Apelação Cível Nº 5001983-19.2024.4.02.5107/RJ

RELATÓRIO

Trata-se de apelação interposta por F. P. L. contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Federal de Itaboraí/RJ, que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional proposta em face da Caixa Econômica Federal – CEF, mantendo hígidas as cláusulas de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária por ausência de comprovação das alegadas abusividades contratuais e mantendo o leilão extrajudicial (54.1 integrado por 70.1). 

Em suas razões recursais (75.1), a apelante alega, em síntese, que: a) teria ocorrido o cerceamento de defesa ante o não deferimento da produção de prova pericial contábil, para o fim de readequar o contrato; b) a sentença não teria considerado a realidade econômica do contrato. Ela apenas repete  categorias jurídicas genéricas, como se isso bastasse para validar a dívida; c) a previsão de capitalização mensal de juros, conforme cláusula 7.1 do contrato, não eximiria o Poder Judiciário de analisar se a extensão da cobrança está conforme a legalidade; d) o apelante não questiona a validade do SAC em abstrato, entretanto, a sentença não teria enfrentado a questão sobre a aplicação correta do SAC no caso concreto, isso que demandaria a prova técnica; e) o fato de mecanismos como o seguro habitacional, o TR e a execução extrajudicial existirem no sistema não significa que sua concretização no caso concreto seja automaticamente impecável; f) o que se discute não é a sobrevivência do velho PCR como norma automática. O que se discute é a abusividade do resultado prático do contrato, que exige exame técnico e controle judicial.

A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, em contrarrazões (80.1), defende que: a) a controvérsia reside na interpretação de cláusulas contratuais e na aplicação de normas legais (SAC, TR, capitalização), matérias eminentemente de direito, não sendo necessária a produção de prova pericial contábil; b) o contrato foi firmado em 10/10/2016, sob a égide da Lei nº 11.977/2009, que introduziu o Art. 15-A na Lei nº 4.380/64, autorizando expressamente a capitalização mensal de juros no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) não implica, por si só, na prática de anatocismo, sendo um sistema legal e benéfico ao mutuário, pois garante a redução progressiva do saldo devedor; c) a utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária é legal, desde que pactuada, conforme o Tema 731 do STJ. No contrato em questão, há previsão expressa de atualização pelo mesmo índice das contas do FGTS (TR). Sobre o seguro habitacional, sua contratação é obrigatória por lei no SFH. No caso concreto, não houve "venda casada", uma vez que o seguro foi mantido com a seguradora Berkley International, escolhida pelo mutuário/vendedor, respeitando a liberdade de escolha prevista na Súmula 473 do STJ; d) os planos PES/PCR foram derrogados pela Lei nº 10.931/2004, que vedou a celebração de novos contratos com cláusula de equivalência salarial. O contrato de 2016 não possui tal previsão, prevalecendo o princípio do pacta sunt servanda; e) A execução seguiu rigorosamente os ditames da Lei nº 9.514/97. O Apelante foi devidamente intimado para purgar a mora e teve ciência inequívoca dos leilões, conforme comprovado nos autos e reconhecido na sentença.

O Ministério Público Federal devolveu os autos sem manifestação sobre o mérito por não ter vislumbrado interesse público que justifique sua intervenção (6.1).

É o relatório. Peço inclusão em pauta.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002837527v5 e do código CRC cb89e138.

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Signatário (a): ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES
Data e Hora: 07/05/2026, às 23:32:33

Apelação Cível Nº 5001983-19.2024.4.02.5107/RJ

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, a apelação interposta deve ser conhecida.

Cinge-se a controvérsia no presente feito em verificar se correta, ou não, a improcedência do pedido de revisão do contrato de financiamento habitacional celebrado entre as partes.

1. DO INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL

Primeiramente, cumpre esclarecer que o juiz está autorizado a indeferir a prova pericial nos estritos casos previstos nos incisos I, II e III do parágrafo primeiro do art. 464 do Código de Processo Civil, quando, nos termos da lei: “I – a prova do fato não depender do conhecimento especial de técnico; II – for desnecessária em vista de outras provas produzidas; III – a verificação for impraticável”.

No caso concreto, a controvérsia posta nos autos se refere basicamente à legalidade de cláusulas contratuais, de modo que tais questões podem ser decididas a partir da análise da documentação juntada aos autos, especialmente o contrato e a planilha de evolução do financiamento, sendo, portanto, dispensável a realização de perícia contábil, não havendo que se falar no alegado cerceamento de defesa.

