Apelação Cível Nº 5023127-42.2025.4.02.5001/ES

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação, interposto por M. D. A. S., contra sentença, proferida em ação sob o procedimento comum, ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente.

O Juízo da 4ª Vara Federal Cível de Vitória, Seção Judiciária do Espírito Santo, julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I do CPC.   

Em recurso de apelação, sustenta o Apelante, em síntese, que: (i) não ocorreu a devida notificação pessoal para purgação da mora e nem das datas dos leilões, o que enseja a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade realizado pela Caixa; (ii) não há nenhum documento comprobatório da efetiva intimação pessoal do devedor; (iii) embora os atos registrais gozem de fé pública, esta é relativa e não supre a necessidade de comprovação do ato formal de intimação; (iv) o mutuário deve ser intimado pessoalmente acerca da data, hora e local do leilão; (v) não foi respeitado o prazo mínimo de quinze dias entre uma praça e outra.  

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002825815v3 e do código CRC 51cafa55.

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Apelação Cível Nº 5023127-42.2025.4.02.5001/ES

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

A controvérsia, ora posta no presente recurso, diz respeito à suposta nulidade no procedimento de consolidação da propriedade descrita nos autos, em razão de ausência de notificação pessoal da parte devedora para purgar a mora e sobre a realização do leilão.

O juízo a quo ao analisar o caso concluiu pela regularidade do procedimento de execução extrajudicial, uma vez que a parte autora foi regularmente notificada para purgar a mora, conforme comprovado no evento 01, anexo 16 dos autos originários.

“AV-8-179.549 – Protocolo 426.922 de 20/05/2024 – INTIMAÇÃO – Conforme registro nº 18.786 do Livro 3 – Registro Auxiliar, desta Serventia, foi registrado o processo de intimação referente a alienação fiduciária objeto do R-5, e após a intimação do devedor fiduciante, decorrido o prazo de 15 dias, o pagamento não foi efetuado nesta Serventia.”

A consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente no âmbito do SFI e a subsequente venda extrajudicial devem ser precedidas da notificação do devedor para purga da mora, certificada por oficial com fé pública, sob pena de nulidade (art. 26, §§ 1º, 3º e 4º, da Lei 9.514/97).

No presente caso, verifica-se que na certidão de matrícula do imóvel consta informação acerca da intimação do devedor fiduciante. Na sequência, foi averbada a consolidação da propriedade pela CEF.

Cumpre destacar que a certidão de ônus reais é documento dotado de fé pública, razão pela qual incumbe ao devedor realizar a prova em sentido contrário, o que não restou verificado no caso concreto.

Nesse contexto, destaque-se que ainda que seja possível, em casos excepcionais, afastar a fé pública atribuída aos atos notariais pelo art. 3º da Lei 8.935/94, certo é que é necessária a apresentação de elementos probatórios concretos, e não meras ilações.

Portanto, o documento de certidão de ônus reais comprova que o devedor foi regularmente intimado para purgar a mora, cabendo-lhe a prova em contrário, o que não ocorreu.

Dessa forma, regularmente efetivada a notificação para purgação da mora e não tendo sido adotada nenhuma providência, regular a consolidação da propriedade em favor da CEF, nos termos do artigo 27 da Lei 9.514/97, ficando autorizada a realização do leilão para a alienação do imóvel.

Já em relação à notificação acerca das datas designadas para a realização do leilão, o art. 27, §2º-A da Lei 9514/1997 determina a necessidade de intimação do devedor (ou terceiro fiduciante) por intermédio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 1^o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.     (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

Tal notificação dos devedores se mostra imperiosa em virtude da possibilidade de exercerem o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, nos termos do que dispõe o art. 27, §2º-B da Lei nº 9.514/97:

§ 2º-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Contudo, como bem destacado na decisão impugnada, o intuito da norma foi alcançado no caso concreto, pois a parte recorrente teve inequívoca ciência das datas designadas para a realização dos leilões (05/08 e 08/08/2025) antes de sua efetiva ocorrência, uma vez que apresentou, juntamente com a petição inicial, o Edital de Leilão nº 0035/0225 CPA/RE.

A juntada do edital de leilão pelo próprio devedor demonstra ciência inequívoca das datas designadas, o que afasta a alegação de nulidade por ausência de intimação específica.

Nesse ponto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal quando demonstrada a ciência inequívoca do devedor sobre a realização do ato e inexistente prejuízo concreto (AgInt no REsp 2.112.217/SP, rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 04/11/2024, DJe de 07/11/2024).

Por fim, no que se refere à nulidade do procedimento em virtude da inobservância do prazo de 15 dias entre as datas designadas para a realização do leilão, resta salientar que o art. 27, §1º da Lei nº 9514/97 não prevê a necessidade de observância obrigatória do interregno de 15 dias entre a data estipulada para a primeira e segunda hasta, mas apenas que o segundo leilão não pode ocorrer em prazo superior a 15 dias.

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.    

§ 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.    

Assim, o art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/97 prevê apenas que o segundo leilão deve ocorrer nos quinze dias subsequentes ao primeiro, não exigindo interregno mínimo de 15 dias entre eles, sendo válida a realização em prazo inferior.

