.
6. É improcedente o pedido de revisão do contrato de mútuo celebrado nos moldes do SFH, quando o pleito está fundado em teses já rejeitadas pelos Tribunais. Os argumentos levantados contra os critérios fixados expressamente no contrato e aplicados corretamente pela CEF (SACRE, atualização das prestações mensais e saldo devedor, TR, comprometimento de renda, equilíbrio entre prestação e salário, juros, anatocismo, seguro, taxa de administração, taxa de risco de crédito, aplicação da Lei nº 8.078/90 e inversão do ônus da prova) são improcedentes, conforme vários precedentes sobre a matéria.
7. É procedente o pedido de nulidade de ato ou procedimento da execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei nº 70/66, quando não observadas as regras do Decreto-Lei nº 70/66.
8. Apelação conhecida e provida em parte.
(TRF2, AC 0027326-87.2005.4.02.5101, 7ª Turma Especializada, Rel. JOSÉ ANTONIO LISBÔA NEIVA, julgado em 17/08/2011).
Ou seja, a ação anulatória da execução extrajudicial foi ajuizada em 2005, e o julgamento da apelação ocorreu em 2011, datas anteriores à venda do imóvel à autora, em 2012, e disso ela não foi avisada.
E nada indica que a CEF tenha comunicado ao juízo da anterior ação em curso sobre a alienação do imóvel, inclusive prejudicando a adquirente quanto à possibilidade de defender os seus direitos.
Inequívoca e confessa a obrigação da CEF de indenizar a autora pelo valor do imóvel cuja propriedade lhe foi retirada, em razão da evicção. A procedência da ação anulatória da execução extrajudicial movida pela antiga mutuária implica reconhecer que quem, posteriormente, transferiu o imóvel à autora não era titular do direito transmitido. Incide o artigo 447, diretamente.
Em suma, toda essa situação deve ser enfrentada pela sentença, e não com a otimista visão de que tudo se resolverá, sem que nada seja resolvido.
O caso, nem a CEF o nega, é de responsabilidade pela evicção, nos termos dos art. 447 e seguintes do Código Civil.
Por conseguinte, a sentença deve examinar os pedidos, pena de ofensa ao artigo 490 do CPC, especialmente diante da reconhecida impossibilidade de retomada da execução extrajudicial e do contrato da autora.
O melhor, claro, é tentar viabilizar o acordo.
Do exposto, voto por dar parcial provimento à apelação, para anular a sentença e determinar que outra seja proferida, com plena apreciação dos pedidos, se antes não houver acordo.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002855741v3 e do código CRC 3be30684.
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