Colaciona-se julgados do Superior Tribunal de Justiça a respeito do tema:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REVISÃO DE CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE.
EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO IMPROCEDENTE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão do TRF4 que negou provimento à apelação em ação de revisão contratual cumulada com anulação de execução extrajudicial promovida pela Caixa Econômica Federal (CEF), no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), envolvendo contrato de mútuo habitacional e consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária.
2. A questão em discussão consiste em saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial, se há direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, se o edital de leilão é nulo por ausência de descrição das benfeitorias, e se há violação ao Código de Defesa do Consumidor e direito à devolução integral dos valores pagos.
3. O indeferimento da prova pericial não caracteriza cerceamento de defesa quando o magistrado entende que os elementos documentais constantes dos autos são suficientes para a solução da controvérsia, conforme jurisprudência pacífica do STJ.
4. A controvérsia sobre divergência entre planilhas de evolução da dívida e financeira não demandava apuração técnica, mas apenas interpretação contratual, justificando a dispensa da perícia.
5. A cláusula contratual exigia prévia notificação à CEF e averbação no Registro de Imóveis para reconhecimento de benfeitorias, requisitos não cumpridos pela mutuária, afastando o direito à indenização.
6. A Lei 9.514/1997 não exige descrição minuciosa das benfeitorias no edital de leilão fiduciário, e eventual ressarcimento por benfeitorias está condicionado ao resultado positivo da alienação do imóvel, o que não foi demonstrado.
7. A relação jurídica foi apreciada à luz da Lei 9.514/1997, reconhecendo-se a regularidade da execução extrajudicial e a constitucionalidade do procedimento, conforme Tema 982 da Repercussão Geral do STF.
8. A Súmula 543/STJ não se aplica ao caso, pois a culpa pelo inadimplemento foi da compradora, e não da credora fiduciária.
9. A alegação de nulidade do ato cartorário e da remessa de correspondências para o leilão esbarra nos óbices das Súmulas 7 e 5 do STJ, por demandar revolvimento probatório e reinterpretação de cláusulas contratuais.
10. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
(AREsp n. 2.774.728/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.)
 

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREVIDÊNCIA PRIVADA. REVISÃO CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A onerosidade excessiva decorrente de fatores inerentes à álea contratual não justifica a revisão de contrato de previdência privada.
2. O indeferimento de prova pericial atuarial não configura cerceamento de defesa quando a prova documental é suficiente para o julgamento da lide.
3. O princípio da vulnerabilidade protege o consumidor em contratos de previdência privada, impedindo alterações que gerem desvantagem excessiva. 4. O indeferimento da revisão contratual não viola o art. 68 da Lei Complementar nº 109/2001.
5. Agravo conhecido e não provido.

(AREsp n. 2.468.887/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 3/11/2025.)

Além disso, no caso, a parte apelante não indicou, de forma concreta, quais cláusulas dependeriam de exame técnico para aferição de eventual ilegalidade, limitando-se a requerer a readequação global do contrato. A pretensão revisional fundada genericamente em alegada onerosidade excessiva não autoriza, por si só, a realização de perícia.

Considerando os fatos apresentados e a legislação citada, pode-se concluir que o indeferimento da prova pericial não configurou cerceamento de defesa, mas exercício regular do poder instrutório do juízo.

2. Da Pretensão Revisional do Contrato

A parte apelante alega que o contrato possui cláusulas abusivas que geram onerosidade excessiva, pleiteando sua revisão.

Com efeito, a relação negocial entre o ora apelante e a vendedora do imóvel evoluiu para a efetiva venda do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem que haja motivo juridicamente idôneo.

Nesse aspecto, eventuais “dificuldades financeiras” que estariam enfrentando não se apresentam como motivo hábil e suficiente para invocação da "Teoria da Imprevisão”, de modo a propiciar o rompimento/revisão do aludido contrato.

Vale dizer, a redução da renda pode ser motivo imprevisto, mas jamais imprevisível, não tendo o condão de impor a revisão do contrato junto à parte ré. É certo que é possível as partes realizarem renegociação do contrato, mas a referida renegociação não pode ser imposta, pois depende da análise da viabilidade de adequação do contrato à nova realidade fática, devendo ser feita no âmbito extrajudicial, a critério das partes.