Sobre caso idêntico já se manifestou esta Sétima Turma Especializada:

CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DEFLAGRADA COM BASE NA LEI 9.514/1997. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO PROCEDIMENTO EXECUTÓRIO.

– Cuida-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de anulação do procedimento executório extrajudicial do imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal como garantia de contrato de financiamento.

– Observando-se que o mútuo habitacional em questão se encontra garantido por alienação fiduciária, apresenta-se imprescindível a observância das formalidades previstas na Lei nº 9.514/1997.

– Restando evidenciado que o devedor fiduciante foi devidamente notificado e deixou transcorrer o prazo de 15 (quinze) dias sem que tenha purgado a mora, dando ensejo à regular consolidação da propriedade pela instituição financeira, bem como se constatando que houve o devido encaminhamento de comunicação das datas dos leilões para o endereço do imóvel objeto do contrato de financiamento, há de se concluir pela inexistência de qualquer irregularidade no procedimento executório.

– Não há de se falar em nova avaliação do imóvel para a realização de leilão, já que a Lei nº 9.514/1997, no inc. VI do art. 24, expressamente estabelece que, no contrato, a finalidade da indicação do valor do imóvel no contrato é para efeito de venda.

– O prazo previsto no art. 27, §1º, da supracitada Lei nº 9.514/1997 para a realização do segundo leilão deve ser entendido como prazo máximo, e não mínimo, não havendo de se falar em desconformidade com os ditames legais o fato de o lapso temporal entre o primeiro e o segundo leilões ser inferior a 15 (quinze) dias.

– Apelação não provida.

(TRF2. AC nº 5041157-19.2025.4.02.5101/RJ. Des. Rel. Sergio Schwaitzer. Sétima Turma Especializada. Julgado em 15/04/2026)

Logo, a manutenção da sentença é a medida que se impõe. 

Assim sendo, tendo em vista o disposto no art. 85, §11, do CPC/15, e considerando a natureza da causa e o trabalhado adicional desenvolvido neste grau de jurisdição, majoro em 1% (um por cento) o valor da condenação em honorários fixados pela sentença, a título de honorários recursais, suspensa, entretanto, a exigibilidade ante o deferimento da gratuidade de justiça.

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso de apelação interposto por M. D. A. S..

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Apelação Cível Nº 5023127-42.2025.4.02.5001/ES

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NULIDADE NÃO COMPROVADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME:
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos em ação de anulação de procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2. Há três questões em discussão: (i) a validade da notificação do devedor para purgação da mora; (ii) a necessidade de notificação pessoal das datas dos leilões em procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente; (iii) a observância do prazo mínimo de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão.

III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. A alegação de nulidade por ausência de notificação para purgar a mora é rejeitada, pois a certidão de matrícula do imóvel, dotada de fé pública, comprova a regular intimação do devedor fiduciante, que não purgou a mora no prazo de 15 dias, conforme o art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/1997.
4. A notificação para purgação da mora foi regularmente efetivada, e a ausência de providências do devedor resultou na regular consolidação da propriedade em favor da CEF, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.
5. A alegação de nulidade por ausência de notificação das datas dos leilões é rejeitada, uma vez que o próprio devedor apresentou o Edital de Leilão nº 0035/0225 CPA/RE com a petição inicial, demonstrando ciência inequívoca das datas (05/08 e 08/08/2025).
6. A jurisprudência do STJ (AgInt no REsp 2.112.217/SP, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, j. 04.11.2024) afasta a nulidade do leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal quando há ciência inequívoca do devedor e inexistência de prejuízo concreto.
7. A alegação de nulidade pela inobservância do prazo de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão é rejeitada, pois o art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, prevê que o segundo leilão ocorrerá "nos quinze dias seguintes" ao primeiro, o que é interpretado como prazo máximo, e não mínimo, conforme precedente do TRF2 (AC nº 5041157-19.2025.4.02.5101/RJ, Rel. Des. Sergio Schwaitzer, j. 15.04.2026).

IV. DISPOSITIVO E TESE:
Tese de julgamento: 8. A execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente é válida quando comprovada a regular notificação para purga da mora e a ciência inequívoca do devedor sobre as datas dos leilões, sendo o prazo de 15 dias entre os leilões o limite máximo, não mínimo.

9. Desprovido o recurso de apelação interposto por M. D. A. S..

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 7ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso de apelação interposto por M. D. A. S., nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Rio de Janeiro, 27 de maio de 2026.

Documento eletrônico assinado por THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO, Desembargador Federal Relator, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 2ª Região nº 17, de 26 de março de 2018. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc.trf2.jus.br, mediante o preenchimento do código verificador 20002825817v5 e do código CRC e267044c.

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Data e Hora: 28/05/2026, às 13:38:27

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO NOVA SESSÃO VIRTUAL DE 20/05/2026 A 27/05/2026

Apelação Cível Nº 5023127-42.2025.4.02.5001/ES

RELATOR: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

PRESIDENTE: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal THEOPHILO ANTONIO MIGUEL FILHO

Votante: Desembargador Federal SERGIO SCHWAITZER

Votante: Juiz Federal CARLOS GUILHERME FRANCOVICH LUGONES

IMPEDIDO: Desembargador Federal LUIZ NORTON BAPTISTA DE MATTOS

CLAUDIA RIBEIRO SIMÕES

Secretária