Agravo de Instrumento Nº 5004642-25.2026.4.02.0000/RJ
RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME COUTO DE CASTRO
RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto por A. A. D. O. G. e N. A. M..
O recurso ataca decisão que, em ação de rito comum ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (doravante CEF), indeferiu liminar voltada à suspensão de leilão de imóvel.
Os agravantes sustentam que “(...) jamais foram regularmente intimados para purgar a mora ou para ciência das datas dos leilões, o que compromete a validade de todo o procedimento.”; que o ato agravado “adotou a tese da “PRESUNÇÃO” de que os Agravantes tinham conhecimento quanto as datas dos leilões, vinculando o ingresso desta Ação Anulatória, patrocinada por um advogado de São Paulo, que foi contratado por um anúncio da Internet e que não tinha poderes para tomar ciência, nem ser notificado os atos processuais personalíssimos.”; que “(...) O advogado lhes informou, que precisava ingressar com uma Ação Anulatória, mandou as procurações e nada lhes explicou, nem lhes deu ciência da existência dos leilões, até porque, os Agravantes não têm noção jurídica, para percepção de seus lídimos direitos.”; que jamais foram regularmente intimados para purgarem a mora e para tomarem ciência das datas dos leilões; que a única intimação efetivamente comprovada nos autos ocorreu em 2022 “(...) conforme comprova o documento acostado pela Agravada em sua peça de bloqueio no Evento 17, Anexo 8, págs. 1 e 2, por meio de diligência Cartorária do Oficial do Registro de Imóveis, que, além de não conter a indicação do valor da dívida — elemento essencial para o exercício do direito de purga da mora (nulidade absoluta) —encontrava-se vinculada à leilão, posteriormente suspenso por decisão judicial, circunstância que lhe retira por completo a eficácia jurídica.”; que não houve renovação válida da intimação pessoal dos agravantes para leilões posteriores ao que foi suspenso em 2023; que o STJ entende que a falta de intimação pessoal impede a consolidação válida da propriedade e que tal vício não se convalida pela ciência indireta; que “(...) Os avisos de recebimento não possuem assinatura dos destinatários, registrando reiteradas tentativas frustradas de entrega, com anotações de “ausente” e “endereço insuficiente”, enquanto as supostas notificações eletrônicas não apresentam qualquer comprovação de recebimento ou leitura.”; que a ação não questiona apenas a nulidade dos leilões realizados em dezembro de 2025, mas todos os atos anteriores que são nulos de pleno direito, e os atos preparatórios para os leilões; que o STJ reconheceu que a ciência do advogado não substitui a intimação pessoal do devedor fiduciante; que “(...) O leilão inicialmente designado em 2023, foi suspenso ´por decisão judicial, o que impediu a continuidade regular do procedimento. Ainda assim, sem qualquer legitimidade, a Agravada promoveu a consolidação da propriedade, sem que estivessem presentes os pressupostos legais indispensáveis para tanto.”; que os leilões realizados em dezembro de 2025 foram realizadas em intervalo extremamente reduzido, inferior a uma semana; que “(...) A ausência de comprovação do valor efetivamente obtido na venda, somada à inexistência de avaliação atualizada e à desconsideração das benfeitorias realizadas, impede qualquer verificação objetiva da adequação do preço, gerando forte presunção de alienação por PREÇO VIL.”; que “(...) o REsp 1.300.418/RS reconhece que a alienação por valor manifestamente inferior ao de mercado, autoriza a anulação do leilão”; que ajuizaram ação de consignação em pagamento, onde realizaram depósitos judiciais expressivos, antecipando até em um ano as prestações vincendas, o que demonstra inequívoca intenção de adimplir a obrigação e preservar o contrato, e revela a incidência do princípio da boa-fé objetiva; que “(...) Ainda que, se reconheça que a aplicação da teoria do adimplemento substancial deve ser analisada à luz das peculiaridades de cada caso, é inegável que o cenário ora apresentado — com mais de nove anos de pagamentos regulares, depósitos judiciais relevantes e tentativa ativa de quitação da dívida — se enquadra perfeitamente na lógica de proteção contra a resolução desproporcional do contrato.” (evento 1, INIC1).
Foram apresentadas contrarrazões pela CEF (evento 8).
É o relatório.
GUILHERME COUTO DE CASTRO
Desembargador Federal – Relator
VOTO
A decisão agravada merece ser confirmada, sem prejuízo do adequado reexame, a ser realizado em breve.
A decisão agravada apontou, em cognição sumária, que “Da prova dos autos, constata-se na matrícula do imóvel, mais especificamente na AV-5, que os autores foram pessoalmente notificados no dia 09/06/2022 para purgarem a mora (evento 1, MATRIMOVEL11) (...) Corroborando a notificação positiva dos autores, a CEF apresentou o ofício entregue pelo Escrevente do Cartório do Ofício Único de Guapimirim, devidamente acompanhado da certidão de notificação (evento 17, ANEXO8).”. Em relação aos leilões, consignou que “No caso concreto, estes autos foram distribuídos em 10/11/2025 e os leilões estavam designados para os dias 03 e 09/12/2025. Logo, conclui-se que os autores já tinham ciência inequívoca da designação dos leilões quando da autuação desta demanda, mostrando-se desnecessária nova intimação para o ato.” (evento 21, dos autos originários).
Diante da realização dos leilões, os autores interpuseram o presente agravo, com o objetivo de suspender eventual transferência do imóvel a terceiros e, ao final, reconhecer a nulidade do procedimento extrajudicial.
Não é preciso esmiuçar o debate, e tudo deve ser e será amadurecido, em 1º grau, à luz de melhor apreciação. Se os agravantes tiverem razão, a situação será oportunamente recomposta.
Não está descrita situação de irreversibilidade, pelo menos no momento, que seja inapta de ser desfeita se os agravantes vencerem. A tutela de urgência, de natureza antecipada ou cautelar, busca evitar lesão a direito oriunda da demora na prestação jurisdicional, de modo que seu objetivo é antecipar o provimento pretendido. Mas a sua concessão, nos termos do artigo 300, caput, do CPC, está vinculada à presença de forte probabilidade do direito alegado e de perigo de risco ao resultado útil do processo.
A análise do caso deve ser aprofundada e não há, no exame atual, antes do contraditório, perigo irreversível a gerar imediata suspensão de efeitos de leilões (já que as datas dos leilões passaram). Se os agravantes tiverem razão, os atos constritivos serão cancelados e a situação deles será recomposta, sem prejuízo.
Assim, e admitida a necessidade de melhor exame, deve ser mantida a decisão agravada, já que tudo é provisório.
Assim sendo, a decisão de 1º grau não fecha a possibilidade de reexame. Quando do exame das provas, ou ao menos quando do julgamento por sentença, em primeiro grau, ou, através de recurso, quando da apreciação de eventual apelo, todos os aspectos do tema serão analisados em definitivo.
Do exposto, voto por negar provimento ao agravo de instrumento. É o voto.
Documento eletrônico assinado por GUILHERME COUTO DE CASTRO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002849456v2 e do código CRC e567ac53.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): GUILHERME COUTO DE CASTRO
Data e Hora: 15/05/2026, às 13:46:05