Sobre outro aspecto, é firme o entendimento na jurisprudência no sentido de que a “redução de renda” não é considerado um evento extraordinário, sobretudo quando se trata de financiamento de longo prazo, como no caso em tela, o que pressupõe sujeição de riscos.

Nesse sentido, confiram-se as ementas de julgados do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. DEMANDA REVISIONAL COM FUNDAMENTO EM ALEGADA DIMINUIÇÃO DA RENDA DA PARTE MUTUÁRIA. INVIABILIDADE. PRECEDENTES DO STJ EM CASOS ANÁLOGOS. ADEMAIS, A ANÁLISE DA PRETENSÃO RECURSAL NÃO PRESCINDIRIA DO REEXAME DAS PREMISSAS FÁTICO-PROBATÓRIA DOS AUTOS, CIRCUNSTÂNCIA QUE ENCONTRA ÓBICE NA SÚMULA 07/STJ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.
AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

(AgInt no REsp n. 1.888.030/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 24/10/2022, DJe de 26/10/2022.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL.  CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. SFH. REVISÃO DAS PARCELAS. REDUÇÃO DA RENDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Ação de revisão de contrato  de financiamento imobiliário firmado pelo SFH, visando a  renegociação do valor das prestações mensais e o alongamento do prazo de liquidação, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor.
2. O Tribunal de origem, examinando as condições contratuais, concluiu que o recálculo da parcela estabelecida  contratualmente não está vinculado ao comprometimento de renda do  mutuário, mas sim à readequação da parcela ao valor do saldo devedor  atualizado. Nesse contexto, entendeu que, para justificar a revisão  contratual, seria necessário fato imprevisível ou extraordinário, que tornasse excessivamente oneroso o contrato, não se configurando  como tal eventual desemprego ou redução da renda do contratante.
3. Efetivamente, a caracterização da onerosidade excessiva pressupõe a existência de vantagem extrema da outra parte e acontecimento  extraordinário e imprevisível. Esta Corte já decidiu que tanto a  teoria da base objetiva quanto a teoria da imprevisão "demandam fato  novo superveniente que seja extraordinário e afete diretamente a  base objetiva do contrato" (AgInt no REsp 1.514.093/CE, Rel.  Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 7/11/2016), não sendo  este o caso dos autos. 4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 1.340.589/SE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/4/2019, DJe de 27/5/2019.)

Destarte, deve ser privilegiado o princípio da força obrigatória dos contratos, no sentido de que ninguém é obrigado a contratar, mas aqueles que o fizerem devem cumprir com as obrigações assumidas, de modo que, diante da ausência de abuso ou inadimplemento por parte da CEF, a improcedência do pedido autoral é medida que se impõe.

3. DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS (anatocismo)

Verifica-se dos autos que o autor celebrou com a Caixa Econômica Federal na posição de credora fiduciária, em 10/10/2016, o “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIARIA EM GARANTIA NO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL FGTS/PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - CCFGTS/PMCMV-SFH” (1.7),  no qual foi adotado o Sistema de Amortização Constante - SAC, através do qual a prestação é recalculada e não reajustada, de modo que o valor da prestação será sempre suficiente para o pagamento da totalidade dos juros, não havendo incorporação de juros ao capital.

O Sistema de Amortização Constante se caracteriza por abranger prestações consecutivas, decrescentes e com amortizações constantes, de modo que a prestação inicial é calculada dividindo-se o valor financiado (saldo devedor) pelo número de prestações, acrescentando-se ao resultado os juros referentes ao primeiro mês, e a cada período de doze meses é recalculada a prestação, considerando o saldo devedor atualizado (com base no índice de remuneração das contas de poupança), o prazo remanescente e os juros contratados. A sistemática do SAC mostra-se vantajosa para o mutuário, pois, com o regular pagamento das prestações, a liquidação da dívida será atingida ao final do prazo contratado.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o posicionamento acerca da legalidade na incidência de correção monetária e juros sobre o saldo devedor antes de sua amortização mensal pelo valor da prestação e encargos no Enunciado nº 450, de sua Súmula: “Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação”.

No caso concreto, o contrato estabelece a adoção do Sistema de Amortização Constante - SAC, tendo a apelante celebrado de livre e espontânea vontade a contratação, sem ser demonstrado qualquer tipo de constrangimento ou obrigação imposta.

Assim, não se cogita do afastamento do Sistema SAC em benefício de outro modelo, à míngua de qualquer ilegalidade inerente ao modelo contratado.

4. Da Alegada Abusividade dos Juros Remuneratórios

Com efeito, os juros remuneratórios cobrados pelas instituições financeiras não sofrem as limitações da Lei da Usura, nos termos do Enunciado nº 596 da Súmula do Supremo Tribunal Federal, dependendo a eventual redução de comprovação do abuso, não caracterizado pelo simples fato de os juros serem pactuados em percentual superior a 12% ao ano. A abusividade só pode ser declarada através da análise do caso concreto, quando os juros remuneratórios se demonstrem muito acima da taxa praticada pelo mercado.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. TAXA DE JUROS REMUNERATÓRIOS CONTRATADA. ABUSIVIDADE. AUSÊNCIA. ORIENTAÇÃO FIRMADA NO RESP N. 1.061.530/RS.
1. De acordo com a orientação adotada no julgamento do REsp.
1.061.530/RS, sob o rito do art. 543-C do CPC/73, "é admitida a revisão das taxas de juros remuneratórios em situações excepcionais, desde que caracterizada a relação de consumo e que a abusividade (capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada - art. 51, § 1º, do CDC) fique cabalmente demonstrada, ante as peculiaridades do julgamento em concreto."
2. Prevaleceu o entendimento de que a taxa média de mercado apurada pelo Banco Central para cada segmento de crédito é referencial útil para o controle da abusividade, mas o simples fato de a taxa efetiva cobrada no contrato estar acima da taxa média de mercado não significa, por si só, abuso. Ao contrário, a média de mercado não pode ser considerada o limite, justamente porque é média; incorpora as menores e maiores taxas praticadas pelo mercado, em operações de diferentes níveis de risco. Foi expressamente rejeitada a possibilidade de o Poder Judiciário estabelecer aprioristicamente um teto para taxa de juros, adotando como parâmetro máximo o dobro ou qualquer outro percentual em relação à taxa média.
3. O caráter abusivo da taxa de juros contratada haverá de ser demonstrado de acordo com as peculiaridades de cada caso concreto, levando-se em consideração circunstâncias como o custo da captação dos recursos no local e época do contrato, a análise do perfil de risco de crédito do tomador e o spread da operação.
4. A redução da taxa de juros contratada pelo Tribunal de origem, somente pelo fato de estar acima da média de mercado, em atenção às supostas "circunstâncias da causa" não descritas, e sequer referidas no acórdão - apenas cotejando, de um lado, a taxa contratada e, de outro, o limite aprioristicamente adotado pela Câmara em relação à taxa média divulgada pelo Bacen (no caso 30%) - está em confronto com a orientação firmada no REsp. 1.061.530/RS.
5. Agravo interno provido.
(AgInt no AREsp n. 1.493.171/RS, relator Ministro Raul Araújo, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/11/2020, DJe de 10/3/2021.)

No caso concreto, o contrato celebrado (46.2,) estipula a taxa de juros nominal em 7.6600% e efetiva em 7.9347% ao ano, não havendo demonstração de abusividade em comparação com a média praticada no mercado para operações da mesma natureza.

Verifica-se, portanto, que não assiste razão à parte recorrente.

5. dA ALEGADA ABUSIVIDADE Do Seguro HABITACIONAL

Nos termos do art. 373, I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito. Assim, àquele que pretende a revisão contratual por alegada cobrança abusiva do seguro habitacional compete demonstrar, de forma objetiva e comparativa, que o valor cobrado pela seguradora indicada pela instituição financeira era superior ao que seria praticado por outras seguradoras autorizadas a operar no mesmo ramo, para coberturas equivalentes, no mesmo período.

Contudo, a mera alegação de ilegalidade na cobrança do seguro habitacional não ensejam a revisão contratual, devendo ser demonstrada a abusividade do valor cobrado, comparativamente aos preços cobrados no mercado por outras seguradoras em operações análogas.

Nesse sentido:

APELAÇÃO. CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. REVISÃO DO CONTRATO. DESCABIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DA TABELA SACRE PELO MÉTODO DE GAUSS SEM ANUÊNCIA DO AGENTE FINANCEIRO. SEGURO HABITACIONAL. VENDA CASADA NÃO DEMONSTRADA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.
1. A controvérsia consiste em verificar a correção (ou não) da sentença, que julgou improcedentes os pedidos autorais de revisão do contrato de financiamento em apreço, com aplicação do método Gauss como técnica de amortização financeira, em detrimento do sistema SACRE.
2. Não basta a alegação genérica acerca da aplicabilidade da legislação consumerista, é necessária a demonstração cabal de que o contrato de mútuo viola normas de ordem pública previstas no CDC, haja vista a impossibilidade de tal diploma legal servir como salvo-conduto ao mutuário, para adotar índices e sistemas de amortização que mais lhe convenham.
3. A matéria já está pacificada na jurisprudência no sentido de que o Sistema SACRE não implica em anatocismo, ao contrário, permite que os juros sejam reduzidos progressivamente
4. Não se admite a utilização do método Gauss para fins de reajuste das prestações, uma vez que não pode o mutuário impor ao agente financeiro critério diverso do contratado e aceito pelas partes.
5. A jurisprudência vem se firmando no sentido de que a mera alegação de "venda casada" e a ilegalidade na cobrança do seguro habitacional não ensejam a revisão contratual, devendo ser demonstrada a abusividade do valor cobrado, comparativamente aos preços cobrados no mercado por outras seguradoras em operações análogas.
6. Do acurado exame dos autos, não se vislumbram os requisitos necessários para a configuração da responsabilização por dano moral. Não restou demonstrada a efetiva lesão que pudesse ocasionar dano moral indenizável.
7. Verba honorária fixada em 10% (dez por cento) majorada para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do disposto no artigo 85, § 2º, e §11, do Código de Processo Civil, cuja exigibilidade deve ficar suspensa, de acordo com o artigo 98, §3º, do CPC, ante a gratuidade de justiça deferida pelo juízo a quo.
8. Apelação desprovida.
 
DECISAO: Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5a. Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO à apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
(TRF2 , Apelação Cível, 5008403-07.2019.4.02.5110, Rel. ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES , 5a. TURMA ESPECIALIZADA , Rel. do Acordao - ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, julgado em 12/05/2021, DJe 21/05/2021 15:44:00)

No caso concreto, o contrato (46.2) prevê expressamente a cobrança do seguro. Verifica-se que a parte apelante manteve o seguro contratado pelo vendedor, o Sr. Matheus Silveira Rayol com a empresa Berkley Internacional do Brasil Seguros S/A.

Assim, apenas se limita a afirmar a ilegalidade da cobrança, sem demonstrar a abusividade do valor dos prêmios, o que impede o acolhimento da tese.

6. DA ALEGADA ABUSIVIDADE DA CORREÇÃO MONETÁRIA PELA TR

O contrato prevê em sua cláusula 06 que a atualização do saldo devedor e da garantia ocorre na data de vencimento do encargo mensal, pelo mesmo coeficiente de atualização aplicável às contas vinculadas do FGTS e na hipótese de extinção desse coeficiente, a atualização passará a ser efetuada pelo índice determinado em legislação específica.

A Lei nº 8.177/91 estabelece a TR como índice de atualização monetária para diversas operações financeiras, incluindo os contratos do Sistema Financeiro de Habitação.

Observa-se que o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.614.874 firmou o entendimento de que é impossível substituir a Taxa Referencial (TR) pela correção monetária dos saldos do FGTS, considerando que o Judiciário não pode alterar o índice legal, pelas Leis 8.036/90 e 8.177/91, além do Tema 731/STJ.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. TAXA REFERENCIAL (TR). COEFICIENTE DE EQUIPARAÇÃO SALARIAL (CES). CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO NÃO PROVIDO E RECURSO PROVIDO. 1. O Coeficiente de Equiparação Salarial (CES) é válido em contratos vinculados ao Plano de Equivalência Salarial (PES), mesmo que firmados antes da Lei nº 8.692/93, desde que haja previsão contratual expressa, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do STJ.
2. A Taxa Referencial (TR) é permitida como índice de correção monetária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) a partir da Lei nº 8.177/91, sendo aplicável também a contratos firmados antes dessa lei, desde que haja previsão contratual de correção monetária pela taxa básica de remuneração dos depósitos em poupança, sem outro índice específico.
3. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do SFH é admitida apenas para contratos não vinculados ao FCVS e firmados após a entrada em vigor da Lei nº 8.078/90. No caso, o contrato foi firmado em 1989, antes da vigência da referida lei.
4. A atualização do saldo devedor nos contratos vinculados ao SFH deve anteceder sua amortização pelo pagamento da prestação, conforme entendimento consolidado na Súmula 450/STJ.
5. A devolução em dobro dos valores pagos a maior, prevista no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, somente é admitida em hipóteses de comprovada má-fé, o que não foi demonstrado no caso.
6. Recurso especial da pessoa natural não provido e recurso especial da instituição financeira provido.
(REsp n. 2.174.331/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.)

Em continuidade, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento da ADI 5090, com decisão com atribuição de efeitos ex nunc definiu que o saldo do FGTS deve ser corrigido, no mínimo, pelo IPCA (inflação) a partir de junho de 2024, mantendo a TR + 3% a.a. + distribuição de lucros. Colaciona-se:

O Tribunal, por maioria e nos termos do voto médio do Ministro Flávio Dino, Redator para o acórdão, julgou parcialmente procedente o pedido formulado na ação direta, com atribuição de efeitos ex nunc, a contar da publicação da ata de julgamento, estabelecendo o seguinte entendimento: a) Remuneração das contas vinculadas na forma legal (TR + 3% a.a. + distribuição dos resultados auferidos) em valor que garanta, no mínimo, o índice oficial de inflação (IPCA) em todos os exercícios; e b) Nos anos em que a remuneração das contas vinculadas ao FGTS não alcançar o IPCA, caberá ao Conselho Curador do Fundo (art. 3º da Lei nº 8.036/1990) determinar a forma de compensação. Vencidos os Ministros Luís Roberto Barroso (Presidente e Relator), André Mendonça, Nunes Marques e Edson Fachin, que julgavam parcialmente procedente o pedido para declarar que a remuneração das contas do FGTS não pode ser inferior à da caderneta de poupança, modulando os efeitos para os novos depósitos efetuados a partir de 2025. Ficaram vencidos parcialmente os Ministros Cristiano Zanin, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli e Gilmar Mendes, que julgavam inteiramente improcedente o pedido. Plenário, 12.6.2024.

Assim, não merece provimento a pretensão da parte de que o TR seja alterado para outro índice, uma vez que a sua previsão contratual e a sua aplicação estão de acordo com o previsto na legislação vigente. 

7. DA PRETENSÃO DE LIMITAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS EM 30% DA RENDA DO APELANTE

O apelante sustenta que "a lei 8.692/93, artigo 4º estabelece que o reajustamento dos encargos mensais, o índice não poderá resultar em comprometimento de renda em percentual superior no máximo estabelecido no contrato, ou seja, de 30%."

Verifica-se que a limitação da parcela a 30% da renda bruta, prevista na Lei nº 8.692/1993, aplica-se exclusivamente aos contratos vinculados ao Plano de Comprometimento da Renda (PCR). 

No caso em exame, o contrato adota o Sistema de Amortização Constante (SAC), sem cláusula de equivalência salarial.

Ademais, como delineado na sentença recorrida, "o art. 17 da Medida Provisória nº 2.223, de 4.9.2001 (MP revogada pela Lei 10.931/2004), e, posteriormente, o art. 48 da Lei nº 10.931/2004 proibiram a celebração de novos contratos vinculados a equivalência salarial ou de comprometimento de renda", o que teria resultado na derrogação da previsão legal que estabelece o Plano de Equivalência Salarial (PES) e o Plano de Comprometimento de Renda (PCR).

Desse modo, não assiste razão à alegação da parte recorrente. 

8. Da Pretensão à Suspensão do Leilão EXTRAJUDICIAL E/OU JUDICIAL

A parte autora pleiteia a suspensão de eventual leilão decorrente da inadimplência contratual. Porém, a jurisprudência é pacífica no sentido de que, nos contratos com garantia fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, após a constituição em mora do devedor, consolidada a propriedade do bem em nome do credor fiduciário, este poderá promover a alienação do imóvel, nos termos do artigo 27 do referido diploma legal, independentemente de autorização judicial.

Nos autos, não restou comprovada qualquer irregularidade formal na constituição em mora ou no procedimento prévio à consolidação da propriedade. Assim, não há como acolher o pedido de suspensão do leilão, uma vez observados os requisitos legais para sua realização.

Por fim, majora-se os honorários advocatícios em 2% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §11, do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos da fundamentação supra.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002837528v19 e do código CRC 2e6aac0f.

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Apelação Cível Nº 5001983-19.2024.4.02.5107/RJ

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. AÇÃO REVISIONAL. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE (SAC). INEXISTÊNCIA DE ANATOCISMO. JUROS REMUNERATÓRIOS. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. LEGALIDADE DO SEGURO HABITACIONAL. LEGALIDADE DA TAXA REFERENCIAL (TR). LIMITAÇÃO DE PARCELAS A 30% DA RENDA. INAPLICABILIDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de revisão de contrato de financiamento habitacional celebrado com a Caixa Econômica Federal no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, mediante alienação fiduciária, em que a parte autora pretendia a revisão de cláusulas contratuais, o afastamento da capitalização de juros, a substituição da TR, a limitação das prestações a 30% da renda, a declaração de abusividade do seguro habitacional e a suspensão de eventual leilão extrajudicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há oito questões em discussão: (i) definir se o indeferimento da prova pericial configurou cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se a redução de renda autoriza a revisão do contrato por onerosidade excessiva; (iii) determinar se o Sistema de Amortização Constante (SAC) implica capitalização ilícita de juros; (iv) verificar a abusividade dos juros remuneratórios; (v) definir se houve ilegalidade na contratação do seguro habitacional; (vi) estabelecer a legalidade da utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de atualização monetária; (vii) determinar a aplicabilidade da limitação das parcelas a 30% da renda; e (viii) verificar a possibilidade de suspensão de eventual leilão extrajudicial do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. O indeferimento da prova pericial não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia envolve essencialmente interpretação de cláusulas contratuais e os documentos constantes dos autos são suficientes para o julgamento da lide. Nesse sentido: AREsp n. 2.774.728/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026; AREsp n. 2.468.887/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 3/11/2025.

5. A alegação genérica de onerosidade excessiva decorrente de redução de renda não autoriza a revisão judicial do contrato de financiamento habitacional, por não caracterizar fato extraordinário e imprevisível apto a afastar a força obrigatória dos contratos. Colaciona-se: AgInt no REsp n. 1.888.030/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 24/10/2022, DJe de 26/10/2022; AgInt no AREsp n. 1.340.589/SE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/4/2019, DJe de 27/5/2019.

6. O Sistema de Amortização Constante (SAC) não implica anatocismo, pois as prestações são recalculadas de modo suficiente para quitação integral dos juros, sem incorporação destes ao capital.

7. A atualização do saldo devedor antecedendo sua amortização encontra respaldo na Súmula 450 do STJ e não caracteriza ilegalidade nos contratos vinculados ao SFH.

8. A revisão dos juros remuneratórios exige demonstração concreta de abusividade em relação às taxas praticadas pelo mercado, não bastando a mera alegação de percentual elevado. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.493.171/RS, relator Ministro Raul Araújo, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/11/2020, DJe de 10/3/2021.

9. A cobrança de seguro habitacional no âmbito do SFH é válida, sendo insuficiente a mera alegação de ilegalidade sem comprovação de abusividade dos valores cobrados em comparação ao mercado.

10. A utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de atualização monetária em contratos do SFH possui previsão legal e contratual, sendo inviável sua substituição judicial por outro índice.

11. A limitação das prestações a 30% da renda aplica-se apenas aos contratos vinculados ao Plano de Comprometimento da Renda (PCR), não incidindo sobre contratos celebrados sob o Sistema de Amortização Constante (SAC).

12. A alienação extrajudicial do imóvel garantido por alienação fiduciária é legítima após a constituição em mora e consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que observados os requisitos da Lei nº 9.514/1997.

IV. DISPOSITIVO 

13. Recurso desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 22 de maio de 2026.

Documento eletrônico assinado por ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002837529v11 e do código CRC 0a8ee9b9.

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EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 19/05/2026 A 22/05/2026

Apelação Cível Nº 5001983-19.2024.4.02.5107/RJ

RELATOR: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

PRESIDENTE: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal ALUISIO GONÇALVES DE CASTRO MENDES

Votante: Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA

Votante: Desembargadora Federal LETICIA DE SANTIS MELLO

NILVETE MARIA NOGUEIRA

Secretária